저자: 홍춘욱 · 한국인
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인구 감소가 곧 집값 하락을 뜻하지 않는다고 주장. 일본은 2005년 인구 감소 시작 후 집값 바닥에서 상승(2011년 쌍바닥 이후 도쿄 고급 아파트 약 3배, 토지가격 약 30%↑). 한국은 연봉 1억 이상 월급쟁이 10%대로 중상류층이 두터워지고 1인당 구매력 소득 상위권이라 유효수요가 유지됨. 인구 감소 논리는 논리적 허점이 있고, 위기론 책을 피하라고 조언.
다듬은 글
인공 감소하니까 부동산 가격이 떨어질 수밖에 없지 않나라는 당위가 이게 떠오르거든요. 90년대 일본 공부 엄청했거든요. 왜냐면 일본의 인구가 2000년대 중반부터 계속 감소했거든요. 그래서 당연히 인구가 감사하면 일본 집값 봐라 빠진다. 저도 그러고 다녔어요. 그랬는데 세계에서 미슐랭 쓰리스타 식당이 제일 많은 곳이 일본 동경이더라고요. 그러니까 8위보다 많더라고. 평균 토지 가격도 30% 올라 주택 시장에서라는 걸 생각해 보잖아요. 음. 부동산 투자 바이블이자 어 최고순의 경제 교향서인 대한민국 부동산의 역사 어 특강 다섯 번째 시간이고요.
어 오늘도 어 제가 너무 존경하는 우리 대한민국 부동산의 역사의 저자이자 국내 최고의 이코노 미리 미리스트인 홍신우 박사님을 보셨습니다. 반갑습니다. 반갑습니다.음 책도 너무 재밌는데 어 박사님 특함도 너무너무 재밌어요. 우리 저번 영상에서 서울 불패 왜 무너지지 않을 수 있는 거지? 그러니까 청춘 남녀를 생각해라는 명언을 이제 남기셨는데 오늘은 참 궁금한 건데요. 인구 감소가 부동산에 어떤 영향을 미칠 것인가? 그냥 단순하게 생각하면 인공 감소하니까 부동산 가격이 어 떨어질 수밖에 없지 않나라는 당위가 이게 떠오르거든요. 네. 근데 현실은 그렇게 단순하지가 않은 거 같아 가지고 박사님께 한번 조언을 구하겠습니다.
저도 한때 그런 거에 꽂혀 가지고 네. 90년대 일본 공부 엄청했거든요. 왜냐면 일본의 인구가 2000년대 중반부터 계속 감소했거든요. 근데 이제 참 재밌는게 그래서 당연히 인구가 감사하면 음 일본 집값 봐라 빠진다. 저도 그러고 다녔어요. 그랬는데 2000년대 중반 지나고 보니까 그때가 바닥이더라고요. 아 예. 그래서 동경지값은 2011년 아무튼 동일본 대지 때 쌍바닥 짓고 그러니까 2008년 글로벌 금융이기 때 바닥 찍고 이거는 뭐 세계적인 유기니까 그리고 회복되다가 2011년에 쌍바닥을 찍은 다음부터 대충 동경의 파워맨션 우리나라의 이제 고급 아파트
네 한 세 배 정도 올라 일본 직감인 거잖아요. 맞죠? 예. 네전의 토지격바닥에서 아까 2021년에서 대략한 30% 이상 올라 그니까 평균 토지 가격도 30% 올랐다. 그니까 일본이 만성적인 디플레이 사회 물가가 안 오르는 사회이라는 걸 감안하면이 가격 상승은 뭐 실로 어마어마한 수준이고 실제로 이제 뭐 저는 아들놈이 일본에서 지금 유학 중이니까 아무래도 애 보러 가야 되잖아요. 애가 안 오니까. 그래서 보러 가면 갈 때마다 이게 도시 팔자가 달라지는 게 음. 예. 그러니까 도시가 어 프로젝트들이 엄청 활발하고 너무너무 좋아지는게 보여요.
