[🎥26.09.23] 워시의 시대, 경제와 부동산을 논하다 #문홍철 #배문성

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2026년 하반기(4분기) 증시와 금리·환율·부동산을 전망하는 DB증권 더블 대담 영상이다. 두 출연자 모두 단기적으로는 횡보 혹은 변동성 구간을 예상하며, 중간선거(2026년 11월) 이후 상승 기대를 밝혔다. [결론] 4분기는 횡보장이 유력하며, 중간선거 이후 추세 상승을 기대하는 쪽으로 정리된다. [시장 전망] 배문성 이사는 반도체 과열 우려와 외국인·개인 매물벽을 이유로 중간선거 전까지는 어렵고 이후에 기조적 상승을 기대했다. 삼성전자 24만원 매수·28만원 매도(4488) 구간을 언급했다. 문홍철 팀장은 중간선거 이후 상승 희망을 밝혔다. [반도체·섹터] 반도체 비중을 6월 이후 크게 줄였다고 밝혔다. 7월 이후 화장품·원전·정유 등 테마가 올랐으나 탄력이 약하다고 평가했다. 4분기 유망 섹터로는 금융·지주(주주환원) 쪽을 꼽았다. 삼성전자·SK하이닉스는 밸류에이션이 낮다는 언급이 있었다. [금리·연준] 워시 연준 체제에서 장기금리 안정이 관건이며, 9월 FOMC 금리 인상은 신뢰 회복용 인상으로 해석했다. 연말까지 한 차례 추가 인상 가능성을 언급했다. 장기금리가 안정되면 주식에 우호적이라는 입장이다. [지정학·유가] 이란 갈등과 유가가 금리·주식의 핵심 변수이며, 이스라엘 총선·미 중간선거 이후 갈등 완화 시 유가·금리 하락 여지를 언급했다. 미중 정상회담은 디젤·정제유 공급 이슈가 변수가 될 수 있다고 봤다. [환율] 수출 증가율이 높아 원/달러 하락(원화 강세) 압력이 지속되며, 1,320원 부근(고점 1,570원의 50% 되돌림)을 연말 기술적 목표로 제시했다. 1,350원 전후에서 쉬어갈 가능성을 언급했다. [부동산] 배문성 이사는 서울 아파트 시가총액/M2 비율이 역사적 저점 부근이지만 금리 인상기에 변곡점이 될 수 있다고 봤다. 강남 3구는 조정 가능성, 지방 광역시는 충격이 덜하다는 입장이다. 전세가율이 낮아 매수 매력이 낮다고 보았다. [실행 전략] 할로윈(10월 31일)까지는 박스권(4488) 대응, 이후 추세 추종 롱을 제시했다. 현금 비중은 중립~30·50% 수준을 권했고, 하락 시 현금 활용을 권했다. 금 보유 후 중간선거 이후 주식 비중 확대를 권했다. [출연자 전망 요약] 배문성: 단기 횡보, 중간선거 이후 상승 기대. 문홍철: 금리 안정 시 중간선거 이후 상승 희망, 하락 시 분할 매수.

다듬은 글

※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

01. 디비증 오픈 API 웰컴 페스티벌이 시작됩니다. 오픈 API란 프로그램을 통해 자동으로 조회와 주문을 할 수 있는 서비스입니다. 국내 주식 오픈 API 거래 수수료는 올해 말까지 0.01%이며, 타사 주식 이관 후 거래 시 순입금액별 최대 15만 원 리워드까지 이벤트 신청이 가능합니다. 순입금 유지와 API 거래라는 세 조건을 꼭 확인하시고, 지금 증권 홈페이지 온라인 창구에서 오픈 API를 신청해 보세요.

02. 안녕하십니까? DB증권 유튜브 채널 구독자 여러분, DB증권의 공식 유튜브 채널 'DB증권 더블'입니다. 오늘은 DB증권의 얼굴 문현진 팀장님과, 여러 방송과 자리에서 투자자 여러분께 좋은 말씀을 많이 해 주시는 라이프자산운용의 배문성 이사님을 모셨습니다.

03. 안녕하십니까? 안녕하세요. 요즘 시장을 두고 의견이 많이 갈리는 것 같습니다. 그동안 굉장히 부정적이었다가 조금씩 좋아지지 않을까 생각하는 분들도 계시지만, 아직은 시장에 대한 불신이 많이 팽배한 상황인 것 같아서 오늘 자리에서 관련된 좋은 말씀을 많이 들었으면 좋겠습니다. 자, 먼저 본격적으로 공통 질문을 드리겠습니다. 2026년 하반기 증시 전망입니다. 하반기가 거의 지나갔고 4분기가 약 한 분기 남은 상황인데, 4분기가 기대대로 좋아질지, 강세장일지, 약세장일지, 아니면 횡보장일지 각각 의견을 여쭤보겠습니다. 배문성 이사님부터 부탁드립니다.

04. 아, 네. 주식은 바람둥이가 잘한다는 말이 있지 않습니까? 그런 말이 있나요? 네, 그런 말이 있습니다. 저는 잘 못하는데 아마 저도 못 할 것 같습니다. 결국 시장이 바뀔 때마다 마음도 확확 바뀔 수 있는 자세가 있어야 한다는 뜻인데, 제가 드린 답변에는 어폐가 있습니다. 참고로 저희 회사는 6월 초까지만 해도 반도체 집중 투자가 여전히 유효하다고 보고 운용하다가, 6월 중순부터 반도체를 최대한 팔아야겠다며 뷰를 확 뒤집고 현금 비중을 극대화한 적이 있습니다. 그러니 지금 제가 이렇다고 뷰를 밝혀도 보름 만에 뒤집힐 수 있으니 흘려들어 주셨으면 합니다. 6월 중순 이후 빠르게 바뀌긴 했는데, 그 이유를 먼저 들을 수 있을까요?

