저자: 채상욱 · 한국인
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결론: 집은 지금 당장 서두르기보다 1년 정도 지켜보며 타이밍을 보는 것이 낫다는 견해. 부동산 공급 관련: 정부가 강조하는 '공급'은 신규 주택뿐 아니라 기존주택 매도 물량을 의미하는 것으로 보인다. 세제·정책 효과: 6월 30일까지 10년 보유자 특별공제 등으로 매도를 유도했고, 그 결과 6월 사상 최고 거래량이 찍혔다. 임대사업자 혜택 일몰로 2026년 전후 매도 물량이 늘 가능성이 있다고 봄. 유동성·금융 환경: 집값 상승의 두 축은 공급과 가계신용이며, 2014년 LTV 완화(50→70%) 이후 전세끼고 사는 1주택 투자 패턴과 전세대출이 늘었다고 분석. 현재 금융환경은 대출에 우호적이지만 전세대출 규제(9억 초과 전세대출 제한, 7월 10일 투기과열지역 3억 초과 전세 끼고 산 주택 전세대출 회수 등)로 증가 속도가 억제될 것으로 봄. 실수요자 조언: 5억 이하 서민 실거주자는 디딤돌·보금자리 대출(2% 금리, LTV 70%) 등 지원 프로그램 활용을 권장. 외지인 매수로 가격이 튄 지역은 주의 필요. 고가주택(9억 초과)은 투자 비중·세금 영향이 커 1년 정도 관망 권장. 청약 가능자는 적극 청약 권장. 전세끼고 최대한 레버리지로 사는 것은 위험하다고 봄. 출연자 관련: 유튜브 활동 및 정보 습득 측면의 언급만 있음. 종목 언급 없음.
다듬은 글
정부가 그동안 강조해 온 공급은 신규 주택 공급을 말하는 것 같습니다. 그런데 제가 보기에 공급이란 기존 주택을 파는 것, 즉 매도를 의미하는 것 같습니다. 기존 주택의 수를 늘리는 것이 곧 공급이고, 거래 참여자들이 매수와 매도를 통해 시장 가격이 형성되는데, 그동안의 정책들은 세제를 포함해 매도 물량이 잠기게 하는 형태가 아주 많았습니다.
그러다 보니 평균적으로 시장 가격이라는 의미 자체가 여러 사람이 합리적으로 생각해서 거래하는 가격인데, 뜨문뜨문 거래가 되니까 가격의 시장성이 제대로 담보되지 못하는 경우가 많았던 것 같습니다. 그래서 지금은 시장성을 확보하기 위해 매도자와 매수자가 서로 자유롭게 거래하는 현상이 돼야 할 것 같습니다. 이번에 여러 기법들을 만들어 놓았는데, 예를 들어 올해 6월 30일까지 10년 이상 보유한 분들에게는 양도소득세 특별공제를 해 주는 등 혜택을 줬고, 조정지역에서 2주택자라도 6월 30일까지 집을 팔면 인정해 주는 식으로 매도를 유도했습니다. 실제로 6월에 사상 최고 거래량이 찍히기도 했습니다.
최근에는 주택임대사업자 기간의 2분의 1만 경과해도 혜택을 받을 수 있도록 했고, 2.5년 또는 4년이 지나 일몰되면 혜택이 있도록 한 것도 있습니다. 주택임대사업자 제도 중 잦은 말소나 그런 것들을 통해 매도 물량이 나오지 않을까 싶습니다. 기술적으로 내년 6월 1일 전까지 법인과 주택임대사업자 물량, 그리고 신탁 등록 물량은 매도 가능성이 높아 보입니다. 이런 것들이 정상적인 주택 매매 거래보다 매도 물량을 늘리는 효과로 이어질 것으로 봅니다.
집값이 오르는 이유 중 하나는 수요 측면에서 돈이 너무 많이 넘치는 것입니다. 미 연준과 한국은행이 돈을 푸는 상황이 한동안 계속될지 주목해야 합니다. 집값에 가장 영향을 미치는 요인을 두 가지 꼽으라면 주택 공급과 가계 신용입니다. 집을 살 때 가격이 비싸서 대출을 끼고 사는 것이 일반적인데, 2014년부터 주택대출 시장 여건이 우호적으로 바뀌었습니다. LTV가 50%에서 70%로 완화됐고, 2018년부터 LTV 규제가 시작됐습니다. 그 뒤 1주택자가 전세를 끼고 집을 사거나, 전세를 레버리지 삼아 투자하는 형태가 늘었고, 전세대출도 증가했습니다. 금융시장 여건도 대출을 받는 쪽에 유리하고, 금리를 크게 올리기 어려울 것이라는 시장 참여자들의 생각 때문에 완화적인 환경 속에서 움직이는 것 같습니다. 그래서 집값이 많이 오른 측면이 있습니다.
