저자: 홍춘욱 · 한국인
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정부 규제로 다주택자가 줄어 똘똘한 한 채 쏠림이 지속되고, 공급 부족과 공사비 급등으로 서울 아파트 가격이 내년 수도권 약 10% 상승할 것으로 전망. 주식은 상장기업 이익 급증(올해 영업이익 약 280조 추정)으로 강세지만, 현재 버블 국면이라 AI 대출 확대 등 징후를 경계하며 주식·금·채권 등 4분법 자산배분을 권고.
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가장 확실한 투자는 저축입니다. 자산 가격이 폭등했는데 거기다 어떤 특정 자산에 올인한다는 건 저는 무서워서 못 합니다.
말씀하신 강남에서 시작된 가격 상승이 강북으로 번진 상승 도미 현상의 핵심 원인과 똘똘한 한 채를 노린 전략은 앞으로도 유효한가요? 정부가 세금으로 부동산을 잡겠다고 하는 동안에는 꺾이지 않을 겁니다. 장기 보유 특별공제가 있고, 거기다 취득세, 등록세, 규제가 엄청 셉니다. 그러니 다주택은 안 하게 되죠. 다주택자들이 양도세 규제를 완화해 주지 않는 한, 특히 내년 4월, 5월에 일몰도 끝나니까 이래저래 보면 결국 똘똘한 한 채로 가는 겁니다.
나라에서 그걸 원하는 것 같습니다. 다주택자를 악마화하고 있으니까요. 전세 가격, 월세 가격을 폭등시켜서 내 집 마련에 다들 나서게 하고, 서울 말고 딴 데 집을 사라는 것, 이게 이번 정부 정책 아닌가 싶어요. 집값을 직접 누르기보다는 월세와 전세값을 올려서 서울 말고 다른 곳에 집을 사라는 거죠. 서울만 오르는 게 불편하다는 거고요.
그런데 다른 데 집을 사나요? 정부 의도가 그거라고 하면, 그 의도대로 사람들이 전세와 월세 부담에 통탄하면서 집을 사러 나서니까 정책이 성공하고 있는 셈이죠. 다주택자를 안 좋게 보는 시선이 우리나라에 많은데, 그게 공감이 되시나요, 아니면 잘못된 오해가 있다고 보시나요?
배가 아파서 그런 면이 크다고 봅니다. 재건축, 재개발 투자한 사람들을 욕하는 거랑 비슷하죠. 나는 못 하는데 남이 하니까요. 이런 결과로 다주택자가 줄어들기 시작하면 월세나 전세 가격은 오래 갈 수밖에 없습니다. 더군다나 2022년 문재인 정부 막판에 터졌던 빌라 전세 사기 사건들이 아직도 해결되지 않은 상황에서, 사람들이 아파트가 아닌 집은 안 살려고 하니까 여러 가지 일이 겹쳐서 아파트로 모이고 있어요. 여기에 양도세 중과 같은 것들 때문에 똘똘한 한 채로 가는 흐름이 생겼는데, 이번 정부가 이 흐름을 없던 일로 만들기도 쉽지 않을 것 같습니다.
경로 의존이라는 게 있으니까요. 지금 서울 집값이 너무 폭등하니까 서울을 잡았고, 대신 못 오른 지방 부동산, 특히 부동산 PF 문제가 심각한 지방을 올리는 게 정부 정책의 근본 의도 아니냐는 거죠. 저는 부동산을 잡겠다는 게 아니라 서울만 오르는 현상을 잡겠다는 시각으로 보면 잘 보입니다. 이런 정책을 몰라서 썼다고 생각하지는 않습니다. 다 알고 한 일이라고 봅니다.
이재명 정부의 향후 부동산 정책은 어떻게 나올까요? 추가적인 부동산 세제, 보유세 도입은 있겠죠. 양도세 완화는 했으면 좋겠는데 안 하겠죠. 보유세를 도입하면 집값을 잡는 데 도움이 될까요? 도쿄와 뉴욕 집값을 보면 월세로 전가되더라고요. 그래서 월세나 전세를 장기로 잘 활용하는 것도 방법이 되겠죠.
내년 수도권, 그리고 2027년 공급 부족이 굉장히 심각하다고 하는데 얼마나 심각한가요? 서울에서는 나올 게 없습니다. 이유는 다들 아시다시피 공사비 때문입니다. 지금 대치 땡땡루이 같은 사태가 벌어지고 있는데, 한번 가 보시면 너무 심각합니다. 우리나라에서 제일 좋은 입지 중 하나인데도 사업 규모가 작으니, 대규모 사업이면 규모의 경제로 사업비를 낮출 수 있지만 규모가 안 나오는 사업장은 후분양 등 여러 문제가 얽히면서 한 집당 부담금이 몇십억이 될 수도 있는 사례들이 나옵니다. 그런데 분양가 상한 지역이라 수익이 안 나죠.
