저자: 홍춘욱 · 한국인
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내수 부진과 금리 인하 속 인플레 둔화로 한국은행이 내년 1~2회 추가 인하 후 쉴 것으로 전망. 서울·수도권 입주 물량 0 수준으로 수도권 집값은 상승 흐름 예상, 지방(울산·거제 등) 미분양 해소 어려움, 전세 대출 규제와 임대차법 개정으로 전세 멸종·월세 급등 가능성, 재건축·재개발은 선별 투자 필요. 한국 상장기업 이익 역대 최고 수준으로 내년 연봉 상승 기대.
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공급은 없고, 양극화 속 일부 지역은 버틴다
공급은 없습니다. 입주 물량은 0입니다. 사실상 내년에는 메이플 자이 등 몇 개 단지를 빼면 없다고 보시면 됩니다. 양극화되는 과정에서 이런 지역들은 가는 거죠. 빠지기는 어렵고, 뜻밖에 상승이었다고 생각합니다.
작년 이맘때 제가 1년에 한 번 하는 경제 전망에서 올해 부동산 시장을 상저하고로 봤습니다. 상반기는 좀 어렵다가 하반기로 갈수록 좋아질 거라고 본 거죠. 그런데 총선이 끝나자마자 4월, 6월부터 불이 붙는 걸 보고, 자산 시장은 예상보다 훨씬 빠르게 움직인다는 생각을 많이 했습니다.
총선 결과나 불확실성이 딱 해소되고 숫자가 확인되는 순간부터 오르는 걸 보고, 다들 기다리고 있었구나 하는 느낌이 드는 해였다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
내수 부진과 금리 인하 전망
저는 지금 디플레이션 걱정을 해야 할 때가 아닌가 봅니다. 환율이 올해 내내 높은 수준인데도 소비자물가 상승률은 1.5%이고, 전월 대비로는 요즘 상당히 떨어지는 중입니다. 우리 경제는 수출은 잘 버텼는데 내수가 안 좋았습니다.
내수가 나빴던 이유는 세 가지입니다. 첫째, 정부가 재정을 긴축했습니다. 둘째, 부동산 PF 문제가 2022년부터 3년째 이어지면서 경제 전체에 상당히 악영향을 미쳤습니다. 셋째, 금융기관들이 대출을 보수적으로 하면서 GDP 대비 가계신용이 경제 규모에 비해 많이 줄어들고 있습니다. 이 세 가지 때문에 시중 유동성이 줄어든 거죠.
여기에 최근 국제유가가 많이 빠졌습니다. 우크라이나 전쟁 때 130달러였던 게 지금은 60달러 대에서 움직이고, 곡물 가격도 많이 빠져 있습니다. 인플레가 퇴조하는 가운데 한국은행은 정치적 불확실성으로 소비가 위축되는 문제를 해결하려고 금리를 앞으로도 내년 상반기까지 한두 번 더 인하하고 좀 쉬지 않을까 생각합니다.
정책 방향: 다시 돈이 풀릴 것인가
처음 질문을 받았을 때는 연말까지 대출 규제가 이어지다가 내년에 다시 풀릴 거라고 전망했습니다. 그런데 정부가 어떻게 될지 모르는 상황이라 추가 정책이 나오려면 시간이 오래 걸릴 겁니다. 그래서 당분간은 민간이 자율적으로 움직이는 기조가 이어질 것 같고, 정책 방향은 한국은행이 이끌어 가는 쪽으로 보입니다.
한국은행도 디플레이션 리스크와 국내 여러 불확실성을 검토하면서 유동성 공급 확대 쪽으로 계속 이야기하고 있습니다. 그래서 다시 돈이 풀리고, 가계부채를 어느 정도 늘려서라도 위축된 내수를 안정시키는 방향으로 정책이 갈 거라고 생각합니다. 시장의 불안과 공포를 가라앉히는 방향으로 돈이 풀릴 겁니다.
