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안녕하세요. 김일기 경제스크 시청자 여러분 오늘은 우리 교수님의 책 거대한 변화라는 책을 주제로 하는 마지막 시간입니다. 자선 가격 전망에 대해서 이야기해 볼 거고요 앞으로 자산 배분 어떻게 해나가게 될 것인지 어떻게 하는 것이 좋을지에 대해서 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 안녕하세요네 교수님 미국의 자산 가격 거품이 굉장히 많이 꼈었다라는 이야기가 있는데요. 어느 정도 지금 해소가 되고 있는 상황인지가 좀 궁금해요. 먼저 채권부터 한번 확인해 볼까요. 제가 계속 그래프를 업데이트해 드리고 있습니다. 마샬k라고요 m2를 gdp로 나눈 것 같은 실물에 비해서 돈이 얼마나 많이 풀렸는가 근데 2020년 코로나 때문에 정말 많은 돈을 풀었고요 그러다 보니까 미 10년 국제 수익률이 뭐 역사상 최저치까지 0.5%까지 떨어졌죠.
채권 가격은 그만큼 높았다는 겁니다. 그런데 이제 금리 원리고 돈을 상대적으로 줄이다 보니까 금리가 급등했지 않습니까 그래서 최근에 미 10년이 4%를 약간 넘었었는데요. 아주 장기적으로 보면은 미국의 10년 국제 수익률은 미국의 명목 진입 성장료를 거의 비슷해요. 1970년에서 2021년까지 미국 명목 성장률 6.2%인데요 10년 국제 수익률도 6.1% 거의 비슷하죠. 그런데 미회가 미국 명목 잠재 성장률 4%로 추정하고 있습니다. 그래서 최근에 미 10년 국제 수익률이 4%를 넘어섰으니까 채권시장에서는 거품이 거의 해소됐다 이렇게 볼 수가 있는 거죠네 채권 시장은 거품이 거의 다 해소가 됐는데 그런데 다른 상황인게 있는 거 같아요.
주가의 경우에는 아직 해소가 된 거 같진 않거든요. 어느 정도에서 된 건가요 그런데 이게 2020년 4분기 334%까지 갔다가요 아직 4분기 데이터는 작년과 발표하는데 3분기 보니까 235%로 많이 낮아지긴 했어요이 그래프 보면은 그야말로 절벽으로 떨어지고 있죠. 그런데 과거 평균이 22년 평균이 186%거든요. 아마 여기까지는 떨어져야 될 것이다 시가총액 기준을 하고요 그 다음에 제가 우리 저 명목 gdp에 비해서 코스피가 저평가됐다 이런 말씀을 드렸는데 제가 그 같은 방식으로 미국과 s&p500하고 미국 명목 gdp를 한번 그려본 겁니다.
그런데 작년에 제가 미국 물가 8% 오르다 보니까요. 명목 gdp가 10%나 성장했어요. 4분기 데이터 하나 발표가 안 됐으면 그 정도 성장했거든요. 예 그런데 이거를 가지고 s&p 500 적정 수준 추정해 보니까 작년 연말에 한 3,414 정도 나와요 작년 연말에 3,840 정도 됐으니까요. 거의 13% 과대평가됐죠. 나중에 보여 드리겠습니다. 우리나라는 24%나 재평가 영향을 썼거든요. 상황이 많이 다르네요. 그리고 올해 미국 명목 성장률은 4% 정도 예상해 봤습니다. 그러면은 이거로 보면은 3,600 정도가 적정 수준이 나와요 수준이 지금 4000 수준에서 뭐 움직이고 있으니까 아직도 미국 주가는 가재평가됐다 조금 더 조정을 보여야 된다 이렇게 볼 수가 있겠습니다.
미국의 주가의 경우에는 거품이 지금 해소되고 있는 과적 그런 단계에 있는 상황이다라고 이야기해 주셨고요 그러면 마지막으로 주택 가격은 어떤지가 궁금합니다. 주택가격 아직인 거죠. 이거는 이제 시장인 것 같습니다. 작년 2월을 정적으로 이제 떨어지고 있는데요. 2008년 미국 주택가격이 그 이전에 급등하다 급락하면서 미국 가계부시해주고 금융에서 부실해요. 사실 그때보다도 미국 집값이 더 많이 올랐어요. 집값을 평가할 때 물가 소득 그다음에 렌트에 비해서 얼마나 올랐느냐 이거로 보면은 미국 주택가격이 최소한 30% 정도 가득 평가 됐어요.
