저자: 오성범—채널소개및책리뷰진행자 · 한국인
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한줄결론: 인구감소가 곧 주택시장 폭락으로 이어지지는 않으며, 단기적 주택·주식 영향은 제한적이라는 홍춘욱 저서의 반론을 소개한다. 책의 배경: 저자 홍춘욱은 이코노미스트 출신이며 유튜브 채널도 운영 중이다. 최근 부동산 시장 관련 언론 보도가 많은 상황에서 이 책이 소개된다. 인구감소→주택폭락 논리(반론의 대상): 인구감소로 주택 수요가 줄고, 베이비붐 세대가 은퇴해 보유 주택을 매물로 내놓으면 공급이 늘어 주택시장이 하락하거나 급락할 수 있다는 주장. 반론 1: 인구는 감소하지만 기대수명이 늘고 있어 장기적으로 서서히 줄 뿐 급락은 아니다. 반론 2: 산업사회에서 지식경제사회로 바뀌어 노동력은 양보다 질이 중요하다. 반론 3: 생산가능인구 감소의 장기적 사실이 주택·주식시장에 즉각 영향을 준다는 데이터는 없다. 반론 4: 베이비붐 세대는 은퇴 후에도 주택을 바로 처분하기보다 임대시장 공급으로 소득을 해결할 가능성이 높으며, 관련 논문 연구도 이를 뒷받침한다. 투자 자금 흐름: 인구가 줄어 투자가 줄어든다는 주장은 허무맹랑하며, 투자는 총인구가 아니라 시장 간 상대 수익률에 따라 결정된다. 현재 예금·적금 금리에 비해 자본시장 기대수익률이 높아 자금이 자본시장으로 유입될 가능성이 있다. 주택가격 지표: 실질소득 대비 실질 주택가격 상승률이 높지 않아 자금이 주택시장에서 급격히 빠져나가지는 않을 것이라는 전망. 금리: 미국 금리 인상이 곧바로 한국 금리 인상으로 이어지지 않는다는 주장으로, 과거 그래프 데이터로 뒷받침한다. 미국 인상 시 한국 주택시장 폭락을 예단하는 것은 과도하다는 입장. 진행자 관점: 1회차 부동산 법칙 책, 2회차 부동산 비관론, 3회차 홍춘욱 책으로 반론을 정리하는 시리즈이며, 다음 회에는 다른 관점의 부동산 서적을 소개할 예정이다.
다듬은 글
안녕하세요. 달 책장의 우성입니다. 오늘 소개해 드릴 책은 『인구와 주택의 미래』입니다. 기은중 건국대 중국 이코노미스트가 쓴 책이죠. 최근 부동산 관련해서 여의도에서 활발히 언론에 나오시고, 유튜브 「홍춘욱의 경제 인사이트」도 개설하셔서, 굉장히 인기 많은 분으로 알고 있습니다. 저자 이력을 잠깐 살펴보면, 연세대 석사와 고려대에서 경제학 박사 과정을 수료하셨고, 명지대에서 경영학 박사를 받으셨습니다. 다양한 증권사에서 이코노미스트로 일하셨고, 국민연금 기금운용 본부 자문위원도 지내셨죠. 현재는 김중권 교수로 계십니다.
이 책의 내용은 기본적으로 인구 감소와 인구 고령화에 따른 주택시장 폭락 우려에 대한 반론이라고 보시면 됩니다. 이코노미스트답게 논리로 설득력 있게 전개하는 것은 물론, 하나의 데이터와 그래프를 이어서 본인의 주장을 펼치는, 이른바 에비던스 베이스드(근거 기반) 서술을 잘 구현한 책입니다.
인구 감소에 따른 시장 전망 논리는 이렇습니다. 인구가 감소하면 주택시장의 수요는 줄어듭니다. 그리고 베이비붐 세대가 은퇴하면 소득이 끊기니, 가지고 있는 주택을 시장에 매물로 내놓을 것이고, 수요는 줄고 공급은 늘어나니 주택시장이 하락하거나, 더 급격하게 온다면 폭락할 수 있다는 주장입니다. 이에 대한 반론을 살펴보겠습니다.
