저자: 홍춘욱 · 한국인
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결론: 공급 확대는 1~2년 내 어렵고 주택가격 상승세는 당분간 지속될 가능성이 크다. [공급 측면] - 2015~2019년 5년간 착공·입주 물량이 지속 감소해 공급 공백이 발생했고, 쌓인 재고가 해소되는 데 시간이 걸린다. - 신도시 공급은 사전청약 등에도 불구하고 판교(약 5년), 검단(약 21년 전후) 사례처럼 착공부터 입주까지 장기간이 걸린다. - 정부 주도 대규모 택지개발은 보상·민원 등으로 장기화될 가능성이 높아 신속 공급이 어렵다. [수요 측면] - 무주택 비율: 서울 무주택자 50% 이상, 30세 이하 약 90%, 30~39세 약 60%로 수요 잠재력이 크다. - 청약통장 가입자 약 2,700만 명 중 1순위 약 1,500만 명으로 1순위자가 계속 늘어 누적 수요가 해소되지 않았다. - 수출 호조 → 기업 연봉·배당 증가 → 가구 구매 여력 확대 흐름을 기대할 수 있다. [금리 측면] - 미 연준은 올해 금리인상 가능성이 낮고 내년 인상 논의도 소수다. - 한국도 한두 차례 인상 후 중단될 여지가 있고, 기준금리는 1% 초반 수준으로 2008년 같은 고금리와 비교하기 어렵다. - 이 정도 금리 상승이 수요를 억제하기는 제한적일 것으로 본다. [지역·입지 측면] - 향후 5년 내 광역교통망 확충 효과는 집값에 반영될 수 있으나, 10~20년 뒤 교통 계획까지 현재 가격에 반영하는 것은 무리라고 봤다. - 서울 핵심 일자리 중심지 연결 노선은 제한적이라 입지별 차별화가 예상된다. - 수도권과 남동 해안 벨트(조선·자동차 등)는 수출 회복 여부에 따라 수요가 좌우된다. [리스크·전망] - 가격 수준이 과거 대비 높아 조정 리스크는 상존한다. - 다만 금리 상승과 경기 회복이 맞물리는 한 공급 부족이 전세가 상승과 매매 확산을 유발해 상승세가 올해 더 이어질 것으로 전망했다. - 결론적으로 수요 우위·공급 부족 구도가 지속되는 것으로 판단. [기타] - 일본 사례(도심 상승, 지방 하락)를 들어 향후 한국도 수도권·핵심지 중심 차별화 가능성을 언급했다.
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공급을 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 수요와 공급이 만나는 접점에서 가격이 형성되는데, 주택 시장에서는 수요와 공급 양쪽 변수가 모두 다양하기 때문입니다. 공급 쪽 변수로는 착공, 분양, 입주, 기존 물건의 회전율, 쌓여 있는 재고 물량, 분양 실적 등이 있습니다. 이들이 어느 방향으로 움직이는지를 보면 공급 곡선이 어떻게 이동하고 있는지 알 수 있습니다.
지금 상황을 보면 일부 지역에서는 물량이 많이 나오고 있지만, 착공은 지난해 연말부터 조금씩 떨어지고 있습니다. 문제는 2015년부터 2020년까지 5년에 걸쳐 착공과 입주 물량이 지속적으로 줄었다는 점입니다. 여기에 더해 그 이전에 쌓여 있던 재고 물량이 해소되는 데 걸리는 시간도 고려해야 합니다.
비유하자면 4차선 도로에서 사고가 나서 1차선만 통행이 가능할 때, 정체가 풀리는 데 시간이 걸리는 것과 같습니다. 4차선 도로에서 1차선만 막고 공사 중이라면 잠깐 막히고 말겠지만, 5년간 공급이 줄어든 상황에서는 이 물량이 정상화되는 데 몇 년이 걸릴지 가늠하기 어렵다는 것입니다.
이 때문에 규제를 과감하게 완화하고, 신도시 개발을 적극적으로 추진해 신속하게 공급을 늘려야 한다는 주장이 나옵니다. 그러나 그런 관점에서 보더라도 주택 공급 확대가 주택 가격 상승을 억제하는 효과는 적어도 1~2년 안에는 기대하기 어렵고, 늦어도 내년까지는 어렵다고 보는 것이 합리적입니다.
사전청약을 실시하더라도 한계가 있습니다. 2기 신도시의 사례를 보면 판교는 착공부터 입주까지 약 5년, 검단은 약 21년이 걸렸습니다. 공공 주택의 경우 이 기간이 훨씬 더 길어질 수 있고, 교통망 확충은 그보다 더 오래 걸립니다. 현재 확인 가능한 일정상 향후 5년 안에 실질적으로 역이 생기고 사람들이 출퇴근에 활용할 수 있는 노선은 몇 개에 불과합니다. 서울의 핵심 일자리 중심지로 빠르게 사람을 실어 나를 수 있는 광역교통망은 향후 5년 안에 손에 꼽을 정도라는 것이 현실입니다.