05. 그 이유는 저희 회사 대표님도 말씀하신 부분인데, 내부적으로 AI를 쓰는 직원이 굉장히 많습니다. 상반기만 해도 클로드 같은 모델이 처음 나왔을 때는 아무리 비싸도 다들 이걸 쓸 거라고 생각했고, 반도체 쪽으로 계속 가고 있었습니다. 그런데 중국의 오픈웨이트 모델들을 써 보니, 운용사 수준의 작업에는 가성비가 훨씬 좋고 비용도 크게 떨어지는데 산출물은 비슷하게 나왔습니다. 물론 프런티어 모델을 꼭 써야 하는 작업도 있지만, 운용사 수준에서는 오픈 모델로도 충분했습니다. 그러면 AI 네러티브에 심각한 균열이 온 것 아닌가 하는 두려움이 생겼고, 그래서 6월부터 비중 축소에 나섰습니다. 특히 7월 초 베인캐피털이 키옥시아 지분을 전량 매각했다는 소식이 나왔는데, 6월 중순에는 여전히 15% 정도 보유 중이라고 공시돼 있었습니다. 시장은 아직 강세장이라 오버행이 해소됐다고 해석했지만, 저희는 베인캐피털이 우리보다 많이 안다고 봤습니다. 서울 아파트가 올랐다고 팔지 않듯이, 정말 좋다고 생각하면 가져가는 게 맞는데 그들은 다 팔았으니 뭔가 있다고 본 것입니다. 물론 중국이 생각보다 빠르게 올라와서 팔았다는 후속 해석도 있었습니다. 그 무렵 증권사 보고서에서도 하이퍼스케일러 대비 반도체만 너무 올라간 불균형이 지속될 수 없다는 말이 나왔습니다. 반면 우리나라는 코스피가 반도체에 쏠려 있다 보니 애국심 같은 정서로 더 가자는 분위기였지만, 회사들의 분위기도 달라졌고 변곡점이 올 만하다고 느껴서 반도체 비중을 많이 줄였습니다.

06. 4분기를 어떻게 보냐면, 보통 하락론과 상승론 중 한쪽으로 쏠리면 시장은 반대로 가는데, 지금은 두 입장이 팽팽하게 맞서 있습니다. 둘 다 틀렸다고 보면 횡보장이라는 답이 나오고, 저희는 비겁한 뷰지만 일단 횡보장에 가까울 것이라고 봅니다. 요즘 '삼성전자를 24만 원에 사서 28만 원에 팔라'는 말, 이른바 4488도 지금 구간에서 유효하다고 보고요. 상반기에는 금리가 아무리 올라도 AI 수혜주의 미래가 밝으니 금리는 문제없다는 분위기였지만, 지금은 금리가 높은 구간에 막혀 있고 쉽게 내려올 것 같지 않습니다. 금리가 내려올 만한 요인이 잘 안 보이니 금리 상방도 막혀 있다고 보는 것입니다. 제가 준비한 자료 1페이지는 중동 쪽 연구로 유명한 인남식 교수님의 관점인데, 지금은 주가와 금리가 유가에 따라 하루하루 움직입니다. 결국 중동의 지정학적 갈등이 당분간 주식과 채권 시장을 움직이는 동력입니다. 이분의 설명에 따르면 이란도 경제 제재 때문에 많이 힘든 상황인데 왜 도발을 할까요? 해석은 10월 27일 이스라엘 총선입니다. 네타냐후와 아이젠코트가 박빙이고 아이젠코트가 약간 우세하다는 거죠. 그래서 좀 더 압박해서 총선에서 네타냐후를 끌어내리고, 미국 중간선거에서 민주당이 상원을 장악하면 '우리가 원하는 걸 얻었다'는 승리 선언을 할 수 있다는 것입니다. 그렇게 되면 이스라엘 총선과 미국 중간선거 때까지는 변동성이 높다가, 이란이 원하는 대로 되어 갈등이 해소되면 유가와 금리가 낮아질 요인도 있습니다. 다만 지금 네타냐후가 떨어질지 확답할 수 없으니 당분간은 높은 변동성 구간이 이어지고, 오르고 내리기를 반복하는 양상이 될 것이라고 보고 있습니다.

07. 문 팀장님 답변을 들어야 하는데, 항상 중간선거 전후 얘기를 많이 하셨으니 강세 얘기가 아닐까 싶은데요. 요즘 궁금합니다.

08. 이사님 얘기에서 하나만 빼면 거의 똑같습니다. 횡보인가요?

09. 횡보는 아닌데, 중간선거 이후에는 꽤 좋은 희망을 보고 있습니다. 그렇죠. 거꾸로 말하면 중간선거 전까지는 힘들 수 있다는 얘기겠죠. 오늘 나온 자료를 보니 중간선거 전에도 확률적으로 상승 확률이 있다고 하던데, 구체적으로 말씀해 주시죠.

