저자: 정철진 · 한국인
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코스피가 한 주간 20% 넘게 급락한 배경으로 AI 수익성 의심과 외국인 투매(약 204조 매도), 반대매매(마진콜) 우려를 꼽음. 메모리 가격은 인위적 감산 주장과 중국 CXMT·창신의 추격 위협 언급, 이주한 애널리스트의 삼성전자 7만원·SK하이닉스 20만원 적정가 전망을 소개. 서울 아파트는 88주 연속 상승 중이나 상승 패턴이 중가 위주로 바뀌었고, 전월세는 월세 전환으로 급등 중이라고 진단.
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코스피가 한 주간 20% 넘게 하락하며 이례적인 변동성을 보이고 있습니다. 서울 아파트 가격도 88주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 갈아치웠습니다. 오늘은 반등했지만 반등폭은 만족스럽지 못합니다. 실질적으로 왜 이렇게 폭락했는지 짚어 보겠습니다. 지수 하락률을 보면 거의 2008년 금융위기 수준입니다. 물론 오늘 얼마나 오르느냐에 따라 달라지겠지만, 지금은 전쟁이나 금융위기 같은 상황도 아니고 삼성전자, 하이닉스를 비롯한 기업들의 수익성이 꺾인 것도 아닙니다. 그런데도 주가가 빠지는 이유는 재료와 수급 두 측면에서 볼 수 있습니다.
재료 측면에서는 AI에 대한 의심이 있습니다. 다만 AI의 성장성 자체를 의심하는 전문가는 없습니다. AI가 더 성장하고 우리 사회가 AI로 바뀔 것이라는 데는 대체로 한 목소리를 냅니다. 지금 나오는 의심은 AI 수익성에 대한 의심입니다. 기업들이 천문학적인 투자를 하고 있는데 그걸 거둬들이지 못하는 것 아니냐는 것이죠. 1년 안에 어느 정도 수익이 날지, 2년, 3년 안에 수익성이 나올지에 대한 의문이 커지니 투자를 줄일 것이고, 그러면 가장 말단에 있는 칩, 그중에서도 메모리 반도체에 대한 의심이 커집니다. 그래서 하이닉스 주가가 엄청나게 빠졌습니다. 우리나라는 삼성전자와 하이닉스의 비중이 코스피의 50%를 넘기 때문에, 이 두 종목이 빠지면 코스피 전체가 폭락하게 됩니다.
수급으로 보면 외국인을 이야기하지 않을 수 없습니다. 연초 이후 외국인이 한국 주식을 약 204조 원어치 팔아치웠습니다. 삼성전자가 분기 기준으로 107조 원의 영업이익을 냈음에도 외국인은 쳐다보지도 않고 거의 투매에 가까운 매도를 이어가고 있습니다. 여러 해석이 있겠지만, 기계적으로 보면 이렇게 팔았는데도 외국인 지분 비중은 여전히 37% 정도입니다. 우리나라의 평균 외국인 비중이 33~35%인 점을 감안하면, 외국인이 묻지도 따지지도 않고 계속 팔고 있는데 그 물량을 받아줄 주체가 없어 주가가 고스란히 폭락한 것입니다.
코스피와 코스닥이 가파르게 조정받으면서 최근 마진콜, 즉 반대매매로 이어지는 마진콜을 받은 투자자가 많다고 합니다. 이것도 참 우려되는 부분입니다. 어제보다 오늘 동시호가를 보면서 "왜 이래" 하셨을 겁니다. 하한가가 계속 나왔는데, 시가총액이 큰 대형 종목에서도 나왔습니다. 말씀드린 대로 마진콜이 걸리면서 주식담보대출이나 스탁론을 받은 투자자가 담보비율을 맞추지 못하면 그대로 하한가에 매매가 나가는 상황입니다. 어제도 컸고 오늘도 크며, 월요일까지는 가야 이 반대매매의 공포가 좀 끝날 것 같습니다.
