저자: 주언규 · 한국인
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주언규 씨가 자신의 부동산 투자 이력을 회고하는 영상이다. 2013년 빌라 분양 방송과 전문가 얘기를 듣고 부동산 투자에 입문했고, 초기에는 부천 빌라 경매, 대출 활용 등으로 시작했다. 2015년 서울 아파트를 매입해 큰 시세차익을 얻었고, 1주택 비과세 요건 문제로 매도 후 2020년 한남동 재개발 물건으로 갈아탄 경험을 설명했다. 이후 렌탈스튜디오 사업 수익으로 갭투자를 시작해 부평, 풍덕천, 죽전, 용인, 인천, 충청도 등 지방과 수도권 아파트를 다수 매입했다. 준공 아파트 위주로 매입하면서 입주 물량 공급을 간과한 것이 큰 실수였다고 회고했다. 지방은 공급이 쏟아지며 가격이 꺾였고, 월세 세팅 덕분에 버틸 수 있었다. 2018년 무렵 수익이 나지 않아 투자 중단을 고민했으나, '부동산은 파는 게 아니라 모아가는 것'이라는 조언을 받아 매도하지 않았고, 결과적으로 잘한 선택이었다고 말했다. 영상은 과거 경험 중심이며 향후 시장 전망이나 특정 자산 가격 예측은 뚜렷하게 제시되지 않았다.
다듬은 글
부동산 투자의 시작
저희 해 두 번째 캐스트 보겠습니다. 대한민국 7을 허락하시는 예, 그렇죠. 회 건물 280만 유튜브, 뭐 신사임당입니다. 오늘은 대표님을 모셨습니다. 고맙습니다. 예, 봤습니다. 사실 엄청 많이 하셨다고 하더라고요. 아니에요. 먹었지, 봤지, 각국의 신동, 차리는 앗아갔다, 하퇴 경찰까지, 아니에요. 그럼 지금 부동산 투자는 어떻게 보이세요?
현재 보유 자산 소개
저는 쭉 얘기를 해보자면, 어느 지방의 모 분양권, 아파트 갭으로 갖고 있는 것들, 주임 4 묶여 있는 거예요. 모판 거가 몇 채 있고, 법인으로는 오피스텔, 그리고 재개발 1, 건물 더, 지방 준 여권도 하셨고, 김 자 도구에 했는데 그게 될 수 있어요.
초보 시절과 빌라 투자
완전 초창기, 완전 초보 때는 2014년쯤입니다. 왜냐면 제가 2013년에 빌라분양 하는 방송을 했었어요. 제가 하는 건 아니고 전문가분들이 되요라고 하던가. 저는 그때 부동산이라고 그러면 땅 얘기를 하는 줄 알았어요. 그래서 시행 아는 사람이 무조건 부동산투자에서는 갑이라고 생각했어요. 부동산투자 같은 것은 아줌마들이 말하는 거고, 실제로 돈 버는 건 땅 사 가지고 시행하는 사람이라고요. 자본 보는 사람이고, 다른 애들은 하수라고, 출연자분들이 그렇게 얘기를 했기 때문에, 아 그렇구나 싶었어요. 부동산 투자를 한다면 오래된 것을 사 가지고 빌라를 지어서 분양하는 거, 그걸 해야 되니까 돈이 너무 많이 드니까 할 수가 없겠구나 생각했죠. 그런데 지금은 부동산 투자에 대해서 처음 접근하게 되었고, 그런 걸 뭐 찍으러 가보기도 하고 이야기도 해보면서, 그때 이제 빌라 경매가 있다는 걸 알게 됐어요. 빌라를 경매로 사 가지고 세팅을 잘 하면 돈이 된다, 부천의 원종동, 고강동 이런 데가 있어요.
첫 경매 실패와 교훈
거기에 대해서 알아보고 하다가, 잘 안 되죠. 덜 했어요. 처음 하다가 좀 까먹고, 금방 투자는 부천에서 경매를 낙찰 받은 거예요. 경매를 한다, 그 패 차례가 좋았다고 샀어요. 그렇죠. 금방 다시 팔려고 했는데 안 팔려 가지고, 그때 부동산 투자는 다 망했다고 하던 때였는데, 제가 그걸 대출을 끼고 샀어요. 3을 맞춰서 대출 상환하려고 했는데 잘 안 됐어요. 체계적으로 한 건 아니고, 체계적으로 배울 곳도 없었어요. 지금이야 유튜브 같은 게 있지만, 그때는 카페 같은 게 있었는데, 정보를 들으려면 활동을 해서 레벨을 올려서 신청하는 시기도 있고, 그렇게 복잡했어요.
그래서 이거 안 해야겠다, 부딪치면서 배워야겠다 해서 책 보고 하면서 했는데, 잘 안 됐어요. 전세가 바짝 붙어 있고, 내가 지금 이렇게 하면 안 되겠다는 생각이 들었어요.
보금자리론과 2015년 서울 아파트
그때 보금자리론이 많이 나왔었는데, 책에 나온 표현이 있었어요. 은행에 물어봤더니 채권 공제를 안 하고 80%를 대출해준다고요. 오, 세상에, 몰랐어요. 그래서 회사가 있으니까, 지금 말로 연구를 한 거예요. 그래서 회사 대출이랑 대출을 더 했던 것 같아요. 2015년에 서울 아파트 사고, 얼마 들었는지 기억나세요?