10. 저도 중간선거 이전에도 좋을 수 있다고 말씀드리고 싶습니다. 정말로요. 그런데 중간선거 전까지는 쉽지 않다는 게, 지금 시청자분들도 반도체 주식에 많이 물려 계시지 않습니까? 그분들의 매물벽이 적지 않고, 요즘 코스피 거래량도 많이 떨어져 있습니다. 이런 상황은 반도체에 회의적인 분들이 많다는 뜻이고, 리테일 기준으로 보면 절반 이상이 손실 상태일 것 같습니다. 특히 늦게 합류한 분들이나 원래 주식을 잘 안 하시던 분들은 원금 생각이 강해서, 원금만 돌아오면 이 바닥을 떠나겠다는 심리가 있을 수 있습니다. 매물벽이 아주 두껍다고 볼 순 없지만, 지금은 외국인 장세인 것 같고 힘을 받기 어려울 수 있습니다. 최근 반도체 폭락 때 상징적이었던 독일인 펀드매니저 레오폴드 삼브레이너가 6주 만에 복귀했는데, 반도체에 상당한 콜옵션 롱 포지션을 구축하고 있다고 합니다. 외국인들은 대체로 잘 나가다가 터진 뒤 다시 들어오면 또 잘 나가는 경우가 있습니다. 그래서 주가가 괜찮게 갈 수 있겠지만, 제대로 가려면 중간선거 전까지는 어려울 것 같고, 이후에 생각해 볼 수 있을 것 같습니다. 외국인이 사는 동안 국내 개인은 7000 지수를 노리고 팔 수 있으니까요. 제가 중간선거 이후를 좋게 보는 이유는 역사적 패턴입니다. 중간선거 이후가 좋았던 패턴이 거의 100년 동안 잘 맞았습니다. 또 하나는, 금융시장은 정치인들이 아무것도 못 할 때 가장 좋다는 점입니다. 지금까지는 트럼프와 공화당이 상하원을 모두 가져서 관세를 때리고 전쟁을 벌이는 등 시장에 안 좋은 일이 많았습니다. 정치인들이 서로 찢어져 아무것도 못 하고, 법안이 나와도 보이콧하는 상황이 금융시장에는 오히려 좋습니다. 이번 전쟁도 미국과 트럼프가 원했던 전쟁은 아니었을 텐데, 단기간에 끝내려 했다가 수렁에 빠졌다고 봅니다. 이번에 민주당이 하원을 가져가고 상원도 경우에 따라 가져가면, 트럼프의 전쟁 수행 의지와 예산 집행이 쉽지 않아집니다. 금융시장 입장에서는 전쟁이 어느 정도 마무리되어야 하고, 금리가 지금 유가를 따라가고 있으니 금리가 시장을 압박하지 않으려면 유가가 안정돼야 합니다. 그래서 중간선거가 끝나면 꽤 희망적인 세상이 올 수 있다고 봅니다. 중간선거 전까지는 힘들겠지만, 횡보 이후 중간선거가 지나면 기조적인 상승세를 만들 수 있지 않을까 하고 희망을 얘기하고 있습니다.

11. 저는 이번에 미국 현지 시간으로 23일부터 25일까지 예정된 미중 정상회담이 10월 시장을 이끌 수도 있다고 생각했습니다. 최근 시진핑 건강 이상설 같은 보도도 있었지만 신뢰하진 않습니다. 어쨌든 미중 정상회담이 두 분 생각에 변수를 만들어 낼지 문 팀장님부터 말씀해 주시죠.

12. 이 정상회담을 굉장히 깊게 보고 있는데, 뉴스에서는 의외로 많이 다뤄지지 않더라고요. 대놓고 미중 정상회담에서 일본이나 한국을 어떻게 압박해 보라거나 원유 시장을 어떻게 해 보라고 얘기하진 않을 겁니다. 둘이 밀실에서 협상하겠죠. 미국은 이란 때문에 지금 간당간당하고, 전쟁도 쉽지 않습니다. 트럼프 입장에서는 모양새 좋게 끝내야 하고, 그러려면 시진핑을 압박해서 중국이 이란에 영향을 주게 하는 방식으로 갈 수 있습니다. 중국도 원유를 수출해서 먹고살아야 하는데, 미국이 호르무즈 해협을 봉쇄하듯 막고 있으니 이란도 힘들고 중국도 힘듭니다. 서로 다들 원하는 건 결국 명분과 모양새입니다. 이번 정상회담에서 가장 중요한 협상이 이것일 텐데, 뉴스에는 잘 안 나올 것 같습니다. AI 같은 의제는 당연히 대놓고 얘기하겠죠. 저는 트럼프가 시진핑에게 꽤 세게 의전을 하고 얘기들도 나오고 있다는 점을 보고 있습니다. 이란 전쟁이 트럼프에게 가장 현안이니까 이 부분은 밀실에서 협의될 가능성이 크고, 잘 협의되면 중간선거 사이 전쟁 위험성을 상당히 낮출 수도 있습니다. 또 요즘 디젤 가격 때문에 난리인데, 전 세계 디젤을 공급하는 정제소가 중동, 러시아, 중국동에 많습니다. 중국은 전쟁 이후 정제유 수출을 막아 버렸는데, 트럼프가 가서 중국 정제유 수출을 풀어 달라고 요청할 수 있습니다. 미국은 겨울이 오면 디젤을 난방유로 써야 하니 가격이 너무 올라 있고, 그래서 정제소가 돌아가고 수출이 재개되면 미국의 심각한 상황이 한순간에 풀릴 수 있습니다. 그러면 금리도 안정될 수 있겠죠. 9월 말 회담 자체에서는 뉴스가 안 나오겠지만, 끝나고 나서 나오는 움직임을 주목해 보자고 생각합니다.

13. 배 이사님은 미중 정상회담이 라이프 뷰에 영향을 줄 이벤트가 될 수 있을지 어떻게 보십니까?

14. 저도 문 팀장님 말씀에 거의 공감합니다. 오늘 점심에 다른 증권사 매크로 애널리스트와 밥을 먹었는데, 그 사람이 받은 질문 중 가장 많았던 게 '시진핑 사망했나요?'였다고 합니다. 우리나라에서만 그런 얘기가 돌았는지 모르겠는데, 그 정도로 사람들이 이런 이벤트에 관심이 많다는 뜻입니다. 주식시장에 미칠 영향까지는 깊게 생각하지 않았지만, 만나면 당연히 중국을 통해 이란을 압박하고 화해를 유도하는 얘기를 할 겁니다. 다만 이란 입장에서는 한 달만 참으면 중간선거에서 민주당이 이겨 트럼프를 궁지에 몰 수 있으니, 그 이후에 뭔가를 하는 게 유리하다고 판단할 수도 있습니다. 그래서 미중 회담 이후 긍정적인 것이 나온다기보다는, 중간선거 이후가 투자자 관점에서 더 중요한 이벤트라고 봅니다. 시진핑 건강 이상설이 신빙성이 있는지는 잘 모르겠습니다. 정상회담 하루 전인데 다른 얘기가 없는 걸 보면 낭설일 가능성도 있고, 협상 전략일 수도 있다고 생각합니다. 저는 개인적으로 트럼프 대통령이 중간선거를 앞두고 칼을 뽑을 것 같고, 10월에 미국 시장을 어떻게든 좋게 만들려 할 거라고 봅니다. 미국 시장은 좋은데 한국 시장만 나쁜 것도 말이 안 되니 긍정적으로 봅니다. 두 분 다 10월은 숨 고르기, 11월 이후를 얘기하셨고, 문 팀장님은 한쪽에 더 숟가락을 얹으셨고, 배 이사님은 끝까지 횡보로 가시는 걸로 정리하겠습니다.

