저자: Kevin · 외국인
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부동산 시장이 과열·광기 상태이며 고가 매수 경쟁이 위험하다고 경고. 본인은 시세보다 싸게만 사온다고 주장하며, 이번 매수는 아내 Lauren의 이사 요구로 시세보다 10~15% 정도 웃돈을 주는 예외적 거래라고 설명. 매도자들의 50% 이상 웃돈 요구는 거절. 단기 부동산 투기는 위험하고 장기 보유 관점이 필요하며, 금리 상승 시 재매도 전략은 위험하다고 강조. 주식 쪽은 SPAC·테슬라 등 단기 하락에 공포하는 것은 어리석다고 언급하나 특정 가격 방향 예측은 없음. 테슬라는 $750 도달 후 650 하락, 이후 700 상회 등 과거 사실만 언급.
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안녕하세요, 케빈입니다. 요즘 부동산 시장이 정말 미쳐 돌아가고 있습니다. 여러분도 아시겠지만, 저희는 약속이 하나 있었습니다. 테슬라 주가가 4월 말까지 750달러에 도달하면, 로렌이 우리 가족의 새집을 본격적으로 알아볼 수 있게 되는 거였죠. 그럼 최신 소식부터 말씀드리겠습니다. 테슬라는 예상대로 750달러를 찍었다가, 이후 650달러까지 떨어졌습니다. 지금은 700달러 조금 위로 다시 올라와 있고요. 정말 주식시장의 광기입니다. 전형적인 모습이죠. 주식시장에서 단기 재미라는 건 결국 매일 아침 기쁨이 되기도 하고 매일 불안이 되기도 합니다. 꽤 나쁜 일이죠.
자, 이제 집 얘기를 해보겠습니다. 로렌이 살고 싶은 곳으로 15개 정도 매물을 골랐습니다. 도시, 집의 특징, 미래 가치, 그 밖의 여러 조건에 대해 로렌의 기준이 아주 까다로워서, 안타깝게도 검토할 수 있는 목록이 아주 제한적입니다.
문제는 이 매물들이 대부분 매매로 나오지 않는다는 겁니다. 결국 집주인의 문을 두드리고, 전화하고, 편지를 써서 집을 팔아달라고 부탁하는 수밖에 없습니다. 그런데 그렇게 하면 이건 '웨지 딜'과 정반대가 되는 거죠. 시세보다 싸게 사는 게 아니라 시세보다 비싸게 사는 거니까요.
저는 이 부분을 항상 솔직하게 말씀드리는 편입니다. 제 커리어 전체를 돌아봐도 시세보다 싸지 않은 집을 산 적은 한 번도 없거든요. 지금 저희는 이 집의 에스크로 절차를 밟고 있습니다. 아래 링크된 쿠폰이 만료되고 2주 뒤에 잔금을 치르는 일정입니다.
이 집은 리모델링이 필요한 개인 주택이고, 57만 달러에 삽니다. 비슷한 모델은 60만 달러 정도에 팔리고요. 사실 비슷한 모델인데 번화한 도로 옆에 있어서 완벽히 같은 조건은 아닙니다. 그래도 모델 자체는 비슷하고, 그 도로는 공원으로 가는 차량이 많아서 교통이 느리지만 붐비는 편입니다.
어쨌든 그 집은 대략 69만 달러에 팔립니다. 이 집은 4만 달러 넘게 들어가는 공사도 필요 없고요. 그래서 저는 이 집을 71만 달러에 사도 9만에서 10만 달러 정도의 이익을 볼 수 있다고 꽤 확신합니다. 이게 바로 제가 이 물건을 사는 이유입니다. 제 부동산 투자에서 흔히 쓰는 표준적인 방식이죠. 지난 1년 동안 남부 캘리포니아에서 이런 물건을 12~13채 정도 샀습니다.
그럼 이 집의 특별한 점은 뭘까요? 말씀드렸듯이, 이건 판매자가 저를 절실히 필요로 하는 경우가 아닙니다. 급매 물건을 살 때 판매자들은 보통 이렇게 말합니다. "제발 이 집을 제 인생에서 치워 주세요." "세입자에게 지쳤어요." "이 골칫거리에 지쳤어요." "이 문제들이 정말 지긋지긋해요." 이런 식이죠.
