저자: 미상 · 외국인
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결론: 세계적 경기침체 진입 가능성 속에서 인플레이션·경기침체에 강한 리츠(BSR REIT, VICI Properties)를 주력으로 매수 중이라는 입장. [거시 상황] Cathie Wood(ARK Invest)는 중국·유럽 경기 악화 데이터를 근거로 세계적 침체를 주장하며, 미국 1분기 GDP -1.4%가 이를 뒷받침한다고 언급. 인플레이션, 공급망 문제, 전염병 잔존, 지정학 불확실성이 GDP를 압박한다고 설명. 연준이 22년 만에 최대폭인 50bp 금리 인상을 단행했으나 기준금리는 0.75~1% 수준이라 아직 초기 단계라고 평가. [시장 전망] 인플레를 잡으려면 금리를 더 올려야 하고, 이는 경기침체를 유발할 가능성이 높아 투자자는 진퇴양난이라는 진단. 파월의 '연착륙 약속 불가' 발언을 인용하며 시장 변동성이 당분간 지속될 것으로 봄. [투자 전략 - 발언자 본인] 영상 진행자는 포트폴리오 대부분을 리츠(VNQ 등)에 두고 있으며, 인플레이션 방어와 경기침체 저항성을 이유로 제시. Cathie Wood는 디지털 신기술 기업 투자를 권고했으나, 진행자는 이에 부분 동의하면서도 리츠 중심 전략을 유지한다고 밝힘. [종목 1: BSR REIT (BSRTF / 텍사스 아파트 리츠)] 아파트 리츠는 임대료 상승률이 15년 내 최고 수준이며 고정금리 장기 대출 덕분에 인플레 수혜. 오스틴·휴스턴·댈러스 등 텍사스 급성장 도시 자산 비중이 높아 선호하며, EQR·ESS 등 대형 아파트 리츠보다 낫다고 평가. 작년 임대료 20% 이상 인상 및 cap rate 압축으로 NAV가 주당 약 20달러(약 61% 증가)로 상승. 주당 NAV 22~25달러 도달을 예상, 현재 주가 16.50달러(NAV 대비 약 15% 할인) 기준 약 30~50% 상승 여력 제시. 월 배당수익률 약 3.2%, 꾸준히 증가 중이라고 언급. 포트폴리오 내 최고 수익 리츠는 아니라고 명시. [종목 2: VICI Properties (VICI / 카지노 리츠)] 카지노는 경기순환을 덜 타는 산업이며, VICI는 triple net 임대 구조로 임차인이 모든 운영비를 부담하는 장기(15년 이상) 계약 구조. 팬데믹 중에도 임대료 미납이 없었고 2020년 배당 11%, 2021년 9% 인상. Caesars(CZR) 임대계약(매출의 40% 이상)은 CPI 연동으로 인상되며 상한이 없어 인플레 방어력이 높음. 현재 FFO 12.5배에 거래되며 배당수익률 5.3%(커버리지 양호). 연 12% 수익(배당+성장) 기대, 적정가치 회복 시 추가 약 30% 상승 예상. 가까운 미래의 주가 동인으로 S&P 500 편입 전망을 언급. [리스크·조건] 발언자 스스로 '인플레와 경기침체를 동시에 방어할 자산 선택'이 핵심 과제라고 강조하나, 연준 추가 긴축 시 경기침체 가능성이 높다는 전제에 의존. 개별 리츠의 임차인 집중도, 금리 재상승 시 밸류에이션 하락 리스크는 언급되지 않음. [기타 언급 자산] S&P 500(VICI 편입 전망 언급), VNQ(리츠 ETF 예시), 텍사스·오스틴 등 지역 부동산 경기 언급.
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이 영상에서는 캐시 우드의 시장 폭락 전망에 대해 이야기해 보겠습니다. 영상을 시작하기 전에 좋아요를 눌러 주시고, 앞으로의 업데이트를 받아보실 수 있도록 채널 구독도 부탁드립니다. 캐시 우드는 최고의 종목 선정자이자 ARK 인베스트의 설립자로, 수백억 달러를 운용하는 헤지펀드 매니저입니다. 주로 테슬라(TSLA), 텔라닥(TDOC), 심지어 코인베이스(COIN)처럼 첨단 기술 기업에 투자합니다. 그녀는 2020년 팬데믹 기간에 투자자들에게 막대한 수익을 안겨주며 주목받기 시작했습니다. 하지만 최근 성적은 실망스러워서, 많은 투자자가 그녀의 종목 선정 능력을 의심하고 있습니다.
그녀를 변호하자면, 그녀는 테마형 포트폴리오 매니저이고 그녀가 속한 산업은 전례 없는 매도세를 겪고 있습니다. 제 생각에 우리는 2020년에 그녀를 지나치게 과대평가했지만, 지금은 그녀에게 너무 많은 책임을 묻고 있습니다. 결국 단기 시장 결과는 예측할 수 없고, 누구도 시장 폭락에서 자유롭지 않습니다. 그녀의 종목 선택에 대해 어떻게 생각하든, 경제에 대해 그녀가 하는 말에는 귀 기울일 가치가 있습니다. 그만큼 많은 자금을 운용하면 업계 최고의 자원에 접근할 수 있고, 일반적인 투자자보다 더 많은 지식을 갖게 되기 때문입니다.
