저자: 김광석 · 한국인
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금리는 전세 수요와 주택 구매 여력을 좌우해 부동산 가격에 큰 영향을 미친다. 금리 상승기에는 월세 전환, 전세가 하락, 갭투자자 급매물 증가로 가격이 떨어진다. 2023년 하반기가 금리 변곡점이며, 고용 침체 시 금리 인하가 이어져 부동산 재상승 가능성이 있다. 환율도 해외 부동산 수익에 영향을 주며 강달러는 미국 투자 수익성을 높일 수 있다.
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금리가 부동산 시장에 끼치는 영향에 대해서 좀 간단하게 설명해 주시면 고맙겠습니다. 사실 부동산이라는 것을 삶의 터전이면서 경제활동에 한 부분이다 보니 사실 부동산에 있어서도 우리가 경제를 모르면 부동산에서 읽을 수도 없고 그렇기 때문에 사실 상관관계가 굉장히 밀접하다고 저는 생각이 드는데요. 부동산 시장의 역량을 주는 외생 변수로서는 여러 가지가 있겠지만 먼저 교수님께 어쩌고 싶은 거는 금리가 부동산 시장의 끼치는 역량에 대해서 좀 간단하게 설명해 주시면 고맙겠습니다. 어마어마하죠. 간단하게 설명 못 드려요 어마어마합니다. 그래도 간단하게라도 해주시면 좋겠네요.
간단하지 않게 말씀드리고 싶어서 정말이 금리와 부동산 시장 간의 관계가 있다라는 것을 설명드리는게 100가지 이유를 될 수 있을 것 같아요. 한번 생각해보면 특히 금리가 오르면 세입자 입장에서 아무래도 대출기구 전세금을 내느니 그러니까 대출 안 끼고 월세 사는게 낫겠다 하는 판단을 할 가능성이 높아지죠. 금리가 올라가면 월세 서너 현상이 나타납니다. 임차인의 월세 선운사 그만큼 전세 수요가 줄어드는 거예요. 전세 수요가 줄어드니까 전세 가격이 떨어지는 거예요. 전세 가격이 떨어지는 과정에서 소위 말하는 개 투자자들이 전세 가격이 떨어지니까 그리고 다음 세입자를 찾아와야 되는데 다음 세입자가 잘 안 나타나요.
전세 가격을 더 떨어뜨려야 돼요 그리고 다음 전세 세입자를 찾는다 하더라도 전세가 간격을 떨어뜨려서 찾아야 돼요 대신 집을 예를 들어서 10억 주고 샀는데 10억 중에 전세금이 9억이었던 거예요. 근데 이게 만약에 7억 6억으로 떨어진다고 해볼게요 그러면 나머지 자금을 어떻게 됩니까 갭투자자들이 자기 스스로 마련해야 돼요 대출을 껴야 돼요 더군다나 고금리인데 더 많은 대출을 받기가 부담이 되겠죠. 그럼 결과적으로 금리가 올라가면 전세 수요가 줄어들고 그럼 전세 가격이 떨어지고 그러면 투자자들이 적극적으로 집을 정리할 수밖에 없어요.
급하게 정리하는 걸 금메라고 하죠. 급매물이 쏟아지는 것이 가격 하락세를 보여주는 그런 거죠. 금리가 올라가면 자연스럽게 급매물이 쏟아지고 그게 평균적인 주택 가격을 하락시키는 요인이 되죠. 이 하나의 단적인 근거만 가지고도 그냥 금리와 부동산 시장 간에는 어마어마한 관계가 있다 이렇게 생각해 볼 수 있겠고요 그냥 한 가지 매수자 입장에서만 생각해 볼게요 내 집 마련하고자 하는데 내 집 마련하고자 하는 그 수요 그 수요를 결정짓는 가장 중요한 변수를 꼽아라 그럼 두 가지예요. 하나가 구매 여력입니다. 구매할 만큼의 여유가 있어야 돼요 그리고 구매 의사가 있어야 돼요 무슨 말이냐 구매할 능력은 10억짜리 집사람도 20억 갖고 있단 말이죠.
