양극화, 비대칭, 강보합... 2025 부동산의 키워드는? | 김광석의 콜라보 - 땅집고 1편

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네 여러분 안녕하세요. 어 오늘 사실 경인과학 좀 하셨는데 그냥 그 인터뷰하는 내용을 다 영상으로 담아서 여러분들께도 그대로 공유를 해 드리고 싶었습니다. 예 그래서 어 제 촬영 스튜디오로 모셔서 지금부터 인터뷰를 받는 것을 그대로 전화해 드리도록 하겠습니다. 혹여나 어 저는 이제 정치적인 어떤 견해를 갖고 말씀드린게 아니기 때문에 조선일보 속이니까 어 보수야 이게 아니라요 어떤 그 소속의 기자님들도 괜찮으니까 어 우리 기자님들이 만약에 원하신다면 어 직접 출연하셔서 저한테 어 굉장히 어 냉철한 날카로운 질문을 주시면 제가 성실히 답변드리겠습니다.

오늘은 기자님을 소개하겠습니다. 안녕하세요네 안녕하십니까 잠깐 자기 소개 한번 부탁드네 안녕하십니까 어 조선일보 땅집고 건설 부동산을 취재하고 있는 이승우 기자라고 합니다. 반갑습니다. 습니다. 아네 맞습니다. 그러면 지금부터는 어 질문 주시면 그냥 그대로 질문에 대해서 답변드리는 방식으로 진행을 해보도록 하겠습니다네 알겠습니다. 부탁드립니다. 그 최근에 좀 저서가 출간됐다 하는데 일단 책 소개를 먼저 부탁드려도 될까요. 제가 오늘 그 오늘 그 책이 발간되는 날이거든요. 근데이 책이 스쳐지나갔습니다. 제 손을 어 왜냐면 아직 제 책을 못 받았고요 어 아직 그 서점에도 못 갔고 근데 오늘 아침에 8시에 강연이 있었어요.

그 뭐 그룹에서 어 책을 많이 사서 어이 북 콘서트처럼 이렇게 해 주셨어요. 그래서 그 책을 오늘 아침에 만나긴 만났습니다. 예 그래서 2025년 경제 전망인데요 특히 25년 경제를 이제 피벗의 시대라고 표현했죠. 그니까 통화정책 조의 전화는 굉장히 많은 걸 거시 경제적으로 상징합니다. 그 피보 시대의 동안 어떤 변화가 펼쳐질지 물론 변동성도 높을 거예요. 그 변동성을 어떻게 이해할지 그리고 그런 흐름 속에서 나는 어떻게 대응할지 결국 우리가 항상 매년 경제 전망서 제가 발간하고 있지만 그 내년 경제가 어떨까요. 하는 그 질문에 대해서 답변드리는 과정이라고 볼 수 있고 조금 조금은 친절하게 여러분께 설명해 드리고자 접근했고 그리고 조금은 이럴 겁니다.

말씀드린게 아니라 어떤 논리적 기반하에 이럴 거라고 판단하는지 그래서 그런 것들을 여러분 습득하시면 어 여러분 스스로 판단하는 기준을 갖게 되실테니까 그런 것을 좀 선호하는 마음 그런 마음을 담은 어 책이라고 볼 수 있겠습니다. 교수님께서 어떻게 망하셨지 굉장히 궁금한데 네 구독자 여러분께서 부동산에 대해서 관심이 많으실 거 같아요. 네네 좀 올해 남은 연말이나 또 2025년에 부동산 시장에 대해서 전망을 해 주신다면 어떨까요네 일단 뭐 24년 중반을 기점으로 지금 현재 아파트 평균 매매 가격 상승률은 플러스로 반등한게 맞죠. 그리고 뭐 이렇게 말씀드리면 또 조심스러운 표현이지만음 24년 전망 서에 썼었고 그리고 25년 전망 서에는 어떻게 썼느냐 그런 상승 기조가 유지된다고 표현했습니다.