건물 관리가 엉망이었고, 급하게 고쳐야 할 것들이 쌓여 있는 경우가 많습니다. 정말 엉망진창이에요. 때로는 이게 말 그대로 큰 문제가 됩니다. 부동산에 관해 질문이 많이 들어오는데요, 보통 판매자가 먼저 접근해 올 때 — 공개되지 않은 거래이거나 직접 매물로 내놓은 경우인데 — 대개 이렇게 말합니다. "누군가 제발 이걸 현재 상태 그대로 사 가세요." 저는 가능하면 조건 없는 거래를 제시하고, 수리를 요구하지 않는 방식으로 이 문제를 풀려고 합니다. 판매자와 중개인에게 거래를 최대한 매끄럽게 만들어서, 나중에 다시 저와 일하고 싶게 만드는 거죠.
그래서 혹시 비슷한 매물 정보가 있는 분들이 있다면, 특히 벤투라 카운티나 산타바바라 카운티 쪽이라면 알려 주세요. 저는 이런 딜을 더 많이 찾아야 하고, 준비는 이미 돼 있으니까요.
참고로 저는 Deal Machine과도 협업하고 있습니다. 자세한 내용은 metkevin.com/deals에서 확인하실 수 있어요. 이걸 이용하면 부동산 매물을 겨냥한 이메일 캠페인을 시작할 수 있습니다. 저는 보통 수리가 필요한 아파트 건물과 주택을 찾는데, 최소한 외관이 괜찮아 보여서 캠페인 대상으로 삼을 만한 곳들이죠. 더 알고 싶으시면 metkevin.com/deals로 가 보세요.
자, 이제 이 거래의 문제가 뭔지 말씀드리죠. 문제는 우리가 분명히 과다 지불을 해야 한다는 겁니다. 예를 들어 설명드리겠습니다. 우리가 사고 싶은 집이 하나 있는데, 대략 100만 달러 정도입니다. 그런데 시장에 나온다면 110만 달러 정도 할 다른 집도 있습니다. 이 집은 수리가 필요하고, 손볼 것들이 있습니다. 이건 우리 스타일이 아닙니다. 로렌은 위치를 제외하면 전혀 마음에 들어 하지 않아요. 위치는 바꿀 수 없고, 마당도 바꿀 수 없고, 건물의 골조는 리모델링하기가 아주 어렵습니다. 제 말을 믿으세요. 저는 지금 건물 골조를 바꾸는 리모델링을 세 건이나 맡고 있거든요.
그리고 캘리포니아에서 가장 피하고 싶은 건 건축 및 안전 검사에 발목이 잡히는 겁니다. 건축 과정을 극도로 힘들게 만들거든요. 주택 부족이 생기는 것도 당연하죠. 아무도 짓고 싶어 하지 않으니까요. 정말 재앙입니다.
그럼 최신 상황을 말씀드리겠습니다. 15개 매물 중에서 우리가 제안을 넣은 건 아마 아홉 건쯤 될 겁니다. 정확한 숫자인지는 확실치 않은데, 여섯 건 정도일 수도 있어요. 중요한 건 우리가 고른 15개 매물 중에 "그래, 이건 될 수도 있겠다"라고 할 만한 것들에 거의 절반 가까이 제안을 넣었다는 겁니다. 여섯, 일곱, 여덟 건, 그 정도요.
많은 집주인들에게서 답을 받았고, 우리의 첫 제안은 아주 간단했습니다. 현재 상태 그대로 사겠다는 거였죠. 흰개미 검사도, 하수관 검사도, 수리도, 중개수수료도, 마감 비용도 없습니다. 아무것도 없어요. 말 그대로 이렇게 들리는 겁니다. "돈 드릴게요. 빚이 있다면 갚으시고, 그걸로 끝입니다." 돈은 여기 있습니다. 그만큼 단순해요.