그래서 야 이게 엄청나게 좋구나 하고 나중에 알아봤더니 가장 대표적인게 세계에서 미슐랭 쓰리스타 식당이 제일 많은 곳이 일본 동경이더라고요. 그니까 파리보다 많더라고요. 원조보다 많다. 그런 거를 알겠더라고요. 이게 엄청 호황해요. 그 말도 못 하는 호황인 거죠. 그래서 제가 이제 드릴 수 있는 이야기는 뭐 인무는 감소해도 직값은 오를 수가 있는데 왜 그러냐면 경제가 좋아지면 음 그니까 이걸 제가 이제 조금 성향에 대해서 잠깐 설명을 드리자면 흑백 요리사 이야기를 많이들 하는 이유가 뭐냐면 사람들이 옛날에는 흑백 요리사 같은 프로 이전에 되게 많았고 저는 냉정고를 부탁해 되게 좋아했거든요.
근데 냉정고를 부탁해 나오는 셰프님들의 가게는 죄송합니다. 취연스 세프님 가게 딱 하나밖에 안가 봤어요. 그것도 초이닥 간 것도 아니고요. 옛날에 앨본더 테이블이라는 식당에 그냥 점심 세트 하나 먹으러 가서 그것도 28,000원인가 29,000원 하는 세트 먹으면서 비싸다고 욕하고 나왔던 사람이에요. 그때는 몰랐어요. 왜? 아 이런 걸 뭐이 돈 주고 먹어. 저기 우리 죄송합니다. 이돈 씨 있잖아요. 죄송합니다. 이돈이면 아 어 예 그랬는데 한 10년 지났잖아요. 냉장고를 부탁해가 제가 어 국민연금 다닐 때 열심히 봤던 프로니까 그 이제 다시 시작했는데 만 10년 지난 사이에 우리가 흑병이사 보면서 전무 좀 따라다니고 전만 해도 어 최현석 셰프님의 초이다 예약하려고 막 애를 쓰고 있
왜 나 빼고 와 와이프만 갔다 왔때 친구들이랑 그래서 너무 많이 사서 자기 좋아할 거야 이러더라고 나는 그래도 당신 바쁘잖아라는 걸 당하고 제가 이렇게 기분이 좀 나빴는데 집에 가서 인상을 쓰면 안 되잖아요. 네. 아, 그렇죠. 집에서 인상 쓰면 안 되죠. 그래서 여보야 저기 혹시 내가 [콧방귀] 아주 중요한 일정만 아니면 내가 일정 캔슬할테니까 이게 반환되는게 나온대요. 그런데 한번 가자. 막 이럴 정도로 된 이유가 뭐냐? 사람들이 부유해줬거든요. 음. 사람들이 부유해졌고 특히 삼성전자 SK 하이닉스가 올해만 뭐 2026년 현재 150조 이익이네 200조 이익이네 그러면 그 회사에 연관된 기관들까지 합시 한 30만 명 정도가 거기서 일하고 있는데이
30만 명의 연봉이 올해 2억이 될지 3억이 될지를 가음하기조차도 [콧방귀] 어려운 그런데도 파업한다고 막 그러잖아요.이 정도의 소득 수준이 올라가는 상류층이 형성되면이 사람들이 먹는 것만 맛있는 거 먹으러 다닐 거냐? 아마 집도 뷰를 볼 거다. 그리고 집도 뷰만 볼게 아니라 자녀들을 위해서 여기 좋은 친구들 만들어야지 학군 어떤가 볼 거고 마지막으로 [콧방귀] 떠나가 가지고 어이 동네 살면 어 친구들 만나기도 편하겠군. 여기 주변에 좀 좋은 식당 있나? 뭐 이렇게 가는 거예요. 그러면서 부촌들이 만들어지고 특히 옛날 솔직히 말해서 반포가 그렇게 좋은 농장 아니었거든요.