15. 그러면 다음 질문입니다. 요즘 연준의 통화정책에 대한 관심이 조금 떨어진 것 같습니다. 파월의 뒤를 이을 워시가 이끄는 연준이 통화정책을 어떻게 끌고 갈지, 그리고 그것이 채권 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다. 채권 금리가 주식 시장에도 큰 영향을 주니까요.

16. 아까 주식은 바람둥이가 잘한다고 하셨는데, 바람둥이는 의심을 많이 받죠. 바람둥이를 남자라고 치고, 연인이 자꾸 바람을 피운다고 의심한다고 해 봅시다. 이 바람둥이 입장에서는 여자친구의 의심을 해소하진 못하더라도 안심시켜야 하지 않겠습니까? 연인이면 헤어지면 되지만 부부라면 이혼하고 재산 분할까지 큰일이 납니다. 그러면 아내를 어떻게 안심시킬까요? 자신을 다 내보이는 수밖에 없을 겁니다. 위치 추적을 다 노출하거나 GPS를 풀어서 내가 어디 있는지 생중계하듯 공개하는 것입니다. 그렇게 하면 배우자가 덜 의심하게 되겠죠. 이게 지금 채권 시장과 케빈 워시의 관계라고 보시면 됩니다. 케빈 워시가 바람둥이인지는 모르겠지만, 시장은 의심하고 있습니다. 트럼프의 요구대로 금리를 내리면 앞으로 인플레가 통제되지 않고 화폐 발행이 늘어날 것 같다는 우려입니다. 그러면 워시 입장에서는 '나는 결백하다'고 말해 봐야 의미가 없습니다. 말을 줄이고 행동으로 보여 주는 게 제일 좋은 방법입니다. 이번 9월 FOMC의 금리 인상은 펀더멘털을 생각하면 과하지 않나 싶고, 실수일지도 모르겠다는 생각도 듭니다. 하지만 케빈 워시라도 어쩔 수 없었을 것 같습니다. 시장이 워시를 워낙 의심하고 있기 때문에, 중앙은행의 독립성을 보여 주려면 트럼프가 싫어하는 행동을 할 수밖에 없었을 겁니다. 이번 FOMC의 가장 중요한 통화정책 이슈도 그것이었다고 봅니다. 중앙은행장은 소수 의견을 내지 않는다는 것이 제가 계속 말해 온 것인데, 이번 FOMC 이후 트럼프가 워시에게 '금리 인상은 인정한다, 연준에 있는 반트럼프 위원들이 반대하면 어쩔 수 없다'는 식으로 말했다는 뉴스가 나왔습니다. 트럼프가 생각하는 적정 금리는 1%겠지만, 워시가 혼자 고집할 수 없는 조직 분위기가 있으니 결국 금리 인상을 어쩔 수 없이 받아들인 것이죠. 직장 생활 해 보신 분들은 아실 텐데, 팀장이나 본부장이어도 조직 분위기를 거스를 수 없는 순간이 있습니다. 이번에도 워시는 펀더멘털이나 데이터보다 시장을 안심시키기 위해 금리 인상을 더 공격적으로 가야 했던 것 같습니다. 이를 증거로 볼 수 있는 건, 단기 금리는 올라가더라도 장기 금리는 오르지 않거나 약간 떨어지는 것입니다. 유가를 제외하고 보면 장단기 금리차, 즉 수익률곡선이 평평해지는 흐름이 나타나는데, 이는 시장이 완전히 믿는 것까지는 아니어도 '바람둥이가 나쁜 짓은 안 하겠구나' 정도로 신뢰를 조금씩 얻고 있다는 뜻입니다. 그 과정이 필요합니다. 거꾸로 말하면 기준금리 인상은 이어질 수 있고, 연말까지 한 번 더 할 수도 있습니다. 하지만 우리가 집중해야 할 건 장기 금리가 안정되느냐입니다. 장기 금리가 신뢰를 얻고 유가까지 안정된다면 주식시장에는 꽤 괜찮은 그림이 될 수 있다고 보고 있습니다.

17. 좋은 말씀 감사합니다. 이어서 통화정책이나 채권 시장에 대해 하신 말씀과 함께, 26년 하반기 4분기에 가장 관심 있는 섹터가 어딘지, 여전히 반도체인지 아니면 다른 섹터인지 말씀 부탁드립니다.

18. 간단히 말씀드리면, 저도 문 팀장님 유튜브를 항상 챙겨 보는 사람으로서 알고리즘이 오염되었습니다. 이번 인상은 신뢰를 회복하기 위한 차원의 인상이었다는 말씀에 동감합니다. 점도표대로 한 번 정도 더 인상하면 그 뒤로는 장기 금리가 내려오면 좋고, 안 내려오더라도 채권 금리가 높으니 그 자체로 제약적인 상황이 지속돼서 굳이 무리해서 금리를 올릴 필요가 없을 것 같습니다. 4분기 이후 주도 섹터에 대해 대단한 답을 기대하셨다면 죄송하지만, 일단 반도체부터 얘기해야 할 것 같습니다. 반도체를 다시 사자는 뜻이 아니라, 7월에 반도체가 꺾인 이후 화장품, 원전, 정유 같은 테마나 섹터가 올랐다가 탄력을 받지 못하는 양상이 나타나고 있기 때문입니다. 금리 탓도 있지만, 제가 준비한 4페이지 표를 보면 달리고 보니 반도체 PER 정도만 남아 있는 상황입니다. 우리가 여기서 더 달리는 게 맞느냐고 스스로 돌아보면서, 상승 동력을 잃은 것처럼 보입니다. 유튜브 댓글을 봐도 소부장 얘기가 나오면 '삼성전자가 제일 싼데 왜 소부장 얘기를 하느냐'는 반응이 많습니다. 삼성전자와 하이닉스를 보유한 분들이 많은데, 이 종목들의 밸류에이션이 낮습니다. 다른 종목들이 가다가도 '삼성전자와 하이닉스가 이 밸류인데 내가 더 갈 수 있나' 하는 심리로 자꾸 되돌아옵니다. 둘 중 하나인데, 반도체가 어느 정도 올라줘서 여기 숨통이 트이거나, 아니면 반도체를 내려놓고 다른 데서 찾자는 방향으로 바뀌기까지는 시간이 좀 걸릴 것 같습니다. 다만 반도체가 계속 쉬는 시기에는, 저희는 조금 전략적인 얘기일 수 있지만 결국 주주환원이 다시 부각될 것이라고 봅니다. 그러면 그쪽이 더 탄탄하게 오를 수 있는데, 그 면에서 유리한 섹터는 금융과 지주 쪽입니다.

