저자: 홍춘욱 · 한국인
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결론: 한국 부동산 시장은 경기 바닥 확인 후 2020년 상반기까지 모멘텀 상승장이 이어질 가능성이 크다는 전망. 경기 상황: 경기동행지수는 2004년 차이나쇼크 때보다 나쁜 수준이며 2008년 금융위기 이후 바닥권으로 보고 있음. 미국 금리 인하와 글로벌 유동성 확대, 연말~내년 초 한국 수출 플러스 전환을 근거로 경기 반등을 예상함. 부동산 시장: 주택가격 상승률은 2014년 바닥 후 6년째 상승 중이며 역사상 최장기 상승 국면. 올해 들어 상승 국면의 초입이라고 판단하고, 전국 상승률은 내년 봄까지 이어질 것으로 봄. 10월 실거래가 통계에서 가격 급등이 확인될 것으로 예상. 공급 측면: 주택 착공은 2016년부터 4년 연속 감소, 입주 절벽이 빠르면 내년 하반기, 늦어도 2021년에 나타날 것으로 전망. LH 구조조정으로 신규 택지 공급이 제약되고 재건축·재개발 규제가 강화되어 공급 회복이 어렵다고 분석. 정책 리스크: 분양가 상한제 등으로 재건축·재개발 수익성이 악화되고 있으며, 추가 강력한 규제 대책이 나올 가능성 언급. 가격 평가: 주택구입부담지수는 역사적 평균을 약간 넘는 수준으로, 일부 지역은 버블 우려가 있으나 전체적으로는 버블이라 보기 어렵다는 입장. 다만 현재 상승은 가치투자가 아닌 추가 상승 기대에 기반한 모멘텀 장세로 진입했다고 평가. 투자 조건: 경기 회복이 부동산 모멘텀을 강화할 수 있다는 점을 감안해야 한다고 조언.
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부동산 시장에 영향을 미치는 변수는 너무나 많습니다. 그래서 저는 거시경제를 분석하는 매크로 이코노미스트의 입장에서 몇 가지 차트를 준비해 왔습니다. 여러분의 투자에 도움이 되었으면 합니다. 먼저 첫 번째 그림을 봐주시기 바랍니다.
그림에서 빨간 선은 주택가격 상승률, 즉 실제 집값입니다. 그리고 파란 선은 우리나라 경기동행지수입니다. 매월 마지막 날 통계청에서 발표하는 지표로, 우리나라 경제의 현재 상황을 보여줍니다. 이 지표가 올라가면 좋은 것이고, 내려가면 나쁜 것입니다.
그림 끝부분을 보시면, 지난해 연말부터 올해 봄 사이에 부동산 시장이 작년 8월까지만 해도 불타오르다가 9월부터 급격히 꺾였고, 지금은 회복되고 있습니다. 그 이유가 파란 선에 나와 있습니다. 지난해 10월, 9월부터 갑자기 우리나라 수출이 마이너스로 돌아섰고, 그 가운데 주가도 폭락하고 글로벌 금융시장이 흔들리면서 불안과 공포가 높아졌습니다.
다시 말해, 아무리 집값이 오를 거라는 기대가 시장을 가득 채우고 있다 하더라도 경기가 나빠지고 미래 소득 전망이 약화되면 집값이 오를 수 없습니다. 결국 주택 시장에서 사야 할지 팔아야 할지 고민하는 분들이 가장 먼저 봐야 할 것은 지금 경기가 어떻게 움직이고 있느냐입니다.
그런데 끝부분을 다시 봐주십시오. 파란 선이 떨어지다가 끝부분에서 지금 반등하고 있습니다. 바닥 수준을 옆으로 쭉 가보면, 2004년 차이나 쇼크 때보다 지금의 경기동행지수가 더 나쁩니다. 그렇다면 경기 반등 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 다시 말해, 2008년 글로벌 금융위기 같은 충격이 오지 않는 한 여기서 경기가 더 나빠진다고 보기는 어렵다는 뜻입니다.
