저자: 박세익 · 한국인
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주식 단타보다 목표수익률 기반 장기 투자를 강조. 원/달러는 한미 금리차 축소와 수출기업 달러 매도로 원화 강세 요인이 있으나 국민연금 달러 매수 등 약세 요인도 있어 방향 단정은 어려움. 골드만삭스는 코스피 12,000 전망 유지, 미국 빅테크 자본지출 확대와 메모리 공급 부족이 한국 기업 이익을 지지한다고 봄. 서울 아파트 가격은 인구 감소에도 가구수 증가와 1~2인 가구 확대로 주택수요가 유지된다는 논리 제시.
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15%씩 목표를 세우는 이유와 단타의 함정
제가 최근에 CCM 전략을 말씀드렸잖아요. 15%씩 5년 하면 딱 두 배가 되는데, 저희 마음은 15%를 다섯 번 3년 안에 하는 게 사실 내신 목표거든요. 명확한 목표 설정이죠. 그렇지만 너무 높은 목표 설정은 아니잖아요. 그렇게 마음먹으면 괜찮은데, 단타를 하시면서 한번 생각해 보세요.
내가 두 번 들어가서 이 정도 먹고 나온다고 하면, 보통 단타를 하더라도 한 5%는 먹고 나오잖아요. 그 5%를 1년 동안 계속 따먹는다고 생각해 보면, 한 달에 다섯 번, 열 번도 할 수 있을 것 같죠. 한 달에 다섯 번만 해도 1년이면 60번입니다. 60번을 5%씩 복리로 계산하면 400%가 넘는 수익률이 나오잖아요. 그런데 실제로 단타로 그걸 이룬다는 게 어려운 일입니다. 단타를 치면서 1년에 15% 이상 꾸준히 내는 사람은 가끔 있어요. 정말, 정말 가끔 있습니다. 그러니 목표 설정을 하기 전에 나의 투자 스타일을 먼저 정하셔야 돼요.
짧게 먹고 파는 전략의 문제
제가 짧게 먹고 파는 거 하지 마시라고 했잖아요. 고스톱으로 비유하면, 3점 먹고 스톱하는 것과 똑같다고 보시면 됩니다. 이번 추석 때 가족들이 모이시면 무조건 "나는 3점 먹고 스톱"하는 전략을 딱 두 시간만 쳐 보세요. 돈 반토막 날 겁니다. 내가 먹을 때는 3점, 내가 광박 피박으로 터질 때는 15점, 20점이 나요. 그래서 절대 이길 수 없는 전략입니다. 주식도 마찬가지입니다. 너무 단타로 치면 안 됩니다.
원/달러 환율 전망
향후 원·달러 환율 전망은 엇갈립니다. 최근 한미 금리차가 축소되고 있고, 한국은행이 추가로 기준금리를 인상할 수 있으며, 수출기업의 달러 매도 물량이 계속 나올 가능성이 크다는 점은 원화 강세 요인입니다.
오는 11월 중간선거를 앞두고 트럼프 대통령이 연준에 기준금리 인하를 압박하고 있다는 점도 원화값 추가 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 국내 금리는 올라가고 미국 금리는 떨어지면 원화 강세 요인이 되는데, 지금 상황에서는 아직 미국 금리가 더 높습니다. 미국 10년물 국채금리는 4.7% 이상이고, 국내 10년물은 4.3% 수준이며, 기준금리도 아직 미국이 높은 상황이죠. 이 추세가 이어지면 그럴 수 있다는 정도로 보시면 됩니다.
반면 국민연금의 달러 매수 물량이 늘거나 미국이 금리를 인상하면 원화 약세 압력이 커질 수 있습니다. 그래서 트럼프 대통령이 원한다고 해서 미국 연준이 바로 금리를 인하할 상황은 아닙니다.
박형중 우리은행 이코노미스트는 최근 원화값이 가파르게 상승한 만큼, 국민연금이 원화 약세를 막기 위해 꺼냈던 비상 조치를 일부 정상화하는 과정이거나, 투자 수익률과 환노출을 다시 관리하기 위한 결정으로 보인다고 말했습니다. 그러면서 당분간 1,330원 안팎에서 지지 구간이 형성되며 원화값이 더 오르기는 어려울 것이라고 덧붙였습니다. 다만 추세가 한번 꺾였기 때문에 어디서 지지될 것이라고 함부로 예단할 일은 아닌 것 같습니다.
