저자: 8인부동산전문가종합 · 한국인
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2023년 집값은 지역·전문가별로 엇갈리며 단정하기 어렵다는 결론이다. [김영익 교수] 고점 대비 20~30% 하락 후에도 추가로 30~40% 과대평가 상태라며 하락 사이클 3~5년을 전망. 근거: 주가가 집값 선행, 가계대출 금리 급등, 강력한 대출 규제, 경기 악화. 동행지수 순환변동치 하락 시 평균 19개월 하락 경향을 언급. [이현철 소장] 고점 대비 30~40% 하락이면 바닥으로 봄. 현재 고점 대비 20~30% 하락으로 판단해 추가 약 10% 하락 가능, 하락장 5~6년 이상 지속 전망. 금리는 주요 요인이 아니며 취득세 중과·양도세 중과·종부세 등 규제 완화 시 시장 회복 가능. PIR은 지표로서 오류라고 봄. [김기현 대표] 원/달러 환율 1,400 돌파, 1,500 이상이면 집값 하락이 가팔라질 것이라 경고. 환율 위기 비교 대상으로 IMF·금융위기 언급, 현재는 IMF에 더 가깝다고 봄. 하락장 기간을 기존 5~6년에서 2~3년으로 수정. 2~3년 내 매수 기회 가능성 언급. 주식은 내년 2분기쯤 기회, 부동산 경매 시장 2025년쯤 기회 언급. [이상우 대표] 집값 등락은 소득에 달려 있으며 내년 소득이 줄지 않아 내년에는 하락하지 않을 것이라 봄. 무주택자는 지금 매수, 1주택자는 갈아타기 권유. [아기곰] 2022년 6월 5주차 영상 기준, 전월세 수요가 매매 수요로 전환되며 집값 상승 가능성 언급. 과거 금리 인상기에도 집값이 오른 사례를 근거로 금리 영향은 적다고 봄. 미 중간선거(11월) 전까지 금리 인상 가능성도 언급. [렘군] 현재 2008년 금융위기와 유사하다고 보며, 금리 상승 폭이 당시보다 훨씬 급격하다고 지적. 다만 미분양·청약경쟁률·입주물량 등 내부 요인은 2010년보다 양호. 금리·환율이 전쟁 수준의 외부 충격이라 집값 예측은 불가능하다고 결론, 보수적 대응 권고. [모두의 부동산] 상승·하락이 아니라 지역별 양극화 전망. 잠실 등 상급지는 올해 말~내년 초 상승, 동탄·구성남·송도는 금리 정점 이후 상승, 일부 지역은 계속 하락 가능. [쇼킹부동산] 파월 연준 의장이 부동산 침체 때까지 금리를 올릴 것이라는 전제에서, 매도자 패닉 매물이 2023년~2024년 초 바닥을 형성한다고 전망. 금리 인하를 기다리며 내 집 마련 제안. [종합] 2023년 기준 하락·관망 쪽 3명(김영익·이현철·김기현), 상승·매수 쪽 3명(아기곰·이상우·쇼킹부동산), 예측 불가 1명(렘군), 지역 양극화 1명(모두의 부동산). 전문가들의 기간·근거가 제각각이므로 한 명을 맹신하지 말고 환율·금리·정부 규제 완화 추이를 지켜보며 신중히 판단할 것을 권고.
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안녕하세요. 오늘은 부동산 전문가 8인, 김영익 교수, 이현철 소장, 김기현 대표, 이상우 대표, 아기곰, 렘군, 모두의 부동산, 쇼킹부동산의 2023년 및 그 이후 집값 전망을 알려드리겠습니다.
먼저 간단히 정리하면, 김영익 교수는 2022년 9월 현재 기준으로 이미 고점 대비 20~30% 떨어진 부동산 시장이 추가로 30~40% 더 떨어질 것이라고 봤습니다. 지금은 하락 국면의 초기이며, 이 하락 사이클은 3년에서 5년 더 지속될 것이라고 예측했습니다.
이현철 소장은 고점 대비 30~40% 하락이면 바닥이라고 봤습니다. 제 판단으로는 현재 고점 대비 20~30% 하락 상태이니, 9월 기준 지금보다 10% 정도 더 떨어질 수 있다고 말했습니다. 이 하락장은 5년에서 6년 이상 갈 것이라고 했습니다.
김기현 대표는 현재 환율이 1,400원을 넘었는데, 1,500원 이상으로 넘어가면 집값 하락이 더 가팔라지고 심장이 쫄깃해질 것이라고 했습니다. 지금은 이례적인 환율과 금리 상황이라 2~3년 내에 좋은 기회가 올 것이며, 하락장은 2~3년 정도 갈 것이라고 했습니다.
이상우 대표는 부동산의 상승과 하락은 소득에 달려 있는데, 내년 소득은 빠지지 않을 것이라고 봤습니다. 상승까지는 확신하지 못하지만 내년에 하락하지는 않을 것이라고 말했습니다. 무주택자는 지금 사야 하고, 1주택자는 지금 갈아타야 한다는 입장입니다.
