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아예 어그 우리나라 부동산 시장에 영향을 미치는 변수들은 너무나 많습니다. 그래서 어 철은 금연 매크로 이코노미스트 다시 말씀드려서 거시경제를 분석하고 있는 경제 분석과 입장에서 몇 가지 차트를 준비 해 왔는데 여러분들 투자 하시는데 도움이 되셨으면 하구요 먼저 첫번째 그림 한번 좀 봐주시면 감사하겠습니다. 그림에서 빨간 선이 뭐냐면 주택가격 상승률이 에요. 실 값입니다. 지급 예정 고갤 집값이 되겠구요 그리고 이제 빨간 선이 뭐냐면 우리나라 경기 동행 지수 라고 하는데 3 매월 마지막 날에 나오는데 통계청에서 발표를 하는 우리나라 경제의 현재 상황을 보여주는 지표라고 말씀을 드릴 수가 있겠어요.
우리나라 경제 현재 상황을 보여주는 지표다 그 이게 올라가면 좋은거고 내려가면 되게 나쁜 거죠. 여러분 그저 그래서요 그림 끝에 안보시면 지난해 연말부터 시작해서 올해 봄 사이에 왜 부동산 시장이 작년 8월 까지만 해도 그렇게 불타 오르다가 9월 부터 시작해서 급격히 꺾였다 가 이제 지금 회복 되는가 요 이유가 파란 선 에 나와 있습니다. 바로 보다 예 지난해 한 10월 9월부터 갑자기 우리나라 수출이 만나지는 가운데 주가 도 폭락하고 글로벌 금융시장의 흔들리면서 불안에 대한 공포가 높아졌던 거에요. 다시 말해서 아무리 집값이 오를 거라는 기대가 시장을 가득 채우고 있다 하더라도 경기였고 나빠지며 미래 소득 전망에 약화된다 그러면 집값이 오를 수가 없는 건가 결국 주택 시장에서 우리가 사야 제 팔아야지 생각하시는 분들에게 가장 먼저 바라 봐야 될 것은 지금 경기가 어떻게 움직이고 있느냐 요거 한번 보라 는 게 이 그림에 나와 있죠.
아 그런데요 끝부분 봐주십시오 여러분 예 워크 파란 산이 떨어지다가 끝부분에서 지금 반등하고 있는 그리고 요 바닥 수준을 옆으로 이렇게 쭉 가볼까요. 어 예 2004년 차이나 쇼크 때보다 지금이 더 나쁘죠. 여기 2004년 차이나 쇼크 때보다 지금이 경기 동행 지수가 더 나쁩니다. 뭘 듯한 야 아예 경기 반등 가능성이 높다 까 다시 말해서 2008년 글로벌 금융위기 끝에 충격이 오지 않는 한 여기서 경기가 더 나빠진다고 보기는 어렵다 라는 뜻입니다. 아한 저희들 이코노미스트 들은 이렇게 겁이 없는 이야기를 합니다. 아 얻어 퍼짐 어떡하려고 그죠.
그렇게 틀린 거죠. 뭐 그런데 이제 저희들은 확률이 줘 어 지금보다 경기가 더 나빠질 외부 악재가 터질 여건들이 있는가 아니면 좋아질 이리 많은가 이걸 이렇게 점검해보는 중인 거죠. 그런 측면에서 놓고 보았을때 파란 선 우리나라의 경기 동행 지수가 역사상 최저였던 2008년 글로벌 금융위기 후에 가장 바닥이다 그럼 뭡니까 4 더 나빠지기 보단 반대편으로 봐야 되는 거 아닌가 5 경기가 어디서 좋아진다고 그래요. 뭐 이렇게 많이 모르시겠지만 저는 내년 경기에 대해서 올해 보다 낫다 안 이미 바닥을 친구 아닌가 라고 생각하고 있는 쪽의 있구요 그렇게 바라보는 이유는 두 가지인데 첫 번째는 미국이 금리를 이라 했다 그저 7월달 부터 금리 라는거 잊지 않으셨죠.