교통망은 예산에 따라 좌우됩니다. 서부간선도로 지하화 같은 사업도 지연되는 이유가 결국 돈 문제이고, 예산을 얼마나 집중적으로 투입하느냐에 따라 교통망의 완성 시기가 결정됩니다. 교통망이 향후 5년 안에 완성되는 경우에 한해 집값에 반영하는 것은 합리적이지만, 10~20년 뒤의 계획까지 현재 집값에 미리 반영하는 것은 지나친 기대라고 볼 수 있습니다.
정부 주도의 대규모 택지개발 사업은 장기화될 가능성이 크고, 신속하게 공급되기 어렵습니다. 2014년 박근혜 정부가 신도시 개발계획 자체를 전면 폐지하고 택지개발촉진법을 폐지하는 방향으로 간 것도 이런 흐름과 관련이 있습니다. 정부가 땅을 수용해 개발하는 방식은 이제 국민 수용성 측면에서 쉽지 않습니다. 따라서 민간 부문에서 토지 개발과 활용이 활발히 이루어지도록 규제를 완화하고 민간 착공을 활성화하는 방향이 중요하다는 지적이 나옵니다.
수요는 세분해서 볼 필요가 있습니다. 대출, 유동성, 세금, 청약 제도, 무주택자 비율 등 변수가 매우 많기 때문입니다. 최근 한 리포트에 따르면 40대 중 무주택자 비율이 44%에 달합니다. 서울의 무주택자 비율은 통계청 자료 기준으로 절반 이상입니다.
연령대별로 보면 30세 이하는 약 90%, 30~39세는 약 60%가 무주택자입니다. 일각에서는 시장에서 살 사람들은 이미 다 샀고, 인구 변화로 더 이상 받아줄 수요가 없다고 말합니다. 그러나 통계로 보면 수요 측면에서 누적된 부분이 여전히 상당합니다.
청약통장 가입자 수는 약 2,700만 명이며, 이 중 1순위자는 약 1,500만~4,500만 명 수준으로 보고 있습니다. 정부가 공급을 늘렸음에도 1순위자가 지속적으로 늘고 있다는 점은 시장에 누적된 수요가 쉽게 해소되지 않고 있음을 보여줍니다.
일본의 사례도 참고할 만합니다. 일본은 2005년부터 지방 토지 가격 하락세는 멈췄지만 오르지는 못했고, 도쿄나 오사카 같은 대도시 중심지는 계속 집값이 올랐습니다. 우리나라에서도 주요 일자리가 몰린 수도권과 남동 해안 벨트는 여건이 다르지만 모두 수요가 강할 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.
수출은 중요한 변수입니다. 수출이 잘 되면 기업이 연봉을 올리고 배당을 늘리며 사업을 확장하고, 그 과정에서 일자리가 생겨 주택을 구입할 여력을 가진 가구가 늘어납니다. 반대로 2014~2015년 조선과 자동차가 어려움을 겪은 남동 해안 벨트는 지난 5년간 미분양이 쌓였습니다. 서울은 정보통신과 금융 중심지로서 상승세가 이어졌고, 지방 부동산 시장은 2014~2015년 침체 이후 지난해부터 반등하고 있습니다. 수출이 개선되는 흐름이라면 전국 단위 부동산 시장의 수요 기반인 미래 소득 전망도 개선된다고 볼 수 있습니다.
금리에 대해서는 미국 연준의 통화정책 회의록을 보면 올해 금리 인상에 대한 공감대가 크지 않고, 내년 인상을 주장하는 위원도 소수입니다. 한국이 금리를 올리더라도 속도는 완만할 가능성이 큽니다. 한두 차례 인상이 있더라도 금리는 1% 초반 수준에 머물 것으로 보이며, 2008년처럼 기준금리가 5.25%까지 오르는 상황과는 다릅니다. 이 정도의 금리 상승이 수요를 억제하는 데 의미가 있을지는 지켜봐야 합니다.
2010년대 중반부터 약 7년간 이어진 집값 상승세는 역사상 보기 드문 장기 상승입니다. 무주택자들은 이 상승장을 보며 조정이 오면 사겠다는 매수 대기 수요를 쌓고 있습니다. 이런 수요는 조정 국면에서 하방을 지지하는 역할을 할 수 있습니다. 다만 시장 가격 자체가 이미 높은 수준에 이르렀기 때문에 조정 리스크는 언제든 존재합니다. 현재 시장에는 공급 부족 신호가 뚜렷하고, 경기 회복과 낮은 금리, 매수 대기 수요가 맞물려 있어 수요 기반은 공급보다 강한 편입니다.
공급과 수요를 함께 살펴보면, 수요와 공급 곡선이 교차하는 지점에서 가격이 형성됩니다. 공급 부족이 전세가 상승과 매물 감소를 유발하고, 이것이 고가 주택에서 다른 지역으로 확산되면서 상대적으로 싼 지역으로 수요가 옮겨 가는 장세가 올해에도 이어질 가능성이 있습니다. 구체적인 판단은 시청자 여러분이 위의 변수들을 바탕으로 직접 해보시면 좋겠습니다.
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