그렇다면 그녀는 지금 무엇이라고 말하고 있을까요? 그녀는 우리가 전 세계적인 경기 침체 한가운데에 있다고 말합니다. 중국과 유럽에서 나오는 우려스러운 데이터가 하락 사이클의 시작을 알릴 수 있다고 지적합니다. 미국의 최신 GDP 통계도 이를 뒷받침합니다. 1분기 GDP가 1.4% 감소해 예상치를 크게 밑돌았습니다. 물론 우리가 하락 국면에 있다고 볼 이유는 여럿 있습니다. 높은 인플레이션, 공급망 문제, 지속되는 전염병, 엄청난 지정학적 불확실성이 모두 GDP를 짓누르고 있습니다. 특히 금리 인상이 이제 막 시작되었을 뿐인데 벌써 경기 침체를 이야기하고 있다는 점이 더 우려스럽습니다.
연준은 최근 기준금리를 50bp 올렸는데, 이는 22년 만에 가장 큰 인상폭입니다. 금리는 여전히 0.75~1% 범위에 머물러 있습니다. 우리는 진퇴양난에 빠져 있습니다. 높은 인플레이션을 감수하느냐, 경기 침체를 감수하느냐 중 하나를 선택해야 하기 때문입니다. 금리를 大폭 올리면 인플레이션 압력은 확실히 완화되겠지만, 동시에 나라를 경기 침체로 몰아넣을 수도 있습니다. 제롬 파월도 연착륙을 장담할 수 없다고 강조하며 이를 재확인했습니다. 어느 쪽이든 고통이 더 커 보이고, 그래서 최근 시장이 그토록 출렁이는 것입니다.
이런 이례적인 상황에서 투자자들은 포트폴리오를 어떻게 바꿔야 할까요? 캐시 우드는 인플레이션이나 경기 하락에도 성장할 수 있는 새로운 디지털 기업에 지금 투자할 때라고 봅니다. 최근의 매도 이후 이 분야에 기회가 있다는 데에는 저도 동의합니다. 하지만 저는 여전히 대부분의 자금을 리츠(REITs), 줄여서 VNQ 같은 부동산 투자신탁에 투자하고 있습니다. 이들 중 많은 종목이 지금 시장에서 필요한 것, 즉 인플레이션 방어와 경기 침체 저항력을 정확히 제공하기 때문입니다. 다음 단락에서는 제가 현재 매집 중인 두 개의 최고 선택지를 소개하겠습니다.
아파트 리츠는 지난 한 해 동안 인기 있는 투자처였습니다. 누구나 지붕이 필요하고, 임대료가 15년 만에 가장 빠른 속도로 오르고 있기 때문에 이유는 쉽게 알 수 있습니다. 이들은 인플레이션 방어와 경기 침체 저항력을 제공합니다. 그뿐 아니라, 이 리츠들은 비교적 낮은 금리와 긴 만기로 고정금리 대출을 받을 수 있다는 점도 매력입니다. 부채는 이제 인플레이션 속에서 실질 가치가 줄어드는 반면, 자산 가치는 계속 오르기 때문입니다. 이는 인플레이션과 금리 상승에 대한 추가적인 안전장치가 됩니다. 나아가 금리 상승은 이 리츠들에 유리하게 작용합니다. 주택 소유가 점점 비싸져서 아파트 수요가 늘어나는 반면, 신규 건설 사업은 수익성이 떨어져 신규 공급이 줄어들기 때문입니다. 이런 요인들 때문에 우리는 이 리츠들이 향후 몇 년간 인플레이션과 금리 상승 덕분에 탄탄한 펀더멘털을 가질 것으로 예상할 수 있습니다. 이런 상황에서도 일부 아파트 리츠는 놀라울 만큼 저렴해졌습니다.
BSR REIT(OTC PK: BSRTF, HOM.U)는 제가 가장 좋아하는 사례 중 하나입니다. 이 회사는 오스틴, 휴스턴, 댈러스처럼 빠르게 성장하는 텍사스 도시에 자산을 대부분 보유하고 있기 때문입니다. 많은 사람과 기업이 생활비와 세금을 줄이기 위해 지금 그곳으로 이주하고 있으며, 이 흐름이 당분간 둔화될 것 같지 않습니다. 저는 이 회사를 에퀴티 레지덴셜(EQR)이나 에섹스(ESS) 같은 다른 대형 아파트 리츠보다 선호합니다. 임대료는 20% 이상 올랐고, 자본환원율 압축 덕분에 포트폴리오 가치는 지난해 크게 뛰었습니다. 주당 순자산가치(NAV)는 61% 증가해 주당 약 20달러가 되었습니다. 이 모든 일이 단 1년 사이에 일어났습니다. 2022년에는 성장이 더 느리겠지만, BSR이 아직 모든 임대 계약을 인상하지 않았기 때문에 여전히 성장은 일어날 것입니다.