이코노미스트들은 이렇게 겁 없는 이야기를 합니다. 틀릴 수도 있습니다. 저희는 지금보다 경기가 더 나빠질 외부 악재가 터질 여건이 있는지, 아니면 좋아질 여건이 더 많은지를 점검하고 있습니다. 그런 측면에서 보면, 우리나라 경기동행지수가 역사상 최저였던 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 바닥에 있다는 것은, 더 나빠지기보다 반대로 가야 하는 것 아니냐는 의미입니다.
저는 내년 경기가 올해보다 나아질 것이고, 이미 바닥을 쳤다고 생각하는 쪽입니다. 그렇게 보는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 미국이 지난 7월부터 금리를 인하하면서 전 세계 유동성이 풀리고 있습니다. 둘째, 한국의 수출이 연쇄적으로 부진하지만, 앞으로 몇 달 사이, 올해 연말이나 내년 초쯤에는 수출이 플러스로 전환될 것 같습니다. 이것이 제 전망입니다.
그렇다면 서울은 뜨겁고, 최근에는 지방 일부도 뜨거워지고 있습니다만, 전국 단위 부동산 가격 상승률도 제 생각에는 내년 봄 정도까지는 이런 모습을 보일 것 같습니다. 지금 오른 것은 제 생각에 초입 아닌가 싶습니다. 이번에 또 한 번 시작된 상승 국면의 초입이라고 보고 있습니다.
왜 초입이라고 하느냐면, 제가 부동산 시장을 전망할 때 늘 확인하는 두 번째 그림이 있습니다. 여기서 빨간 선은 주거용 건축물 착공입니다. 집을 짓겠다고 구청에 신고하고 난 다음 땅을 파는 것을 말합니다. 동네를 지나가다 보면 가림막을 쳐놓고 열심히 공사하고 있는 곳이 있죠. 그 땅을 파려면 공사 계획이 있어야 하고, 현장 소장도 있어야 하고, 무엇보다 돈이 들어가야 합니다.
파란 선은 아까 봤던 주택가격 상승률, 즉 집값입니다. 집값과 집을 짓는 건설 활동을 비교해 보면 거의 같이 움직입니다. 집값이 오를 것 같으면 미분양 리스크가 적으니 건설사들이 집을 왕창 짓습니다. 그래서 그림을 보시면 전년 대비 100% 가까이 증가한 시기도 있습니다.
그런데 이렇게 집을 짓고 나서 입주까지는 시간이 오래 걸립니다. 근린생활시설은 1년 안에 입주하지만, 아파트 단지는 짧아도 2년, 길면 3~4년 이상 걸립니다. 2기 신도시는 2005년에 개발이 시작됐는데, 지금도 입주가 진행 중이니 12년째입니다.
이것을 리드타임이라고 합니다. 주문을 하고 나서 그것을 받기까지 걸리는 시간이죠. 주택만큼 리드타임이 긴 산업은 드뭅니다. 지금 집값이 올랐다고 해서 공급을 왕창 늘릴 수는 없습니다. 땅을 파고, 짓고, 입주하는 데 시차가 있기 때문에 부동산 시장에 싸이클이 생기는 것입니다. 그래서 부동산 시장을 보면 출렁출렁거리죠.
여기까지만 보면 대충 이해하실 수 있을 겁니다. 문제는 여기 있습니다. 주택가격 상승률을 보면, 2014년에 바닥을 찍고 2015년부터 오르기 시작했습니다. 그렇게 2016년, 2017년, 2018년, 2019년을 거쳐 올해까지 6년째 오르고 있습니다. 역사상 최장기 주택 상승입니다. 1980년대의 주택가격 상승도 5년을 버티지 못하고 조정을 받았는데, 이번에는 역사상 최장기 상승 랠리가 되고 있습니다.
그런데 이렇게 6년간 부동산 가격이 오르는 동안, 빨간 선인 주택 착공은 땅을 파는 것입니다. 2016년부터 2019년까지 4년 연속으로 주택 공급이 감소하고 있습니다. 주택가격은 역사상 최장기간 오르고 있는데, 같은 기간 주택 공급은 4년 연속 줄고 있는 것입니다. 물론 입주는 올해, 내년까지 있을 것입니다. 2016~2017년에 분양하거나 땅을 판 물건들이 입주할 시기이기 때문입니다. 하지만 그 이후에 입주할 물량이 있느냐는 질문에는 지금 답을 하기 어렵습니다.