참고로 7월 장이 정말 뜨거웠을 때를 보면, 6월 이후 7월에 폭락하기 직전 신용잔고가 38조 원을 살짝 넘으며 역대 최대치를 기록했고, 흔히 "털렸다"고 표현하는 상황이 벌어졌습니다. 주가가 폭락하고 마진콜이 나오면서 신용잔고가 20조 원대까지 떨어졌습니다. 그런데 7월 말 대폭락 이후 주가가 다시 조금씩 오르자 신용잔고도 스멀스멀 올라와 33조 원 가까이 되었고, 여기서 다시 외국인 투매가 나왔습니다. 신용잔고는 정말 위험합니다. 신용 투자자들을 시장 세력과 파생상품 세력이 모두 지켜보고 있기 때문에 참 안타까운 상황입니다.
폭락장이 되자 여러 전문가들의 전망도 나오고 있습니다. 화제가 된 것은 증권가 애널리스트 이주한 씨의 전망입니다. 그는 삼성전자의 적정 주가를 7만 원, SK하이닉스의 적정 주가를 20만 원으로 제시했고, 실적에 거품이 있다는 충격적인 주장을 했습니다. 그동안 이주한 애널리스트는 하이닉스에 대해 가장 강한 비관론자였고, 악플과 비난도 많이 받았습니다. 그러다 최근 삼성전자와 하이닉스 주가가 폭락하면서 다시 조명을 받게 되었고, 관련 밈과 영상도 많이 만들어졌습니다.
그가 든 여러 근거 중 하나는 이렇습니다. 삼성전자와 하이닉스가 공급을 100% 가동하지 않고 있다는 것입니다. 지금은 수요는 많은데 공급이 부족하다고 하고 있고, 그래서 메모리 가격이 급등했습니다. 그런데 그는 공장 가동률이 80% 정도밖에 안 된다고 보고, 인위적으로 공급을 줄이는 감산 때문에 가격이 올랐다고 주장합니다. 즉 가격 상승은 가짜라는 것입니다. 곧 100%로 돌려야 할 텐데, 돌릴 수 없는 이유 중 하나로 이런 인위적 감산 과정에서 중국의 CXMT라는 무서운 경쟁자를 키웠고, 중국 창신메모리(CXMT)가 시장 점유율 10%를 넘기면서 이미 하나의 경쟁자가 되었다고 지적합니다. 그래서 삼성전자와 하이닉스는 현재 상태와 미래 전망 모두 비전이 없다는 것입니다. 이 주장을 믿을지 말지는 삼성전자와 하이닉스가 답해야 할 문제입니다. 회사 측은 이미 100% 가동 중이고 물량이 부족해 증설하는 것이며, 가격이 오른 것은 인위적 감산 때문이 아니라고 반박하고 있습니다.
창신메모리의 기술력은 삼성 D램과 비교하면 약 1년 반 정도 차이가 나는 것으로 보입니다. 두려운 부분은 분명히 있습니다. 과거 여러 산업을 보면 중국이 뛰어들면 산업이 망가졌습니다. 철강은 중국이 뛰어들며 산업 전체가 붕괴했고, 화학산업도 우리 화학주를 비롯해 산업 전체가 무너졌습니다. 신재생 태양광도 중국의 저가 공세와 대량 물량으로 산업이 망가졌습니다. 중국이 독식하는 구조가 반복되었기 때문에, 반도체는 다를 것이라는 낙관보다는 기술이 1~2년 앞서 있더라도 창신메모리의 약진을 분명히 주의해 볼 필요가 있습니다.
삼성전자 주가가 반토막 나면서 망연자실한 투자자가 많은데, 삼성전자 직원들은 주가 폭락을 반긴다는 글이 게시판에 올라와 분노를 사고 있습니다. 해당 글은 상당히 오만하고 교만한 발언입니다. 직원들은 내년 3월, 후년에도 영업이익의 10%를 성과급으로 받게 되는데, 노사 협의를 통해 절반은 현금, 절반은 주식으로 받게 됩니다. 글을 쓴 직원은 주가가 더 떨어지면 성과급으로 받는 주식 수가 영업이익에 비례해 늘어나니, 싸게 사 두었다가 나중에 주가가 오르면 팔 수 있다는 취지로 말한 것입니다.