3억 9천인가 그런데, 그게 10억을 갔으니까요. 그 집이 제가 가진 유일한 1가구 집이었으니까, 그걸 팔 시점에 비과세를 받는다는 얘기가 나왔어요. 2년 보유, 2년 거주를 해야 되는 상황이 됐는데, 최종 1주택이 된 시점부터 다시 산정한다고 하더라고요. 그러려면 내가 가진 집들을 다 팔고 이게 남아야 비과세를 다시 받는 거잖아요. 답이 없는 거예요. 그래서 그때 팔았어요. 그런데 최종 1주택이 되고 나서 다시 돌려보니, 그 시점에서 생각했을 때, 만약 비과세를 안 받는다면 세금 때문에 85억까지 올라야 가져가는 돈이 비슷하더라고요. 그 가격까지 오를 때까지 기다릴 돈이면, 팔아서 다른 걸 해야지 싶었어요.
갈아타기와 한남동 재개발
이걸 팔면 6, 7억이 들어오는 거예요. 그 돈을 합쳐서 2020년 1월에 한남동 재개발을 샀어요. 그게 또 10억이 올랐어요. 그 갈아타기 타이밍이 정말 중요했어요. 마포를 팔아서 한남동을 살 수 있다는 건 말이 안 되거든요. 입지를 따져보면요. 그리고 그때 제가 한번 레벨업하고 난 다음이었는데, 재개발은 아직 안 올랐던 때였어요. 타이밍이 오겠다 싶어서, 이걸 팔아서 갈아탄 거예요. 그때 이 결정이 제 방향성이 됐어요. 이후에 유튜브로 돈을 못 벌었더라도, 이것이 제 방향성이 됐을 거예요.
렌탈스튜디오와 갭 투자 확장
렌탈스튜디오를 하면서 번 돈으로 갭을 사기 시작했어요. 그건 제가 갖고 있던 것이고, 돈이 없으니까 사업을 해서 돈을 번 거예요. 1주택 테크트리로, 2015년 내 집 마련을 해서 들고 있다가 약 7억 정도 올랐고, 비과세를 받아서 한남 뉴타운으로 갈아탔어요. 상가 주택으로 국외 자산까지, 1주택 갈아타기의 좋은 사례예요. 그 방향성을 참고하셔도 되고, 그다음 번 돈을 서브로 응용해서 투자했죠. 그때 7호선 연장이 아직 되기 전이었는데, 부평 거기랑 공장이 있는 곳에 투자했어요. 거기가 괜찮겠다 싶어서 했고, 그다음에 풍덕천, 죽전, 용인, 분당 쪽에도 갭 투자를 했어요. 제가 할 수 있는 돈이 그때는 안 됐기 때문에, 그때 갭 투자가 유행이었어요. 준공을 하면 대출이 거의 다 나온다고 해서, 용인이랑 인천 쪽으로 하다 보니 총 금액이 없잖아요. 그리고 자영업을 하다 보니 이게 많이 심하더라고요. 그래서 기본적으로 밑을 좀 채워야겠다는 생각이 들어서, 준공으로 싼 아파트들을 쭉 모으기 시작했어요.
입주 물량 실수
그런데 그게 저의 큰 실수였어요. 그때 입주 물량을 안 봤어요. 입주 물량이 얼마나 무서운지 몰랐어요. 그래서 이후에 전세가가 붙고, 공급이 쏟아지면서 지방은 꺾이더라고요. 서울 아파트는 운이 좋아서 전세가가 많이 있었고 매매가도 마지막까지 올랐어요. 지방은 공급이 쏟아지니까 같이 꺾였어요. 그래도 저는 월세 세팅을 했으니까 버텼는데, 그 와중에 갭이 붙어 있으니까 사인만 하면 한 채씩 생기는 상황이었어요. 그래서 세 채를 갭으로 사 가지고 고생을 좀 했죠.
근데 월세가 합쳐져서 사업이 잘 돌아갔어요. 그래서 떨어지든 말든 다른 데서 잘 벌고 있었으니까, 스튜디오 하다가 쇼핑몰도 시작한 상황이 됐어요. 그때 서울은 더 이상 오르지 못할 거라고 생각했어요. 왜냐하면 많이 올랐고, 다른 데 갭으로 산 것들, 용인이나 인천, 충청도 같은 곳은 따라서 떨어지더라고요. 그런데 가게에서는 조금밖에 안 올라오는 거예요. 거의 안 오르거나 떨어졌거든요. 여기저기 인장 찍으러 다니고 했는데, 아, 부동산이 생각보다 돈이 안 되네, 다 올랐나 보다, 왠지 이렇게 되니까 부동산 투자를 그만해야 하나 하는 생각을 했어요.
2018년 매도 결정
그런데 2018년에 제가 역전세를 맞았어요. 충청도도 그렇고 수지도 그렇고, 2018년이 지금 나오는 분위기와 비슷했는데, 일단 벌기는 벌어서 쓰니까 팔까 했는데 안 팔았어요. 왜냐하면 어떤 책에서 부동산은 파는 게 아니라 모아가는 거라고 했거든요. 그래서 안 팔았어요. 그렇죠, 안 팔길 잘했죠. 네, 잘 가죠.
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