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으 금 이에 향방을 모르고 부동산투자 매 안 된다 자 2022년 경제전망 사회에도 부동산 보유 비중을 포트폴리오에서 좀 줄여 나갈 필요가 있겠다 접촉 꿈 이므로 낮기 때문에 안녕하세요. 그렇지 좋아 한송 기자입니다. 미국을 비롯해서 각국의 금리 인상 속도가 빨라지고 있습니다. 이 가운데 이 물가는 오르는데 경기는 침체되는 이 스태그플레이션 에 우려가 높아지고 있는데요. 그래서 오늘 브릿지는 이러한 거시경제 금융 상황에서 앞으로 주택 시장은 어떻게 흐를 지 진단해 보는 시간을 마련해 봤습니다. 예제 옆에 경제 읽어주는 남자 시죠. 왜 김강석 한국경제 4 넘 견고한 경제 연구실 창립 막 계십니다.
안녕하세요. 네 안녕하세요. 경제 일고 있는 넘자 키워서 입니다. 봤습니다. 어 탑재된 쌀을 들으라 이렇게 인간의 유튜브에서 이렇게 3 많이 틀린데 적국 전달 드리고 싶은 한마디는 우리가 부동산에 투자한다 아주 식사에 부자 한다 뭐 채권이 든 원자재 투자 한다 어떤 투자를 한들 결국 경제와 그 밀접히 연관된 수밖에 없는 것들이기 때문에 경제의 일부이기 때문에 결국 지금 이 치아는 22년 하반기에 이루어지는 이것이 경제 변화 물 깔아 금리나 환율이나 이런 것들이 또 부동산 시장의 까지는 어떻게 영향을 미치는지 그런 이야기를 들어보면 어떨까 생각이 됩니다.
미국은 좀 경제회복에 힘이 머서 왜 픽스 테이 자 이제 의미의 사안이나 각 나서고 있는데 올해 있는 우리도 이에 맞춰서 금일 오르고 있기는 한데 우리는 지금 무역도 각 적자라고 하고 왜 2개월 여 도 경기 상황이 좋지 않은 것 같은데 4 국내의 경제 상황 좀 어떻게 생각하고 계신가요 한국경제 좀 어려운 국면이 인거 같아요. 물론 이 러시아 던져 이전까지만 해도 21년 까지 말해도 괜찮았습니다. 매우 강한 회복세를 진단 시켰구요 그렇기 때문에 그 어떤 나라보다 먼저 금리를 긴 축적으로 인사 하기 시작했어요. 가장 먼저 인사한 나라 중에 하나라고 볼 수 있어요.
전혀 예상하지 못했던 이 러시아 전쟁이 발생이 있고 그런 것으로 인해서 인플레이션 압력이 차지 하니까 미국 같은 경우는 소위 물가 찾겠다고 에 금리를 급격히 인사 하는 거죠. 이런 과정에서 많은 투자자들이 그리고 기업들이 신규 투자에 어떤 의지가 약해지고 있어야 굉장한 긴 축이 작 되는구나 하면서 또 불확실성이 커지고 그런 것들이 이제 경제의 하방 압력을 주는 그래서 우리 한국 경제도 그래도 1 22 년에는 3% 정도의 성장 종류를 보지 않겠느냐 라는 것이 지배적인 그 경제전망 이었는데 그게 많이 꺾여 씁니다. 결국 물가는 상승하고 아 이 성장률은 크게 하락하는 물론 지금 이 성장률이 2% 때는 유지 될 걸로 보고 있기 때문에 20 년 2분기 처럼 뭐 침체 국면 이렇게 보기는 어려워요 그러나 물가는 먹고 경제 성장세는 덧 이니까 우리가 체감하는 경제는 굉장히 안 좋은 거죠.
물가가 그렇게 높지 않은 경제 속에서 2% 면 아 그냥 좀 어려운 경제 4 u 를 텐데 물 까만 높고 소위 여러분의 소득은 그렇게 뚜렷하게 증가 하지 않으니까 그게 굉장히 높게 그 물과 압력이 굉장히 높게 느껴지는 경제라고 볼 수 있겠죠. 그래서 앞서 앞서 말씀하시는게 이제 스태그플레이션 상하지 않아요. 그렇죠. 이는 진짜 되고 볼까 그리고 앞으로 좀 진짜 스태그플레이션 올 거라고 보시는 지 않는 왔다고 봐야 하는건지 일단 올 가능성이 높죠. 아직 없거나 여 온걸 아닙니다. 스태그플레이션 의정 의 자체가 물가상승률을 일단 5 봐야 되요 이 2% 를 초과 해야 돼 네 물론 2% 를 무조건 초과합니다.