그래서 급류를 이라면서 전세계 유동성이 풀리고 있다 두번째 한국의 수출이 굉장히 연쇄 부진한 데 앞으로 몇 달 사이 제 생각에는 올해 연말이나 내년 초 사이에 수출이 플러스가 될 것 같다 저는 좀 그렇게 보고 있습니다. 이게 이제 전망 이구요 자 그렇게 본다면 예 서울만 뜨겁고 최근에는 이제 뭐 물론 지방 일부도 뜨거워지고 있습니다만 전국단위 부동산 가격 상승률 도 여기서 제 생각에는 내년 봄 정도까지는 이렇게 이런 모습을 보이지 않을까 아예 지금 오른건 제 생각에는 초입 아니냐 이번 또 한번 시작된 상승 국면에 초입이 아닌가 좀 그런 생각을 가지고 있습니다.
왜 그러면 초입 이다 라는 이야기를 또 하느냐 예 그림이 이제 두번째 부동산시장을 전망할 때 제가 맨날 체크하는 그림이 되겠는데요. 요 그림에서 빨간 상암 봐주십시오 빨간 선이 뭐냐면 주거용 건축물 착공 이 다시 말해서 뭐냐면 집을 짓게 써요 라고 구청에 신고하고 난 다음 땅 파는 겁니다. 있잖습니까 집 못 이 동네 지나가다보면 가두리 쳐놓고 천막 쳐 놓고 서 열심히 공사를 하고 있잖아요. 그렇게 그 땅을 아마 파는 게 아니지 않습니까 심볼을 해야죠. 그래서 자기 이번달에 언제부터 신부 하고 편 현장 소장님은 누구다 뭐 이미 돈이 들어가야 땅을 팝니다.
그쵸 에 돈이 들어요. 땅을 파괴되는 요 빨간 선과 파란 선 파란선이 뭐냐 내가 아까 봤던 주택가격 상승률이 줘 집값이 입니다. 집값과 집을 짓는 건설에 관계를 보시면 어때요 다른 알아서 다 마찬가지 인데 이 똑같이 움직이죠. 이 집값이 오른다 생각되면 미분양 리스크가 적으니까 건설사들이 집으 왕창 찌찌 않겠습니까 여러분 또 집을 왕창 지원 왔어요. 그럼 나와있죠. 왕창 지었습니다. 전년 동기 대비 모 100% 쉽죠. 이렇게 짓고 나면 저렇게 어마어마하게 집을 지은 게 입주가 언제 됩니까 물론 뭐 근린생활 주택 이야 1년 안에 다들 입주 합니다만 지금 이 정도의 숫자를 움직이려면 결국 대단히 아파트 단지 들인데 적어 입주 하는데 예 짧아도 2년 길면 3 4년 이상 특히 뭐 2기 신도시 같은 경우는 2005년 6년에 2기 신도시 개발이 시작된 데 지금도 입주하고 있으니까 12년째 입잖아요.
그런 것처럼 굉장히 오래 걸립니다. 이게 뭐냐 리드타임 이야기를 하려는 거죠. 즉 주문을 한 다음에 그걸 사람이 수령하는 데 걸리는 시간을 저희 돈을 리드타임 이라고 합니다. 주택 만큼 리드타임 있 긴 산업은 잘 없다는 겁니다. 다시 말씀드려서 지금 집값이 올라 간다고 해서 공급이 왕창 될 수 없다는 거예요. 왜 이제 땅을 파니까 그 딴 판 다음에 입주 하는데 걸리는 시차 들이 작용을 하기 때문에 부동산 시장의 싸이클이 발생하는 거죠. 그래서 부동산시장 보면 출렁 출렁 출렁 거리고 그죠. 여기까지만 보시면 벌써 뭐 대충 얜 하셨어 짜 그런데 이제 문제가 여기 나와 있습니다.