BSR은 처음에 주당 22달러로 평가받았는데, 이는 유망한 잠재력을 고려하면 합리적이었습니다. 그러나 시장이 하락하면서 BSR은 주당 16.50달러까지 떨어졌습니다. 가장 선호받는 인플레이션 및 경기침체 저항 자산치고는 NAV 대비 15% 할인된 가격입니다. 만약 BSR이 앞으로 몇 분기 동안 임대료를 큰 폭으로 계속 올린다면, 연말까지 NAV가 22~25달러에 이를 것으로 예상합니다. 그렇게 되면 오늘의 주가 대비 30~50%의 상승 여력이 생깁니다. 기다리는 동안에는 월 3.2%의 배당수익률을 받을 수 있고, 그 배당은 꾸준히 증가하고 있습니다. BSR이 우리 보유 종목 중 가장 수익성이 높은 리츠인가요? 아닙니다. 하지만 중요한 인플레이션 및 경기 침체 방어력을 제공하고, 현재 오랜만에 가장 낮은 가격에 거래되고 있습니다.
VICI 프로퍼티스는 최대 규모의 카지노 리츠입니다. 이것이 놀라운 일은 아닐 수 있지만, 오늘날 이용 가능한 가장 강력한 인플레이션 및 경기 침체 헤지 수단 중 하나이기도 합니다. 많은 사람이 카지노가 매우 경기 순환적이라고 믿지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 도박은 다른 많은 오락과 마찬가지로 사이클에 강한데, 사람들에게 일종의 탈출구를 제공하기 때문입니다. 반면 VICI는 트리플 넷(triple net) 임대인이기 때문에 경기 침체에도 끄떡없습니다. 이는 장기간 임차인에게 부동산을 임대하고, 임차인이 유지보수를 포함한 모든 부동산 비용을 부담한다는 뜻입니다. 임대 계약 기간은 15년 이상이며, 그 기간 동안 임대료는 사전에 정해지고 매년 자동으로 인상됩니다. 그 결과, 경기 침체가 오든 말든 VICI는 임대료 수표에서 나오는 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있습니다. 아직 회의적이라면, 팬데믹 기간에도 VICI는 임대료를 단 한 번도 놓치지 않았고, 2020년에는 배당을 11%, 2021년에는 또 9% 올릴 수 있었다는 점을 기억하세요. 팬데믹이라는 최악의 시나리오조차 VICI의 수입을 탈선시키지 못했습니다.
또한 VICI의 임대 계약에는 소비자물가지수(CPI) 연동 조항이 포함되어 있어 고인플레이션 상황에서도 추가적인 안정성을 제공합니다. 예를 들어 임대 수입의 40% 이상을 차지하는 시저스(CZR) 임대 계약은 2%와 CPI 변동률 중 더 큰 쪽만큼 인상되며, CPI 상승폭에는 상한이 없습니다. 따라서 수입원이 인플레이션으로부터 보호되는 셈입니다. 핵심은 VICI가 인플레이션 기간에 높은 임대료 인상을 기대할 수 있고, 어떤 부동산 비용에도 책임지지 않기 때문에 이것이 그대로 순이익으로 이어지는 진짜 성장이라는 점입니다. 오늘날처럼 인플레이션이 빠르게 오르고 경기 침체에 강한 리츠라면 높은 밸류에이션에 거래되어야 마땅합니다. 하지만 위험한 카지노 투자로 잘못 인식되고 있어서, 현재 FFO의 12.5배에 불과하며 5.3%의 충분히 안정적인 배당수익률을 제공합니다. 배당과 성장만으로 연 12% 수익을 기대할 수 있고, VICI가 적정 가치로 돌아가면 현재 주가에서 추가로 30% 상승을 기대합니다.
가까운 미래에 무엇이 동력이 될까요? VICI는 S&P 500(SPY)에 편입될 것으로 예상됩니다.
오늘날 투자자들의 가장 큰 과제는 경기 침체와 인플레이션 모두로부터 자신을 지켜줄 투자처를 고르는 것입니다. 연준은 인플레이션을 통제하기 위해 금리를 올려야 하지만, 그렇게 하면 거의 확실히 경기 침체로 이어질 것입니다. 우리는 BSR이나 VICI 같은 인플레이션 및 경기 침체 저항 리츠가 오늘날 시장에서 가장 좋은 위험 대비 보상을 제공한다고 생각하며, 현재 우리 자금의 대부분을 여기에 넣고 있습니다. 오늘 영상에 대해 어떻게 생각하시는지 아래 댓글창에 알려주세요. 그리고 앞으로의 업데이트를 받아보실 수 있도록 영상에 좋아요를 눌러 주시고 채널을 구독해 주세요.
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