지금 현재 우리나라 물가 상승률 전망치가 4.5% 정도로 보면 되니까 굉장히 높은 물가에 야 그런데 이 경제성장률이 라는 면도 어떻게 보면 저성장 국면이 고착화된 분변 어떻게 보면 1% 때 성장률 그렇게 치면 우리나라 경제의 입장에서는 굉장히 어려운 경기 침체 국면 이라고 볼 수 있는데 지금으로써는 2% 때는 그래도 유지하는 흐름 이기 때문에 정의 측면에서 정의가 뭐가 중요하냐 볼 수 있지만 정의를 어떻게 느려 내리 있느냐에 따라서 나머지 주식이나 부동산 시장의 엄 전 발에 걸쳐 파급력이 다르기 때문에 정의를 제대로 되는 지금 스태그플레이션 이라고 볼 수 없지만 스태그플레이션 초입에 해당된다 라고 볼 수 있고요 이미 지난주 줘 월드 뱅크에서 경기전망 보고서를 냈는데 그 때 급 스태그플레이션 리스크가 계속 올라가고 있다 이렇게 그게 압력을 주고 있다 이런 표현이 얻는데 우리나라 같은 경우도 그런 리스크가 가능성이 높아진 거죠.
지금 경제는 체감 적 스태그플레이션 이에요. 예를 들면 이런거죠. 소득은 정체돼 요청 분다 습도 살 수 있는 물건의 개수가 줄어들고 있는걸 물가가 4.5% 라 상승 하니까 결국 이에 다른 말로 용 목소 2기 줄어드는 인 편 상 잊어 경제성장률이 2% 정도로 뒷받침 되는 데도 체감적으로 는 그런 것이다 그래서 채 감적 스태그플레이션 에 가깝구요 정의의 상으로는 스태그플레이션 초입에 가깝다 예전부터 교수님께서 이 그 매년 발간하는 경제전망 세금이 를 강동 하셨고 맞아요. 저는 잭 좀 감히 이런 말씀 드리는데요. 금리의 향방을 모르고 부동산투자 매 안 된다 금리 향방을 모른채 그냥 그곳에 관심없는 채 그냥 단순히 내가 재테크 한다 투자한다 요는 굉장한 오류입니다.
모든 재테크는 돈을 무엇과 바꾸는 것 잘하는 것 바꾸는 거예요. 자산 가치 상승 속도 보다 돈의 가치 상승 속도 더 빠르며 돈을 들고 있어야 되는 거야 결국은 이게 순 아니거든요. 그게 바로 금미 에 향방 입니다. 부동산 가격도 2020년 21년 지난 과거 정부가 어떤 정책을 가동 했을지라도 이런 국면에서는 2020년 코나 192 후에 그 국면에서는 부동산 가격을 떨어뜨릴 수 없었던 일이다 그러니까 어떤 정책 요인보다 도적은 이로 인해서 집 값이 올랐다 이렇게 그런 머신 거죠. 그게 기호도 로 치면 70% 입니다. 이걸 반 중에 주는 증거는 우리나라 집값 상승률이 20% 정도 됩니다.
코로 너 일고 이전 수준과 비교하면 최근까지 그렇죠. 그런데 oecd 회원국 중에서 집값 상승률 순으로 1 미리부터 나열을 하면 우리나라가 중간이 안되요 어 다른 말로 뭐냐면 oecd 회원국 중에서 우리나라보다 집값 더 많이 오른 나라 더 많다라는 사실이에요. 뉴질랜드 같은 경우는 45% 의 정도 3승 했으니까 아 그런 극명한 변화는 정책 때문만이 아니라는 거죠. 물론 그 와중에 정책의 실패도 있었다라고 제 판단을 하고 있는데 정 어떤 정책을 가동 했어도 집값은 상승할 수밖에 없었다는 거예요. 척은 2조의 3제 여러분께 쉽게 말씀드리면 기어도 라고 하는데요.