저희는 이것을 입주 절벽이라고 부릅니다. 입주 절벽이 언제 발생할지에 대해서는 사람마다 다르지만, 빠르면 내년 하반기, 늦어도 2021년에는 입주 절벽이 나올 것이라는 얘기가 있습니다. 결국 부동산 가격은 쭉쭉 오르는데, 공급은 그를 따르지 못하는 해괴한 일이 벌어지고 있습니다.
왜 이런 일이 벌어지는지 이유가 있습니다. 첫 번째는 LH 공사의 구조조정입니다. 토지주택공사의 구조조정이 이루어지면서 LH가 가지고 있던 부채가 급격히 줄어들고 있습니다. 한때 부채가 140조, 150조까지 갔다는 얘기를 많이 들으셨을 겁니다. 그런데 요즘은 공기업 부채 얘기를 하는 사람이 없습니다. 박근혜 정부 때는 공기업 부채 때문에 나라가 망한다고 외쳤는데 지금은 아무도 얘기하지 않습니다.
왜 그런가 하면, LH 공사가 그동안 가지고 있던 땅을 열심히 민간 건설사들에게 팔았기 때문입니다. 여러분이 잘 아시는 대형 건설사들도 열심히 사서 많이 분양했습니다. 그런데 그 물건들이 2014년 이후 신규 택지개발이 거의 없다 보니, 주택 공급을 탄력적으로 회복하기 어려워졌습니다.
그럼 방법이 없느냐 하면, 재건축과 재개발이 있습니다. 우리나라 올해 입주하는 아파트 다섯 채 중 한 채를 빼고 네 채가 재건축, 재개발 물량에서 나옵니다. 서울을 기준으로 해도 다섯 채 중 네 채가 재건축, 재개발 물건입니다. 그래서 재건축, 재개발을 활성화시키면 되는데, 정책은 정반대로 가기 시작했습니다. 2017년, 2018년부터 재건축 초과이익 환수제를 도입했습니다. 더 나아가 최근에는 올림픽선수촌 아파트를 비롯한 몇몇 아파트들이 재건축 안전진단에서 아직 살만하다는 판정을 받았습니다. 어떤 기준으로 판단했는지는 모르겠습니다만, 어쨌든 서울의 재건축, 재개발은 앞으로 정말 힘들어지고 있습니다. 게다가 소송도 이어지고 있어서 정비 사업이 두 번, 세 번 지연되는 것도 점점 더 힘들어지고 있습니다.
여기에 민간택지 분양가 상한제까지 도입되면 수익성이 악화됩니다. 예를 들어 한 번 생각해 봅시다. 5년에서 길게는 20년을 기다려서 정비 사업이 완료되기를 기다렸는데, 일반분양가가 평당 3천만 원이라고 합시다. 기존 세입자에게 주는 것도 평당 3천만 원인데, 그렇다면 그 고통은 누가 보상합니까? 결국 사업을 미룰 수밖에 없습니다.
또한 3기 신도시 분양 물량이 언제 나올지 모르겠습니다. 택지개발을 하고 있으니 빠르면 2022년, 2023년 정도에 분양이 될 것 같은데, 더 빨라지면 좋겠습니다. 그렇더라도 입주까지 또 10년 이상 걸립니다. 참고로 제가 1기 신도시 분양 당시 산 사람으로서 말씀드리자면, 입주까지 기다리는 것은 정말 못 할 짓입니다.
이런 여러 요인으로 인해, 부동산 시장에는 이미 가격 상승에 대한 기대가 여전히 강한데, 주택 공급은 마이너스 20~30%를 4년째 기록하고 있습니다. 이 문제가 심각해지고 있다는 것을 느낍니다.