반도체 조정기, 주주환원 섹터에 주목

19. 그래서 저희는 반도체가 쉴 때, 원론적인 이야기이긴 하지만 이럴 때일수록 주주환원 같은 이슈가 더 매력적인 내러티브로 부상할 것이고, 거기에 맞는 주식 섹터들이 더 유리할 거라고 봅니다. 그 정도로 말씀드립니다.

20. 네, 좋은 말씀 감사합니다. 채권은 씨가 금리를 하고 나서 장기적으로 조금 더 지켜봐야 하겠지만, 아래에서 안정된 듯한 모습을 보여주고 있습니다. 오늘 초대 손님들 앞에서 죄송하지만, 저는 개인적으로 금융·보험주는 거의 다 나온 것 아닌가 싶습니다. 그래서 베이사님 말씀처럼 그동안 시장이 힘들어서 정신을 못 차리고 있었는데, 잘 들여다보면 밸류가 상대적으로 괜찮아 보입니다. 특히 반도체 밸류를 다시 한번 냉철하게 따져볼 필요가 있지 않을까요? 집중하자는 얘기는 아니지만 베이사님 말씀처럼 그 부분을 다시 점검해 볼 만합니다.

환율, 결국 수출이 방향을 정한다

21. 요즘 문 팀장님께 여쭤보고 싶은 게 환율입니다. 지난번 방송 때 1,400원 라인을 깨면 급격히 떨어질 수 있다고 말씀하셨는데, 정말 그 말씀대로 1,400원 턱밑까지 갔다가 최근 이틀 사이 많이 빠졌습니다. 환율 전망을 어떻게 보시는지, 서학개미 투자자분들이 특히 궁금해하실 것 같습니다.

22. 저희도 요즘 환율 변동성이 워낙 커서, 주식 투자하시는 분들 입장에서는 환율에 따라 섹터 전략이 달라질 수밖에 없습니다. 특히 수출주들은 환율 때문에 매출 전망치를 낮추기도 하고요. 저는 머리가 그리 좋지 않아서 모델을 아주 단순하게 봅니다. 환율은 수출만 보시면 됩니다. 한국 수출이 잘되면 환율은 하락하고, 수출이 안 되면 환율은 상승합니다. 수출 기준은 결국 성장률입니다. 우리가 보는 주가, 채권, 환율 모두 결국 성장률 개념이고요.

23. 올해 수출 성장률이 50~60%까지 나오고 있는데, 내년에도 그렇게 크지 않더라도 플러스 성장을 유지하면 수급상 환율에는 하방 압력이 연말, 내년까지도 계속 있을 겁니다. 굉장히 단순한 원리죠. 다만 안타깝게도 이 단순한 원리를 흔드는 요상한 변수들이 가끔 들어옵니다. 올해가 대표적인데, 외국인의 주식 매도가 그랬습니다. 보통은 수출이 잘되면 주가가 오르고, 주가가 오르면 외국인도 주식을 사는데, 이번에는 외국인들이 반도체에 대한 과도한 집중도 위험을 해소하려고 무조건적으로 매도했습니다. 그러면 원래대로라면 환율이 떨어져야 하는데, 한때 1,600원까지 간다는 전망도 나왔습니다. 저도 그때는 조금 쫄려서 "원래 환율이 떨어져야 하는데 왜 이러지?" 하고 고민했습니다.

24. 최근 정부 쪽에서도 1,300원 중반대 환율을 괜찮게 보는 분위기입니다. 1,300원 초반을 하회해 1,320원 아래로 가면 수출에 악영향이 줄 수 있어서, 지금 1,350원 전후가 스위스 팟(안정 구간)처럼 작용해 여기서 쉬어갈 것 같습니다. 기술적으로 보면, 2020년에 환율이 오르기 시작해서 올해 고점이 약 1,570원인데, 그 50% 되돌림 지점이 1,320원입니다. 그래서 장중에 1,320원을 터치할 수도 있고, 연말까지는 그 정도 수준을 생각하시면 될 것 같습니다.

25. 환율이 좀 오르길 기대하시는 분도 계신데, 1,380원 이상으로 오를 때마다 같이 얻어맞고 다시 내려오는 이유가 있습니다. 1,570원에서 한 달 만에 훅 빠졌기 때문에, 외환을 주로 매매하는 큰손들, 즉 수출 기업, 개인, 국내외 투자하는 기관들이 환 헤지 같은 걸 해야 합니다. 그런데 그동안은 다들 환율이 오른다고 해서 달러를 숨겨 놓고 있었습니다. 정부에서 눈에 불을 켜고 달러를 내놓으라고 했는데도 다 숨겼나 봅니다. 그러다 환율이 갑자기 떨어지니까 팔려고 했는데, 의사결정이 느려서 못 팔았다고 합니다. 요즘은 반등할 때마다 팔 준비를 하고 계신다고 합니다. 반등이 쉽지 않다는 얘기죠. 해외 투자하던 분들도 환 헤지 비중을 낮춰서 달러 강세를 누리려고 했는데, 이분들 역시 의사결정이 느려서 환율이 급락했습니다. 수출 기업, 대형 기관 투자자 모두 환율 반등을 기대하고 있다 보니 반등이 쉽지 않습니다.