그리고 우리는 양보할 준비도 돼 있었습니다. 이사 가는 데 필요한 만큼 60~90일 정도 잔금 기간을 주려고 했어요. 그런데 우리가 맞닥뜨린 문제는, 제 생각에는 지금 부동산 시장의 모든 사람이 겪는 같은 문제입니다. 그리고 이건 큰 문제예요. 집주인들이 모두 이렇게 말하고 있습니다. "좋은 딜이네요, 그런데 우리는 어디로 이사 가라는 겁니까?" 그럼 우리는 이렇게 답하죠. "그건 우리 문제가 아니죠. 돈을 원하시나요?" 그러면 그들은 이렇게 말합니다. "그럼 그것도 부분적으로는 당신들 문제예요. 우리가 갈 곳이 없으면 팔 수가 없으니까요. 아니면 돈을 더 주세요. 어차피 감당할 수 있잖아요. 그냥 돈을 더 주세요."
그래서 결국 두 종류의 역제안을 받았습니다. 첫째는 "싫어요. 우리는 지금 이 시장에서 구매자가 되고 싶지 않으니 이사도 안 갑니다. 고맙지만 됐습니다." 둘째는 "좋아요. 다만 시세보다 비싸게 주셔야 하고, 거래를 성사시키려면 우리한테 바가지도 씌우게 해 주셔야 합니다." 이런 식이었죠. 저는 로렌에게 "안 돼요"라고 말했습니다. 어느 정도 한계가 있는 거죠. "좋아요, 시세보다 약간 더 줄 수는 있어요." 몇 건 좋은 거래를 해서 만회하면 되니까요. 괜찮아요. 우리가 원하는 집이고, 앞으로 20~30년 우리 가족에게 이상적인 집이 될 테니까요. 물론 실제로 그렇게 오래 살지는 모르겠어요. 사람들은 늘 꿈의 집이라며 20~30년 살 생각으로 집을 사지만, 5년 뒤에 이사를 가곤 하잖아요. 미국에서는 아주 흔한 일입니다. 사람들이 한 집에 실제로 사는 평균 기간은 9년이고, 실제로 대출 기간이 유지되는 평균은 7년이라고 합니다. 재융자 때문이죠.
어쨌든 저는 이렇게 말했습니다. "좋아요, 약간 과다 지불하는 건 감수하죠. 10만, 20만 달러 정도요. 대략 10~15%, 어쩌면 16% 정도요." 그런데 우리가 받는 요구 중에는 시장가치보다 40%, 60%, 50%나 더 달라는 것도 있습니다. 그러면 저는 이렇게 말하죠. "아니요, 그건 절대 안 됩니다. 전혀 관심 없어요. 그만 가 보겠습니다." 그리고 제 생각에 그들이 요구하는 가격은, 만약 집을 내놓는다면 그보다 훨씬 싸게 팔아야 할 가격입니다. 그러니 저는 시세보다 낮은 집, 즉 자산 가치가 빚보다 낮은 집을 갖고 싶지 않아요. 그건 끔찍한 일입니다. 그런 집은 가치가 크게 오르지도 않을 거고요. 그러면 부동산에 더 많은 현금을 넣어야 하는데, 그건 무의미하죠. 로렌은 거기서 리모델링도 하고 싶어 할 거고, 그것도 또 돈이 줄줄 새는 일이고요. 지금은 돈을 쓰고 싶지 않습니다. 이건 작은 문제가 아니에요. 차라리 좋은 투자 거래, 큰 아파트 건물을 찾는 편이 낫습니다. 큰 아파트 건물이라면 새 건물이거나 최근에 지은 건물이어야 해요. 여러분 중 몇 분은 이메일로 60년대, 50년대에 지은 건물을 보내주셨는데, 괜찮긴 해요. 하지만 아파트 건물이라면 수리가 필요하거나 외관만 손봐야 하거나 80년대, 90년대에 리모델링한 건물은 찾지 않습니다. 새 건물을 산다면 정말 새 건물이어야 해요. 오스틴이든 플로리다든 캘리포니아 어디든 상관없지만, 시설은 진짜 새것이어야 합니다. 그러니 이런 부동산에 과다 지불하느니 그런 건물을 살 돈을 모아 두는 편이 낫습니다.