옛날 저희 때는 오히려도 방배동이 훨배동 카페거리에서 놀다오면 저희들 뿌듯했어요. 근데 그 맨날 뭐 목이 천지였던 거 유수지였거든요. 근데 반포가 지금 우리나라 최고의 그리고 또 성수동 그 가봐야 전부다 구두 공장 신발 공장 있던 성수동이 저렇게 좋은 연무장끼리 저렇게 좋은 동네가 되는 걸 보면 결국 아까 이야기했던 뭔가 안목 있고 뭔가 취향을 타고 뭔가 나는 남녀과 구별되는 뭔가를 갖고 싶어 하는 사람들이 우 몰려드는 곳이 오를 수밖에 없는 거 아니? 그리고 그 사람들의 숫자가 절대 숫자가 그런데 줄면 안 되겠죠. 이거는 동의. 그러니까 인구가 줄면서 여러분 인구가 줄면서
부자들의 숫자도 줄면 응 지금 빠지겠죠? 근데 더 늘지 않나요? 여러분 우리 뭐 연봉 1억 이상 받는 사람이 월급쟁이들 옛날에는 6%도 안 되고 7%도 안 된다 그랬는데 지금 10% 다 넘어오잖아. 그니까 연봉 1억 월급쟁이가 10%를 넘었다라는 거는 한국의 중상류 이상 되는 사람들 또는 상류층 하위가 엄청 두껍다는 거죠. 그러니까 그 어디서는 막 선동하지만 중산층이 붕괴된다고 이야기하지만 그게 이제 먼미래 AI 혁명이 나서 정말 중산층이 붕괴될지도 모르겠어요. 전 미래까지 어떻게 알아요? 그런데 현재까지 우리가 주어져 있는 정보를 한번 보면 한국은 엄청나게 중산층이 두꺼워지고 있는 나라 아닌가요?
음. 이렇게 어마어마하게 두꺼워지고 있는 나라에서 그 사람들이 옛날보다 더 맛있는 거 먹으러 다니듯 더 맛있는 거를 하러 다니는 우리나라가 전 세계 그 주요들 중에서 이제 1인당 그 구매력 기준 이제 뭐냐면 딴 나라에서 사먹는 똑같은 물건을 우리나라에서 사 먹을 때 얼마냐 이렇게 보는 거죠. 예를 들어서 미국에서 맥도날드의 빅맥버거 아 배고프다. 빅맥버거를 돈 만 원 주고 먹는데 우리나라에서 6주 6,000원 주고 먹는다. 아 평균이 이렇습니다. 사실입니다, 여러분. 그래서 우리나라가 미국보다 한국의 맥도날드 빅맥 가격이 40% 싸요.
자, 그런 물가가 저렴한 것까지 감안해서 국민 소득을 측정해야 진정한 의미에 제대로 된 국민 소득이죠. 그러면 예. 그러면 그게 우리나라 얼마냐면 이제 2025년 통계가 55천불 정도 그리고 올해 통계는 6만 불 넘는다 그러더라고요. 그래서 우리나라가 영국이나 이탈리아, 스페인, 이스라엘, 뉴질랜드, 폴란드보다 훨씬 잘 살아요. 실제 구매력을 봤을 때는 네. 그래서 실제로 저 같은 경우는 그니까 제가 음 우리 고작가님과 함께 썼던 책들이 잘된 책 중에 하나가 대한민국 돈의 역사라는 책이 잘 돼 가지고 인세를 두둑하게 받았을 거 아니에요.
받으면 어떡게 하겠어요, 여러분? 예. [목을 가다듬음] 그게 강의도 많이 들어옵니다. 강의도 많이 들어와. 그러면 넉넉해지잖아. 그래서 제가 야, 기분이다. 그때 이제 제 큰아들이 대학 갈 때 잠깐 쉴 때 왔어요. 야, 우리 런던 여행 가자. 그 런던 여행을 갔는데 두 가지에 놀랐어요. 피카리 서커스에서 가장 줄이 긴 식당이 한 식당이었어요. 더 분식적어 영어 진짜 그 식당이었고요. 두 번째가 뭐였냐면 그 템지강이 보이는 좋은 그 레지던스에 묵었는데 생각보다 그렇게 안 비싸더라고. 제가 되게 놀랐어요. 그때 어 파운드가 그때 약세이긴 했는데 그때 제가 느꼈던게 그런 거였죠.
아 우리나라가 되게 많이 올랐구나. 네. [콧방귀] 그리고 어 이런 거에 보면 영국은 계속 성장이 정체되고 브렉시티 이후에 사실상 경제가 망가지고 있는 나라에 비해 한국은 어떻게 됐든 성장하니까 어 그렇기 때문에 우리나라 집값이 제가 솔직하게 생각합니다. 테임즈강에 있는 그 레지던스에서 묵으면서 그 창 밖으로 타워브리지가 보였어요. 그 레지던스에 이렇게 묵으면서 아 여기 하나 사둘까? 음 아 물론 못 샀죠. 얼마나 비싸. 당연히 비싸지. 왜냐면 우리보다 비싸더라고요. 한국보다 비싸요. 한국 한강비오 아파트 가격보다 더 비싸더라고요.