인구 측면에서는 몇 가지 포인트를 지적합니다. 첫째, 인구가 감소하는 것은 사실이지만 기대수명은 계속 늘어나고 있습니다. 즉 인구가 장기적으로 감소하더라도 갑자기 급락할 일은 없다는 것입니다. 둘째, 산업사회가 지식경제 사회로 바뀌었습니다. 지식경제 사회에서는 노동력의 양보다 질이 중요하지 않느냐는 포인트입니다. 셋째, 생산활동인구가 줄어드는 것이 장기적으로는 사실일 수 있지만, 그것이 즉각적으로 주택시장과 주식시장에 미치는 영향은 데이터를 봤을 때 뚜렷하지 않다는 것입니다.
마지막 포인트는 베이비붐 세대에 대한 것입니다. 베이비붐 세대가 은퇴하더라도 실제로 집을 처분할 가능성은 그렇게 높지 않습니다. 우리가 베이비붐 세대라고 생각해 보면, 당장 소득이 없다고 해서 주택을 매도하기보다는 임대차 시장에 공급하는 방식으로 해결하지 않겠느냐는 주장입니다. 상당히 일리가 있는 주장입니다. 실제로 베이비붐 세대의 은퇴 후 주택 처분 가능성을 연구한 논문들도 있는데, 그 결과를 보면 베이비붐 세대가 은퇴 이후 주택을 대거 매물로 내놓는 것은 현실성이 없는 주장으로 정리됩니다.
두 번째 포인트는 자금에 대한 것입니다. 인구가 줄어들면 투자로 유입되는 돈도 줄어들 것이라는 주장에 대해서, 저자는 투자는 인구의 총량에 의해 결정되는 것이 아니라 각 시장의 상대적인 수익률에 의해 결정된다고 말합니다. 인구가 늘든 줄든 상관없이 주식시장의 수익률이 나빠지면 부동산 자산시장으로 돈이 이동할 수 있고, 부동산 수익률이 나빠지면 주식시장이나 은행 예금·적금으로 돈이 유입될 수 있다는 것이죠. 따라서 인구가 줄어드니 자금도 줄어든다는 주장은 허무맹랑하다는 것입니다. 현 시점에서 예금이나 적금 금리에 비해 자본시장의 기대수익률이 아직 높은 편이기 때문에, 그쪽으로 자금이 유입되는 것은 일면 타당하고 충분히 그럴 가능성이 있다는 말씀입니다.
그 외에도 실질소득 대비 주택가격의 증가율이 아직 높은 편이 아니라고 짚습니다. 이 세 가지 포인트를 종합하면, 인구가 줄어든다고 해서 주택시장으로의 자금이 급격히 빠져나가지는 않을 것이라는 전망이 성립합니다.
마지막으로 금리 이야기입니다. 금리 인상이 주택시장 폭락의 트리거처럼 얘기되고 있는데, 저자는 간단하게 말해서 미국 금리가 오른다고 해서 한국 금리가 바로 오르는 것은 아니라고 주장합니다. 이 부분은 그래프로 근거를 뒷받침하고 있습니다. 미국과 한국의 금리 변동 시점을 겹쳐 보면, 한국 금리가 맹목적으로 미국을 따라 움직였던 것은 아니고 앞으로도 그럴 것이라는 것입니다. 따라서 미국이 금리를 인상하면 한국 주택시장이 바로 폭락할 것처럼 말하는 것은 근거가 부족하다는 주장입니다.
여기까지 책 소개를 드렸습니다. 이번 3회차 방송에서는 첫 번째로 부동산 시장도 법이라는 제목으로 추천 선생님의 책을 소개해 드렸고, 두 번째로는 부동산 시장에 대해 부정적인 견해를 가지셨던 분들의 주장을 살펴봤습니다. 세 번째로는 그에 대한 일종의 반론으로서 『인구와 주택의 미래』를 소개해 드렸습니다. 다음 시간에는 이런 논제에서 조금 벗어나, 부동산 시장을 다른 관점으로 접근하는 책들을 소개해 드리겠습니다. 감사합니다.
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