저자: 문홍철 · 한국인
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한줄 결론: 저금리·디플레이션 장기화 전망 속에서 서울 핵심 아파트는 상대적으로 방어력이 있다는 견해. 금리 인하 배경: 2016년 마이너스 금리 책을 쓴 경험을 언급하며, 한국도 제로금리 시대에 접어들어 금리 인하 이슈가 현실화됐다고 설명. 금리 인하와 동결 전망: 기준금리는 0.75%에서 0.5%로 인하됐고, 다음 금통위에서 추가 인하보다는 동결 가능성이 있다고 봄. 부동산 과열 우려와 원/달러 환율 부담, 양적완화 효과 의문이 이유. 양적완화 논쟁: 한국이 양적완화를 하면 외국인 자금 유입과 외환시장 안정성에 문제가 생길 수 있어 논란이 크다고 설명. 금리 인하의 실익이 기업 투자·고용 확대보다는 위기 지역 지원에 있다고 봄. 대출금리 구조: 코픽스·CD 연동 대출은 기준금리 인하 영향을 받지만, 가산금리는 은행 신용도에 따라 결정되므로 최종 대출금리는 별도로 봐야 한다고 설명. 장기 금리 전망: 인구 고령화와 세계적 공급 과잉으로 인플레이션 압력이 약해 장기적으로 금리는 하락 쪽이 설득력 있다고 봄. 금리 상승 가능성은 인플레이션 유발 요인이 있어야 가능하다고 봄. 자산 시장 전망: 시중 유동성이 넘치지만 실물 투자 수요가 약해 돈이 AI 등 성장 산업 주식이나 부동산으로 쏠릴 수 있다고 봄. 한국은 규제 때문에 성장 산업 투자 매력이 낮다고 평가. 부동산 전망: 일본 사례를 들어 외곽 부동산은 하락했지만 도쿄 중심부는 회복했다고 설명. 서울 핵심 지역 아파트는 고령화 시대에 인프라 수요가 있어 디플레이션 방어력이 있다고 주장. 지방·전원주택은 관리와 의료 문제로 불리하다고 봄. 자산 배분: 주식은 구산업 중심 구조와 규제로 매력이 낮고, 채권은 금리 하락 시 수익 가능성이 있다고 봄. 부동산 양극화가 심해 강남 아파트는 희소성 때문에 장기 경기침체에도 가격 방어 가능성이 있다는 견해. 리스크: 양적완화 시 환율 급등과 자본 유출 우려, 부동산 자금 쏠림, 일본식 장기 디플레이션 가능성. 출연자 전망: 장기 금리 하락, 강남·서울 핵심 아파트 상대적 강세, 주식은 AI 등 신산업 테마 중심 선별 접근 제시.
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안녕하세요. 직후 놈이 TV 혈안 기자입니다. 오늘은 문홍철 DB금융투자 연구위원을 모시고 금리 얘기를 나누겠습니다. 안녕하세요.
안녕하세요.
여의도에서 금리·환율 전문가로 알려져 계신데, 2016년에 『마이너스 금리 시대』라는 책을 쓰셨죠. 올해 한국도 제로금리에 접어들면서 이제 정말 저금리 시대가 열렸다는 게 피부로 와닿는데, 그때와 지금은 무엇이 달라졌나요?
2016년에는 유럽에서 마이너스 금리가 본격적으로 도입되던 시기였습니다. 뉴스에서도 많이 다뤘고, 저희도 그 흐름이 어떤 의미인지 짚어보자는 차원에서 책을 냈습니다.
당시 한국의 기준금리는 지금보다 훨씬 높았기 때문에 마이너스 금리는 먼 얘기처럼 느껴졌죠. 그런데 이번에 한국은행이 기준금리를 50bp 인하하면서 현재 0.75%에서 0%로 내려왔습니다. 그러면서 한국도 마이너스 금리가 갈 수 있는 것 아니냐는 생각이 서서히 나오기 시작했고요. 당시와 지금을 비교했을 때 가장 큰 차이는, 결과적으로 최근 5년 사이에 우리나라의 성장률과 물가가 크게 떨어졌다는 점입니다. 작년 같은 경우를 보면 물가가 떨어지고, 결국 성장률이 떨어진다는 것은 금리가 떨어진다는 것을 의미하기 때문에 우리도 서서히 제로 금리로 가고 있다고 봅니다. 그리고 이제는 마이너스 금리에 대해서도 대비할 때가 왔다고 저희는 보고 있습니다.
이달 9일에 금융통화위원회가 열리는데, 여기에서 추가 금리 인하를 발표할 가능성은 있나요?
