저자: 홍춘욱 · 한국인
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미국·한국 물가가 2023년 하반기 크게 둔화되고 원자재(유가·곡물) 하락이 시차를 두고 물가에 반영될 것으로 본다. 현재 달러 비중을 줄이며 차익실현 중이고, 연말 전후 달러 재매수를 기대한다. 미국 금리 인하는 연내 가능성이 있으며 부동산 시장은 금리·경기 회복 후 반등 가능성을 언급하나, 전세 만기 재계약 등 제도적 요인으로 단기 조정 가능성도 남긴다. 주식은 금리인하에도 실적이 나오지 않는 국면이 바닥일 수 있다는 관점. 내부자 매도·공모증자 급증은 경계 신호로 제시.
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작년에 급등했던 것들을 이제 다 되돌리는 과정이 벌어지고 있습니다. 그래서 올해 하반기에는 미국 물가가 3% 아래로도 내려갈 수 있다고 봅니다. 한국은 2%도 깨질 것 같습니다. 물론 전력 요금을 얼마나 올리느냐에 따라 달라지지만, 인플레이션을 이야기하시는 분들은 선행지표도 함께 보시면 좋겠습니다.
저는 지금 달러를 팔고 있고, 아직도 달러 비중을 줄이고 있습니다. 1,300원 이상에서는 기분 좋게 팔고 있습니다. 그러다 세상이 평화로워져서 가정사가 훨씬 중요하게 느껴지고, 밖에서 나오는 뉴스에 별로 신경이 안 가는 시기가 오면 그때가 달러를 살 때입니다. 지금은 뉴스가 너무 많습니다. 미국 은행들이 도망간다는 소문도 있고, 인플레이션감축법(IRA) 때문에 전 국민이 2차전지를 공부하고 있습니다. 이벤트가 이렇게 많을 때는 달러를 적절히 차익 실현하고, 국내에 저평가된 자산을 사는 게 맞다고 봅니다.
그럼 언제 달러를 다시 살까요? 제 전망대로라면 올해 연말에는 기분 좋게 살 수 있을 것 같고, 기대하기로는 초중반에도 가능할 수 있습니다. 미국 금리 인상은 거의 끝났고 이제 인하 타이밍만 남았다고 보고 있습니다. 그래서 달러 약세를 점쳐봅니다.
인하는 올해 안에 볼 수 있을 것 같습니다. 우리도 힘들지만 미국 부동산 시장도 최근에 길이 밀려나고 있습니다. 건설업에서 해고가 나오기 시작했습니다. 착공이 줄고, 집값이 빠지고, 거래가 줄어들면 은행도 위험해집니다. 그러면 물가는 상관없을까요? 요즘 물가는 비가 그쳤습니다. 피크는 쳤지만 목표인 2%까지 내려가기는 어렵다는 시각도 있는데, 연말에 다시 보시기 바랍니다. 저는 지금 5%인 물가가 연말에는 반토막 나 있을 거라고 봅니다. 오펙이 감산을 해도 유가가 못 오르는 이유가 있습니다. 지금 80달러 근처에서 밀리는 걸 보면 전 세계 수요가 약하고, 사실상 불황입니다. 수요가 약하면 유가는 빠집니다. 작년 이맘때 130달러였던 유가는 이제 80달러 밑이고, 고점에서 50달러 넘게 빠졌습니다. 원자재, 특히 곡물 가격 중 대표인 밀 가격을 보시면 놀라실 겁니다. 물가가 빠르게 빠지고 있습니다.
이런 변화는 시차를 두고 경제에 영향을 줍니다. 가격표를 바로 바꿀 수 없기 때문입니다. 작년 초에 엄청난 인플레이션이 발생해서 여론까지 들끓었으니, 올 여름쯤이면 작년에 급등했던 것들을 되돌리는 과정이 벌어질 겁니다.