재건축, 재개발의 사업성도 다 좋은 건 아닙니다. 20년, 21년부터 시작된 공사비 급등 사태로 재건축, 재개발, 공공 개발은 거의 중단된 상태고, 조합원 분담금을 몇십억씩 낼 능력이 없으면 사업이 진행되기 어렵습니다. 정부가 규제를 풀어 속도를 내겠다고 하지만 돈 문제가 걸려 있으니 한남3, 한남4 정도가 나온다 해도 10년은 봐야 합니다. 관리처분 인가부터 입주까지 평균 7년이고 요새는 더 늦어지고 있어요. 조합 설립부터 15~20년이 걸립니다. 우리가 썩은 다리 아파트가 새집이 된 데는 운이 엄청 좋았던 단지들이 있었던 거고요. 재건축, 재개발 투자는 엄청난 위험을 무릅쓰고 하는 투자인데, 그 사람들을 투기꾼 취급하며 각종 규제를 가해 왔으니 앞으로 공급이 늘기 어렵습니다.
2026년까지 3기 신도시에서 들어오는 분양 물량도 만 호가 안 되는 걸로 보이고, 서울 인서울 공급은 거의 0입니다. 내년에 나올 수 있는 정책은 빌라 규제 완화가 아닐까 싶어요. 아파트는 지금 도저히 불가능하니까 빌라 규제, 특히 주차 관련 규제를 완화하면 금방 공급을 늘릴 수 있거든요. 1년이면 올라가니까요. 이런 정도를 보고 있습니다.
공급 부족과 전세 시장 불안이 맞물려 더 큰 폭의 집값 상승을 부른다는 얘기가 있는데, 내년 수도권 매매와 전세 시장은 어떻게 보시나요? 저는 한 10% 정도 오를 것으로 봅니다. 올해는 얼마나 올랐나요? 가면 10% 넘죠. 올해처럼 오를 것 같습니다.
많은 분들이 이렇게 생각하실 것 같아요. 정부가 규제로 서울에 집을 살 수 없게 만드는데 어떻게 집값이 오르냐고요. 현금 부자가 그렇게 많은 줄 아냐고 하시는 분도 있겠죠. 좀 무서운 이야기를 하자면, 제가 사는 5,000~6,000세대 단지에 매물이 20~30개밖에 없어요. 다 그럴 거예요. 안 판다는 거죠. 정부가 저러니까 다들 눈치를 보고 있는 거예요. 우리 동네는 토지거래허가구역이 된 지 5~6년이 되어서 다들 적응해 있습니다. 누가 하나 지르면 호가가 단지 전체로 올라가요. 만 세대짜리 헬리오시티 같은 곳도 누가 한 명만 사도 전체 가격이 올라가죠. 한두 건이면 의미가 없지만, 보통 1년에 400~500건 나오는 단지인데 매매로 나와 있는 게 20~30개밖에 없으면 누가 던지든지 누가 지르든지 둘 중 하나죠.
지금은 거래 절벽이니까요. 저는 가격이 더 오를 가능성이 크다고 봅니다. 주식이 너무 좋고, 올해 우리나라 상장 기업 영업이익이 280조 정도로 보입니다. 그런데 우리나라는 주주한테 돈을 잘 안 주죠. 노조한테 줘야 되니까요. SK하이닉스 신입사원 연봉이 1억이 넘는 것도 그래서예요. 그런 사람들이 돈이 엄청 많죠. 맞벌이에 대출을 받고, 주변 친척들한테 5억만 빌려 달라고 하면서 각서를 쓰고 4.4%를 내겠다고 하면 빌려주실 것 같나요? 집을 근저당 잡겠다고 해도요. 누나 아들이니까 근저당은 안 잡을 수도 있겠죠. 그럼 이자를 더 받아야겠죠. 이런 식으로 보면 결국 부자가 은행이 됩니다. 2금융권 금리가 1금융권보다 지금 낮은 경우도 있어서, 사업자로 대출을 받는 방법도 있죠. 저도 실제로 손해보험사에서 대출을 받았는데 은행보다 훨씬 싸더라고요.