골드만삭스의 코스피 1만 2,000 전망 유지
골드만삭스도 코스피 1만 2,000 전망을 유지했습니다. 골드만삭스 아시아태평양 수석 주식 전략가는 지난 4일 시장이 이번 실적 사이클의 지속 기간을 과소평가하고 있다고 말했습니다. 그는 미국 빅테크의 내년 자본지출이 기존 예상치인 8,000억 달러에서 1조 2,000억 달러로 확대될 것으로 봤습니다. 데이터센터 투자 경쟁이 메모리 공급 부족을 심화시켜서 한국 기업들의 이익을 지탱할 것이라는 판단입니다.
반도체 상승세의 다음 시험대는 10일 발표 예정인 오라클과 어도비 실적입니다. 오라클 실적은 AI 데이터센터 투자의 매출 가시성과 자금 조달 여건을, 어도비 실적은 AI 에이전트 확산에 따른 소프트웨어 수요 변화를 가늠할 수 있는 지표입니다. SK증권 조준기 연구원은 오라클과 어도비 실적 발표에 대한 민감도가 시장 예상보다 높게 나올 수 있다고 내다봤습니다. 같은 날 오후 9시 30분에 공개되는 미국 8월 CPI도 연준의 추가 긴축 가능성을 판단할 핵심 지표로 꼽힙니다. 이번 주, 11일에 발표되는 거죠.
서울 아파트 가격과 인구·가구수
서울 아파트 값은 어떻게 됐을까요? 2012년 5월 이후 2026년 8월까지 43%가 올랐다고 하는데, 그렇게 안 오른 것 같거든요. 강남 아파트 가격은 당시 평당 4,000만 원 정도였는데 지금은 평당 2억 원 정도로 기억합니다. 43%가 아니라 400%가 오른 느낌인데, 이건 서울 전체 평균 수치입니다. 일반적인 관점에서는 설명하기 어려운 현상이 서울 부동산 시장에서 일어나고 있는 셈입니다.
서울 인구가 앞으로 늘어나서 그런 걸까요? 결론부터 말하면 전혀 아닙니다. 통계청 장래인구추계를 보면 서울 인구는 2020년 696만 명에서 2030년 895만 명으로 900만 명이 깨지고, 2052년에는 794만 명으로 800만 명 아래로 내려갑니다. 2020년과 비교하면 17.7% 줄어드는 셈입니다. 전국적인 저출생과 고령화 흐름을 생각하면 서울의 인구 감소를 부정하기는 어렵습니다.
하지만 여기서 중요한 숫자가 하나 더 있는데, 바로 가구수입니다. 집은 사람이 늘어날 때마다 한 채씩 필요한 게 아니라, 몇 개의 가구가 존재하느냐가 훨씬 더 직접적으로 연결됩니다. 통계청 장래가구추계를 보면, 서울의 총가구수는 2020년 약 395만 가구에서 2027년 420만 가구, 2038년 428만 가구까지 계속 올라갑니다. 서울 가구수의 정점은 2038년이라고 합니다. 사람 수가 줄어도 집은 더 필요할 수 있다는 논리입니다.
아주 단순한 예를 들어 보겠습니다. 사람이 100명 있고 평균 가구원수가 4명이면 필요한 집은 25채입니다. 그런데 인구가 80명으로 줄어도 평균 가구원수가 2명이라면 필요한 집은 40채가 됩니다. 인구가 줄어도 가구가 잘게 쪼개지면 주택 수요는 늘어난다는 뜻입니다. 특히 서울은 1~2인 가구 비중이 빠르게 늘고 있습니다. 통계청 장래가구추계에 따르면 2022년 2.2명이던 서울 평균 가구원수는 2052년 1.82명까지 떨어질 것으로 보입니다.
인구 감소만 보고 집값이 떨어질 것이라고 단정하는 건 주택 시장을 너무 단순하게 보는 시각일 수 있습니다. 또 하나 중요한 점은 집값이 거주 인구만으로 결정되는 게 아니라는 사실입니다. 앞으로 사람들이 어디에 살고 싶어 하는지 그 기대까지 가격에 반영됩니다. 서울집을 원하는 건 서울 시민만이 아니라, 서울 생활권으로 들어오고 싶은 수도권 수요까지 서울 주택 수요에 영향을 주기 때문입니다.
정리하면, 부동산은 머리수가 아니라 가구수로 봐야 한다는 것입니다. 사람 머릿수가 늘어나느냐 줄어드느냐보다, 몇 가구가 살 집이 필요하냐가 부동산 가격을 결정하는 더 직접적인 요인이라는 이야기입니다.
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