지금 시장에서는 약간 전망이 갈리고 있습니다. 일부는 인하를 예상하기도 하지만, 저희를 포함해 대부분은 기준금리를 동결하지 않을까 하고 보고 있습니다.
그 이유가 무엇인가요?
일단 이번에 50bp를 인하했는데, 그 전에 이미 금리를 여러 차례 낮춘 상태였습니다. 2월에는 저희도 그렇고 거의 대부분 이 시점에 인하할 거라고 봤어요. 그런데 한은은 하지 않았고, 이후 3월에 가서야 인하를 했죠. 그래서 왜 2월에 안 했을까 생각해봤는데, 아무래도 부동산 가격이 당시엔 안정됐다고 보기에는 이른 시점이었습니다. 2월 초에는 수도권 주택시장이 난리였고, 2월 20일에는 수원, 의왕 등을 규제하는 대책도 나왔죠. 그러다 보니 경기도 지역까지 집값이 오르는 현상이 확산되고 있었습니다. 그 상황에서 금리를 내리면 부동산에 더 불이 붙는 것 아니냐는 우려가 한은 내부에도 있었던 것 같습니다.
그러다 갑자기 코로나19 사태가 터지면서 긴급하게 50bp를 인하했습니다. 그런데 추가로 금리를 더 내리려면 부동산 문제를 생각하지 않을 수 없습니다. 선진국들처럼 양적완화를 하려면 여러 조건이 필요한데, 우리나라는 사실 양적완화를 할 상황이 못 되거든요. 그러니 이런 상황에서 금리를 내리는 게 과연 의미가 있냐는 문제가 있고, 또 금리를 인하한다고 해서 경제가 살아날 것이냐는 질문도 있습니다.
지금 문제는 은행 시스템에 있기보다는 일부 기업들의 회사채 같은 크레딧 시장과 유동성 부족 문제입니다. 그래서 특정 기업이나 유동성 리스크에 처한 취약 계층, 기업에 대한 지원에 더 초점을 맞출 필요가 있습니다. 그런 면에서 추가 금리 인하는 효과가 제한적이지 않나 싶습니다. 영국 중앙은행 총재도 금리를 인하하더라도 양적완화를 하지 않는 이상 실효성이 크지 않다는 얘기를 했던 것 같은데요, 금리 인하의 실익이 별로 없는 건가요?
한국의 경우 기업들이 금리가 내려간다고 투자나 고용을 늘릴 것인가, 혹은 가계가 금리가 낮아졌으니 대출을 받아 집을 살 것인가. 그런데 사실 대출은 지금 막혀 있잖아요. 규제도 많고요. 그러다 보니 금리를 낮춘다고 투자나 고용이 당장 늘어난다고 기대하기는 어렵습니다. 지금 상황은 금리보다는 위기 상황에서 돈이 막힌 곳, 경색된 지역에 물꼬를 터주는 방향으로 가는 게 맞을 것 같습니다.
선진국들은 양적완화를 할 때 중앙은행이 채권을 직접 사들이는데, 이게 어떤 의미인가요? 채권을 사는 이유가 금리를 낮추기 위해서인가요?
제로금리 상태에서는 단기 금리를 더 내리기 어렵습니다. 그래서 시장에서 중앙은행이 주로 사는 것은 국채나, 경우에 따라 회사채입니다. 단기 금리 인하는 이미 의미가 떨어졌기 때문에, 더 긴 만기 채권의 금리를 낮추려면 직접 채권을 사들이는 거죠. 미국 같은 경우는 정말 위험에 빠진 기업들의 회사채, 그리고 더 나아가 ETF 같은 것까지 매입할 수 있도록 틀을 먼저 만들어 놓고 시작하는 겁니다.
하지만 우리 정부는 아직 회사채 매입 같은 조치에 적극적으로 나서지 않고 있습니다. 한국에서 양적완화를 할 수 있느냐를 두고 논란이 많습니다. 왜 그렇죠?
기업을 살리는 측면은 그 다음 문제고, 과연 한국이 양적완화로 유동성을 풀었을 때 외국인 투자자들이 얼마나 머무를 것인지, 외환시장이 안정적일 것인지가 핵심입니다. 미국이나 유럽은 기축통화를 쓰는 나라니까 돈을 많이 풀어도 달러 수요가 뒷받침되지만, 한국 같은 나라는 원화를 쓰잖아요. 그런데 원화 유동성을 무한정 풀면, 돈이 흔해지니까 원화 가치가 떨어지고 환율은 오를 수밖에 없습니다. 그러면 외국인 자금이 빠져나가고, 금융시장 불안이 커질 수 있다는 우려가 큽니다.