그래서 이제 집값은 떨어지기 시작했다 그래서이 사이클이 여기서 제가 직각 그립을 미국 케이스 실러 20대 도시 주택가를 그러는데요. 집값이라면 한번 오르기 시작하면 계속 오르고 떨어지기 시작하면 상당 기간 떨어지거든요. 그래서 주가보다 집값의 치기가 훨씬 더 쉽습니다이 추세가 꺾여 버리면 한 방향으로 상당히 오래 간다는 겁니다. 작년 6월을 정점으로 이제 떨어지기 시작했다는 거죠. 금방향으로 상당히 오랫동안 지속될 거라는 겁니다. 그 상당히 올해가 어느 정도인가요 저는 아주 짧으면 2년이고요 길게는 5년 정도까지 갈 수 있다고 최소한 2년이다 근데 지금 이제 6개월 지났다 앞으로도 많이 남아있다 이렇게 좀 볼 수가 있을 것 같습니다.
주택가격의 경우에는 굉장히 많이 과대평가돼 있는 상황이고 해서 초기 단계이다 그리고 앞으로 많이 떨어질 일이 남아 있다라고 이야기해 주셨습니다. 그러면 이번에는 한국의 상황이 좀 궁금해요. 한국의 채권 상황은 어떤가요 우리나라 채권 수익률도 최근에 적정 수준 이상으로 올라와 버렸던 것 같습니다. 그래서 앞서 제가 미국의 명목 잠재 성장률하고 미국 10년 국제성이 4% 정도 될 것이다 그랬는데요. 우리는 미국 물가 우리가 물가상승이 좀 낮았어요. 그래서 제가 우리나라 명목 잠재 성장을 한 3% 좀 넘게 나오거든요. 실질 GDP 성장률은 잠재성의 2% 물가 1% 장기적으로 한 겁니다.
그러면 명곡 잠재 성장률이 3%인데요 최근 우리 10년 국제 수익률이 한때 그 4.6%까지 올랐죠. 그러다가 최근에 3.5% 안팎으로 떨어졌습니다만은 우리 채권 수익률은 적정 수준 이상으로 올라 버렸다 그리고 결국은 이게 3% 적정 수준이라고 보는데요. 또 경기가 나빠지면 일시적으로 그 밑으로 떨어질 수가 있죠. 그래서이 방수에서 계속 몇 달 전부터 채권 사십시오 이런 말씀을 드렸는데 지금도 뭐 앞으로 뭐 4.6에서 3.5%가 그렇게 급하게 떨어지지는 않을 것이지만 앞으로도 금리가 떨어질 수 있으니까 저는 뭐 지금이라도 자산 중에서 일부는 채권투자하셔도 된다고 보고 있습니다.
채권 상황 대해서 이야기 해 주셨고요 주가의 경우도 궁금합니다. 우리나라의 주가 상황은 아까 방금 말씀해 주셨듯이 미국에서 조금 다르게 저평가도 있다라고 이야기를 한 24% 저평가 됐어요. 물론 명목 GDP 하나 가지고 적정 추종할 수가 없습니다. 장기적으로 명목 gdp로 추정한 적정주가를 따라서 밑으로 가거든요. 24% 저평가된 거는 역사적으로 2000년 이후 처음입니다. 그만큼 주가가 많이 떨어졌다 그리고 코스피 시가총액을 m2로 나눈 건도요 장기 평균이 58%인데 뭐 작년 10월 데이터 보니까 이것도 한 48%로 썼다는 겁니다.
그리고 제가 늘 말씀드린 것은 일평균 수출 금액을 주가가 같이 움직입니다. 그런데 2021년 6월에는 일평균 수출 금액보다 코스피가 한 36% 과대평가 됐어요. 그래서 주식 비용줄이십시오 줄이십시오 말씀을 드렸습니다만은 지금은 가소평가형에게 서버렸다는 겁니다. 과세평가영역이다 그래서 앞서 미국 주가는 아직도 과대평가의 여유 있지만 우리는 거시경제의 높은 병목 GDP 그 다음에 유동성 M2 비평균 수출 금액 가지고 그 사람은 저평가 영역에 들어섰다 이렇게 볼 수가 있겠습니다네 주가 상황까지도 이야기해 주셨고요 그럼 마지막으로 우리나라의 집값 상황에 대해서도 이야기해보면 좋을 것 같습니다.