아파트 매매가격의 영향을 미치는 그 변수들이 수 십여 가지가 있잖아요. 금이 많이 이곳을 영향을 미친 않겠죠. 다른 변수들 또 있겠죠. 그러나 그 응 니가 약 70% 정도의 기여도가 있습니다. 그 결국 다른 어떤 영양 요인이 하방 요인으로 작용 하더라도 금리가 강한 상 방 뇨 인으로 작용한다면 이것은 상승 압력을 막을 수가 없다는 거죠. 근데 이제 경기 부양이 다 됐으니까 금리를 정상화하는 흐름 인데 그런 과정에서 모든 자산 니까 주식 부동산 마찬가지 가 선자산 마저도 계속 하방 압력을 받는 거죠. 그러자 매년 경제 전망을 발간하는 사람으로서 제 2022년 경제전망 서 에도 현금 보유 비중을 늘려 라 그건 작년 중반부터 이맘 때 부터 계속 줄곧 말씀드렸던 거구요 현금 보유 비중을 늘리다 주식 보유 비중 부동산 모유 비중을 포트폴리오에서 좀 줄여 나갈 필요가 있겠다 투자 관점에서 대신 9집 투자를 한다면 인플레이션에 투자를 하셔라 이 말씀 드렸어요.
긴축 씩 이 돌아서면서 영향을 받은게 주식시장 또 코인 시장 영향을 받거든요. 4 근데 같은 자산 시장 내에서도 부동산은 아직 타격이 더 라고 더 튀고 있다 이렇게 보는 시각이 높은데 그 이름은 뭐라고 생각하시나요. 어 이것은 자산의 성격 되면 그렇습니다. 자 몇가지 요즘 분리에서 좀 설명 드려 볼까요. 첫 번째는 요 주가 지표는 실시간으로 변화 하잖아요. 그렇죠. 그저 주가 지표는 실시간으로 반영된다 그리고 매일 대일 2하게 발표가 되죠. 근데 부동산 매매가 격 지표는 우리 한국 경제의 있는 부동산 지표 같은 경우는 아무리 빨라도 격주 적 그저 그 보통은 위가 중용하는 gpu 는 월별 지표를 많이 활용하자 그렇기 때문에 그 반영하는 속도가 더딜 수밖에 없겠다 라는 것이 첫번째는 그리고 이 자산 시장에서도 주식 시장은 데일리 트레이딩 이 가능하잖아요.
지금도 수백번 샀다 팔았다 할 수 있잖아요. 부동산은 그렇게 샀다 팔았다는 일이 아니기 때문에 거래 자체가 더디게 일어나기 때문에 이 금리 인상이나 물가상승률 지표 발 발표 라든가 이런 것에 민감하게 반영하지 않는 것이죠. 반영되지 않는 거에요. 그런 자산 시장의 특성이 또 있구요 세번째는 2 부동산 시장 같은 경우는 상대적으로 안전 자살의 해당 됩니다. 왜냐하면 그 부동산이 없어지진 않는다 라는 그런 믿음이 소위 말하는 안전자산 성격을 만들어 줘요 가장 대표적인 공격적 자산이 부동산이 아닌 주식시장 인거고 주식 말고 더 공격적인 것이 가산 자산시장 인 거죠.
이런 것들은 금리인상 행 모와 밀접히 연관돼 서 가격이 급등락 하는 것이고요 상대적으로 부동산 시장은 안전자산 성격이 있기 때문에 그렇기 때문에 바로 직결돼 서 반영 되지 않는가 라고 말씀드리고 싶구요 네 번째를 말씀드리면 지금 일련의 이 자산 시장의 하방 압력 은 바로 돈의 이동을 통해서 확인할 수 있습니다. 돈이 어떻게 이동 합니까 금리 역에서 올라가니까 모든 투자자들이 현금성 자산으로 이동하는 거에요. 돈의 가치가 강하니까 주식에서 가상 자살에서 돈을 빼고 현금 모유로 이동하고 있는 거예요. 근데 나만 떨어지는 줄까 받아 사는 거에요.