지금은 판매자들이 너무 궁지에 몰려서, 오히려 구매자가 되는 걸 두려워하는 상황까지 왔습니다. 그래서 그냥 황당한 역제안을 하는 거죠. 그래서 제가 말하는 겁니다. "좋아요, 어떻게든 해 보죠." 우리가 이사 가기 전에 집에 침실 하나를 더 꾸며야 한다면, 하루 세 시간씩 소파에서 자야 하더라도 그렇게 하겠다고요. 문제 없어요. 로렌에게 제가 하는 말도 그겁니다.
우선 저는 그렇게 많이 과다 지불할 생각이 전혀 없습니다. 우리 거래의 원칙은 이랬어요. 얻기 위해 일정 비율만큼 과다 지불할 용의가 있다는 것. 그들이 "싫다"고 하면 거래는 없는 거예요. 그런데 우리가 합의한 내용은 그거였습니다. 합리적인 수준, 10~15%, 혹은 20% 정도요. 제가 설득될 수 있냐고요? 아마도요. 하지만 시장가치보다 50% 더 달라는 건 그냥 미친 짓입니다. 그들의 일부 요구와 조건은 그냥 말이 안 돼요. 게다가 우리는 등록 비용도 모두 부담해야 합니다. 100만 달러짜리 집이라면 6만에서 9만 달러 정도가 들 수 있어요. 이건 그냥 광기입니다. 지금 부동산 시장은 정말 망가져 있어요.
그래서 제가 이야기하고 싶은 주제로 이어집니다. 정말 폐허가 된 것 같은 상황이죠. 2006~2007년 패닉을 되풀이할 이유는 없습니다. 그때는 사람들이 "제발, 제발 제 집을 사 주세요"라며 애원했죠. "뭐든지 할게요. 뭐든지요. 제가 뭘 하길 바라세요? 한쪽 무릎을 꿇고 청혼이라도 할까요?" 그런 식이었습니다.
이건 야만적입니다. 나쁜 일이에요. 정말 나쁜 겁니다. 그리고 매일 부동산 투자 강좌에서 이 얘기를 거의 끊임없이 하는데, 사람들은 이렇게 말하곤 해요. "좋은 매물을 찾았어요. 괜찮은 선택일까요?" 그러면 저는 "좋아요, 완벽하네요. 훌륭한 거래예요"라고 하죠. "이것도 찾았어요. 괜찮은가요?" "좋네요. 아주 좋아요. 좋은 거래예요." 가끔은 "이건 딱히 좋은 거래는 아닌데, 다른 걸 찾을 수가 없어요"라고 하는 사람도 있어요. 그러면 우리는 이걸 분석해서 말합니다. "잠깐만요. 우선 어떤 비슷한 거래 자료를 쓰고 계세요?" 그러면 "음, 작년 6월 데이터를 쓰고 있어요"라고 답하기도 해요. 그럼 제가 말하죠. "그럼 그렇죠. 낡은 데이터를 쓰니까 좋은 거래처럼 안 보이는 겁니다."
이 시장은 정말 미쳤어요. 지금 집을 사려면 4월 데이터를 써야 합니다. 4월 데이터는 해당 지역에서 계약 진행 중인 중개인에게 직접 전화해서 물어보는 편이 낫습니다. "혹시 제안은 몇 개나 들어왔나요?" "아, 네. 한 15개 정도요. 잠깐만요, 다른 전화가 와서요. 아, 네. 이 시설에는 15개 정도 제안이 들어왔어요." 세상에. 결국 X 가격에 팔렸나요? 아니면 그보다 훨씬 높게 넘었나요? "아, 훨씬 넘었어요." 그러면 그게 답이죠. 이렇게 하면 시장 데이터를 즉시 얻을 수 있습니다. 이 시장에서 경쟁력을 가지려면 꼭 필요한 일이에요. 정말 미쳐 있으니까요.
