저자: 김영익 · 한국인
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코스피는 명목GDP 기준 약 22% 저평가되어 장기적으로 3000 접근 가능하므로 하락 시마다 매수 권장. 단기로는 2023년 4~5월까지 상승 후 3분기 조정 예상, 선행지수순환변동치 저점은 3월로 전망. 미국 소비 둔화로 3분기 미국 주가 약 10% 급락 가능성, 주식 비중 축소 제안. 국내 주택가격은 최소 1년 하락 국면이며 소득 대비 40% 정도 하락 필요, 서울 가구수 2029년 정점 예상. 국민연금 해외주식 확대와 연금 고갈 시점 2055년 언급.
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장기 단기를 나눠서 생각해 볼 필요가 있습니다. 먼저 장기 얘기를 드리겠습니다. 제가 코스피 3300을 찍었을 때 명목 GDP와 유동성, 일평균 뉴스 출금액 같은 지표로 평가해 보니 코스피가 30% 빠진 2200까지 떨어질 수 있다고 전망했습니다. 그때 많은 욕을 먹었는데, 실제로 주가는 그 아래로 떨어졌습니다. 작년 9월에는 2135까지 갔고, 작년 연말에는 2236이었습니다. 그런데 작년 연말 기준으로 명목 GDP에 비추어 평가해 보니 코스피가 22%나 저평가되어 있었습니다.
올해 명목 GDP가 실질 성장률 1%, 물가 2%를 더해 3% 정도 성장한다고 보면 적정 주가 지수도 많이 올라갑니다. 시간의 문제일 뿐 3000에 접근해 갈 것이라고 봅니다. 22% 정도 저평가되어 있으니 장기적으로는 주가가 떨어질 때마다 꾸준히 사 모아야 합니다. 명목 GDP 대비 고평가든 저평가든 결국 추세를 따라간다고 보기 때문입니다. 내년쯤 3000을 넘을 것으로 보고 있습니다.
단기적으로는 올해 4~5월까지 코스피가 오르고, 하반기, 특히 3분기에는 조정을 보일 것으로 봅니다. 시기를 정확히 맞추기는 어렵지만, 제가 쓰는 여러 모델 중에서 선행지수 순환변동치를 중요하게 봅니다. 주식 투자를 할 때는 선행지수 순환변동치를 꼭 확인해야 합니다. 예를 들어 2021년 상반기 삼성전자가 9만 원까지 갔을 때 10만 전자 이야기가 많이 나왔는데, 우리나라 선행지수 순환변동치는 2021년 6월을 정점으로 이미 꺾이기 시작했습니다. 그래서 다른 지표도 보지만, 그 지표를 보고 지금은 주식을 많이 사시면 안 되고 비중을 줄이셔야 한다고 말씀드렸습니다.
선행지수 순환변동치가 떨어질 때는 주식 비중을 과감히 줄이는 것이 가장 좋습니다. 다만 주식을 아예 안 할 수는 없으니, 올해는 선행지수 순환변동치가 3월에 저점을 찍고 올라갈 것으로 예측하고 있습니다. 다만 이것을 확인하려면 발표가 굉장히 늦어서, 4월 지표가 5월 말에야 나옵니다. 3월까지 떨어졌다가 4월에 올라간 것을 확인하려면 그만큼 기다려야 합니다. 2021년 6월에도 제 모델이 정점을 예측해서 주식 비중을 줄이라고 말씀드린 적이 있습니다. 결과를 지나 봐야 알겠지만, 제 모델로 예측하면 선행지수 순환변동치가 가장 믿을 만합니다.
3분기에는 미국에서 충격이 올 것 같습니다. 우리 주가는 명목 GDP 등으로 평가하면 20% 이상 저평가되어 있지만, 미국 주가는 아직 고평가되어 있습니다. 지금 미국 경제가 좋다고들 하지만, 2분기와 3분기를 거치면서 미국 경제가 굉장히 어려워질 수 있습니다. 미국 재무장관도 한때 미국 경제가 갑자기 멈출 수 있다는 말을 했습니다.
이유는 미국 GDP의 약 71%가 소비이기 때문입니다. 그런데 미국 소비가 계속 늘어날 수는 없습니다. 첫째, 임금 상승률보다 물가 상승률이 높아서 실질소득이 줄었습니다. 둘째, 미국 가계 저축률이 2007년 이후 가장 낮아졌습니다. 작년에는 3.7%로, 미국인들이 번 돈을 거의 다 써버렸다는 뜻입니다. 셋째, 주가가 떨어지고 집값도 떨어지고 있습니다. 자산이 줄어드니 소비를 줄일 수밖에 없습니다. 게다가 작년 3월부터 미국이 금리를 과감하게 올리기 시작했는데, 금리 인상이 소비에 미치는 효과는 보통 1년 정도 뒤에 가장 크게 나타납니다. 그래서 2분기부터는 미국 소비가 꺾이면서 미국 경제가 마이너스 성장할 수도 있습니다.