여기죠. 4 2014년에 바닥 찍고 그저 14 년부터 오르기 시작해 쪽이 보시면 주택가격 상승률이 2014년에 바닥을 쳤습니다. 자 그럼 쉬고 16 17 18 19 뭐 예 올해 까지 6년째 오르고 있죠. 역사상 최장기간 주택 3승 입니다. 1980년대 있었던 주택가격 상승이 5년을 못 버티고 주가가 조정을 한 끗 부동산학 의 조정을 받았던 걸 생각해보면 이번 우리나라 부동산 가격을 상승한 역사상 최장 렐리 가 되겠습니다. 그럼 이렇게 부동산시장의 최장 렐리 가 6년간 벌어지는 동안 빨간 손 주택 착공이 줘 땅 파는 겁니다. 여러분 집게 습니다.
하고 땅 파는 겁니다. 자 언제부터 에 2016년부터 16 17 18 19 4년 연속 주택 공급 감속 다시 하겠습니다. 주택가격은 역사상 최장기간 오르고 있는데 같은 기간에 주택 공급은 4년 연속 감소하고 있습니다. 아 물론 입주 야 올해 내년까지 있어요. 왜 여기 오기 피크 쳤던 맞지 않습니다. 여기에서 분양 했거나 땅을 파 떤 물건들이 언제 부터 입주 되겠죠. 그러나 그 거지 난 다음에 입주가 있냐 라는 물건 문제에 대해서 지금 대답을 못하는 거죠. 레일에서 저희들은 이걸 뭐라고 부르냐 하면 입주 절벽이다 이런 이야기를 많이 하게 되는데요.
입주 절벽에 발생하는 시기에 대해서는 모양으로 이유가 사람들 1 문장은 다릅니다만 빠르면 내년 하반기부터 늦어도 2021년 에 입주 절벽이 나오지 않겠냐 라는 이야기를 하는 이유가 통계의 있다 아 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다. 결국 부동산 가격은 쭉쭉 올라가는 데 비해서 공급은 그를 따르지 못하는 해괴망칙한 일이 벌어지고 있다 왜 이런 일이 벌어지는 야 를 이유가 있겠지 구조 첫번째는 당연히 큰 게 lh 공사 구조조정 입니다. 예 토지주택공사 들어오셔서 진주의 있습니다. 예 어 lh 공사의 구조 조정이 이루어지는 가운데 lh 공사 가지고 있던 부채가 급격히 줄어들고 있다는 사실을 들어 보셨을 것이다 한때 140조 150조 까지 갔다 어마어마한 공기업 부채 문제 야기 많이 들어 줘 근데 요새 공기업 부채 얘기한 상황도 없어 박근혜 정부 때 그렇게 공기업 부채 때문에 나라 망한다고 외쳤는데 지금은 공기업 부채 아무도 이야기합니다.
왜 그런가 예 엘에이치 공세가 그 동안 갖고 있었던 땅들을 열심히 파랗다 누구한테 민간 건설사 들한테 팔았다는 거죠. 우리가 편저 계시는 점과 회원님께 씨는 디그 건설도 열심히 사서 많이 분야 했읍니다. 작은데 이제 그 물건들이 2014년 이후 신규 택지개발 한계 없으니까 에 주택 공급이 이제 탄력적으로 회복되기 어려워졌다는 거죠. 그러면 방법이 없냐 있죠. 재건축 재개발 주제를 와 나오면 됩니다. 우리나라 올해 입주하는 아파트 5채 중요한 한 채 빼고 내 채가 다 재건축 재개발 물량 에서 나옵니다. 서울을 기준으로 해서 다섯 채가 입주하면 그 중에 내 체가 재건축 재개발 물건입니다.
