저자: 채상욱 · 한국인
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8.4 주택공급대책의 실효성을 분석한 영상이다. 결론: 8.4 대책은 공급 시그널로서 효과가 있을 것으로 보며, 공급 계획이 차질 없이 진행되면 주택 공급이 상당 수준으로 올라설 것으로 본다. 공급 규모: 8.4 대책 이전에 77만 호 공급 계획이 있었고, 여기에 13만 호가 추가되어 총 90만 호 규모가 된다. 서울권 중심 공급이 강화된 점을 긍정적으로 평가한다. 실현 가능성 논란: 공공재개발, 공공재건축, 정비구역 해제 지역 등 민간 소유주와 협조가 필요한 물량이 약 7만 호 이상이라 삐걱일 가능성은 있으나, 전체 계획이 효과 없다고 보는 것은 과도한 해석이라고 본다. 재건축 용적률 완화: 서울시 조례상 기부채납 시 용적률을 최대 3배까지 올릴 수 있고, 8.4 대책은 용적률 상한을 300%에서 500%로, 층수를 35층에서 50층까지 허용하는 내용을 담았다. 예시 계산상 조합 입장에서 일반분양 물량이 크게 늘어 수익성이 개선될 수 있다. 재건축 장애요인: 재건축 초과이익 환수제, 가산세 등 규제와 과밀 우려, 공공분양 비율(절반) 부담이 불만 요인으로 거론된다. 서울 초기 재건축 단지 약 26만 호 중 일부(약 5.2만 호) 정도만 실제 혜택을 볼 것으로 보며, 용적률 180% 이상 저밀도 단지 중심으로 사업성이 나올 수 있다. 시차 문제: 주택 공급은 착공부터 3년 이상, 택지개발은 5~10년이 걸려 단기 집값 안정 효과는 제한적이다. 3기 신도시는 2024년 전후 공급이 본격화될 것으로 전망되며, 사전청약(2021년경 3만 3천 호)과 본청약(2023년 이후)이 진행된다. 과거 교훈: 2014년 공급 축소 정책 이후 실제 가격 급등은 2017년경부터 나타났으므로, 공급 효과는 시차를 두고 나타난다는 점을 고려해야 한다. 장기 전망: 수도권 1000명당 주택수 부족분 약 30호(약 81만 호)를 3기 신도시 등으로 해소할 수 있을 것으로 보며, 2020년대 중반부터는 공급량 부족에서 주거 질(면적·연식) 중심으로 시장 관심이 전환될 것으로 본다. 주의: 자막 자동인식 오류가 많아 일부 수치와 표현은 부정확할 수 있다.
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안녕하세요. 박종훈의 경제한방입니다. 2·4 부동산 대책이 나올 때마다 가격이 되던 게 그동안 공급이었는데, 마치 이 문제에 대한 화답이라도 하듯이 정부가 8.4 대책에서 주택 공급 시그널을 보냈습니다. 시장이 과연 어떻게 반응할지, 채상욱 애널리스트와 오늘 그 얘기를 나누어 보겠습니다. 안녕하세요.
안녕하세요. 이번 대책을 어떻게 보셨을지 그게 좀 궁금합니다. 13만 호를 공급한다는 게 어떤 의미를 갖고 있고, 효과가 있을까요?
일단 효과는 있을 걸로 보고 있는데, 13만 호 공급에 대한 효과보다는 3기 신도시라고 들어보셨죠. 3기 신도시를 포함해서 8.4 대책이 나오기 전까지 77만 호 공급 계획이 서 있던 상황이었거든요. 그래서 거기에 추가로 13만 호가 더해진 겁니다. 합치면 90만 호가 되는데, 47만 호, 17만 호라는 숫자가 적지 않고, 여러 통계 지표를 많이 바꿀 수 있을 정도의 규모이기 때문에 저는 개인적으로 충분하다고 생각하고 있었습니다. 여기에 추가로 13만 호를 더 던지면서 서울권역에만 더 공급하겠다고 밝혔기 때문에 공급 효과가 있을 걸로 생각하고 있습니다.