소비가 줄면 기업 매출이 줄고, 기업은 이익이 줄면 그동안 많이 뽑았던 사람을 갑자기 줄일 수도 있습니다. 미국 고용은 매우 탄력적입니다. 2020년 3~4월 코로나로 경기가 급락했을 때 비농업 고용이 두 달 사이에 2000만 개가 줄었습니다. 10년 동안 늘었던 일자리가 두 달 만에 사라진 셈입니다. 소비 감소, 매출 감소, 고용 감축이 이어지면 2~3분기에 미국 경제는 연착륙이 아니라 경착륙할 수 있습니다. 그러면 미국 주가는 3분기에 급락해 10% 정도까지 떨어질 수 있습니다. 우리 주가는 저평가되어 있어서 미국보다는 덜 떨어지겠지만, 방향은 같습니다. 그래서 3분기에는 리스크 관리가 필요합니다. 정확한 시기를 알 수는 없지만, 4월에는 주식 비중을 줄이고 3분기를 지켜보는 전략을 생각하고 있습니다.
제가 증권회사에 다닐 때는 주식 투자를 할 수 없었기 때문에 말하는 것과 행동이 다를 수 있었습니다. 지금은 자유롭게 주식 투자를 하고 있고, 올해 주식 투자를 굉장히 많이 했습니다. 특히 2차전지 비중을 많이 늘렸고, 올해 이미 목표 수익률을 넘어섰습니다. 그래서 비중도 조절하고 있고, 올해는 운이 좋았습니다. 보유 주식은 아마 4월 말에서 5월 초 사이에 많이 줄이게 될 것입니다. 장기적으로 보면 주가는 싸고, 지금처럼 3분기에 떨어지면 부를 쌓을 좋은 기회가 될 것입니다.
국민연금은 최근 국내 주식 비중을 17%에서 올해 16%까지 줄이고, 해외 주식 비중은 30%까지 늘리겠다고 발표했습니다. 국민연금 규모가 거의 1000조 원에 근접했는데, 그 큰돈을 국내 주식에만 넣기에는 시장이 너무 작습니다. 그래서 해외 주식을 많이 살 수밖에 없습니다.
작년 국민연금 수익률은 전체적으로 마이너스 8.2%였습니다. 장기적으로 보면 2000년부터 작년까지 우리 명목 GDP 성장률은 연평균 5.1% 정도였고, 국민연금은 그 정도 수익을 내고 있습니다. 해외 주식에서는 연평균 10% 정도의 수익을 냈습니다. 국민연금은 주식에서 장기적으로 수익을 낼 수밖에 없는 구조입니다. 예를 들어 해외 주식 비중을 30%로 잡아 놨는데 해외 시장이 떨어져 비중이 줄어들면, 30%를 맞추기 위해 주식을 살 수밖에 없습니다. 중요한 점은 국민연금에는 매달 월급에서 보험료가 들어오기 때문에 늘 살 돈이 있다는 것입니다. 개인은 주가가 싸졌을 때 현금이 있어야 살 수 있지만, 국민연금은 떨어지면 계속 들어오는 돈으로 쌀 때 살 수 있습니다.
다만 문제는 국민연금 수익률과 명목 GDP 성장률이 거의 비슷하다는 점입니다. 그런데 우리 명목 성장률이 앞으로 3%로 떨어질 전망입니다. 인구가 고령화되어 연금을 받을 사람은 많고 낼 사람은 줄어듭니다. 5년마다 하는 재정 추계에서 국민연금 고갈 시점이 2057년에서 2055년으로 2년 앞당겨졌습니다. 그래서 젊은 세대는 연금에 큰 기대를 하기보다 스스로 노후를 준비해야 합니다. 국민연금은 내는 돈보다 덜 받게 될 가능성이 크고, 수령 나이도 계속 늦춰질 것입니다. 저는 학생들에게도 국민연금에 큰 기대를 하지 말고 스스로 노후를 대비하라고 이야기합니다. 학생 중 한 명은 얼마 전 신혼여행을 다녀와서 인사를 왔는데, 신혼여행 얘기를 물었더니 노후를 대비하느라 낭만 없이 계획만 세우고 왔다고 하더군요.