근데 재건축 재개발을 활성화 시킴 되죠. 근데 전부 정책이 정반대로 가기 시작했죠. 언제부터 예 2017년 18년 부터 만들어 가기 시작했습니다. 예제 초 안 들어 오셨어 그죠. 재건축 추가의 환수 제가 도입 했구요 더 나아가서 최근에는 올림픽선수촌 아파트 를 비롯한 몇몇 아파트들이 예 재건축 안전진단 해서 너희 집은 아직도 살만한 집이 아라는 판정을 받았습니다. 아 예 뭐 어떻게 판단을 했길래 그럼 한 날 내린 지는 모르겠습니다만 아무튼 어 서울의 재건축 재개발은 정말 앞으로 힘들어지고 있다 더군다나 방배 맺고 역 등등을 통해서 뭐 소송도 이루어지고 그러다 보니까 뉴타운 쪽 조정 지 옆쪽에서 정비 지역 쪽에서 두 번 나오는 것은 점점 더 힘들어지는 것 이제 여기에 민간 택지 푼 양에 대해서 이제 그냥 까 상한제를 하게 되면 이게 또 수익성이 악화되자 나요.
다시 말해서 7 년에서 길게는 20년 을 기다려서 정빈 기간을 기다려서 인접 차이가 평당 3천 에 받았어요. 그런데 일반 분양 물량의 가격이 3000 이다 예를 들었어요. 그러면 그걸 왜 합니까 아니 짧게는 5년 길게는 20년 을 기다려서 그 헌 집에 살다가 힘들게 힘들게 몸 테크 해서 이제 채집 받는다고 좋아하고 있는데 전부 지역 들어가서 이제 드디어 분양한다 그러는데 살고 있던 사람들한테 주는게 평당 3천 인데 일반분양이 3000 이다 그러면 그 고통은 누가 보상 하냐 라는 거죠. 4 결국 남아있는 기름 하나밖에 없죠. 4 미루는 수밖에 없습니다.
4 결국 앞으로 어 3기 신도 c 분양 물량이 나오는 시기 언제가 될지 모르겠습니다. 인제 뭐 택지개발 하고 있으니까 빨라 2022 년 2023 년 정도의 분양이 되지 않겠나 생각되는데 몫보다 더 빨라지면 더 좋은 일이구요 또 근데 받아 놓더라도 역시 장화 심고 들어가서 구두 쉽고 나올려면 또 10년 이상 참고로 제가 뭐 1기 신도시의 분야마다 산 사람으로서 못할 짓이다 말씀을 참 드리고 싶구요 결국 이런 여러가지 요인으로 인해서 부동산 시장에 존재하는 이미 스내치 그 가격은 여전히 쎈데 가격은 여전히 굉장히 있었는데 주택 공급은 이모 - 20% 30% 를 지금 4년째 하고 있다 이거 문제가 심각해지고 있다는 것을 느끼게 됩니다.
어법을 아니냐 뭐 일부 지역은 버브링 것 같습니다. 제가 봐도 버블이 한게 뭐냐 하면 그거 아닙니다. 아 내가 이 돈으로 이 집을 샀을 때 내가 부담해야 되는 이자 비움 및 원리금 상환 비용 등등 등을 생각해 볼 때 내가 지금 이 집을 사지 않는 것과 산 다음에 가치가 어느 게 더 나은 야 를 따져 사는 이른바 가치 투자를 통해서 매매를 하는 사람들이 대다수를 이루고 있을 때 그 부동산 시장은 버블이 라고 말할 수 없습니다. 그쵸 그렇지 않습니다. 그걸 측정하기 위해서 만든 데이 주택구입 부담 지수 라는 거죠. 아이자와 소득수준을 가 반해서 이 집을 지금 내가 산 다음에 버틸 수 있느냐 이걸 냉정하게 판단하고 내가 이 집을 안 샀을 때의 리스크 들을 막 조정하는 게 에 가치투자 합니다.
언제 이게 젤 활성화 돼 썼냐 3 내보면 2015년부터 샷의 47년 사이가 어떻게 본다면 임대로 사는 것보다 자가로 사는게 더 리스크가 오히려 없는것 같다 라고 생각하는 사람들에 의한 저가 매수 시장 이었다고 보여줍니다. 그리고 이제 18 년 작년부터 올해는 모멘텀 시장으로 인색하고 있는 거죠. 에이 이거 보시는 것처럼 주택 구입 부담 지수 자체가 역사적인 평균을 조금 넘어 선계의 작년부터 니까요. 그래서 주택 구입에 따른 부담은 꽤 되는 시장입니다. 왜냐하면 차입을 많이 해야 되니까 특히 1금융권에서 넌 ltv 40% 에 dti 까지 있으니까 상당히 차입 이재학 되니까 0 글이라 그러잖아요.