그까 많은 분들이 어 금리인하하면 집값 폭등하는 거 아닙니까 그럼 2020년 팬데믹 때처럼 금리 제로 금리로 인하했고 집값 폭등하는 거 아닙니까 그런 통화정책 기존은 아닙니다. 그건 팬데믹 경제 위기를 받아들고 그리고 그 경제 위기를 극복시키는 부양시키고 위해서 대대적인 금리 인하를 단행했던 그런 2020년 21년의 모습과는 다릅니다. 지금 금리나 기존은 중립 금리를 향해서 그니까 제로가 중립 금리 1리는 없잖아요. 우리나라의 중립 금리는 현재 약 2.5% 보고 있습니다. 어 좀 낮게는 2.0% 그러면 우리 한국은행 은 3.5% 기준 금리에서 약 2을 향해 혹은 2.5를 향해 그 사이라고 봅니다.

그 사이를 향해 점진적으로 금리를 인하 할 것입니다. 그 금리 인하하는 속도는 미국의 금리 인하 속도보다 훨씬 더 딜 겁니다. 결론적으로는 미국은 조금 더 빨리 인하하고 우리는 천천히 인하하기 때문에 한미간의 기준금리 격차는 좁혀질 것입니다. 좁혀지는 과정으로 피보 시대를이 볼 수 있겠고요 물론 이제 거시 경제적으로 먼저 진단하지만 저는 이제 부동산 시장을 진단할 때 어 통상 한 일곱 가지 접근을 시도합니다. 그 일곱 가지 접근하 봤을 때 어 결국이 부동산 시장에 플러스 신호가 더 강한지 마이너스 신호가 강한지를 가감하는 방식이에요.

저는 그렇게 보고 있는 겁니다. 그래서 예를 들면 이런 컵을 이렇게 보시면이 컵이 어떻게 생겼습니까 여러분 정용 밖에 못 보시잖아요. 근데이 컵을 밑면도 보고 윗면도 보는 겁니다. 뒷면도 보는 거고 여러 가지 접근을 해서 결과적으로 컵의 모습은 어떨까를 명확하게 진단해 내야 됩니다. 물론 제가 오늘 인터뷰하는 중에 책을 기반으로 말씀을 드리겠지만 어 저도 미쳐 못 보는 부분이 있을 수 있어요. 미쳐 못 보는 부분 때문에 잘못 전망할 수도 있어요. 그러나 여러분들은 뭐 저의 이야기도 도 참조를 하시고 또 다른 부분의 이야기 어 다른 어떤 전문가분들의 이야기 다른 전문가분들의 전망 그런 것을 바탕으로 여러분의 논리를 정말 360도로 다 볼 수 있게 만드시면 어떨까 하는 의견인데 첫 번째 접근이 바로 거시 경제적인 어 기조적 거시 경제적으로 어이 시대를 나누면 어 저는 2020년부터 21년을 완화의 시대 제로금리의 시대 그리고 22부터 24년 상반기까지는 긴축의 시대 고금리의 시대 실제 경제가 어려워서 집값이 떨어졌다가 아니고 또 경제가 좋아져서 상승했던게 아니라 금리에 따라서 움직였어요.

20년 21년 완화의 시대였고 경기는 그렇게 어려울 데가 없었죠. 실물경제는 장폭 적으로 상승했죠. 반대로 22년 23년을 점진적인 금리 어 인상이 아니었고 대대적인 금리 인상이었습니다. 그러니까 사이클이 좀 빨라졌어요. 그래서 20년 23년 22년 24년 상반기까지는 긴축의 시대였고 그런 관점에서 거시 경제적으로 집값이 조종되는 그런 국면 이을 우리는 확인했죠. 근데 24년 중반을 기점으로 26년 지의 세계 경제 흐름을 저는 피벗의 시대라고 정의를 하고 있고요 그러면 앞서 말씀드렸던 것처럼 거시적인 관점에서 보면 점진적으로 금리를 인하하는 그런 기조기 때문에 아 전체 주택 가격 상승세가 20년 21년대 만큼이 아니라 매우 완만한 그니까 어 물론 하락하는 구간을 만날 때도 있을만큼 그냥 강보의 흐름을 지할 것으로 보고 있습니다.