이 문제를 두고 시장에서도 논란이 많고, 높은 분들 사이에서도 의견이 갈립니다. 양적완화를 하면 원화가 약해지고 외국인 자금이 빠져나가면서 유동성 리스크가 생겨 시장이 불안해질 수 있으니 못한다는 시각이 여전히 많습니다. 그래서 양적완화는 아직 부수적인 수단으로 여겨지고 있는 것이죠.
결국 금리 인하를 하면서도 한쪽에서는 부동산으로 자금이 쏠릴까 걱정하고, 다른 한쪽에서는 환율이 치솟을까 걱정하고 있는 셈이네요. 그럼에도 금리를 내려야 했던 이유는 미국이 금리를 내렸고, 한국도 보조를 맞춰야 하는 상황이기 때문이겠죠?
그렇습니다. 금리 인하의 실익은 결국 돈이 돌게 해서 투자를 어느 정도 하도록 유도하기 위한 것입니다. 그런데 지금 상황에서는 아직 부작용이 더 클 수 있으니 조심해야 한다고 보면 되겠습니다.
그런데 금리를 내렸는데 개인들의 주택담보대출 금리는 오히려 오를 수도 있다고 하던데, 언제 그런 일이 생기나요?
보통 정책금리가 내려가면 대출금리도 같이 내려가는데, 여기서 스프레드 개념이 나옵니다. 기준금리나 코픽스에 연동해서 대출을 받으시는 분들이 많은데, 여기에 은행이 가산금리를 붙여서 최종 대출금리가 결정됩니다. 이 가산금리는 사실 은행이 정하는 부분입니다. 고객의 신용도나 은행과의 거래 관계 등을 반영해서 은행이 결정하는 것이고, 시장 상황에 따라 가산금리가 올라가면 기준금리가 내려가도 대출금리는 오를 수 있는 겁니다.
가산금리는 시장에서 붙는 것 아닌가요? 왜 정책의 영향을 받는 거죠?
그건 교과서에 나오는 얘기이고, 현실에서는 정부의 입김이 상당히 작용합니다. 우리나라 은행을 굳이 '금융기관'이라고 부르는 이유도 있습니다. 은행들의 최대주주가 정부거나 정부와 관련된 곳인 경우가 많고, 정책적인 영향력이 크다는 뜻이죠. 그런 얘기를 안 드릴 수가 없습니다.
주택 시장에서 가격에 크게 영향을 미친 요인 중 하나가 금리입니다. 지금은 일단 금리가 낮은 상태지만, 이 초저금리 시대가 장기간 이어질 것이냐가 관건입니다. 역사적으로 보면 나라마다 금리가 장기간 낮았던 시기가 있었는데, 단순히 1년, 2년 단위가 아니라 5년, 10년을 놓고 봤을 때 금리가 계속 낮게 유지될 것이냐고 묻는다면, 현재로서는 계속 낮아지는 쪽이 더 설득력이 있다고 봅니다.
장기적으로 금리가 오르려면 인플레이션이 와야 합니다. 인플레이션이 오려면 인구가 늘고, 생산가능인구가 늘고, 사람들의 소득이 늘어서 더 많이 쓰거나, 공장이 늘어나 공급이 부족해지는 상황이 와야 합니다. 그런데 인구 구조와 세계적인 공급 능력을 보면, 인구는 노령층이 늘어나고, 세계에서 인구가 가장 많은 중국도 빠르게 고령화되고 있습니다. 반면 공급 능력은 전 세계적으로 남아도는 곳이 너무 많습니다. 그러니 물건 가격이 오르기 어렵습니다.
사람들의 소비 욕구도 줄었습니다. 제가 30대였을 때를 생각해보면, 그때는 이것저것 사고 싶은 게 많았습니다. 차도 사고 싶고, 카메라도 사고 싶고, 소비 욕구가 넘쳤죠. 그런데 지금의 30대는 뭘 사고 싶은지 잘 모릅니다. 집에서 OTT 영화나 보면서 인터넷 서핑을 하는 식이죠. 결국 전 세계적으로 디플레이션으로 갈 수밖에 없는 구조입니다. 지금 우리나라도 그렇고요.
그래서 큰 흐름에서 금리가 오르기는 장기적으로 보기 어렵다고 봅니다. 물가가 상승하면 금리가 오르는 것이 일반적이지만, 금리가 오른다고 해서 자산 가격도 급등할 것이냐 하면 그건 또 다릅니다. 지금은 돈이 엄청나게 풀려 있습니다. 시중에 돈이 넘쳐나는 상황이죠. 제가 사장이라고 생각해보세요. 직원들 월급도 줘야 하고, 투자도 하고, 사업을 확장하고 싶은데, 막상 확장해봐야 물건이 안 팔립니다. 사람들이 소비를 안 하니까요. 또 옆에서 경쟁자가 생기면 손님을 나눠 먹어야 하니 굳이 공장에 투자하지 않게 됩니다.