LTV 규제를 시작하고 나서는 실제 주택담보대출 증가 속도가 주춤해졌습니다. 전세대출에 대한 규제도 작년 12월 16일부터 시작했습니다. 9억 원을 넘는 주택을 보유하면 전세대출을 받는 것이 제한되었고, 올해 7월 10일부터는 투기과열지역에서 3억 원을 넘는 주택을 전세를 끼고 산 사람들에게 전세대출을 회수하는 정책이 작동하고 있습니다. 그래서 6월과 7월 대책 발표 전에 막차 타듯 거래가 몰려 치솟았던 일도 있었습니다. 전세대출 증가 속도를 지켜봐야 할 것 같습니다. 전세는 개인 간 거래라 직접 통제할 수 없지만, 임차인들이 전세보증보험에 가입하고 있습니다. 이렇게 되면 HUG나 HF 같은 기관이 임차인에게 전세금을 돌려주고 임대인에게 구상권을 청구하게 되어 있어서, 준금융처럼 기관이 끼면서 임대인 쪽 부담이 커지는 변화도 있습니다. 2014년부터 지금까지 6년 넘게 가계 신용이 폭발적으로 늘었는데, 전세대출을 포함해 이 증가세가 어느 정도 억제되지 않을까 생각합니다.
냉정하게 보면 공급 측면은 2023~2024년부터 드러나고, 금융환경도 점차 바뀌고 있습니다. 실수요자 입장에서는 지금이 집을 살 시점일 수도 있고, 조금 더 기다려야 할 시점일 수도 있습니다. 5억 원 이하 주택, 서민 실수요자 대상으로는 대출규제가 이미 완화되어 있습니다. 부부합산 소득 9,500만 원 이하이고 5억 원 이하 주택을 수도권에서 살 때는 디딤돌이나 보금자리론을 2% 금리로 주택가격의 70%까지 빌릴 수 있습니다. 예를 들어 4억 원짜리 주택을 자기자본 1억 원으로 산다면, 나머지는 이 낮은 금리로 대출받아 서민 실거주 수요는 해결할 수 있다고 생각합니다.
작년 말부터 올해 상반기까지는 법인 등 여러 수단을 활용해 특정 지역에 외지 매수가 몰리면서 가격이 급등하고, 해당 지역 거주자들이 오히려 피해를 보는 경우도 생겼습니다. 주택을 거래하실 때는 해당 지역의 외지인 거래 비중을 확인하시고, 그렇지 않다면 지역의 주택 수급으로 움직이는 잔잔한 곳인지 살펴보시기 바랍니다. 실거주자 지원 프로그램을 많이 활용해 내 집 마련을 하셨으면 좋겠습니다.
다만 9억 원을 넘는 고가주택으로 갈수록 투자 비중이 높고 세금 영향도 커질 수밖에 없습니다. 신탁 등 고가주택 사례가 많기 때문에, 앞으로 1년 정도는 지켜보면서 타이밍을 보셔도 괜찮을 것 같습니다. 전반적으로 청약을 받을 수 있는 분들은 청약을 적극적으로 받으시는 것이 좋습니다. 청약 자격이 되는 분들이 지금 가장 유리한 상황이고, 기존 주택에서 내 집 마련이 필요한 분들은 가격이 너무 올랐다고 느낄 수 있습니다. 지원 프로그램을 최대한 이용할 수 있다면 이용하시고, 고가 아파트에 대한 갭투자는 규제가 계속 들어오고 있으니, 전세를 끼고 최대한 레버리지로 사는 것은 위험할 수 있다고 생각합니다.
출연자께서 최근 유튜브 활동도 하고 계신데, 전업 유튜버를 생각하기에는 생각보다 잘 안 되는 부분도 있지만 재미있는 점도 있다고 합니다. 주류 미디어의 흐름이 점차 유튜브로 넘어오고 있음을 느끼지만, 유튜브에는 잘못된 정보가 퍼져 많은 피해를 주기도 합니다. 유튜브 채널도 투자 의견 중 하나로 보시고, 여러 채널을 통해 정보를 습득해 본인이 판단하시면 좋겠습니다. 오늘은 8·4 부동산 대책의 영향과 효과를 이야기해 보았습니다. 시청해 주셔서 감사합니다.
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