지역별 온도차: 서울·경기는 좋고, 울산·거제·인천은 다르다
우리 경제는 수도권 산업이 좋고 지방 제조업은 어렵습니다. 최근 수출 동향을 보면 철강과 화학이 어렵고, 자동차는 파업 때문에 잠깐 주춤했지만 곧 좋아질 것 같습니다. 조선이 좋고, 우리 경제는 조선, 자동차, 정보통신 일부 부문으로 돌아가고 있습니다. 최악은 2차전지 쪽입니다.
이런 흐름을 보면 해당 산업에 종사하는 사람이 많은 지역은 소득이 올라갈 테고, 소득이 오르면 더 좋은 집과 더 넓은 집에 대한 욕구가 생깁니다. 울산과 거제가 여전히 어렵다고 이야기하는데, 거제는 공급 과잉이 심하고 얼마 전 국토교통부 통계를 보니 울산은 미분양이 또 늘었습니다. 아직 공급 과잉 문제가 완전히 해소되지 않았다는 뜻입니다.
반대로 서울은 미분양이 계속 줄고 있고 경기도도 줄고 있습니다. 인천만 착공과 미분양이 모두 많습니다. 환율 1,400원대에서 수요만 크게 위축되지 않으면 돈을 잘 벌 수 있는 상황이고, 공급이 부족하거나 착공이 부진한 지역을 찾으면 서울, 경기가 나옵니다. 지금 수급 밸런스에서 파는 사람이 우위에 있는 지역은 없고, 금리 인하까지 더해지면 안 좋은 곳들의 미분양 해소에는 도움이 되겠지만 그것이 곧 가격 상승을 뜻하지는 않습니다. 줍줍 정도가 될 겁니다.
그래서 내년에도 양극화가 해소되기는 어렵다고 봅니다. 둔촌주공이 올해 입주로 바뀌고 입주 물량은 올해는 좀 있지만 내년에는 거의 0입니다. 그러면 전세와 월세가 들썩일 수 있습니다. 전월세가 들썩이는 지역의 집값이 빠지는 걸 제가 본 적이 거의 없습니다. 외부 충격만 없다면 수도권 일부 지역은 가격이 오르고, 최근 많이 빠진 부산이나 대구 같은 지방은 하락률이 둔화되는 시기가 올 것 같습니다. 다만 저는 양극화 속에서 외부 충격, 특히 양안 전쟁을 가장 걱정하고 있습니다.
전세 대출 위축과 전세 멸종 우려
가계대출 중에서도 전세자금 대출이 많이 위축되고 있습니다. 2021년 문재인 정부 막판에 전세대출 규제가 강화됐고, 2022년부터 강한 규제가 이어지면서 빌라에 대한 한도도 계속 줄고 있습니다. 전세 사는 분들은 소득 수준이 자가 보유자보다 낮은 경우가 많은데, 과거에는 은행이 대출을 안 해 주던 이들에게 HUG 주택보증이 보증을 서 주면서 대출이 나갔습니다. 이것이 갭투자 열풍을 타고 2021년 버블을 만들었다는 반성에서 규제가 시작된 거죠. 그래서 전세대출이 늘기는 어려울 겁니다.
그러면 월세로 갈 텐데, 요즘 월세 가격이 급등하면서 주택의 월세화가 강화되고 있습니다. 임대차법 개정안도 계속 장기 임대가 가능하도록 개정되는 것 같고, 전세 가격을 집값의 몇 퍼센트 이상 올리지 못하게 하는 법안도 국회에 올라와 있습니다. 이 법대로 되면 전세는 사실상 멸종하고, 전세가 없는 선진국처럼 월세가 급등할 겁니다.
갭투자는 막을 수 있겠지만, 기업 임대나 다주택자의 월세 임대 방식으로 시장이 돌아가면 주거비가 크게 오르고, 이는 매매 시장에는 오히려 나쁜 요인이 아닐 수 있습니다. 월세를 내느니 집을 사자는 심리가 생길 수 있기 때문입니다. 국회의원들의 취지는 알지만, 2020년 임대차법 이후 갭투자 장세가 벌어졌던 것을 생각하면 전세가 없어지면 기존 전세 가격이 오를 수밖에 없다는 점을 염두에 두셔야 합니다.