알아보니까. 그리고 외국인이 집사는 거에 대해서 이제 점점 폐쇄적인 나라가 되니까 브렉시트 있잖아요. [콧방귀] 되게 규제가 심하다는 걸 알고 접었는데 돌아오면서 생각했어요. 템지뷰를 하는 아파트가 저 정도 가격이면 한국의 한강뷰는 더 멋있는 거 같은데맞아. 오늘 굉장히 저기 템지관 가본 분들은 다 실망해요. 그리고 산책로도 제대로 안 돼 있는 거 아실 겁니다. 특히 강북 쪽은 엉망입니다. 저 거기 무겁다니까요. 집앞이 바로 산책로였어요. 그래서 이런 걸 보면서 아 우리나라 한강 고수부지 공은 얼마나 잘 돼 있습니까? 특히 성수동 쪽에 거기 분수 있는데 데는 끝내 주잖아요.
이래저래 생각을 하면서 어 지금 비슷해야 되겠다. 이런 생각을 하게 되더라. 음. 음. 그래서 두 가지 이야기할게요. 첫 번째 소득 수준이 높아지고 있는 거 사실이다. 매년 뭐 엄청나게 높아지고 있어요. 잠깐 뭐 통계를 보면서 직접 좀 이야기를 하고 싶은데 2010년부터 시작해서 2025년까지 와 만 20 만 16년이네요. 만 16년 동안 우리나라의 1인당 구매력 환산 소득이 얼마가 늘었냐면 2.6% 6% 늘었는데 이게 세계 탑 10 레벨이 그러니까이 이런 통계가 믿을 만한 주요국 통계 기준에서는 탑 10이고요. 근데 우리보다 못 사는 나라들이 대부분 성향률이 높겠죠.
왜냐하면 그나라는 이제 아직 성장을 할 잠재력들 뭐 도시율이 났다든가 교육 수준이 났다든가 뭐 이러면 앞으로 더 열심히 사람들이 도시에 모여 살고 교육 수준을 높이면 더 잘 살게 될 가능성이 있으니까. [목을 가다듬음] 근데 우는 이미 뭐 세계최고의 도시화율 세계최고 교육 수준을 가진 나라니까이 정도 우리나라보다 더 빨리 우리나라보다 잘 살면서 더 빨리 성장하는 나라는 대만밖에 없더라고요. 근데 아시는 것처럼 뭐 대만이 가보면 우리보다 못 살잖아요. 왜? TSMC 말고는 거기는 꽝인 나라니까. 결국 제 말은 한국은 인구는 주는데 다행히 반도체 그죠.
조선, 방위 산업음 뭐 전력 특히 전력이 엄청 강합니다. 이런 어마어마하게 세계적으로도 굉장히 필요한 미래 성장 사업들을 꽉 쥐고 있다 보니 1인당 소득의 성장률도 계속되고 더 나가서 절대 소득 수준도 엄청 높아. 5만 불, 6만 불이야. 근데 집값이 왜 빠지죠? 중산층이 두꺼워지는데 인구 준다고? 응. 쏘 인구는 줄 수 있지. 그러나 부자 인구는 늘잖아. 주택 시장에서 유효수요, e펙티브 디드라는 걸 생각해 보자는. 음. 시장에 있는 주택에 대해서 희소성을 가지는 주택들이겠죠. 어디라고는 뭐 말씀 안 들어도 알죠. 희소성을 가지고 있는 주택에 대한
수요풀이 커지는데 인구 감소랑 뭔 상관이냐고요? 여러분 아까 이야기했던 것처럼 그 유효 수요 풀이 줄면 망해요. 음. 그거는 우리가 경쟁력 잃어버리거나 아니면 그 유효 수열 풀들이 도저히 한국 아파트 못 사겠다. 난 포기 할 정도로 버블이 생겨 버리면 무너지겠지. 그건 일본이 그랬던 거고. 그러니 리스크는 있다. 다만 인구가 준다고 집값이 빠진다라는 주장은 이게 좀 뭔가가 이게 군 나사가 숭송숭이에 불과하다. 그래서 제가 그 피크하웃을 한국이 첫단 운동하는 사람들이 제일 싫은게 그 책 나오자마자 그런 책들 종류들 그잖아요. 뭐 퍼펙트 스톰이 어떻고 제목이 그런 거 하면서 한국 경제에 거대한 위기가 온다고 말하는 사람들을 제발 제발 좀 피하라고 하는 이유가 아 세계에서 우리가 제일 부자들 부자 나라 중에 성장률이 제일 높은데 어 우리가 망하면 도대체 그 전에 딴 나라들은 어떻게 될까?