아기곰은 6월 5주차 영상에서, 전월세 시장의 불안으로 전월세를 구하는 사람들이 매수 수요로 이동하면서 집값이 상승할 수 있다고 말했습니다.
렘군은 금리와 환율이 전쟁 수준이고 외부 요인의 예측이 불가능하기 때문에, 집값 전망은 예측 불가한 신의 영역이라고 했습니다. 따라서 보수적으로 행동해야 한다고 강조했습니다.
모두의 부동산은 상승이냐 하락이냐보다 지역별 양극화가 일어날 것이라고 봤습니다. 잠실은 올해 말이나 내년 초에 상승할 것이라 보고, 좋은 지역은 상승 입장이며, 동탄은 금리 정점 이후 상승할 것이라고 했습니다. 일부 지역은 계속 하락할 것이라고 예상했습니다.
쇼킹부동산은 매도자들이 패닉에 빠져 팔리는 가격에 던지는 시점이 2023년에서 2024년 초, 즉 약 1년 뒤쯤이며, 그때 바닥을 찍고 다시 상승할 것이라고 했습니다.
**김영익 교수**는 하락 근거로 네 가지를 들었습니다. 주가가 집값을 선행하는데 주가가 먼저 많이 빠졌으니 이제 집값이 빠질 차례라는 것, 가계대출 금리가 급등한 점, 정부의 강력한 대출 규제와 다른 부동산 규제로 매수가 매우 어려운 환경이라는 점, 그리고 부동산에 가장 중요한 경기가 나빠지기 시작했다는 점입니다. 금리보다 경기와 기업이 중요하기 때문에 추후 금리를 내리더라도 집값이 쉽게 오르지 않을 것이라고 봤습니다. 또한 PIR(소득 대비 주택가격 비율)과 PRR(임대료 대비 집값)을 근거로 9월 기준 30~40% 과대평가되어 있다고 했습니다. 금리 인상으로 원리금 상환 부담률이 가계 소득의 40%를 차지하는 것도 과도하다고 봤습니다. 당장은 금리가 집값에 큰 영향을 주지만, 1년 후에는 경기가 더 큰 영향을 줄 것이고, 경기 지표인 동행지수 순환변동치가 꺾였으며 과거 평균 19개월간 하락했다는 점을 들었습니다. 강남 일부 신고가는 스타트업이나 코인으로 돈을 번 사람들의 극히 일부 사례라고 했고, 부모보다 가난한 자식 세대가 되었다는 점에서 일본처럼 장기 하락 가능성도 언급했습니다.
**이현철 소장**은 정부가 집값의 30~40% 하락을 바라는 듯하며, 2012년 하락 때도 30~40% 떨어졌으므로 그 정도면 바닥이라고 봤습니다. 주요 하락 요인은 취득세 중과, 양도세 중과, 종부세 같은 규제의 누적 효과이며, 이것이 완화되면 시장이 살아날 수 있다고 했습니다. 금리는 주요 하락 요인이 아니어서 나중에 금리가 떨어져도 집값이 오르지 않을 것이라고 봤습니다. PIR을 근거로 고점을 맞출 수 없다는 점도 지적했습니다. 인플레이션으로 인한 직접 상승론에 대해서는 이미 폭등한 집값에 비해 분양가 상승분은 작아서 오류라고 했습니다. 사이클의 주요 요인으로는 대중심리, 전세, 분양, 정책 네 가지를 꼽았고, 금리는 2차 요인이라고 했습니다.
**김기현 대표**는 부동산 전망의 핵심 지표로 환율을 꼽았습니다. IMF 때 환율이 2,000원을 넘었고, 금융위기 때 1,600원 가까이 갔으며, 지금은 1,400원을 넘어 1,500원도 넘을 수 있다고 했습니다. 앞으로의 상황은 금융위기보다는 심각하고 IMF보다는 덜할 것으로 예상했습니다. 거래량이 없어 세금이 걷히지 않으니 정부가 점차 규제 완화 정책을 쓸 것이며, 대중이 공포에 빠졌을 때가 바로 2~3년 안에 올 기회라고 했습니다. 기존에는 5~6년을 예상했지만 금리 인상이 이렇게 빠를 줄 몰랐기 때문에 2~3년으로 예상을 바꿨습니다. 현재는 역사상 거품, 대출, 금리 급상승이 모두 가장 큰 상황이며, 금융위기의 완만한 패턴이 아니라 IMF 때의 급락 패턴에 더 가깝다고 했습니다. 또한 매매 시장이 죽으면 전세 시장으로 가서 전세가가 오른다는 논리에 대해서는, 지금은 전세 가격도 거품이 심해 오류라고 봤습니다. 주식 시장은 내년 2분기쯤 10년 만의 기회가 올 것이라고 했고, 부동산은 2025년쯤 10년 만의 기회가 올 것이며 경매 시장부터 기회가 올 것이라고 했습니다.