금리가 결국 떨어진다면 주식시장에는 좋습니다. 다만 채권이 더 직접적으로 좋고, 주식은 경기가 너무 안 좋아서 금리를 인하해서 살려준다는 정도에서 움직입니다. 이때 누가 "금리를 내려도 소용없다"는 말을 하면, 그게 진짜 타이밍이고 그때는 꼭 사야 합니다. 더 최악이라는 뜻입니다. 금리를 내려도 경기가 살아나지 않고 실적이 좋아지지 않는다는 이야기가 나오면, 그게 바닥입니다. 진짜 바닥입니다. 펀더멘털 기준으로 주가 바닥은 그 전에 오고, 경기 바닥은 그때 옵니다.
전세가 다시 오를까요? 월세가 계속 오르고 있고, 월세로 빠지는 흐름이 강하지는 않습니다. 그래서 전세 급락도 진정될 가능성이 있습니다. 다만 제도적 요인이 있습니다. 2020년 7~8월에 시행된 임대차 3법 때문에 계약갱신청구권을 쓴 분들의 계약이 3년이 지나 지금 돌아오고 있습니다. 그때 가격이 얼마나 급등했는지 기억하실 겁니다. 이번에 나오는 분들은 가격을 크게 내리려고 할 텐데, 그 과정이 한 번 더 있어야 할 겁니다. 그래서 여름을 걱정하는 분들이 많고, 저도 "바닥이다"라고 확신하기는 어렵습니다. 제도적 요인으로 마찰이 있으니, 그 시기가 지나면 금리 인하 효과가 후행적으로 나오면서 추세가 좋아질 것으로 봅니다. 급등은 어렵겠지만, 급등하려면 수출이 좋아져야 합니다.
우리나라 부동산 시장을 좌우하는 힘은 세 가지입니다. 공급, 금리, 경기입니다. 공급은 거의 없습니다. 2014~2015년 하우스푸어 사태는 보금자리주택 같은 공급 증가 때문에 생겼지만, 지금은 공급 물량이 거의 없습니다. 남은 변수는 금리와 경기인데, 인플레이션은 잡혔지만 경기는 아직 멀었습니다. 경기는 나쁜데 금리만 떨어지는 상황이라 탄력적 회복까지 말하기는 조심스럽습니다. 전세 계약 물건이나 서울 개포 입주장 이야기가 많은데, 전세가 빠지면 그게 확산될 수 있습니다. 그래서 탄력이 있다고 보는 겁니다.
경기 회복은 언제쯤일까요? 하반기에도 지표가 안 좋을 것 같고, 우리나라는 추석 전후인 9월에 바닥을 찍지 않을까 봅니다. 늦어지더라도 내년 초면 나쁘지 않을 것 같습니다. 한국만이 아니라 캐나다, 호주도 최근 금리를 동결하기 시작했습니다. 부동산 시장은 흔히 항공모함처럼 느리다고들 하는데, 실거래가가 공개되고 정보가 많고 정보 쏠림도 커서 지금은 예전보다 빠르게 움직이는 시장입니다. 금리가 떨어졌는데도 반응이 별로 없는 건 경기가 안 좋기 때문입니다.
일부 전문가들은 하락을 외치면서 연말을 준비해야 할 때라고 말합니다. 2021년 9월 고점 대비 실거래가 기준으로 30% 가까이 빠지면 역대급 폭락이고, 가격이 싸면 저가 매수도 들어올 수 있습니다. 2020~2021년 2년 동안 우리나라 부동산은 31% 정도 올랐습니다. 저는 이를 버블로 보고, 버블이 꺼지려면 25% 정도 빠져야 한다고 봅니다. 2019년 말 이전 상승분까지 버블로 보면 30% 정도 빠져야 2019년 평균 거래 가격 수준이 됩니다. 그런데 2019년부터 올해까지 인플레이션이 많았기 때문에 명목 임금은 20% 가까이 오른 곳이 꽤 있습니다. 삼성전자도 작년 10%, 올해 4% 임금을 올렸습니다. 그래서 수출 대기업이나 공공기관에 다니는 분들은 타격이 없었고, 오히려 2019년 가격 대비 소득이 많이 올라서 집이 굉장히 싸게 느껴질 겁니다. 그런 분들이 사겠죠.