구매 효력은 돼요 구매 여력이 된다고 해서 무조건 집사는 건 아니죠. 구매할 마음이 있어야 돼요 어떨 때 구매할 마음이 생길까요. 앞으로 집값이 오를 거라는 믿음이 있을 때죠. 근데 만약에 둘 중에 하나만 0이면 어떨까요. 구매 안 해요. 곱하기 관계예요. 둘 중에 하나만 0이면 0인 거예요. 그러니까 구매의 여력과 구매 의사가 있어야 돼요 근데이 구매 여력에는 주택담보대출금리가 포함됩니다. 무슨 말이냐면 우리가 집을 사고자 하는데 내 집 마련을 하고자 한다고 해보죠. 여윳돈이 10억이에요. 그러면 10억짜리 집사입니까 12억 13억짜리 집사입니까 보통은 그거보다 더 나은 집을 사고 싶어 하죠.
보통 우리들의 심리가 그런 거죠. 15억이 있습니다. 그럼 15억짜리 집 사고자 할까요. 17억짜리 20억짜리 집 사고 싶은 거예요. 그러니까 그 차에 그러니까 우리의 여력과 그 내가 사고자 하는 그 집에 대한 기대 그 차이값이 뭘로 메꿔지는 거죠. 대출로 메꿔지는 거잖아요. 근데 주택담보 대출을 금리를 금리는 곧 그 여력을 상징한다는 얘기가 뭐냐면 3억이든 5억이든 대출 받는데 금리가 쌀 때는 3 대출 받을 때 100만원만 내면 돼요 근데 금리가 올라가니까 3억 대출 받는데 300만원 내야 돼요 이자를 만약에 그러면 100만 원은 지급하려력은 있지만 300만 원은 지급하려는게 없는이 계층들이 있죠.
그만큼 매수세가 어떻게 될까요. 줄어드는 거죠. 금리와 정말이 주택가격 간의 그 상관관계는 정말 어마어마하죠. 상업용 부동산도 마찬가지입니다. 대출금리가 5% 정도가 된다고 해볼게요 근데 통상적으로 국내에서 사업용 부동산을 갖고 그 빌딩 같은 걸 운용할 때 보통의 수익률이 5% 정도가 되기가 어려운데 근데 담보 대출금리가 상업용 부동산을 살 때 담보대출 금리가 만약에 5%라고 한다면 5% 수익성을 위해서 5%로 대출받은 사람이 있을까요. 줄어들겠죠. 있을 수도 있겠지만 그만큼 금리가 올라가면 매수 심리가 자극을 부정적으로 받는다 금리가 반대로 제로금리로 떨어지면 웬만한 부동산은 다 해도 되는게 되는 거죠.
그러니까 우린 경제를 보고 금리 이제 정점 찍었네 앞으로 인하되겠네 이런 국면을 보면 그때 시중 금리가 먼저 떨어지거든요. 그런 것들을 판단해 보고 주택을 사야 될지 말아야 될지 상업용 부동산을 사야 될지 말아야 될지를 판단하는 것보다 중요한 것은 이게 사야 될 시점인지 아닌지를 구분하는 것도 매우 중요하다 근데 지금 23년 하반기가 금리라는 면에서 변곡점이죠. 추가적인 금리인상이 더는 없는 시점이 찾아오는 거죠. 하반기 중에 변곡점을 앞두고 다양한 의사결정에 변화를 또 줄 시점이 오는 거라고 저는 생각을 합니다. 네 잘 들었습니다.
사실 뭐 금리가 미치는 영향을 지금 교수님께서 말씀하신 대로 그 외에도 뭐 엄청나다고 말씀을 텐데 사실 뭐 저희가 부동산 시장에 있어서 가장 관심이 있는게 뭐냐면은 결론적으로는 가격이 오를 것이냐 내릴 것이냐 사실 그것 때문에 관심을 갖는 거잖아요. 그러다 보니까 자연적으로 경제 흐름에 저희가 더 민감하게 반응할 수밖에 없는데요. 궁극적으로 이제 경제 침체가 이렇게 왔었을 때 실업률이 당연히 증가를 할 거라고 우리가 예상을 하잖아요. 보통 그러면은 이제 그 실업률과 또 부동산 시장에서 가격의 관계에 있어서 간단하게 말씀을 해 주신다면 뭐 그것도 뭐 굉장히 또 길게 말씀을 해야 되는 그런 입장이신 거죠.