미국의 상황과 좀 비슷할 것 같아요. 앞으로 좀 많이 떨어질 것이다라는 전망이 많은데요 어떻게 보시나요. 우리 집 하면은 그냥 아파트죠. 그런데 아파트 가격이 장기 추세로 보면 2009년 3월에 저점을 치고 작년 6월까지 올랐어요. 미국보다는 덜 올랐습니다. 우리보다 더 짧은 기간에 거의 123% 집값도 떨어지면 전세 가격이 더 많이 떨어진다는 거죠. 전세 가격이 더 민감하게 반응을 하는 건가요 전세가격이 왜 이렇게 떨어지느냐 뭐 여러 가지가 있지만 크게 두 가지예요. 과거에는 우리가 전세를 많이 살았는데 젊은 분들이 전세를 살려면 우리 전세가격이 작년 12월 기준으로 아파트가 중간값이 5억이 좀 넘습니다.
그러니까 월세로 많이 사는 거죠. 그래서 작년 12월 통계 보니까 서울의 경우 월세 비중이 한 42% 전세비중을 계속 낮아지고 있고요 월세가 그렇게 많이 올라 버렸습니다. 그리고 우리나라 가게가 전세자금 대출이 작년 9월말인데 무려 172조나 돼요 그런데 그렇게 많이 돈 빌려 가지고 전세로 살았는데 금리가 많이 올라버리다 보니까 금리 부담이 많이 올라가 버린 거죠. 그래서 금리 그렇게 많이 내주고 전세 살 필요는 없을 것 같다 그래서 우리 그 젊은 사람 중심으로 전세보 월세로 지금 많이 전환하고 있고요 책은 일부 상가 하는 거 주세라고도 합니다.
주관으로도 그렇게 빌리는 사람들이 있다 이런 이야기 나오고요 그래서 요새 그 시몬에 보면 깡통전세 역전세 이야기가 나오죠. 맞습니다. 역전세라는 것은 원래 전세 가격 했던 것보다 계약기간이지나 가지고 다시 전세를 떨어졌다는 거고요 깡통 연세라는 건 뭐죠. 전세 가격이 직각역보다 더 낮은 경우고요 그런데 요새 다양한 풍경이 나타나고 있는데요여 월세라는 이런 이야기도 나오고 있어요. 정말 다양한 용어들이 새로 등장하고 있는 시점인 것 같아요. 아까 우리나라 아파트가 작년 10월에 평균 전세 가격이 5억 4천 정도 됐거든요. 그런데 지금 전세값이 많이 떨어지고 있어요.
예를 들어서 5억이 4억으로 떨어졌다 그러면은 전세를 내준 사람이 세입자한테 다시 계약하자고 할 있는데 1억을 내 줘야 될 거잖아요. 1억 4줄 돈이 없는 거예요. 그럼 어떻게 대응하냐면 은행이자 산해주 5% 계산해 가지고 전세를 내준 사람이 세입자 전세 사는 사람한테 이자를 연 40만 50만 원 주는 거예요. 1억을 안 주고 그만큼 지금 전세가 떨어졌고 집값도 지금 많이 떨어지고 있다는 겁니다. 근데 문제는 이게 한 번 떨어지면 집값은 상당히 오랫동안 한 방향으로 움직인다 최근에 그 신문에 보시면은 미분양 주택이 많이 가구가 늘어나고 있다 뭐 작년 11월 보니까 5만 8천 가본데요 아마 12월에는 6만 가구가 넘었을 것 같습니다.
근데 과거 보면 이것도 이보다 더 높은 시기가 있었어요. 2008년 미국에서 글로벌 금융위기가 세계경제 침체에 빠지고 2009년 초에는요 미인분양가구가 16만 6천 가구였어요. 16만이요 그렇게까지도 떨어질까요. 아 그렇게까지도 안 올라갈 텐데 그거에 비하면 6만 가구가 그렇게 높지 않은 것 같다는 거죠. 앞으로도 미분양가구가 더 올라갈 수가 있다 미분양 주택이 올라갈 수 있다 이렇게 볼 수가 있습니다. 주택 시장을 바라보면 시장보다 더 무서운 것 같아라는 생각이 듭니다. 앞으로 참 갈 길이 먼 것 같습니다. 마지막으로 그러면 앞으로 한국 그리고 미국의 자산 배분이 어떤 식으로 방향성을 흘러갈 것인지에 대해서 궁금합니다.