그리고 여기서 진짜 질문이 나옵니다. 금리가 오르면 어떻게 될까요? 물론 사람들이 30년 고정금리로 묶어 두었다면 괜찮습니다. 그런데 "오, 부동산은 이제 더 싸질 리가 없어. 새 집을 사서 내년에 되팔면 돼"라고 생각하면서 투기에 뛰어드는 건 위험해요. 내년에 금리가 오르면 그 대출금을 감당할 수 없게 되고, 그 집을 손에 쥐고 "아, 내년에 20만 달러쯤 이익 남기고 팔면 되지" 하고 생각하게 되겠죠. 그때부터 모든 게 위험해지는 겁니다.
그런 사람들이 점점 늘고 있는 게 보여서 저는 좀 불안합니다. 그래서 최대한 거리를 두려고 해요. 저는 우리가 특별한 요구를 가지고 있다는 걸 이해하기 때문에 이 영상을 찍고 있습니다. 우리는 이 한 채 때문에 약간 과다 지불하려고 하는 거예요. 솔직히 그러고 싶지는 않지만요. 로렌은 그냥 이사 들어가고 싶어 해요. 그래서 우리는 방금 말씀드린 이유로 좋은 가격에 사지 못하는 것도 감수하려는 겁니다. 하지만 사람들이 같은 방식을 단기 투자에 적용하고 있다는 게 정말 걱정스럽고, 이건 아주 위험합니다. 부동산을 비싸게 사지 마세요. 부동산을 1~2년짜리 내기로 보지 마세요. 이건 정말, 정말 위험합니다. 부동산은 빠르게 성장하는 주식이 아닙니다. 부동산은 중개수수료가 너무 높아서 아주 느린 과정이에요. 부동산의 단기 투기는 정말 조심하셔야 합니다. 주식시장에도 단기 투기가 많은데, 그것도 어쩌면 자연스러운 일일지 모르겠어요. 빠르게 큰돈을 벌 수도 있지만, 그만큼 빠르게 잃을 수도 있으니까요. 옵션, 특히 주간 옵션이나 단기 옵션은 위험하죠.
하지만 정말로 강하게 조언드리는데, 지금 집을 구하고 계신다면 시세보다 낮은 집을 찾기 위해 할 수 있는 모든 걸 하세요. 지금 시장의 비교 자료가 무엇인지 이해하세요. 그리고 혹시라도 "아, 이게 내 꿈의 집이야. 꼭 사야 해. 판매자가 '나를 이사 가게 해 달라'는 가격에 양보하게 만들어야지"라고 생각하고 있다면, 그런 경우에는 장기간 보유할 준비를 단단히 해 두셔야 합니다. 그러면 과다 지불한 금액도 시간이 지나면서 상쇄될 겁니다.
하지만 이건 정말 중요한 문제들이에요. 신중하게 고려해야 할 것들입니다. 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는지 말씀드리고 싶었어요. 결론은 이겁니다. 지금은 완전한 재앙이고, 그래서 부동산 시장 전체가 조금 걱정됩니다. 탐욕이 너무 많이 돌고 있거든요. 그래서 불안해요. 워런 버핏이 한 말을 기억하세요. "남들이 탐욕스러울 때 조심하라."
지금 사람들이 어디에 겁을 먹고 있는지 아세요? 스팩(SPAC), 테슬라, 엔페이즈, 핀터레스트, 아마존, 애플 같은 종목들에 대해 두려워하고 있습니다. 저는 그럴 때마다 "아니, 이런 걸로 겁내는 게 제일 바보 같은 일이다"라고 생각합니다. 저는 주식이 지난 2주간 떨어졌다는 사실보다, 부동산 시장에 퍼져 있는 이 욕심이 더 두렵습니다.
지금 제 손이 아픕니다. 자산이라는 '무거운 가방'을 들고 있으니까요. 친구, 그만 좀 징징대세요. 그 주식은 왜 산 겁니까? 단기 스윙 매매를 하려고 샀다면, 그건 쓸모없는 트레이더입니다. 장기 투자를 하려고 샀는데 매수한 지 2주 만에 주가 움직임에 대해 투덜거리고 있다면, 어린아이와 다를 게 없습니다.
여러분, 시청해 주셔서 감사합니다. 아래 링크에서 강의도 확인해 보세요. 그럼 다음 영상에서 다시 뵙겠습니다. 감사합니다. 안녕히 계세요.
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