이제 고용 침체가 온다는 거죠. 고용 침체가 오면 말 그대로 우리가 그 고용 침체라는 그 정의가 있는데 그 실업률이 어떤 기준선 이상으로 상승할 때 고용 침체를 통계적으로 확인하는 그 과정인 거죠. 그런 수준의 고용 침체가 오면 기본적으로 소득 수준이 떨어지겠죠. 가게의 평균 소득이 줄어들 겁니다. 실업자가 많아지니까 그러면 당연히 주택을 구매할 여력이 없어지겠죠. 그런 지점의 주택 가격이 추가적으로 조정될 수는 있습니다. 그런데 그런 고용 침체가 올 정도로 그만큼 강하게 고용 침체가 만약에 찾아온다면 그 이후에 또 통화정책 관점에서 대응을 하기 위해서 경기침체를 이제 막기 위해서 왜냐하면 고용 침체가 오면 물가가 잡히거든요.
물가가 잡히면 이제 숙제는 뭐예요. 물가가 아니라 경기예요. 경기를 진작시키기 위해서 다시 금리를 인하하는 시대가 올 수 있다는 거죠. 금리를 또 떨어뜨리는 과정에서 충분히 고용 침체와 함께 부동산 시장이나 이런 부동산 매매 가격이 크게 조정되는 국면을 지나는 국면이라고 판단한다면 또 금리를 그 이후에 추가적으로 인한 과정에서 다시 부동산 시장으로 돈이 유입되는 결과적으로 고용 침체가 뚜렷하게 나타난다라고 생각한다면 그런 지점에는 곧 금리인하가 시작될 수 있겠구나 하는 시그널로서 받아들이고 그러면 결과적으로 금리 인하의 시점과 함께 주택담보대출금이나 시중 금리가 또 떨어지니까 그때쯤 돈이 또 부동산 시장으로 유입되면서 부동산 매매가격이 다시 상승하는 시대가 올 수 있는 거죠.
지금처럼 완만한 상승이나 꿈틀꿈틀하는 그런 지점이 아니라 다시 한번 대세 상승하는 그런 흐름으로 갈 수 있는 것이죠. 그런 어떤 기조적인 변화가 일 어날 수 있는 시그널 고용 침체 상황을 그렇게 받아들이시면 어떨까 생각이 됩니다네 감사합니다. 그리고 교수님 우리가 그 국제 투자자로서 해외에 투자를 할 때 항상 고려를 해야 되는 중요한 부분이 바로 확률인데요 그럼 결론적으로는 또 환율이 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠 수 있는지 한국인이 한국에 거주하시는 한국인이 미국 부동산에 투자를 한다라고 보면 같은 돈으로 예를 들어서 강달라 기조가 계속 나타난다고 한다면 약달라일 때 만약에 투자를 해요.
근데 그 이후에 강 달러가 나타나요. 그러면 같은 수익성도 배가 되겠죠. 이게 저도 이제 유튜브 계정을 갖고 있으니까 유튜브 수익도 마찬가지예요. 약달라일 때는 원화로 전환되는 왜냐하면 유튜브 수익은 기본적으로 달러가 있으죠. 근데 강달라일 때는 원화로 전환되는 그 수익이 굉장히 높아져요 근데 약달라 할 때는 원화로 전환되는 그 원화 수익이 굉장히 떨어집니다. 그러니까 강 달러냐 약달라냐 이거 자체는 환율을 고려한다면 미국의 경우에는 강 달러가 계속 전개된다고 한다면 그것은 다른 거 말고 그 일만 본다면 높은 수익성을 기대할 수 있는 근거가 되겠죠.
환율과 주식 투자 환율과 부동산 투자 결국 미국이라는 시장에 더 투자를 해야 되는지를 결정짓는 변수가 되니까 그만큼 해외로부터 미국 시장으로 돈을 유입시키는 강달나현상은 유입시키는 그런 효과가 영향을 주겠죠네 감사합니다. 그렇다면은 2023년 하반기 그리고 2024년 앞으로의 한국 경제와 미국 경쟁을 어떻게 변화가 될 거라고 생각하시나요. 미국 주류 사회에서 공인하는 미국 부동산 전문가 김휴지 대표의 첫 저서 미국 부동산이 답이다
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