다만 타이밍을 자꾸 재려고 하면 안 됩니다. 가격 레벨을 봐야 합니다. 제가 작년부터 한국 주식을 사라고 외친 이유도 "싸다"는 판단 때문이었지, 바닥이 언제인지 맞추라는 뜻이 아니었습니다. 바닥은 귀신도 못 맞춥니다. 자기 소득에 비해 싸다고 생각하면 들어가면 됩니다. 단지별로 2019년 가격 수준이면서 로얄층, 로얄동이면 사볼 만하지 않냐는 질문도 나올 수 있습니다.
미국 상업용 부동산이 위험하다는 이야기가 있는데, 한국 부동산과 관계가 있을까요? 상업용이든 주택이든 전 세계 금리가 같이 움직이고 세계 경기도 함께 움직입니다. 그래서 영향을 받습니다. 다만 상업용 부동산은 주거용보다 후행합니다. 2008년 글로벌 금융위기 때도 주택시장은 2006년에 망가졌는데 상업용은 2008년에야 무너졌습니다. 이유는 유동성입니다. 아파트는 표준화되어 있어서 거래가 잘 되고 가격도 다들 압니다. 반면 오피스 빌딩은 거래가 어렵습니다.
미국 리츠(REITs)가 먼저 빠졌습니다. 고점에서 25% 정도 빠졌고, 배당수익률이 4% 초반까지 올라왔습니다. 미국이 올해 금리를 동결하고, 빠르면 연말에 내린다면 금리 인하 시 부동산은 오르게 됩니다. 금리가 언제 내릴지 모르니 타이밍을 재려 하기보다, 싸다고 판단될 때 매달이나 분기별로 나눠서 사두면 내년 연말쯤 배당과 함께 짭짤한 수익을 기대할 수 있다고 봅니다.
제 생각을 정리하면 이렇습니다. 최근 몇 년간 국민연금 성과가 좋았고, 지난 20년 동안 마이너스 해가 두세 번밖에 없었습니다. 이 국민연금을 따라 할 수 있는 상품이 중립형 포트폴리오입니다. 현금, 글로벌 주식, 국내외 채권, 금에 분산투자하는 구조입니다. 과거 기준으로 연 환산 복리 수익률을 보면 국민연금 수준의 성과가 나왔습니다. 조금 더 높은 성과를 원하고 10년에 한 번 정도 마이너스를 감수할 수 있다면 성장형도 괜찮습니다. 이런 포트폴리오는 CMA 계좌부터 IRP, 개인연금까지 여러 계좌에서 서비스되는 프리즘이라는 회사를 통해 가능합니다. 프리즘에서 검색해 보시고, 가입하지 않더라도 앱을 한 번 설치해 어떻게 돌아가는지 공부해 보셔도 좋겠습니다. 매주 뉴스레터도 앱으로 제공하니 읽어보시면 재미있을 겁니다.
지금이 모멘텀, 추세 투자자에게 좋은 시기라는 데는 동의합니다. 하지만 모든 사람이 추세 투자자는 아닙니다. 추세 투자자들이 열광할 때 파는 사람들이 있는데, 가장 무서운 매도는 내부자 매도입니다. 증자 등 기업이 갑자기 주식 공급을 늘리는 시기는 내부자 매도로 볼 수 있습니다. 회사에 대해 가장 잘 아는 사람들이 주식을 팔 때는 조심해야 합니다. 작년에 기업들의 공모 증자가 폭발할 때 수급이 나빠질 수 있다고 말씀드렸는데, 그 말을 듣고 피하셨던 분들은 이미 잘 대응하셨을 겁니다. 그때 교훈이 똑같이 적용됩니다. 자산 시장에서는 정보 우위를 가진 내부자들이 어떻게 움직이는지 관심을 가져보시면 좋은 투자가 될 겁니다.
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