그래서 집값이 빠지기보다 오를 것 같습니다. 물가상승률 3~5% 수준이 아니라 그 이상일 것 같아요. 서울은 이렇게 예측합니다.
올해 초 대비 금, 한국 주식, 미국 주식, 코인, 서울 아파트 모두 올랐는데, 이런 양극화 속에서 서민들이 자산을 지키고 늘리기 위해 어떤 노력을 해야 할까요?
가장 확실한 투자는 저축입니다. 자산 가격이 폭등했는데 거기다 특정 자산에 올인하는 건 저는 무서워서 못 합니다. 그래서 저는 자산 배분을 하고, 자산 배분을 자문해 주는 회사를 운영하고 있습니다. 워런 버핏이 말하는 것과 비슷하게, 한국 주식, 미국 주식, 금, 미국채로 나누는 투자 사분법으로 포트폴리오를 짭니다. 자산 시장이 이렇게 급격하게 올랐다는 건 급격한 폭락이 기다리고 있다는 뜻이기도 하니까요. 저는 "산이 높으면 골도 깊다"는 격언을 아주 맹신하는 사람입니다. 그래서 또 한번 현금 부자가 승리하는 시기가 온다고 봅니다. 그때를 대비해서 사분법으로 투자하면서, 위험이 오더라도 버텨낼 수 있는 보트를 만들어 두고, 그때 저가에 매수하시면 되는 거죠.
집값이 이 속도로 계속 오른다는 건 말이 안 된다고 생각합니다. 버블은 이미 왔고, 버블이 약해질 가능성은 글로벌하게 보면 없다고 봅니다. 트럼프 때문이기도 하죠. 미국이 그렇게 가는데 우리만 부동산이 꺾인다는 건 말도 안 되는 얘기 같아요. 결국 다 같이 가는 시장 상황인데, 그렇다고 뛰어들어 올인해서 고점을 잡는 건 리스크를 무릅쓰는 일입니다. 저는 버블이라고 말해 놓고 우리 시장에 대해 발언을 달리할 수는 없으니, 전체 자산의 50%는 위험자산(한국·미국 주식), 50%는 안전자산에 투자하고, 특히 저축을 늘리는 방식으로 승부를 보는 게 좋다고 봅니다. 다음번 올해 4월 같은 패닉이 올 때 기회를 잡으시면 되겠죠.
금방 올 것 같습니다. 그렇게 많이 멀었다는 생각은 들지 않아요. 그때 다시 한번 도전해 보시면 어떨까요.
버블이 왔을 때 이게 진짜 버블이고 터졌다는 징조나 신호는 무엇일까요? 그건 매번 바뀌더라고요. 가장 대표적인 것이 스토리텔링입니다. 지금은 AI 스토리텔링이 모든 걸 지배하는 시장이죠. 모든 스토리텔링에 대해 비관론이 사라질 때가 위험합니다. 최근 블룸버그에 재밌는 기사가 실렸는데, AI 관련해서 지급보증을 받고 대출받은 것들의 통계를 보니 어마어마한 대출이 나가고 있더라고요. 서브프라임 때와 비슷하게 가파른 속도로 매년 2백 조씩 늘고 있다고 합니다. 돈이 되겠죠. 다만 경쟁에서 누가 이길지 아무도 모르니, 그때 터지겠죠. 요즘 오라클 CDS 프리미엄, 즉 지급보증 수수료가 폭등하고 있다는 얘기도 들으셨을 겁니다. 이런 것들이 다 징후인데, 문제는 이런 경고의 메시지조차 사라질 때가 제일 무서울 때 아니겠나 싶습니다. 저 같은 비관론자도 지금은 버블이라고 보고 있는데, 저 같은 비관론자조차 마이크를 뺏기는 날이 오면 그날이 고점일 것 같아요.
올해 초 대표님께서 코스피 2,400 밑에서도 항상 사지 않을 거면 사지 말라고 하셨던 분위기였는데, 지금 코스피가 4,200까지 와 있습니다. 5,000도 갈 수 있지만 벌써 버블에 가까워지고 있으니 조심해야 한다는 말이 더 와닿네요.
대표님께서 운영하시는 자산 배분 자문에도 많은 분들이 관심 가져 주시고, 다음번에 버블이 가까이 왔을 때 대표님을 다시 모셔서 어떻게 준비해야 할지 이야기 들어 보겠습니다. 오늘 손님은 홍춘욱 대표님이었습니다. 소중한 시간 내 주셔서 정말 감사합니다. 김작가였습니다. 고생하셨습니다. 감사합니다.
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