저자: 홍춘욱 · 한국인
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한국 주식이 버블 수준이나 반도체 호황으로 계속 오를 수 있다고 봄. 부동산은 정책과 세금 영향으로 거래는 부진하나 똘똘한 한 채 신고가 장세가 나올 것으로 전망. 반도체 사이클은 짧아 2년 내 꺾일 수 있음. 분산투자(한국·미국주식, 금, 미국채, 현금)를 제시하고 연 복리 기대수익률을 강조.
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주식은 말도 안 되는 버블이죠. 알죠. 그렇지만 그거 갈 거 같아요. 지금 대한민국 부동산 역사를 보면 제일 좋았던 시기가 언제인지 생각해 보면, 저는 이기 신도시부터 시작해서 노무현 정부 때가 떠올라요. 되게 많이 닮았죠. 닮았습니까? 네. 이기 신도시 때 노무현 정부가 두 가지 정책을 써서 결국은 잡았죠. 물론 그 공은 MB 정부가 다 누렸죠. 원래 그렇습니다. 정책을 쓰면 그 정부는 거의 효과를 못 누리죠.
그때 이기 신도시를 엄청나게 만들었고, 특히 딴 데도 아니고 위례를, 서울 남부 위례를 그렇게 개발했어요. 여기에 판교까지 개발하고, 플러스 알파로 행복도시, 지금의 세종시와 혁신도시 계획을 다 그때 했죠. 그래서 2015년까지 실제로 수도권 인구를 감소세로 계속 만들었어요. 그 뒤 박근혜 정부까지 이어진 하우스 사태의 정책들도 그때 다 쓴 거거든요.
MB 정부는 보금자리 주택을 만들면서 주택 시장의 안정을 가져오긴 했지만, 사실 그 전에 만들어졌던 주택 공급량 덕분에 부동산 시장이 안정될 수 있었어요. 특히 2008년부터 이어진 세계적인 대부황 속에서 수출 기업들이 2009~2010년에 살짝 반등하고, 그다음부터 침체됐던 효과 때문에 집값을 잡은 것처럼 보이는 거죠. 운이 따랐다고 저는 많이 느껴요.
지금 정부도 주택 공급을 늘리기 위해 엄청 애를 쓰고 있어요. 실제로 기신도시 관련 주택 공급 확대 대책들을 많이 쓰고 있는데 잘 안 되고 있죠. 하지만 이 정책들의 효과는 결국 끝난 다음에 나오는 거예요. 그런 면에서 노무현 정부 때 썼던 정책들과 많이 겹쳐 보이고요.
노무현 정부가 서울에 있던 공공기관들을 지방으로 내려보냈잖아요. 그러면 그에 비견될 만한 카드가 있어야 하는데, 결국 보유세가 아닐까 생각해요. 서울에 있는 공공기관을 더 내려보낼 게 사실 보이지 않으니까요. 그리고 우리나라는 세계문화유산 하나만 딱 붙는 순간 절대 개발을 못 하는 곳이 되죠. 제가 선릉 근처에서 일하고 있는데, 양학 규제가 엄청나서 주변이 전부 쾌적합니다. 서울에 집을 공급할 땅은 없는데도 조선왕릉 남쪽으로는 해가 가리면 안 된다고 하니까요.
삼성전자 노조의 인센티브 요구 사건에서도 볼 수 있듯이, 우리나라는 과거 지나친 권위주의 독재 시절에서 민주화를 거치면서, 적정의 합의선을 어디까지 넘으면 되고 안 되는지 하는 레벨들을 만들어 내는 데 좀 실패한 나라인 거죠. 그래서 앞으로도 과거의 판을 확 바꿀 만한 대규모 정책이 가능할까 생각해 보면, 지방으로 보내는 건 어렵지 않겠나 싶어요. 그러면 결국 세금 제도가 카드가 되겠죠.
양도세는 계속 높게 유지될 것이고, 보유세와 종부세도 높아질 거라고 봐요. 문재인 정부 때처럼 15배까지는 아니더라도 10배 정도로 오르는 세상이 오지 않을까 싶어요.
사람들은 분산 투자를 이야기하지만, 부동산은 똘똘한 한 채로 가는 흐름을 막을 방법이 없어요. 주택 공급은 없는데 부자는 늘거든요. 우리나라 연봉 1억 넘는 근로자가 2,500만 명 근로자의 10%인 200만 명은 확실히 넘을 것 같고, 올해 통계를 보면 200만~300만 명 사이로 나올 거예요. 이런 나라에서 1급지나 3급지 수요는 계속되는데, 양도세를 깎을 가능성은 전혀 없으니 다주택자는 사라질 수밖에 없고, 결국 똘똘한 한 채로 가는 흐름이 나올 거예요.
