저자: 김종효 · 한국인
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결론: SK디앤디는 시간을 두고 꾸준히 성장할 장기 투자 종목으로, 목표가 3만8천원(PBR 2배 기준 단기) 및 장기적으로 8만원까지 제시. 회사 개요: 부동산 개발·컨설팅·운용 기업으로 서울 주요 건물 개발 노하우 보유. 최근 신재생에너지(ESS 등) 사업으로 파이프라인 확장. 수익 구조: 분양, 지분 매각, 후 매각 등 다양한 현금흐름. 수익 시기가 달라 분기 매출 등락이 있으나 3년간 영업현금흐름(캐시플로)은 증가 추세. 성장 속도는 느려 성장주보다는 가치가 꾸준히 늘어나는 기업으로 평가. 실적: 1분기 양호, 2분기 지지부진. 거래량이 많지 않은 종목이라 변동성 리스크 존재. SK그룹 자산 유동화 수혜: 관계사 SK리츠(리치) 등과 시너지. 리츠 배당률 약 6% 언급. SK그룹이 데이터센터·신재생·물류센터·주유소 등 자산 유동화를 진행하며 SK디앤디가 일부 사업을 가져갈 가능성 제시. 신재생 자산 완공이 2025년 이후라 장기 관점 필요. 투자 전략: 주력보다는 포트폴리오 내 안정 자산(금·채권 등)과 병행 제안. PBR 1.2~2.2배 범위 내 움직임, 현재 PBR 약 1.6배 수준으로 언급. 단기 목표가 3만8천원, PBR 2배 기준 자산 성장 시 장기 목표 8만원. 리스크: 거래 규모가 작고 실적 변동성 존재, 자산 유동화·신재생 투자 실행 지연 가능성. 후반부는 외국인 순매수·순매도 종목(삼성전자, 카카오, 포스코, 네이버 매수 / 카카오뱅크, 삼성SDI, LG화학 등 2차전지·화학주 매도) 시황 정리.
다듬은 글
김종효의 효리부동 코너로 이어갑니다. 시장에 잘 알려지지 않은 반전 매력을 겸비한, 겉과 속이 다른 종목들을 찾아볼 텐데요. 인펀트 아델리 김종효 전문의와 함께하겠습니다. 안녕하세요. 항상 우리가 잘 몰랐던 내용들을 쏙쏙 뽑아서 알려주셨는데, 오늘은 어떤 종목인지 궁금하네요. 어떤 기업인지 스토리부터 한번 들어보겠습니다.
주식시장에 투자할 때 최근 시장이 그렇게 좋지는 않았지만, 작년 장을 생각하고 올해 가장 강했던 반도체 관련주나 2차전지 같은 종목을 떠올리면서 주식시장에 대한 기대 수익률을 굉장히 높게 잡는 경우가 많습니다. 진행자께서도 주식투자를 하신다면 한 달에 10% 정도를 생각하시는 경우가 많지 않나요?
그런데 한 달에 10%라면 1년으로 따졌을 때 100%가 넘는 엄청난 수치이고, 이를 복리로 적용하면 말이 안 되는 수준입니다. 실제로 나오기 굉장히 어려운 수익률이라는 거죠. 우리가 투자를 하는 목적은 돈을 벌기 위한 것이고, 그러려면 확률을 높이고 장기적으로 성공할 수 있는 종목을 골라야 합니다. 자체 매력이 있으면서 그룹사나 관계사와 더 큰 시너지를 낼 수 있는 종목이라면 장기적으로도 매력적이지 않을까 보고 있어서, 오늘은 그런 종목 하나를 소개해 드리려고 합니다.
오늘 준비한 종목은 SK디앤디입니다. 기본부터 차근차근 짚어보겠습니다. 한마디로 부동산 개발 회사입니다. 서울 시내를 지나다니다 보면 건물 위에 'SK V' 같은 글자가 붙어 있는 걸 보셨을 겁니다. 이게 바로 부동산 개발을 하는 대표 기업입니다. 그동안 개발해 온 사업들을 보면 호텔과 다양한 건물을 만들어왔습니다.
홈페이지 자료를 보시면, 부동산 개발사업을 하면서 컨설팅도 하고 운용도 하고 있습니다. 그래서 굉장히 다양한 노하우가 쌓여 있는 기업이고요. 최근에는 파이프라인을 넓혀서 신재생에너지, ESS 같은 신성장 산업으로도 사업 영역을 확대했습니다. 이를 두고 그냥 테마주 스토리가 아니냐고 보시는 분도 있겠지만, 저는 그 부분도 맞는 말이라고 생각하면서도 그냥 이루어지는 것은 아니고 기업의 전체적인 맥락과 시너지가 날 수 있는 곳이라 더 좋게 보고 있습니다.
본업은 호텔과 몰 같은 상업시설을 포함해서, 버려진 건물을 새롭게 개발해 더 나은 부가가치를 만들어 온 회사로 보시면 될 것 같습니다. 생각보다 많은 사업을 해 왔습니다. SK V 같은 건물들은 길을 가다 보셨을 수도 있고, 실제로 오피스텔이나 건물을 매입해서 개발해 지금도 잘되고 있다는 이야기도 들립니다.