영혼까지 끌어 모아서 집을 사려면 상당히 부담이 되는 시전이 지금 가격이 와 있는 거죠. 특히 뭐 캡 투자 이거는 핵심 지역은 정말 힘든 상황이 라고도 볼 수 있겠습니다. 이런 상황에서 놓고 본다면 버블이 라고 말하기에는 좀 그러나 여기서 이제 이게 2분기까지 될텐데 3분기부터 이렇게 올라가는 같은데요 뭐 이정도 까지 간 것 같습니다. 제가 추산해 보건데 이제 이렇게 시작되는 이번 멜리 가 으 죄송합니다. 이번 시 이번에 시작되는 멜리 가 제 생각에는 이제 어 어떤 가치투자의 개념으로 접근하게 는 가격을 설명하기가 좀 어렵고 대신 앞으로 집값이 더 오를 거라는 기대 다시 말해서 나보다 이집을 2동에 있는 다른 아파트를 나보다 누가 더 비싸게 사 줄 거라는 기대로 주택을 매입하는 시장의 접어들고 있는 거 아닌가 이건 이미 작년부터 접어들었다는 거고 이게 계속 이어질 것 같다 이 걱정이 거죠.
그래서 저는 세 발 좀 잡았으면 좋겠다 이거 왜냐하면 오래오래 가슴 좋겠 거 든 요 그래서 여기선 좀 이정도 조정 받고 이렇게 가기를 다들 원 했을텐데 이 뭐 1분기 정도 조정으로 끝나고 다시 가는 걸로 보여 줍니다. 그러니 주택 시장 자체가 일단은 지금 어떤 시장이나 에 일부 지역은 조금 걱정되고 모멘텀이 우세한 시장으로 가고 있는 것 같다 즉 같이 투자자들의 시장에서 모멘텀 또는 성장 모멘텀을 찾는 투자다 그러니까 호재에 굉장히 발 빠르게 반응하는 시작 이게 앞으로 벌어질 시장에 대한 어떤 특성 아니겠나 그런 생각이 보니까 이게 당장에 호재 나아가 중요한게 아닌 이걸 내가 살아야 할 이유를 누군가가 설명해주면 붙어 버릴 가능성이 있는 그래서 지금 제 생각에는 10월달 실거래가 통계가 나오는 시점에 가격을 보면 기겁할 것 같습니다.
저는 뭐 이제 맨날 아 그렇게 산책삼아 열심히 이제 임장 비슷하게 요 물론이오 샌님 장 가면 아무도 아파트라 보여주기 때문에 그냥 부동산 중개업 썸 안 가는게 인장이 됐습니다만 넘게 가보면 이제는 어 그냥 그날 어 2채를 시킬 수 있는 만반의 준비를 해서 가는 사람들이 거기서 줄을 서서 기다리고 있는 시장으로 자꾸 받기로 맡아서 어 아마 제 생각에는 상단이 어 정보가 추가적인 대책들을 준비하고 있는 거 아닌가 그래서 분양가 상한제 정도가 아닌 더 센 정책들 이런 것들이 아마 꽃 나오지 않을까 이런 생각들을 좀 하고 있는 그럼에도 불구하고 아무튼 최소한 적어도 내년 상반기 정도까지는 이 모멘텀 시장이 이어질 가능성이 있지 않냐 왜 다시 다시 돌아올게요 여기 그죠.
경기가 지금 바닥을 칠러 말랑 하면서 회복 달라 그러고 있는 중이라는 게 예 아까 이제 경기가 회복되는 건 좋은 일인데 부동산시장의 모멘텀을 더 강화시킬 수도 있다는 것 이런 부분에 대해서 여러분들 조금 감안을 해서 봐야 되는 그런 경기 여건 그런 부동산시장을 상황이다 이렇게 말씀을 드리겠습니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다
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