그런데 77만 호와 13만 호가 계획대로 공급이 되겠느냐는 우려가 있잖아요?
그 우려는 이렇게 설명드릴 수 있을 것 같아요. 3기 신도시 자체가 안 된다고 생각하지는 않으시죠? 그런데 5월 6일 용산 철도정비창 부지 8천 호를 포함해서 서울권역에 6만 호를 공급하는 계획을 발표한 게 있습니다. 그 공급 계획에는 공공 재개발이라는 게 들어가는데 2만 세대 정도입니다. 그때부터 민간 소유주와 협조해야 하니 공급이 되겠냐는 얘기들이 나왔었거든요.
이번 8.4 대책의 13만 호 공급에는 재건축, 고밀도 재개발이 들어가고, 공공재개발로 만 세대가 들어갑니다. 그리고 이전 대책에서 커버하지 못했던 정비구역 해제 지역 소유주들도 신청하게 해달라는 요구가 있어서 한 2만 호 정도가 더 되거든요. 결국 8.4 대책에서 7만 세대가 민간 소유주와 협조가 필요한 겁니다. 시장에서는 5.6 대책의 2만 호와 이번 대책 합쳐서 9만 호 정도가 민간과 손잡고 가야 하는데 그게 얼마나 현실성이 있겠냐는 논란이 있습니다.
전체 90만 호 공급 계획에서 보자면 81만 호는 계획대로 간다고 생각하고, 9만 호는 민간과 손잡고 가야 하니 삐걱이는 부분이 있을 거라고 봅니다. 다만 이걸 너무 확장 해석해서 공급 전체가 효과 없다고 보는 건 아니라는 거죠. 민간 쪽에서 받아들일지가 궁금한 것 중 하나인데, 500% 용적률과 50층 건축을 허용하고 용적률 상향도 해주기로 했습니다. 조건을 받게 될까요, 아니면 어떻게 될까요?
8.4 대책에서 공공 참여 고밀도 재건축이 처음 나왔는데, 말 그대로 공공 참여와 고밀도입니다. 국토계획법에 따르면 용적률이 300%를 넘지 못하는데, 이를 500%까지 올릴 수 있게 해주는 겁니다. 층수도 서울시 조례상 35층까지인데 50층까지 허용하겠다는 거고요.
숫자로 설명드리면, 현재 용적률 250%까지 재건축한 곳은 문제가 없습니다. 목동이 평균 120%인데 그 두 배인 250%까지 갈 수 있고, 마포 같은 경우는 200% 정도라서 250%까지 갈 수 있습니다. 현재 서울시 조례에서는 공공임대로 기부채납을 하면 용적률을 3배까지 올려줍니다. 예를 들어 250% 기준으로 500가구가 형성되는 재건축이 있다고 해보죠. 기부채납을 하면 300%까지 올려주니 50% 용적률을 추가로 받아 세대가 1,600세대가 되는 식입니다. 이번에는 500%까지 올려주니 250% 포인트 증분에서 500세대가 추가로 늘어나고, 그중 절반이 공공분양, 공공임대로 125씩 들어가고 250은 일반분양으로 늘어납니다. 일반분양이 몇 배 늘어나는 거죠.
이런 메커니즘에서 50층과 500% 덕분에 실제로 조합 입장에서는 수익이 종전보다 좋아질 수 있습니다. 다만 재건축 초과이익 환수제나 가산세 같은 게 있고, 500%는 과밀이라는 불만도 있습니다. 또 늘어나는 세대 중 공공분양 비중이 너무 많다는 여러 불만이 섞여 있습니다. 국토부 발표 때도 서울시 93개 초기 단계 재건축 단지, 합산 26만 세대 중 20%가 대상이 될 것 같다고 해서 5.2만 호라고 얘기했습니다.