26. 전반적으로 아래쪽 압력이 꾸준히 있고, 1,300원 중반이 적정 레벨인 것 같습니다. 더 내려간다면 1,300원 초반까지도 갈 수 있어서, 해외 투자자분들에게는 단기적으로 쉽지 않을 수 있습니다. 달러 포지션이 많으니까요. 환율을 신경 쓰는 투자자분도 계시고, "난 환율은 모르겠고 엔비디아, 팔란티어만 오르면 된다"고 생각하시는 분도 계십니다. 그래서 전반적으로는 아래쪽 흐름으로 보시는 게 좋겠습니다. 해외 투자는 포트폴리오 구성 차원에서 달러 자산을 담는다는 개념이라면 환율을 크게 신경 쓰지 않으셔도 되는데, 단기적으로 환 전략을 짜시려면 복잡하실 수 있으니 개개인에 맞게 참고하시면 좋겠습니다.

4분기 포트폴리오 전략: 현금 비중과 비중 조절

27. 베이사님이 직접 고객 자산을 운용하시니까 궁금한 게 있습니다. 라이프 운용은 6월에 반도체 비중을 덜어내고 현금 비중을 가져가셔서 하락장을 많이 피하신 걸로 알고 있습니다. 4분기에는 어떤 섹터를 보시고, 투자자들이 현금 비중을 어느 정도 가져가면서 주식 비중을 어떻게 조절하면 좋을지 여쭤보고 싶습니다. 내년 전망은 다음 편에서 따로 여쭙겠습니다.

28. 저희는 6~7월 정도에 반도체로 너무 쏠려 있어서 리스크를 피하려고 현금 비중을 많이 높였습니다. 지금 상황은 다릅니다. 반도체나 국내 주가지수가 코스피 7,000을 넘어서 4,488 같은 의미에서는 약간 부담스러운 레벨이긴 하지만, 밸류에이션으로 보나 환율로 보나 주식을 적극적으로 팔아야 할 시기는 아니라고 생각합니다. 저희 대표님이 자주 하시던 말씀이 있습니다. 주식을 살 때는 좋은 주식을 골라서 사야 시장이 흔들려도 장기 보유할 수 있고, 팔 때는 시장을 보고 팔아야 한다는 겁니다. 시장을 보고 판다는 건, 모두가 주식 얘기를 하고 인증샷을 올리며 시장이 혼탁해질 때, 즉 6월 무렵 같은 분위기일 때 파는 것입니다. 지금은 그런 분위기가 아닙니다.

29. 그래서 지금 비중을 얘기한다면 6~7월보다는 중립 수준에 맞춰 두면 됩니다. 적극적으로 팔 필요도 없고, 중간선거 이후를 기대한다면 지금 적극적으로 담기도 아깝습니다. 그래서 지금은 중립 수준에서 현금 비중을 가져가면서 중간선거 이후 상황을 지켜보는 게 좋겠습니다. 연준이 한두 번 더 금리를 올릴 거라는 전망도 있고, 더 무서운 뷰로는 한두 번 더 올린다는 전망도 있으니, 그에 대한 조정도 슬슬 나올 수 있습니다. 미국이 금리 인상이 끝났다고 생각하는 시기가 주식을 편하게 늘릴 시기이니, 그때를 대비해 연말과 내년의 실탄으로 현금을 어느 정도 확보해 두는 게 좋습니다. 6월까지는 현금보다 반도체를 사는 게 나았다면, 지금은 개인에 따라 30~50% 정도의 현금을 실탄으로 준비해 두는 게 좋은 시점이라고 봅니다.

30. 현금이 있다면, 지금은 횡보장이니 변동성이 있을 텐데 내릴 때 과감하게 현금을 써도 될지 궁금하실 것 같습니다. 저는 내릴 때 현금을 써도 된다고 봅니다. 시장을 압박하는 가장 큰 요인은 금리인데, 금리가 지금보다 엄청 치솟을 것 같지는 않습니다. 현 상태를 유지하거나 내려갈 가능성이 큽니다. 금리와 유가가 이미 상당히 높은 수준이라 위로 열려 있기보다는 아래로 갈 확률이 더 크다고 봅니다. 그래서 조정을 받을 때 금리나 유가가 내려가면 주식도 탄력을 받을 수 있다는 생각으로 더 사는 쪽을 고려하면 됩니다.

31. 정리해 보면, 현금이 하나도 없이 주식만 들고 계신 분들은 굳이 팔 필요는 없다는 의견이신 것 같습니다. 현금을 갖고 계신 분들은 지금 무리하게 사기보다는 하락할 때 현금을 유용하게 써 보자는 의견이고요. 전체적으로 엄청 부정적인 뉘앙스보다는 향후 긍정적인 부분을 기대할 수 있는 말씀을 많이 해주셨습니다. 내년 전망도 궁금하실 텐데 다음에 모시겠습니다. DB증권 더블 채널에 좋아요, 구독, 댓글 부탁드립니다.

부동산: 위든 아래든 말하면 악플이 달린다

32. 베이사님은 주식뿐 아니라 부동산 관련 말씀도 많이 해 주시는데, 이번에는 드물게 부동산 시장 전망도 조금 들어보면 어떨까 싶습니다. 사전 질문에 부동산이 있어서 미리 말씀드리는데, 부동산은 위든 아래든 얘기하면 악플이 달립니다. 그 점은 감안해 주세요. 부동산에 대해서는 다들 화가 많이 나 있으시죠. 저는 2024년쯤부터 "지금 좀 비싸다, 굳이 살 필요 없다"고 말씀드렸다가 대책이 틀렸다는 소리를 들었습니다. 그 부분이 문제이긴 한데, 2년 전이나 지금이나 제 생각은 같습니다.