결국 거래는 극도로 부진한 가운데 첨탑처럼 솟는 신고가 거래가 나오는 장세가 몇 년간 이어질 것으로 보여요. 부동산 경기는 그렇게 보이고, 수출 반도체가 너무 좋으니까요. 다만 내년, 내후년에 3년 뒤 입주 물량과 겹쳐서 조정의 폭과 강도는 반도체가 언제까지 버티고 무너지느냐에 달려 있겠죠.
주식 얘기를 또 안 할 수가 없죠. 주식은 말도 안 되는 버블이죠. 그렇지만 그 흐름을 탈 것 같아요. 그렇다면 투자를 해야 하는 게 맞겠죠. 결국 분산 투자하는 수밖에 없어요.
우리나라에서 가장 좋은 분산 투자 전략을 간단히 말씀드리면, 똘똘한 한 채를 이미 달성하셨다면 미국 주식이 답이에요. 한국과 미국은 움직이는 방향이 다르거든요. 그게 원칙이죠. 올해 우리나라 주식이 작년 연말 4,000포인트에서 지금 7,000포인트를 다 왔어요. 여기서 불을 타라고 말할 자신은 없습니다.
올해 반도체가 좋은 건 알지만, 반도체가 3년간 좋았던 적이 80년대 이후로 없어요. 반도체는 사이클이 엄청 짧아요. 내년에 어떻게 될지는 우리가 예측할 수 없어요. 제가 틀리면 너무 좋겠지만, 과거 사이클을 보면 대략 2년 정도에 꺾이니까요. 작년 가을에 바닥을 치고 오래 올랐으니 올해는 문제없고 내년 상반기까지도 문제없어 보이지만, 그 뒤 시장은 아무도 모르는 거죠.
걱정하시는 분들께 제가 드리는 포트폴리오 1번은 "한국 부동산 똘똘한 한 채를 갖고 있다"면, 미국 주식이 너무 좋지 않냐는 거예요. 왜냐하면 우리나라 부동산 시장이 1997년, 2008~2009년, 2022년 세 번 망했는데 공통점이 뭐냐면, 저점에서 환율이 500원 이상 오를 때였어요. 1,080원까지 올랐다가 다시 1,040원, 1,030원으로 내려가는 거 봤죠? 환율이 폭등하는 시기에 부동산이 버틴 적이 없어요. 그러니 미국 달러 자산을 들고 있으면, 환율이 폭등할 때 환차익과 그때 들고 있던 수익금을 실현해서 한국 시장에서 똘똘한 한 채를 더 상급지로 갈아타면 되는 거예요. 제가 쓰는 전략이고, 그렇게 써 왔어요.
두 번째로, 똘똘한 한 채는 아직 못 갖고 전체 자산에 현금이 좀 있는 분들, 부동산을 업그레이드하려고 노력했는데 안타깝게도 부동산이 날아가 버려서 어떻게 해야 할지 모르겠다는 분들도 많을 거예요. 1주택자지만 똘똘한 한 채까지는 못 가신 분들, 소득 대비 자산이 아직 그 수준에 못 미치는 분들이죠. 이런 분들께는 투자 3분법 내지 4분법을 추천드려요.
간단히 말씀드릴게요. 제가 5억짜리 집을 가지고 있고, 금융자산이 3~4억 있다고 해볼게요. 1억 원은 한국 주식, 1억 원은 미국 주식, 1억 원은 금에 넣어요. 금은 꼭 들어가야 해요. 주식이 다 붕괴하고 부동산도 망하는 시장이 한번 올 수도 있으니까요. 그런 시장이 안 오면 제일 좋겠지만, 지금 미국도 사상 최고가고 한국도 최고가인데, 금이 좀 쉬고 있죠.
집값이 5억인데 2~3억을 들고 있다가 이번에 못 질러서 고통스러운 분들이 있죠. 대출이 안 나오거나 약간 숨통이 있는 분들도 있었겠지만, 망설이다가 놓치게 되잖아요. 그런 분들께 제가 이 변형 3분법을 말씀드리고 싶어요. 이 전략의 기대 수익률은 지난 26년간 9% 정도 나왔어요. 물론 약간씩 손실은 있죠. 셋 다 위험하니까요. 그래도 주식에 올인하는 것보다 훨씬 안전해요. 우리나라 국내 주식은 10년 투자하면 3~4년은 손실이 나는 나라지만, 이 전략은 10년에 한두 번만 손실이 나니까 버텨볼 만한 상황이에요.