일부 지역은 버블이라고 보는 시각도 있을 것 같습니다. 제가 보기에도 버블이 무엇인지 생각해 볼 필요가 있습니다. 내가 이 돈으로 이 집을 샀을 때 부담해야 하는 이자, 원리금 상환 비용 등을 생각해 보고, 지금 이 집을 사는 것과 사지 않는 것 중 어느 쪽이 더 나은지 따져서 가치 투자를 통해 매매하는 사람들이 대다수일 때는 그 부동산 시장을 버블이라고 말할 수 없습니다.
이를 측정하기 위해 만든 지표가 주택구입부담지수입니다. 소득 수준을 감안하여 이 집을 지금 사고 버틸 수 있느냐를 냉정하게 판단하는 것이죠. 가치 투자가 가장 활성화되었던 시기를 보면, 2015년부터 2017년 사이가 그렇습니다. 그때는 임대로 사는 것보다 자가로 사는 것이 오히려 리스크가 없다고 생각하는 사람들에 의한 저가 매수 시장이었습니다. 그리고 2018년부터 올해까지는 모멘텀 시장으로 바뀌고 있습니다.
보시는 것처럼 주택구입부담지수 자체가 역사적 평균을 조금 넘어선 것이 작년부터입니다. 주택을 구입하는 부담은 꽤 큰 시장입니다. 차입을 많이 해야 하기 때문입니다. 특히 1금융권에서 LTV 40%에 DTI까지 적용되니 차입이 상당히 제한되는데, 그래서 영혼까지 끌어모아 집을 사야 하는 상황이 됩니다. 특히 갭투자는 핵심 지역에서는 정말 힘든 상황이라고도 볼 수 있습니다.
이런 상황에서 보면 버블이라고 말하기는 조금 그렇습니다. 그러나 이 상승세는 2분기까지 이어질 것이고, 3분기부터는 더 올라갈 것 같습니다. 이정도까지 간 것 같습니다. 제가 추산해 보건대, 이번에 시작된 이 랠리는 어떤 가치 투자의 개념으로는 가격을 설명하기가 어렵습니다. 대신 앞으로 집값이 더 오를 거라는 기대, 즉 나보다 이 집을 다른 사람이 더 비싸게 사 줄 거라는 기대로 주택을 매입하는 시장에 접어들고 있는 것 같습니다. 이것은 이미 작년부터 시작된 것이고, 이것이 계속 이어질 것 같아 걱정입니다.
그래서 저는 이 흐름을 좀 잡았으면 좋겠다는 생각입니다. 오래오래 가야 좋을 텐데, 여기서 이 정도 조정을 받고 완만하게 가기를 다들 원했을 겁니다. 하지만 1분기 정도 조정으로 끝나고 다시 올라가는 것으로 보입니다.
전체적으로 주택 시장은 지금 일부 지역은 걱정되고, 모멘텀이 우세한 시장으로 가고 있는 것 같습니다. 즉 투자자들이 모멘텀, 즉 성장 모멘텀을 찾는 투자를 하고 있습니다. 호재에 굉장히 빠르게 반응하는 시장이 앞으로 벌어질 시장의 특성이 아닐까 싶습니다. 당장 호재가 있는 것이 아니더라도, 누군가 내가 이 집을 살 이유를 설명해주면 가격이 급등할 가능성이 있습니다.
그래서 제 생각에는 10월달 실거래가 통계가 나오는 시점에 가격을 보면 놀라실 것 같습니다. 저는 주말마다 임장을 다니는데, 부동산 중개업소를 가보면 이제는 그날 바로 계약할 수 있는 준비가 된 사람들이 줄을 서서 기다리고 있는 모습을 봅니다. 정부도 추가 대책을 준비하고 있을 것입니다. 분양가 상한제 정도가 아니라 더 강한 정책이 나올 수도 있다고 봅니다.
그럼에도 불구하고 최소한 내년 상반기 정도까지는 이 모멘텀 시장이 이어질 가능성이 있습니다. 경기가 지금 바닥을 치고 회복되고 있는 중인데, 경기 회복은 좋은 일이지만 부동산 시장의 모멘텀을 더 강화시킬 수도 있다는 점을 여러분께서 감안하고 보셔야 합니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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