33. 예를 들어 5월에 하이닉스가 200만 원인데 살까 말까 고민하는 개인이 있다면, 사도 괜찮다고 생각합니다. 터뜨릴 수도 있고, 금방 팔 수도 있으니까요. 그런데 부동산은 다릅니다. 하이닉스를 샀는데 2년 뒤에나 팔 수 있다면, 그건 좀 비싼 것 같다고 느껴집니다. 한번 사면 바로 팔 수 없고, 2~3년 뒤에야 팔 수 있다면 굳이 지금 사야 하냐는 반응이 나올 것입니다. 부동산은 1년은 오를 수 있지만, 2~3년 뒤 조정이 온다면 그때 사야 했나 싶은 자산입니다. 더군다나 엄청난 레버리지를 안고 사는 것인데, 전세로 더 저렴하게 살 수 있는 대안과 비교하면 기회손실이 큽니다. 횡보만 해도 우리나라, 특히 서울은 전세가율이 매우 낮아서 전세라는 대안이 상당히 매력적입니다.

34. 2년 뒤를 보면 제 뷰는 크게 다르지 않습니다. 2024년에도 비싸다고 느꼈는데, 2025년에 더 비싸졌으니까요. 추세 추종으로 "내가 틀렸으니 지금이라도 올라타야 한다"고 뷰를 바꾸려면 근거가 있어야 하는데, 제게 인상 깊었던 자료가 하나 있습니다. BCA 리서치가 6월 말 "한국 주식을 팔아라"라는 보고서를 냈는데, 그 안의 도표 중 하나입니다. 분모에는 가계와 금융투자기관의 현금성 자산을, 분자에는 한국 시가총액을 놓고 그래프를 그렸습니다. 분모를 M2로 바꿔도 궤적이 똑같이 나옵니다. 즉 M2 대비 주식 시가총액이 과거 어느 때보다 빠르게 내려간 상태입니다. 시가총액이 M2 증가보다 훨씬 빨리 늘어났으니 당연한 결과입니다. 문제는 높아진 시가총액이 매도 물량을 받아줄 현금 버퍼가 지금 취약하다는 겁니다. 그들은 이 그래프로 얘기했고, 결과적으로 맞았습니다. 높은 가격에 하이닉스 매물이 나왔는데 이를 받아낼 힘이 과거보다 약해져 주가가 밀렸습니다.

35. 이 아이디어를 서울 아파트에 적용해 봤습니다. 분모를 M2로 두고, 분자를 서울 아파트 시가총액, 다른 지역 아파트 시가총액으로 나눠 봤습니다. 서울은 10년 전과 비교해 많이 높은 수준이지만, 역사적으로는 지금 저점에 와 있습니다. 과거 2022년 금리 인상기에는 서울 아파트 시가총액이 빠지면서 이 지표가 올라갔습니다. 이후 서울 집값이 다시 상승하며 지표가 다시 내려왔는데, 공교롭게도 지금 금리 인상이 다시 들어왔습니다. 역사적 저점에 금리 인상이라는 과거의 트리거까지 겹쳤으니, 지금은 상당히 취약한 상태라고 볼 수 있습니다. 반도체도 자체가 문제라기보다 너무 올라서 높은 시가총액을 받아줄 현금 여력이 부족해 더 떨어졌던 것처럼, 서울 아파트도 너무 높은 가격에 매도가 나오면 받아줄 현금 여력이 어느 때보다 약합니다. 반면 부산, 대전 등은 장기 평균보다 전혀 낮지 않은 상황이라, 유동성 충격이 왔을 때 충격이 덜할 것 같습니다. 금리 인상은 결국 이들 지역에도 불리하게 작동하겠지만, 그동안 덜 오른 만큼 피해도 덜할 것이라고 보고 있습니다.

36. 덧붙이면, 흔히 공급 얘기를 많이 하지만 금리 인상기에는 시차의 차이가 있을 뿐, 거의 항상 집값의 변곡점이 되었습니다. 반대로 금리 인하기에는 다시 집값이 오르는 방식으로 작동했습니다. 제가 말씀드리고 싶은 건 금리가 만병통치약이라는 게 아니라, 금리 인상 전 저금리 상황에서 서울 집값이 마구 올라 정부가 수요 억제책을 쓰는데, 그때는 잘 잡히지 않다가 금리 인상이 들어가면 엄청난 힘을 받아 시차를 두고 집값이 내려가는 효과가 있었다는 점입니다. 2005년 노무현 정부 시절 금리 인상기를 보면, 2005년 11월부터 금리를 올렸는데도 2006년까지 강남 3구 중심으로 집값이 더 올라 "금리 인상은 효과가 없다"는 인식까지 있었습니다. 그런데 돌아보면 2006년에 강남 3구가 고점을 찍고 2007년부터 조정을 받았습니다. 강남 3구의 전고점은 2006년이었던 셈입니다. 흥미로운 건 그때부터 노도강 등 다른 지역이 2007년부터 쭉 올랐다는 점입니다. 지금과 굉장히 유사합니다. 강남 3구 위주로 억제책을 쓰고 금리 인상까지 겹치니 강남 3구로 몰리던 돈이 멈췄고, 강남 3구를 건드리지 않은 다른 지역으로 풍선 효과가 나타난 겁니다. 하지만 결국 강남 3구가 오르지 못하니 풍선 효과도 시간이 지나며 소멸됐고, 이명박 정부 들어 약세장이 이어지면서 2006년 강남 3구 고점은 2016년에야 회복됐습니다.