우리나라 보면 은행으로 돈이 많이 몰리고 있죠. 은행에서 금리 5% 줬기 때문에 그런데 지금 5% 주는 은행은 거의 없어졌습니다. 지금 3% 후반까지 낮아지고 있거든요. 그래서 은행으로 돈이 덜미를 갖고요 앞으로 그 채권 투자는 더 해야 된다고 생각하고 주식 비중이에요. 근데 주식투자할 때 미국을 해야 되냐 우리를 해야 되느냐 근데 미국 주식 비중이 그림에 그려놨습니다. 2021년 4분기 54%까지 올라갔습니다. 가게 자산 뉴스 주식 비중이요 역사적 최고치였죠. 그래서 작년과 3분기에는 51% 정도 낮아졌지만 제가 보기에는 아직도 미국 가계 자산 중에서 주식 비중이 높다는 거죠.
앞서 저 병목 gdp가 좀 추정해 보니까 우리나라 주가는 저평가 됐는데 미국 주가는 아직도 과대평가됐다 이런 말씀을 드렸습니다만 가게 자산 중에서 주식 비중 보더라도 역시 마찬가지입니다. 아직도 미국은 덥다는 거죠. 근데 우리나라는 2021년 말에 23%까지 갔다가 작년 9월에 21%로 많이 떨어졌는데요. 제가 보기엔 우리나라는 많이 고평가 해소됐다 아까 여러 가지 경제지표로 말씀을 드렸습니다만은 주식 비중도 아니고 축소됐다 그만큼 주가가 떨어졌고요 제가 늘 뭐 오래 들어서 말씀드리는 것은 작년 말부터 말씀드린 거는 2 30% 주가가 과대평가 됐을 때 우리가 통합 개미 운동이란 이야기까지 나오면서 주식 투자인과 급증했었지 않습니까 맞습니다.
그래서 우리나라 주식투자 인구가 2009년에 한 600만 명이 좀 넘었어요. 근데 그대로 주가가 많이 오르다 보니까 1,300만 명이 넘었는데요. 그런 열정을 지금 주가가 2 30% 저 대표 평가됐으니까 그만큼 또 주식시장을 지금 더 관심을 가지 않습니다. 오히려 지금 예 그런 말씀을 드리고 싶습니다네 오히려 지금 그때의 열정보다도 더 많이 시장에 관심을 가지는게 좋을 것 같다라는 생각이 듭니다. 우리 교수님 책의 제목에도 거대한 변화 빅 웨이브가 책 제목이기도 하지만 부제로 뭐라고 적혀 있냐면요 위기는 새로운 기회와 부자를 만든다라고 쓰여 있습니다.
지금이 위기 같아 보이지만요 어떻게 보면 새로운 기회가 될 수가 있고요 앞으로 더 성공할 수 있는 그런 시기가 될 수가 있습니다. 그래서 지금 많이 공부하시고 관심 가지시는게 좋을 것 같다는 생각이 드네요네 교수님 이번 시간까지 내 시간에 걸쳐서 저희가 미국의 거대한 변화라는 우리 예수님의 새로운 책 관련해서 이야기 나눠 봤는데요. 마지막으로이 책과 관련해서 시청자분들께 하고 싶으신 말씀 있으실까요. 예 저는 넓고 투자라는 것은 수익률하고 위험에 적절한 조합이다 그동안 추가 과대평가 됐으니까 수익률보다는 리스크 할 일도 아쉽죠. 이런 말씀을 드렸는데 지금 주가 저평가에 들어섰으니까 지금 리스크도 중요하지만 수익률 추구도 중요하다 이런 말씀을 드렸고요 그런데 결국은 그냥 그런 뭐를 사야 되냐 무슨 주식을 사야 되느냐 이런 질문이 나오죠.
궁금합니다. 그래서 저는 뭐 그동안 외국인들이 우리 주식을 많이 팔았거든요. 외국인이 우리 주식에서 그 시가총액에서 차지하는 비중한테 32%까지 갔는데 작년에 26%까지 떨어졌어요. 더 이상 낮출 이유도 없고요 그리고 우리 원화 가치가 떨어질 것이다 아니 원화같이 올라갈 것이다 달러가치가 떨어지면서 외국인들 루치기가 살 수밖에 없 생각하고 있어요. 그러면 외국인들이 우린 무슨 주식을 사느냐 한국 시가총액이 높은 것들이라는 거죠. 그게 삼성전자를 수 있고 lg 에너지 솔루션 그 다음에 네이버 같은 이런 주식이 될 수가 있다는 겁니다. 만나도록 하겠습니다. 교수님 오늘도 감사합니다. 수고 많이 하셨습니다.
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