다만 부동산, 신재생에너지 등 다양한 사업을 동시에 하고 있어서, 한쪽에 집중하지 못해 오히려 걱정이 될 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 그런데 한쪽이 너무 잘되는 것도 좋지만, 다양한 분야가 조금씩 꾸준하게 성장하는 구조도 나쁘지 않다고 봅니다. 한 달에 10%를 원하는 분께는 맞는 종목이 아닐 수 있습니다. 하지만 시간을 두고 꾸준히 성장하는 종목이라는 점에서 이 종목을 주목하고 있습니다.
성장 속도가 빠른 편은 아닙니다. 사업을 보면 부동산 개발 관련 부분은 큰 변화가 없지만, 늘어나고 있는 것은 신재생에너지, ESS 쪽입니다. 최근 화재 사고가 있어서 잠깐 흔들릴 수는 있지만, 신재생 사업은 계속 늘어나고 있습니다. 이런 흐름을 보면 꾸준히 성장할 수 있다는 점이 핵심 포인트입니다.
사업 모델도 여러 가지입니다. 직접 분양을 하는 곳도 있고, 자산을 매각해서 이익을 내는 곳도 있고, 후 매각을 하는 곳도 있습니다. 돈이 들어오는 시기가 각각 다르기 때문에 매출이 등락을 보일 수 있습니다. 이를 보는 시각에 따라 약점이 될 수도 있고 강점이 될 수도 있습니다. 한 번에 큰 돈이 들어오기도 하고, 꾸준히 나눠서 들어오기도 하니까 다양한 현금을 창출한다는 측면에서는 긍정적입니다. 최근 3년간 잉여현금흐름(FCF)도 계속 늘고 있는 기업입니다.
매각을 통해 크게 벌기도 하고, 운영을 통해 꾸준히 벌기도 하는 국면입니다. 다양한 현금흐름과 다양한 파이프라인이 현재 기업의 성장을 뒷받침하고 있습니다. 다만 속도는 느리기 때문에 성장주라고 하기는 어렵고, 꾸준히 자기 가치를 늘려가는 기업이라고 보시면 됩니다. 주변을 보시면 오래된 건물이 많은데, 이것을 모두 부수고 새로 지을 수도 있지만 도심 재생 사업이나 리노베이션 같은 부동산 개발을 통해 새 가치를 만들 수도 있습니다. 그런 측면에서 앞으로 수요는 꾸준히 늘 수 있다고 봐야 합니다.
투자자 입장에서는 안정적인 실적이 필요하죠. 1분기에는 기대 이상의 실적을 냈지만 2분기는 지지부진했습니다. 이렇게 분기마다 왔다 갔다 하면 기업의 안정성을 체크하기 어려울 수 있습니다. 어떻게 봐야 할까요?
지금 어떤 종목을 사서 분기 30% 목표수익률을 노릴 수도 있지만, 반대로 다음 분기에 급락할 수도 있습니다. 이런 종목은 거래가 많은 종목도 아니고 시장의 중심에서 하이라이트를 받는 종목도 아니라서 대량으로 거래되는 종목은 아닙니다. 그럼에도 연간 단위로 보거나 3년 단위로 나눠 봤을 때 꾸준히 성장한다면, 그 성장의 열매가 결국 우리에게 돌아올 수 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
SK 자산 유동화 최대 수혜주라고 설정하셨는데, 어떤 내용인가요? 먼저 이 회사가 지분을 투자한 관계사부터 범위를 좁혀서 생각해 보고, 그다음 SK 그룹의 최대 자산 유동화 수혜주라는 부분을 나눠서 보겠습니다.
이번에 상장한 DT플랫폼리츠라는 기업이 있습니다. 이 회사가 투자하고 있는 관계사가 있는데, 초기에는 오피스가 주력이지만 갈수록 늘어나는 것은 물류센터입니다. 미국 같은 경우 물류센터에만 투자하는 리츠들이 최근 좋은 성과를 보여줬습니다. 준비한 그림을 보시면, 지금 디벨로퍼인 SK디앤디, 자산을 넓혀갈 리츠, 그리고 물류를 담당하는 플필먼트 기업 세 곳이 서로 일감을 주고받으며 동반 성장할 수 있는 근간이 있다는 겁니다.
아까 본 사업 분야가 ESS·신재생, 오피스였는데, 여기에 물류센터가 추가되는 것입니다. 이 기업은 시간을 두고 지켜보시면 매출이 어떤 식으로든 계속 증가할 수 있는 단계에 와 있다는 것이 핵심 포인트입니다. 3사의 시너지를 기본적으로 생각해 볼 수 있습니다.