그러면 돈이 어디로 갈까요? 돈이 풀리면 자산시장이나 새로운 산업으로 흘러갑니다. 4차 산업혁명, 인공지능 같은 분야로 돈이 몰리죠. 그런데 우리나라는 교육 시스템이나 규제가 강해서 새로운 산업에 적응하기가 어렵습니다. 인공지능을 하려고 해도 미국처럼 규제가 거의 없는 나라에서 하려고 하니 돈이 그쪽으로만 몰릴 수밖에 없습니다. 그러니 기존 산업의 주가는 정체되고, 새로 뜨는 산업의 주가는 크게 오르는 양극화가 나타날 겁니다.
일본 사례를 보면 버블이 꺼진 뒤 부동산이 크게 무너졌다고 하죠. 실제로 일본 부동산을 조사해보면, 도쿄 외곽 지역은 가격이 많이 떨어졌습니다. 옛날 짱구 만화에 나오는 짱구 아빠가 사는 지역, 경기도 외곽 같은 곳이죠. 짱구 아빠가 집을 샀을 때와 지금을 비교하면 가격이 많이 떨어졌을 겁니다. 반면 도쿄 중심부의 콘도미니엄 가격은 처음엔 떨어졌다가 2000년대 들어서 다시 오르고 있습니다. 서울을 생각해봐도 마찬가지입니다. 내가 돈이 있다면, 돈의 가치를 지켜야 하니 어디에 투자할지 고민할 텐데, 그럴 때 도쿄 중심부처럼 핵심 지역의 부동산이 상대적으로 방어력이 있습니다.
서울은 오히려 사람이 나이가 들면 더 도심으로 들어오게 됩니다. 전원주택이 좋다고 해서 시골로 갔던 분들이 다시 도시로 돌아오는 경우도 많습니다. 관리하기 힘들고, 노인들은 병원이 가까워야 하고, 인프라가 있어야 하기 때문입니다. 그런 면에서 서울 핵심 지역의 아파트는 디플레이션을 막아줄 수 있는 중요한 자산이 될 수 있습니다.
그러니까 4차 산업혁명 테마주는 서울 핵심 지역 부동산과 같은 흐름이라고 볼 수 있겠네요.
그렇죠. 전체적으로 보면 디플레이션을 대비해야 하고, 초저금리 시대에는 전반적인 수요가 침체될 가능성이 큽니다. 그렇다면 자산 가격도 양극화될 수밖에 없습니다. 자산은 크게 주식, 채권, 부동산으로 나눠볼 수 있습니다. 먼저 주식을 보면, 우리나라 기업들은 규제 때문에 많은 기업들이 구 시대의 산업에 머물러 있습니다. 신사업을 해보려고 해도 규제가 많아서 쉽지 않죠. 그래서 주식은 투자 매력이 떨어진다고 보고, 자금이 채권과 부동산으로 쏠리는 경향이 있습니다.
금리가 떨어지면 채권 가격은 오르게 되니 채권으로 자금이 몰리고, 부동산도 함께 주목받게 됩니다. 부동산 시장을 보면, 만약 외계인이 한국에 와서 지도를 펼쳐놓고 부동산 가격이 오른 지역은 빨간색, 떨어진 지역은 파란색으로 칠한다면, 대부분의 지역이 파란색일 겁니다. 그런데 우리는 지역 단위가 아니라 서울 강남 아파트 같은 일부 단위만 보고 시장 전체를 판단하는 경우가 많습니다. 전체 시장에는 좋지 않은 상황이 이어질 수 있지만, 강남 아파트는 예외일 수 있다는 거죠.
강남 아파트는 대표성을 가진 자산이고, 사람들이 부동산 시장에서 반드시 확보하고 싶은 자산입니다. 디플레이션 상황에서도 방어 수단으로 쓸 수 있는 자산이기 때문입니다. 물론 금액이 크긴 하지만, 디플레이션에 대비하려면 그래도 강남 아파트를 확보하려는 수요가 있을 수밖에 없습니다.
장기적인 경기침체로 강남 아파트 가격이 타격을 입을 것이라는 전문가들도 있는데, 오히려 장기 경기침체의 방어막으로서 강남 아파트의 희소성이 있기 때문에 가격이 더 오를 수 있다고 보시는 거네요.
네, 그렇습니다.
지금까지 문홍철 DB금융투자 연구위원과 부동산과 금리에 대해 이야기를 나눠봤습니다. 감사합니다.
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