단기 사이클로 보면 부동산 정점은 작년 6월이었고, 지금까지 약 9개월째 하락하고 있습니다. 집값을 결정하는 가장 중요한 요소는 금리, 대출, 경기입니다. 초기에는 금리와 대출 규모가 집값에 가장 큰 영향을 미칩니다. 집값이 오르다가 정부가 대출 규제를 하면서 집값이 떨어진 것입니다. 지금 금리가 떨어지고 있으니 집값이 다시 오를 것이라고 보는 분들도 있을 수 있습니다. 하지만 시간이 갈수록 집값을 결정하는 것은 금리보다 경기의 역할이 커집니다. 경기를 나타내는 대표 지수인 동행지수 순환변동치가 집값을 잘 설명합니다. 금리가 떨어져도 경기가 나쁘면 임금 상승이 없고 소득이 늘지 않아서 집을 살 돈이 줄어듭니다. 이런 측면을 고려하면 적어도 앞으로 1년은 집값 하락이 지속될 것으로 봅니다.
집값은 지금도 너무 비쌉니다. 원희룡 국토부 장관도 얼마 전 인터뷰에서 집값이 30~40% 떨어져야 한다고 말했습니다. 근거 중 하나가 PIR(소득 대비 집값 비율)입니다. 2021년 말 서울 중간 가구 소득으로 서울 중심부 아파트를 사려면 19년 동안 한 푼도 쓰지 않고 저축해야 했습니다. 작년 10월 통계에서는 17배로 낮아졌지만, 2008년 이후 장기 평균인 12배까지는 아직 더 떨어져야 합니다. 물가에 비해서도 집값이 너무 많이 올랐고, 월세 지수로 평가해도 제가 보기에는 아직 20% 정도 과대평가되어 있습니다.
장기적으로는 집에 대한 인식도 바뀌어야 할 것 같습니다. 일본은 1985년에서 1989~1990년 초까지 집값이 엄청나게 올랐습니다. 미국의 플라자합의로 엔화가 강세가 되자 일본 수출 기업들이 아우성을 쳤고, 일본 중앙은행이 금리를 많이 내렸습니다. 그 결과 집값이 급등했습니다. 90년대 들어 금리를 올리면서 집값이 떨어졌고, 2~3년 뒤 폭락했습니다. 이후 일본 사람들은 집을 투자재가 아니라 소비재로, 단순히 사는 곳으로 인식하게 되었습니다. 집은 입지에 따라 차별화되어 오를 수는 있지만, 우리나라도 부동산 가격이 소득에 비해 높고, 소득 증가 속도는 느린 데다 인구는 고령화되고 있습니다.
그럼에도 최근까지 집값이 오른 것은 가구 수가 계속 늘어났기 때문입니다. 그런데 통계청 자료에 따르면 서울 가구 수는 2029년에 정점을 찍고 2030년부터 꾸준히 감소합니다. 2029년까지는 6년 정도 남아 있어서 한 번쯤은 더 오를 수 있지만, 집값을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나인 가구 수마저 줄어든다는 뜻입니다. 집은 한번 사면 오래 살아야 하니, 저는 집을 투자 대상으로만 볼 것이 아니라 소비 측면에서 접근하는 것이 맞다고 봅니다. 원희룡 장관은 최근 1월 말 미분양 가구가 7만 가구를 넘었고, 앞으로 10만 가구를 넘을 것이라고 말했습니다. 2008년 글로벌 금융위기 때 우리 미분양 가구가 16만 6천 가구까지 갔었고, 당시 정부가 미분양 주택 일부를 매입하기도 했습니다. 정부가 10만 가구까지는 감당할 수 있겠지만, 그 이상은 어렵습니다. 집값은 지금도 소득 수준에 비해 높고, 연착륙하면 좋겠지만 일부 지역에서는 경착륙 가능성도 있습니다. 단기 사이클로 보나, 가구 수와 인구 구조로 보나, 최소 1년 이상은 하락 국면이 이어질 것입니다. 장기적으로도 집을 과거처럼 자산 증식 수단으로 보기보다는 소비재로 생각하는 시기가 온 것 같습니다.
제가 아는 부자들이 공통적으로 하는 이야기가 있습니다. "개인에게 당하면 일부 자산을 잃지만, 시대에 당하면 모든 자산을 잃을 수 있다"는 것입니다. 시대의 흐름을 알면 개인도 부를 쌓을 수 있고, 기업도 성장할 수 있습니다. 그래서 거시경제의 흐름을 아는 것이 중요합니다. 삼성전자 이야기로 돌아가면, 9만 원일 때 10만 전자 얘기가 나왔지만 그때 이미 선행 흐름이 꺾이고 있었습니다. 그런 흐름을 보면, 삼성전자를 9만 원이 아니라 6만 원에서도 살 수 있었다는 것입니다.
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