그래서 상승이 하락이라고 단도직입적으로 물으신다면 상승이고 그 정도 면에서는 굉장히 강한 상승까지 아닐 것이다 그래서음 강보합 흐름을 유지할 것이다 이렇게 2025년을 전망하고 있습니다. 먼저 첫 번째 거시 경제적인 관점에서 말씀드린 그렇다면 구독자분들이 또 서울 아파트에도 관심이 많는데네 또 올 올해까지도 서울 아파트 가격이 많이 올랐단 말이죠네 내년에는 또 어떻게 전망하시나요. 서울 아파트 예음 서울 아파트 부분 말씀드 그니까 지금 뭐 제가 24년 전망에서도 부동산 시장의 트렌드를 비대칭 하라고 제시했었다 어 25년 전망의 부동산시장 트렌드는 그 비대칭의 진전 있니다.

보 예 그 서울과 수도권을 중심으로 집값 상승세의 흐름이 어 유지되지만 비수도권의 경우에는 상승하는 흐름이 전혀 나타나지 않고 있다 그 평균가격 중심인 겁니다. 저는 어 그런 흐름이 이제 비대칭인데 그러니까 결국 어 비수도권 가격과 서울 수도권 가격 간의 격차가 벌어지는 거죠. 양극화되는 거죠. 그런 흐름이 더 추가적으로 진전된다 보고 있습니다. 실제 주관 단위의 집값 상승률의 흐름을 보면 서울은 0.23% 정도 어이 정도의 상승세를 유지하고요 근데 예를 들어서 10억 짜리가 0.23% 상승하는 거예요. 매주 근데 지방의 경우에는 10억 짜리가 아니라 예를 들어서 3억 5억 짜리가 얼마나 상승하나의 문젠데 5대 광역시를 기준으로 봐도 하락세입니다.

아직도 하락세입니다. 상승 전환하지 않았습니다. 근데 재밌게도 수도권과 비수도권간에 수도권은 상승하는 흐름이고 비소는 하락하는 흐름인데 근데 평균 가격은 어떨까요. 상승하는 흐름이에요. 이게 뭐를 하느냐 수도권의 기호도가 훨씬 크다라는 것을 뜻하죠. 그렇죠. 반에 두 명이 아이들이 있는데 아이들이 그냥 쉽게해서 두 명 있다고 해볼게요 한 명은 성적이 떨어지고 있고 한 명은 성적이 오르고 있는데 두명의 평균 은 오르고 있다는 얘기는 오르는요 친구의 성적에 기호도가 더 크다는 거죠. 예를 들어서 떨어지는 학생은 뭐 10점에서 5점으로 떨어지는데 오르는 학생은 10점에서 20점으로 오르고 있다면 평균적으로 상승하는 거죠.

그만큼 기여도가 클수록 그런 거예요. 마치 이런 거죠. 거래량이나 다른 걸로 봐도 그렇습니다만 기어도 면에서 그래서 저는 평균 가격을 전망하는 거고 근데 시장은 양극화되고 있는 흐름이고 이런 기존은 추세적으로 벌어집니다. 그래서 이런 이제 부동산 시장에 플러스 기운을 그냥 온기라고는 걸 냉기 표현해 본다면 그런 온기가 어디까지 전개되느냐에 일부 지역에는 온기가 전개가 되지만 그러나 지방소멸 위험 지역을 중심으로 한 그런 인근의 지역들은 아예 계속 하락세를 유지하는 흐름 이게 비대칭인 거죠. 그렇게 저는 의견을 드리고 어 우리 기자님께서 아까 제가 여러 가지 각도로 전망을 한다고 했었는데 한 가지 측면만 말씀드렸으니까 아마 도 질문 주시지 않을까 했 다음으로 넘어가니까 아마 첫 번째 근거만 듣고 시장을 판단하는 능력을 배향하는 데는 부족함이 있거든요.

예예 그러면 거시 경제적인 측면 이외에 다른 각도에서 바라보신다면 어떠실까요. 아네 그 부분 답변드리도록 하겠습니다. 거시 경제적인 관점에서는 플러스라고 생각할 수 있겠죠. 근데 거시 말고 기술적 분석이 굉장히 중요해요. 근데 의외로 주식 시장 같은 경우는 기술적 분석이 안 어울리거든요. 저는 그렇게 봅니다. 기술적 분석을 하시는 분들이 있으시다면 저는 존중하겠습니다. 근데 저는 그런 접근이 적절하지 않다고 저는 생각하는 사람이에요. 워낙 그 주식 시장은 변동성이 심하기 때문에 지금 오르고 있다고 해서 내일 오른다고 판단하기가 어려워요 그러니까 변동성이 심하기 때문에 주식 시장은 기술적 분석이 좀 안 어울리는 경향이 있어요.