외국인은 떠나는데 그런 돈의 이동을 첫번째로 보시고 두번째도 내이동 의 성격이 뭐냐면 신흥국에서 선진국으로 이동해요. 왜냐하면 물가상승 압력이 미국이 가장 높아야 그다음 영국 유럽 이런 영역입니다. 아까 이런 선진국들의 물가상승 검의 가장 높아 팔에 가까워요 우리나라 물가상승 압력은 4% 잖아요. 그럼 같은 플레이 션 시대 라고 하더라도 상승 압력이 다르기 때문에 물가가 압력 이 다르기 때문에 다른 말로 진 축적 인 그가 속도 진 축적으로 통화 정책을 단행하는 그 속도도 압력이 다른 거예요. 우린 않아요. 그렇죠. 우리나라뿐만 아니라 신흥국들은 말 그대로 지금 이니 스태그플레이션 에 처해 있기 때문에 이미 금리를 같이 인사 할 수가 없는 거야 그러면 미국도 네 가치는 강하고 신흥국 또 네 가치는 약하니까 강한 달라 시대는 계속 되는 거구요 그렇기 때문에 자금 유출이 있는 거죠.
식물로부터 지금 2021 년 내에 지속적으로 우리 코스피 코스피가 박스권 에서 헤어나지 못하고 계속 하방 압력을 받는 이유는 자금 유출이 잉 거야 수요 공급을 보세요. 그러니까 우리나라 주식을 사는 수유가 개인투자자 장 기관투자자 외국인 투자자 이렇게 3가지로 나누어 잖아요. 외국인 투자자가 에 수요가 그만큼 빠지니까 자연스럽게 수요가 위축된 거잖아 공부도 똑같은데 그러니까 가격에서 과목 압력을 받는 거야 이런 돈의 이동을 보시면 주식시장은 바로 돈 a 동 의 직결되는 영향 인데 부동산 시장 같은 경우는 외국인 자금이 빠진다 든가 하는 것들이 있을 수 있다 들어 있죠.
있을 수 있다 하더라도 당장 지킬 때 나타나는 게 아닌 거죠. 어쨌든 거래가 이루어져야 되니까 그렇기 때문에 부동산 시장은 돈의 이동의 덜 영향을 받는다 그렇기 때문에 조정 압력을 받는다 하더라도 좀 졸 후 행적으로 받는다 이 말씀을 드리고 마지막으로 한가지의 는 부동산 매매 가격에 영향을 미치는 나머지 변수들 쉬 오나 정책적 변수들을 고려한다면 또 희망적 요인들도 있어요. 특히 수도권 을 중심으로 해서 규제완화 라든가 신정부 정책들 그런 어떤 희망적 요소들이 있기 때문에 결국 주식 팔고 더 부동산의 더 몰입하는 현금이나 등살에 모리 팔은 부동산 거래를 잘 하지 않는 지금은 가격 절벽이 아니라 거래절벽 의 모습이죠.
그런 현상이 라고 정해 하시면 좋겠습니다. 그러니까 좀 정리를 해보면 어쨌든 속도 차이 이지만 영향을 받긴 할 거다 이렇게 봄 어 어 내가 그걸 되구요 그 00 정도를 저희 그래프로 좀 제시를 해 드리고 싶은데 보십쇼 보이실 지 모르겠습니다만 아띠 4 보시는 것처럼 22년 경제전망 서해 다 가도 그가 21년 전망 서부터 그래요. 21 년 부터 진 축적으로 통화정책 스탠스가 바뀌어 짜 나요. 그러니까 상승세가 둔화된 다 이렇게 했었구요 둔화 됐었죠. 분화 되다가 22년 m 그 두라 되는 흐름이 더 강해진다 거의 보시면 상승률이 여기에 영의 자라요 0.1% 가 안되요 그 물가상승률이 4% 라고 한다면 그 보다도 훨씬 밑도는 부동산 가격 상승 노리기 때문에 이건 둔 하 죠.
이런 둔화 셀을 어떻게 해석하는 의 차이가 있지만 웬만한 투자 대상의 투자 수익률 보다 낮기 때문에 물가상승률보다 도 낮고 저축 궁리 보다 낮기 때문에 그냥 명 옥상에는 0% 이상의 아파트 전국 아파트 매매가격 상승률이 0% 이상을 기록하고 있기 때문에 이거 2 나 라고 판단할 수 있지만 그러나 투자 성격으로 적절한 게 아니죠. 왜냐하면 기회 비용을 고려한다면 저축 수익률 보다도 냈기 때문에 이것을 부동산에 투자 하셔라 라는 것은 적절한 제안이 아닌 거고 여전히 현금이 더 땄다는 것이 22년 에 경우에는 그렇다는 거죠. 으
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