오늘 투자의 핵심 포인트는 SK 그룹과의 관계입니다. 직접적인 그룹사는 아니지만, 그룹사의 자산과 함께 데이터센터 인프라, 신에너지, 물류센터, 주유소 같은 자산들이 연결되어 있습니다. SK리츠는 배당률이 6%로 높고 분기 배당을 준다고 하는데, 핵심은 SK 그룹이 그동안 보유한 부동산을 전부 유동화하고 있다는 점입니다. 왜 유동화를 하느냐면, SK 그룹이 에너지 그룹으로 거듭나려면 데이터센터, 신에너지, 물류센터, 주유소 전환에 엄청난 돈이 필요하기 때문입니다. 그래서 최근 회사를 붙이고 쪼개는 식으로 유동화를 시도하고 있습니다. 기존 자산을 바꿀 수요가 엄청나게 발생할 수밖에 없는 구조입니다.
그 과정을 누가 맡을 것이냐 하면, SK디앤디가 다 가져가진 않겠지만 사업 영역에 따라 건설 회사나 전문 회사가 인수할 수도 있습니다. 하지만 늘어나는 데이터센터 인프라, 신에너지, 물류센터, 주유소의 전환 과정에서 충분히 SK디앤디가 일을 맡을 수 있다는 것입니다.
재미있는 점은 SK디앤디가 가진 신재생에너지 자산의 완공 연도가 모두 2025년 이후라는 것입니다. 새롭게 만드는 자산들은 전력을 굉장히 많이 쓸 텐데, 그 전력을 어디서 가져올지가 문제입니다. 결국 SK의 다른 회사들이 만든 신재생에너지에서 가져올 가능성이 높습니다. SK 그룹의 자산 유동화와 그 과정에서 발생하는 여러 디벨로퍼 일을 결국 SK디앤디가 일부 가져갈 수 있다는 점을 생각하면, 이 회사의 사업 파이프라인이 계단식으로 쌓이고 있다는 것이 제가 주목하는 부분입니다.
리츠 부분도 활용하면서 신재생에너지 사업과 엮어 사업을 확대할 방안을 모색하고 있는 것 같습니다. 말씀하신 2025년 무렵이 본격적인 성장이 나오는 시점이라면, 지금부터 2025년까지 꾸준히 성장을 이어갈 것으로 예상하지만, 본격적인 성장 이후까지 봐야 한다는 말씀이시죠?
장기적으로 봐야 합니다. 배당 매력도 있어서 배당 투자로도 매력이 있습니다. 주식투자를 하면서 기본적인 목표수익률이 있기 때문에 이 종목을 주력으로 가져가기는 어렵겠죠. 하지만 포트폴리오 다양화 측면에서, 내 자산이 매일 빨간색과 파란색으로 오가는 것이 좋은 포트폴리오라고 생각하지는 않습니다. 자산의 3분의 1 정도는 안정적인 자산이 필요합니다. 금일 수도 있고 채권일 수도 있고 채권형 주식일 수도 있습니다. 이런 안정적인 종목 하나로 가져가는 것도 좋다고 제안드립니다.
투자 전략은 이렇습니다. 이 종목의 PBR 밴드는 과거 1.2배에서 2.2배 정도 사이에서 움직였습니다. 지금은 1.6배 정도 수준입니다. 자산 성장을 고려하면 PBR 2배 정도까지 생각해 볼 수 있는데, 현재 BPS가 24,000원 정도이기 때문에 단기 목표가는 38,000원입니다. 현재 주가가 39,000원인데 48,000원이면 어떻게 하느냐고 하실 수 있죠. 자산은 계속 성장합니다. PBR 2배가 목표 가격이므로 BPS가 예를 들어 4만 원으로 성장하면 목표가는 8만 원이 됩니다. 지금 당장 보면 배당 2% 정도라 별거 아니라고 생각하실 수 있지만, 장기적으로 PBR 2배를 목표로 투자하고 파이프라인이 쌓여 갈수록 목표가도 계속 올라간다는 점을 오늘의 투자 포인트로 말씀드리고 싶습니다.
네, 오늘 SK디앤디에 대해 알아보는 시간을 가졌는데요. 전략을 잘 세워서 길게, 장기적으로 가져갈 종목인 것 같습니다. 지금까지 인펀트 아델리 김종효 전문의와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
잠깐 외국인 순매도·순매수 상위 종목을 정리해 보겠습니다. 삼성전자는 계속해서 매수세가 나왔습니다. 삼성전자, 카카오, 포스코, 네이버 순으로 오늘 매수하면서 마감했습니다. 삼성전자는 외국인 매수세가 들어왔다는 점이 특징입니다. 반면 카카오뱅크, 삼성SDI, LG화학은 계속해서 화학 섹터와 2차전지 주에 대한 매도 공세가 이어지고 있습니다. 엔씨소프트에 대한 외국인 매도 공세도 이어지고 있네요. 오늘 장은 힘들었지만 외국인 쪽 매물이 줄어들면서 마감했다는 점이 특징입니다. 내일은 오늘보다 더 좋은 수익이 나기를 기대하면서 여기서 인사드리겠습니다. 시청해 주셔서 감사합니다.
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