그러나 부동산 시장은이 방향성이 변동성이 심하지 않아요. 그래서 사이클을 그린다고 하죠. 오르는 구간은 계속 오르는 거예요. 떨어지는 구간은 계속 떨어지는 거예요. 오르는 구간에 있는데 오르다가 갑자기 그다음 날 떨어지진 않아요. 오를 때는 한동안 오르는 거 물론 그 사이클이 길게는 5 6년 사이클을 그릴 때도 있어요. 근데 짧을 때는 뭐 이렇게 반년이라는 사이클을 그릴 때도 있어요. 그러나 어쨌든 어이 사이클상 플러스의 흐름을 유지하고 있다면 상당 부분 플러스를 유지할 수도 있다라고 보는게 맞죠. 그래서 제가 자료를 보여 드리면 좋겠지만 자료를 지금 못 보여 드리니까 설명만 드린다면 서울시의 구들이 있잖아요.

그 구 중에 가장 먼저 마이너스만 있다가 2022년 23년 24년 상반기까지 마이너스였다 말이에요. 그러다가 어 최초로 플러스로 바뀐 구들이 있어요. 몇 개 구가 근데 그걸 소위 우리 부동산 전문가분들은 상급지고 표현하는데 그럼 상급지 플러스로 바뀐 지점이 언젠지 아세요. 언제일까요. 3월입니다. 그 3월에 먼저 플러스로 바뀌어요. 그러다가 4월 정도 되니까 플러스로 바뀐 그런 구들이네 다섯 개로 늘어나요. 5월이 됩니다. 그럼 많아져요 6월이 되고 정말 많아지고요 6월만에도 도봉구 노원구 금천구 강복구 플러스로 바뀌지 않았는데 7월 8월 들어서 8월 들어서 서울시의 모든 구가 빨간색으로 바뀝니다.

그 지금 9월까지도 다 빨간색이 인거 기술적 분석이 가능하다고요 그래서 어떤 구들이 먼저 상승반전 했을 때 몇몇 구들이 또 상승반전 한다라고 한다면 어 그러면 예를 들어서 투자적 관점에서 아직 상승 반전하는 지역 예를 들면 노원구 도봉구 이런 지역은 6월 당시 플러스로 반등하지 않았기 때문에 어 그러면 그 온기 마치 이런 거 가마처럼 가운데가 지아요. 근데 손잡이 부분까지 뜨거워지는 거예요. 결과적으로 그 손잡이가 마지막으로 플러스로 바뀌는 지역들이 그런 식으로 기술적 분석도 저는 많이 유효하다고 판단하고 있는 사람입니다. 그리고 또 한 가지는 어 기술적 분석 다음이네 저는 이제 선행 분석을 좀 합니다.

왜냐면 우리가 궁금한 거는 기존 주택의 매매든 그 신규주택 매를 분양 시장이라고 하잖아 예 그리고 또 한 가지가 경매 시장이 있어요. 근데 경매 시장을 보면 매매 시장을 어느 정도 가늠할 수 있어요. 근데 그 경매시장을 본다는 얘기는 약간 떡잎을 본다는 느낌이죠. 그래서 약 그 선행성이 한 1년 정도 짧을 땐 6개월 정도 선행성을 두고 움직입니다. 근데 경매 가격이 어 경매 시장을 볼 때 매각 률을 보고 매각 가율을 봐요 매각률 쉽게 말해서 매각되는 경매 물건들은 많은데 대부분 경매로 소진이 많이 된다 그러면 매각률이 높아요. 반대로 아무리 경매 물건이 많아도 매각이 안 된다 그럼 매각률이 낮죠.

그 매각률이 가장 낮은 지점이 언젠지 아세요. 22년 11월입니다음 근데 22년 7월이 11월이 그리고 한 가지 더 말씀드릴게요 매각 가율이 매각 가율은 쉽게 말해서이 경매 물건은 10억인데 만약에 5억에 나가요 매각 가율이 낮은 거예요. 근데 6억에 나가요 매각 가율이 올라가는 거 7월에 나가요 매각 가율이 더 올라가는 거 그럼이 두 지표를 보면 경매 시장의 그 분위기를 알 수 있는 거죠