그거는 세계적인 경제 위기를 이야기하는 거지. 왜 한국이 망한다고 자꾸 따더나? 그렇게 이상한 사람들이 많다. 그러니 그분들 덕분에 우리가 돈을 벌 수 있다. 아시겠죠? 그 인구가 감소해서 나랑 되겠니 하는 사람들한테 예, 그렇게 생각하십시오. 어, 경쟁자가 하나 제거됐고 감사합니다 하고서 더 좋은 집을 사면 되고 더 좋은 뭐 예를 들어서 자산을 싸면 되는 거지. 그런 이야기에 너무 힘을 귀를 기울일 필요가 없지 않나? 제발 그런 이야기 하거든. 어, 일본 타워 맨션 값이 아베노믹스 시작하고 15년 만에 세배 올랐는데 이거 어떻게 생각하세요라고 꼭 한번 물어보시면 좋겠다.
[한숨] 어, 너무 명쾌한 거 같습니다. 그러니까 생각해 보면 너무 당연한 얘기죠. 인구가 감소 되니까 뭐 숫자가 줄어드니까 직값이 떨어지네. 그 같은 논리를 본다면 근데 부산은 늘었는데 그럼 중산층은 늘었는데 예 같은 논리면 집값이 떨어질 이유가 없는 거네.뿐만 뿐만 아니라 말씀하신 것처럼 일본에 살아 갔었을 때 우리가 그 장기 불랑 속에이 머릿속에 있어 가지고 계속해서 지금 일본 부동산은 그냥 계속해서 그냥 90년에 맞았어요. 그건 사실입니다. 근데 어느 순간 인구 인구 줄었는데 결국은 2005년부터 계속 줄기 시작했거든요. 근데
그때가 바닥이더라고요. 오히려 인구가 줄기 시작하니까 본격적으로 질값이 올라요. 예. 그래서 우리가 실질적으로 소득이 줄어든다던가 아니면 말씀하신 것처럼 집값이 너무 올라서 소득 대비 집값이 너무 올라 가지고 이건 뭐 역사적으로 봤을 때도 이거는 뭐 최고데 이런 어떤 위험성이 아니라면 기본적인 뷰 자체는 우리가 인급 준다고 어 너무 기계적으로 분이 떨어진다라는 생각과 그런 얘기를 하신 분들은 논리적 허점이 되게 있는 것이다. 어 그런 것도 우리가이 대한민국 분 역사를 읽어 보시면 역사를 통해서 우리가 배워볼 수 있다. 아라는 것들을 알아보는 너무나 귀중한 시간이었고요.
어서도이 명쾌한 어 오늘 논리를 가지고 어 주변 사람들한테 얘기를 할 수 있고 자신도 그렇게 대응을 할 수가 있을 거라는 생각이 듭니다. 여러분께서 정말 재밌죠? 예. 대한민국 영상 꼭 읽어 보시고 진짜이 특강도 같이 꼭 보시면서 읽어 보시면은이 책에 대한 어떤 그 재미도음 [목을 가다듬음] 배가 될뿐만 아니라 공무도 훨씬 더 많이 될 거라는 생각이 됩니다. 그래서 특강 계속 이어질 거니까요. 자 이거 함께 해 주시면 고맙겠고 그다가 대한민국 분동사 역사 저희가 신규베이션으로 독서 모임을 하고 있으니 같이 함께 하시면 좋겠다는 생각이 듭니다. 강사님 오늘도 감사합니다. 감사합니다.
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