37. 지금 풍선 효과가 나타난다고 해서 "이제 다른 곳이 오르고 점점 퍼진다"고 생각할 게 아니라, 강남 3구가 오르지 못하면 풍선 효과에도 한계가 있다고 봐야 합니다. 채권에 비유하면 이해하기 쉬울 것 같은데, 회사채 수요가 너무 강해 스프레드를 줄인다고 해도 국채 금리가 내려가지 않으면 회사채 금리는 더 낮아지기 어렵습니다. 서울에서 강남 3구는 국채 같은 존재이고, 나머지 풍선 효과로 오른 지역들은 회사채, 은행채, 공사채 같은 느낌입니다. 결국 국채 금리가 내려가지 않으면 이쪽도 한계가 있습니다. 지금 강남 3구 집값은 유동성 대비로도 역사적으로 너무 높습니다. 돈을 많이 풀었으니 집값이 올랐다고 하지만, 돈이 풀리는 속도보다 집값이 훨씬 빨리 올랐습니다. 그러니 지금 유동성보다 아파트 시가총액이 너무 높은 상황입니다. 여기에 수요 억제책과 금리 인상이 더해지니 당분간 변곡점에 들어설 가능성이 큽니다. 실제로 강남 쪽은 호가를 낮춘 매물이 나오기 시작했습니다. 우리나라 금리 인상은 미국보다 매파적 기조가 이어질 가능성이 있어서 내년까지도 쉽지 않을 것 같습니다. 전세가율은 강남 3구 같은 곳이 매우 낮은 구간이라 전세로 살아도 나쁘지 않습니다.

38. 마지막으로 하나 더 말씀드리면, 뉴욕이나 런던 같은 글로벌 대도시를 보면 집값은 오르지 않거나 빠지는데, 월세는 오르고 있습니다. 집값은 고금리가 지속되니 못 오르거나 빠지고, 월세는 명목소득을 따라가니 오르는 것이죠. 이게 글로벌 대도시의 트렌드인데, 우리나라도 당분간 비슷할 것 같습니다. 전세가는 좀 오르더라도 집값은 고금리 여파를 받을 것입니다. 또 미국 상황을 보면 AI 쪽으로 자금이 너무 쏠려서 주거용 부동산은 자금의 수요와 공급이 모두 없는 상태입니다. 우리나라도 메가 프로젝트 같은 곳으로 돈이 쏠린다면, 미국이 겪었던 것처럼 시장금리가 쉽게 내려오지 못하고 주택 쪽으로는 수요와 공급이 모두 위축되는 모습이 나타날 수 있습니다. 물론 정부 계획이나 기업 계획이 잘 진행된다는 가정하에서 그렇다는 얘기입니다.

39. 저는 투자 목적으로 집을 사지 말라는 얘기는 아닙니다. 돈이 많거나 실거주를 원하거나, 반도체 회사 직원이라 주식 보상을 받아 집을 살 수 있는 분들까지 사지 말라고 할 수는 없습니다. 다만 다른 지역도 엄청 오르니까 "이러다 평생 집 못 사겠다, 무리해서라도 편법으로라도 사야겠다"는 포모에 빠질 만한 시기는 아니라는 말씀을 드리고 싶습니다. 부동산에 관심 있는 분들은 베이사님의 인사이트를 잘 참고하시면 좋겠습니다.

40. 채권 시장이 있다 보니, 금리가 과거 아파트 가격의 트리거가 됐던 사례가 있었던 것 같습니다. 베이사님 말씀은 기저에서 세금이나 규제 같은 수요 억제책이 있다가, 금리라는 트리거가 뿅 터지면서 효과가 없어 보였던 것이 갑자기 효과를 낼 수 있다는 말씀이신 거죠. 소주가 관능각 되어 있는데 아무리 차가워도 계속 차량살랑하는데, 아주머니가 와서 탁 쳐주면 그렇지 않습니까? 부동산 시장에서도 그런 상황이 벌어질 수 있다는 얘기 같아 무섭네요.

4분기 대응 전략: 할로윈 이후 추세 추종

41. 마지막 질문으로, 문 팀장님은 채권 전문가이신데 주식 투자자분들이 3~4분기에 어떻게 대응해야 할지 구체적으로 여쭙겠습니다. 하락할 때는 사도 된다는 의견을 주셨는데, 올라갈 때는 4,488 같은 전략을 써야 할지, 지금은 꾸준히 들고 가는 게 좋을지 말씀 부탁드립니다.

42. 할로윈까지는 4,488으로 가고, 할로윈 지나서는 추세 추종 롱으로 정리하겠습니다. 미국과 국내 AI 기업들의 전체적인 실적은 포워드 기준으로 좋습니다. 핵심은 주가인데, 주가가 힘을 받으려면 금리, 더 근본적으로는 유가가 안정될 필요가 있습니다. 그러려면 중간선거 이후까지는 기다릴 필요가 있습니다. 그전에는 샀다 팔았다 하시고, 그 이후에는 추세를 따라가시는 걸로요. 샀다 팔았다 하려면 현금이 있어야 하는데, 리테일 투자자분들을 보면 계좌에 현금이 있는 걸 못 견디시더라고요. 늘 섹터를 왔다 갔다 하시거나 다른 걸 하시면서, 현금이 있으면 기분이 안 좋으신 것 같습니다.

43. 현금이 답답하신 분들은 금을 사 놓으시는 것도 방법입니다. 금도 변동성이 있는데, 요즘은 중기 저점을 찍지 않았나 보고 있습니다. 금을 사 두었다가 금값이 오르면 좋고, 변화가 없거나 살짝 오르면 금을 팔아서 주식 비중을 조금 더 높이는 전략을 쓸 수 있습니다. 4,488 때는 금을 활용하시고, 중간선거 이후에는 추세를 따라 주식 비중을 늘리는 전략을 권해드립니다. 참고로 문 팀장님은 채권 전문가여서 채권 하시는 분들은 기본적으로 보수적으로 보시는데, 그럼에도 할로윈 전략을 말씀해 주셨으니 참고하시면 좋겠습니다. 할로윈은 10월 31일입니다.

44. 오늘 여의도에서 유명하신 것은 물론, 유튜브에서 새로운 라이징 스타로 떠오르신 라이프 운용의 배문성 이사님과, DB증권의 얼굴이신 문홍철 팀장님을 모시고 좋은 말씀 들었습니다. 저는 진행을 맡은 잠실금 센터 김준호 센터장이었고, 다음에 또 좋은 자리에서 모시겠습니다. 감사합니다.