마지막은 무주택자예요. 청약을 노리시는 분들도 많죠. 그런데 소득은 좀 있는데 신혼부부 조건도 안 되고 소득 조건도 안 되거나, 가점도 당연히 안 되는 분들이 많아요. 이런 분들께는 금융자산으로 승부를 걸어야 하지 않겠냐고 말씀드리고 싶어요.
이 분들께는 4분법이 맞아요. 부동산이라는 상대적으로 안전한 자산이 없는 분들과는 다르니까요. 어떻게 운영하면 좋을까요? 한국 주식 25%, 미국 주식 25%, 금 25%, 그리고 나머지 25%는 미국 국채예요. 안전 자산 절반, 위험 자산 절반인 구조죠. 이 4분법은 연산 복리 수익률이 8%나 되고, 10년에 한 번도 잘 손실이 안 나요. 손실 확률이 10% 정도로 굉장히 안정적이면서도 기대 수익은 엄청 높죠. 사실 국민연금도 거의 이 전략 그대로 하고 계세요.
국내에서 ETF로도 운용할 수 있어요. 예를 들어 코덱스 200, 타이거 500, 에이스 금, 타이거 미국채 선물 같은 식으로요. 이렇게 운용하시면 최고라고 생각해요.
마지막으로, 첫 번째 똘똘한 한 채를 가지신 분들은 달러 자산을 좀 들고 미국 주식도 하면서 즐기면 되겠죠. 두 번째, 아직 똘똘한 한 채를 못 가지신 분들은 3분법, 세 번째 무주택자는 4분법을 참고하시면 돼요. 그리고 가장 안정적으로 가고 싶은 정립 투자를 하시는 분들께는 5분법을 추천드려요.
한국 주식 20%, 미국 주식 20%, 금 20%, 미국채 20%, 현금 20%. 현금은 CD 금리 ETF를 쓰시면 돼요. 타이거 CD를 검색해 보세요. 유동성이 좋고, 수수료도 더 싸요. 이렇게 하면 26년간 한두 번 정도밖에 깨 먹지 않았어요. 그것도 이렇게 쌓여 있으면 깨 먹은 게 아니죠.
모든 분들의 고민과 공포가 뭐죠? 한두 종목에 올인했다가 한 번에 날려먹고 다시는 주식을 안 하고 예금만 하시는 분들이 많아요. 그런 분들께는 개별 종목 대신 지수를 사시라고 말씀드려요. 한국 주식도 삼성전자, 하이닉스 같은 개별 종목 말고 지수로요. 코스피 200은 1996년 100포인트로 시작해서 오늘 1,000포인트를 넘었어요. 30년 동안 10배가 났죠. 연 복리 8% 정도의 좋은 수익을 낸 지수예요.
저도 삼성전자를 사고팔고 해 봤어요. 10만 원 넘을 때 다 팔아서 바보짓을 했는데, 4만 원대에서 두 개를 샀더니 얼마 못 사고 막 올라가더라고요. 30년 차 이코노미스트라도 개별 종목의 변동성은 견디기 어려워요. 그래서 2, 30대 젊은 분들처럼 돈을 모은 게 없고, 신혼부부 특공도 안 되고 장가도 시집도 못 갈 것 같은 분들께 정말 진심으로 추천하는 게 바로 이거예요. 깨 먹지 않는 전략이요.
50살에 너무 깨지면 큰일 나죠. 그런 분들께는 투자 5분법을 권해요. 젊은 분들이 막 투자를 시작하면서 주식이고 뭐고 전문가 말만 듣다가 손해를 봤다면, 일단 깨 먹지 않는 전략으로 시작해 보세요. 그리고 정립 투자의 재미를 깨달으시면 세상이 달라지지 않을까 싶어요.
대한민국 부동산의 역사를 읽어 보시면, 홍박사님의 진심을 아실 수 있지 않을까 생각합니다. 오늘 여기까지 하고, 또 중요한 시기에 오셔서 좋은 얘기 듣도록 하겠습니다.
(참고로 홍박사님과 제가 양당에 다 불려가 봐서 아는데, 저는 정치색이 없는 사람이에요. 홍박사님은 데이터를 좋아하시죠. 그래서 홍박사님 이야기가 마음에 거슬리는 면이 있더라도, 어느 쪽 편을 들고 싶어서 그러는 게 아니라 역사와 데이터를 보다 보니 눈치가 없는 것뿐이라고 너그럽게 봐 주시면 감사하겠습니다.)
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