정말 반길 만한 파급 효과가 실제로 생길까요? 용적률이 180%를 넘어서 일반분양 수가 충분히 나오지 않는 저밀도 단지들, 250%까지 봐야 일반분양이 얼마 안 나오는 단지들은 고민을 해볼 수 있겠죠. 선택지가 별로 없으니 받아들일 수밖에 없는 경우도 있을 겁니다. 일반분양이 이론적으로 아예 없으면 일대일 재건축인데, 그 경우에는 조합이 사업비를 전부 조달해야 합니다. 보통은 일반분양으로 사업 수익을 만든 다음 조합원 분담금을 줄이는 게 일반적인데, 그래서 고밀도 재건축을 고민하는 단지는 나올 것 같습니다.
또 걱정하시는 분들이 있는데, 지금부터 계획을 세워도 최소 3년, 심지어 4~5년 걸릴 수 있어서 시차가 있으니 지금 당장 효과가 없는 거 아니냐는 겁니다. 그건 부동산대학원 입학 시험 문제이기도 했는데, 부동산은 원래 시차가 존재할 수밖에 없습니다. 주택도 짓는 데 3년 이상 걸리고, 택지개발로 짓는 건 5~10년 걸리기 때문에 부동산 공급은 굉장히 비탄력적이라는 게 시험 문제였습니다.
3기 신도시 계획은 2019년 9월에 나왔지만 대부분은 2024년을 전후로 공급될 것 같습니다. 정부가 3기 신도시 전용 사이트를 만들었는데, 관심 있는 3기 신도시를 클릭하면 분양 정보가 올 때마다 문자 알림도 받을 수 있습니다. 2024년 이후, 2021년과 2022년에 사전청약으로 3만 3천 호, 3만 세대에 대해 사전 청약을 받을 수 있게 했고, 2023년부터는 본청약이 될 거예요. 공급에는 이렇게 시차가 존재합니다. 그래서 현재 수요를 누그러뜨리기 위해 교통 같은 인프라도 도입하고 있습니다.
2014년 9월 부동산 대책에서 택지개발촉진법을 없애고 임기 말인 2017년 말까지 신규 택지 조성을 하지 않겠다는 대규모 공급 축소 정책을 발표한 바가 있습니다. 그해 바로 가격이 엄청나게 오르지는 않았지만, 실제로 공급 중단 효과는 2017년부터 나타났습니다. 2017년부터 본격적인 공급 부족 효과로 주택 가격이 치솟았습니다. 지금도 비슷한 상황인데, 지금 공급이 되지 않기 때문에 효과가 없다고 느끼실 수 있지만 2023~2024년이 되면 엄청난 공급 효과가 나올 거라 생각합니다. 이런 부분을 잘 고려하셔서 자신만의 전략을 세우시면 좋겠습니다.
지역적으로 고민하는 분들도 많으실 텐데요. 30분 도시 발표가 나왔을 때 이익이 줄어들지 걱정했는데, 이번에 도심을 개발한다니까 또 집값이 오르지 않을까 걱정하시는 분들이 있을 겁니다. 그래서 목표치를 공유하는 게 중요하다고 생각합니다. 최근 의사 수 얘기가 나왔는데, 주택도 1,000명당 주택 수라는 통계로 공급 지표를 비교합니다. 우리나라 전체는 오피스텔을 포함하면 2018년 기준 1,000명당 419호로 미국과 똑같은 수준입니다. 안타까운 건 수도권, 즉 서울, 경기, 인천은 오피스텔 포함해도 390호 정도라서 여전히 30호 정도는 늘어나야 합니다. 수도권 인구가 2,600만 명 정도니 30호를 곱하면 81만 호가 필요합니다. 아까 말씀드린 3기 신도시가 준공되는 시점을 기준으로 수도권 1,000명당 120호 정도는 될 것 같습니다. 이것까지 건설되면 어느 정도 공급 물량이 맞춰질 것 같습니다.
그 다음부터는 거의 모든 나라가 그랬듯이 주거의 질적 전환을 하게 됩니다. 지금은 수도권이 양적으로 부족한 상황이지만, 공급이 충분해지면 면적이나 연식 같은 질적 추구로 바뀌게 되고, 한국도 2020년대 중반에 그런 변화가 있지 않을까 생각합니다. 지금 수준에서 계획한 공급량이 그대로 이뤄진다면 상당한 주택 공급 수준으로 올라선다고 말씀드리고 싶습니다.
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