아파트 양극화와 재건축·재개발의 현실
우리나라 부동산 시장은 1990년대 초에 크게 탈바꿈했습니다. 당시 전체 주택의 70~80%가 단독주택이었는데, 아파트가 200만 호 가까이 지어지면서 아파트 비중이 30~40%까지 올라왔습니다. 이것이 첫 번째 양극화, 즉 아파트와 기타 주택의 양극화입니다. 그 이후 단독주택이나 빌라의 가격지수는 물가 상승률을 이긴 적이 없습니다. 물가 대비 계속 빠지고 있는 셈이죠.
두 번째 양극화는 2010년대 중후반, 혁신도시 이주가 끝난 2015~2017년쯤 시작됐습니다. 지방에서 수도권으로 인구가 다시 이동하면서 수도권 인구가 전체의 절반을 넘었고, 특히 20~30대는 수도권 거주 비중이 훨씬 높습니다. 지방에서 20~30대 위주로 인구가 빠져나가는 세상이 온 거죠. 결혼도 괜찮은 사람이 아니면 안 하고 사는 것처럼, 집도 이 정도 기준이 아니면 꼭 사야 하나 하는 세상이 왔다고 봅니다.
MZ세대가 주택 매수에 주력하면서 신축에 대한 선호가 엄청나졌습니다. "집도 집 같아야 집이다"라는 생각을 SNS에서 많이 보게 되는데, 그래서 "얼죽신"이라는 말이 나온 겁니다. 얼죽신이 될 가능성이 있는 집, 즉 미래의 신축이 될 집은 재건축·재개발이 많지 않다고 봅니다. 추가 분담금이 몇 억씩 나오는데, 일산과 분당 같은 1기 신도시 선도지구에 대해 사람들이 열광하는 것도 이해가 잘 안 됩니다. 1기 신도시는 용적률에 한계가 있고 고도제한도 많아서 일반분양 물량이 제한적입니다. 그러면 추가 분담금이 억 단위로 나오는 건 당연한데, 몇 년간 다른 곳에서 임대로 살면서 그 분담금을 낼 수 있는 세대가 과연 얼마나 있을까요? 거주자의 소득 수준을 꼭 점검해야 하는 세상이 된 겁니다.
재건축·재개발도 온도차가 큽니다. 2호선 라인이나 당산동, 방배, 잠실 쪽 단지는 몇백 대 일의 경쟁이 붙지만, 조금이라도 경계선에 있는 곳은 잘 안 되는 경우가 많습니다. 서울시가 패스트트랙을 해 준다고 하지만 관리처분 인가까지 보통 7~10년이 걸립니다. 그 사이에 불황이 올 수도 있고, 사업이 한없이 길어질 수도 있습니다. 그래서 재건축·재개발 투자는 선별적으로 접근하고, 용적률과 거주자의 재력을 꼭 점검하셔야 합니다. 난이도가 높은 투자라서 수익이 달콤할 수 있지만, 저는 모든 단지가 재건축에 성공할 것 같지 않고, 성공하는 곳은 극히 일부일 거라고 봅니다. 재건축·재개발의 미래에 대해 다소 비관적입니다.
서울·수도권의 2025년 전망
서울을 비롯한 수도권은 올해보다 내년이 낫다고 봅니다. 금리가 떨어지고 환율 덕분에 수출이 잘되고 있습니다. 우리나라 상장기업 680여 개의 올해 1분기부터 3분기까지 이익은 역사상 최고치였습니다. 내년에 이 기업들의 연봉이 오를 거라는 얘기고, 대부분 본사가 수도권에 있습니다. 금리도 내리고, 공급은 없고, 입주 물량은 0입니다. 내년에는 메이플 자이 등 몇 개를 빼면 없다고 보시면 됩니다. 양극화 과정에서 이런 지역은 또 오를 가능성이 큽니다.
물론 외부 충격이 오면 빠질 수 있습니다. 중국이 대만에 미사일을 쏠지, 우크라이나 전쟁이 평화롭게 종전될지는 아무도 모릅니다. 그런 요인을 제외하고 보면, 작년보다 올해가 좋았고, 올해보다 내년이 좋을 것이며, 내년보다 내후년이 더 좋을 것 같다고 생각합니다.
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