**이상우 대표**는 집값의 상승과 하락은 소득에 달려 있다고 보았고, 내년 소득이 빠지지 않을 것이기 때문에 집값도 내년에 하락하지 않을 것이라고 했습니다.
**아기곰**은 6월 5주차 영상으로, 다른 전문가들보다 상대적으로 이른 시점의 의견입니다. 전월세 불안 요소로 인해 전월세 수요가 매매 수요로 옮겨가며 집값을 자극할 수 있다고 했습니다. 집값은 금리 영향을 받지 않는다고 보았고, 과거 금리 인상기에 오히려 집값이 많이 올랐던 사례를 들었습니다. 또한 미국 중간선거가 11월인데, 미국이 그때까지 표심을 얻기 위해 금리를 올릴 것이라고 예측했습니다. 그래서 무주택자라면 시장이 불안할 때 급매가 나오면 사라고 조언했습니다.
**렘군**은 현재 상황을 2008년 금융위기와 비슷한 경제 위기로 봤습니다. 2010년 7월 2%였던 금리가 2022년 9월 0.5%에서 3%까지 올라 거의 500% 상승했고, 계속 오를 예정이라 금리 위기 때보다 훨씬 급격한 상승이라고 했습니다. 다만 미분양, 청약 경쟁률, 입주 물량을 보면 내부 요인은 2010년보다 안전하다고 분석했습니다. 2010년 7월 서울 미분양은 1,941개였으나 2022년 8월에는 592개로 줄었고, 경기도는 2만 248개에서 3,393개로 줄었습니다. 청약 경쟁률도 2010년 1대 1 수준에서 2022년 상반기 29대 1로 떨어졌습니다. 입주 물량도 앞으로 갈수록 줄어들어 나아 보인다고 했습니다. 외부 요인인 금리 인상과 환율 상승은 전쟁 수준이라 예측이 불가능하며, 집값 예측은 신의 영역이라고 결론지었습니다.
**모두의 부동산**은 지역별 양극화를 강조했습니다. 잠실은 미래 가치가 좋은데 가격이 눌려 있어 올해 말이나 내년 초에 사면 좋다고 했습니다. 동탄, 구성남, 송도 같은 곳은 금리 정점 이후 상승할 것으로 보았지만, 대출 비중이 커서 금리 영향을 크게 받는다고 했습니다. 일부 지역은 계속 하락할 것이라고 정리했습니다.
**쇼킹부동산**은 파월 연준 의장이 부동산이 망할 때까지 금리를 올린다고 말한 점을 근거로, 결국 매도자가 패닉에 빠져 팔리는 가격에 던질 것이고, 바닥은 2023년에서 2024년 초, 약 1년 뒤쯤이라고 봤습니다. 그때가 기회이며, 낮아질 금리를 믿고 내 집 마련을 하라고 조언했습니다.
- **김영익 교수**: 30% 추가 하락, 하락장 3~5년 - **이현철 소장**: 10% 추가 하락, 하락장 5~6년 - **김기현 대표**: 환율 급등에 따라 하락이 가팔라짐, 하락장 2~3년 - **이상우 대표**: 내년 하락하지 않음 - **아기곰**: 상승 전망 - **렘군**: 예측 불가 - **모두의 부동산**: 지역별 양극화 - **쇼킹부동산**: 약 1년 뒤 바닥, 이후 상승
2023년 기준으로 보면, 하락을 말한 사람은 3명(김영익, 이현철, 김기현), 상승을 말한 사람은 3명(아기곰, 쇼킹부동산, 이상우), 나머지 2명은 예측 불가(렘군)와 지역별 양극화(모두의 부동산)입니다.
2023년 기준으로 집을 사야 할지 말아야 할지에 대해, 기다리라는 의견 3명과 사라는 의견 3명으로 갈렸습니다. 전문가마다 생각과 근거가 다르고, 하락장의 기간도 제각각입니다. 결국 이런 예측은 누군가는 틀릴 수밖에 없습니다. 예를 들어 하락장이 2~3년이라면 김기현 대표가 맞고 나머지는 틀린 것이고, 6년이라면 이현철 소장을 제외하고는 모두 틀리게 됩니다. 환율, 금리 같은 외부 요인은 예측이 어렵고, 과거가 미래와 같다는 보장도 없습니다. 따라서 한두 명의 전문가를 맹신하기보다, 여러 사람의 생각과 근거를 참고해 자신의 판단을 세워 가는 것이 좋겠습니다. 환율, 금리 등 외부 요인과 정부의 규제 완화 흐름을 지켜보면서 투자에 신중하시기를 바랍니다.
오늘 영상을 만들기 위해 참고한 영상들의 링크는 본문과 댓글에 남겨 두겠습니다. 다른 전문가의 영상도 원하시면 댓글로 알려주시면 다음 영상에 참고하겠습니다. 시청해 주셔서 감사합니다.
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