제가 드리고 싶은 말씀은, 삼성전자와 하이닉스 모두 영업이익의 10%를 성과급으로 주는 부분은 주주총회를 거쳐야 한다고 봅니다. 주총의 안건으로 주주들의 허락을 받아야 하는 사안이라는 것입니다. 만에 하나 하이닉스가 120만 원, 삼성전자가 20만 원 선에서 주가가 어느 정도 하방을 지지하면 괜찮겠지만, 그보다 더 밑으로 빠져서 하이닉스가 100만 원이 깨지고 삼성전자가 15~16만 원이 된다면 주주들이 직원들의 영업이익 10% 가져가기를 가만히 보고만 있을까요? 개정된 상법을 통해서라도 엄청난 주주 대상 소송이 들어갈 것으로 보입니다. 해당 글은 너무나 가볍고 경솔했습니다.
이제 다음 주 초 반대매매 같은 우려가 있어 지켜봐야 할 것 같습니다.
부동산도 뜨겁습니다. 서울 아파트 가격이 88주째 오르고 있습니다. 기존 기록은 문재인 정부 때 코로나 시기의 85주 연속 상승이었는데, 이번에 그 기록을 넘어섰습니다. 같은 상승이지만 내부 패턴은 다릅니다. 문재인 정부 때는 강남구 등 소위 고가 주택이 더 많이 오르면서 중저가도 함께 올랐습니다. 반면 지금의 88주 상승에서는 오히려 고가 아파트는 멈추거나 떨어지고 있고, 중가 아파트가 상승을 주도하고 있습니다. 여기서 중가는 대략 10억에서 15억 원 상당을 말합니다. 이 가격대는 주택담보대출을 6억 원까지 받을 수 있는 수준이라, 많은 수요가 15억 원 이하 아파트로 몰리고 있습니다. 이 가격대는 매물을 찾기도 어려워 가격 상승이 뜨겁고, 중가 아파트가 오히려 서울 아파트 가격 상승을 끌고 가고 있는 것입니다.
전월세 이야기도 해 보겠습니다. 오늘 경제 기사를 보다가 깜짝 놀란 것이 월세 가격입니다. 강북 노원, 관악 등에서도 월세 300만 원 시대가 열렸다고 합니다. 평수가 그렇게 넓은 것도 아닌데 말이죠. 그런데 보증금을 보면 300만 원이 이해됩니다. 전세 가격 자체가 엄청나게 오르고 있고, 월세 가격도 평균 매월 0.6~0.7%씩 오르고 있습니다. 전월세 가격 전체가 상승하고 있는 것이죠.
특히 월세 이야기가 많이 나오는 이유는, 지금 전세 물량을 찾기 어렵기 때문입니다. 집주인도 전세를 내주기보다 월세가 훨씬 남는 장사입니다. 세금 부담도 충당해야 하니까요. 그래서 반전세, 반월세처럼 전세금을 조금 줄이고 그만큼을 월세로 돌리는 방식이 나타나고 있습니다. 노원구의 한 아파트는 보증금 1억 5천만 원에 나머지는 전세를 받지 않고 모두 월세로 전환해 월 300만 원을 받는 식입니다. 관악구의 한 아파트도 보증금 1억 원에 월세 300만 원입니다.
이를 통해 두 가지를 볼 수 있습니다. 하나는 전월세 가격 자체가 급등하고 있다는 것이고, 다른 하나는 전세 품귀로 인해 전세 대신 월세로 전환되고 있다는 것입니다. 솔직히 말해서 세입자 입장에서 월세 부담은 정말 큰 아픔입니다. 매달 200만~300만 원을 월세로 내면 돈을 모을 수 자체가 없고 생활이 매우 힘들어집니다. 지금의 전월세 대란이 서민과 중산층에게 가장 큰 타격으로 다가오고 있습니다. 집값을 잡는 것도 중요하지만, 현실적으로 서민들이 월세 부담에 직격탄을 맞고 있으니 해법도 굉장히 필요해 보입니다.
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