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2021년 9월이 고점인 그때 대비해서 한 30% 빠졌다가 2023년 2월부터 오르기 시작한 거거든요. 그 올해 이거 안 올랐으면 우리나라가 말 96년 다 경기가 더 낫냐 나쁘냐 소리 지금 이런 이야기 할 필요도 없을 정도로 심각한 불황이었을 겁니다. 우리나라 기업실적 보고 있으면 엉망이잖아이 엉망인데도 왜 주식시장이 그래도 2,300 400에서 버티냐 아 금리가 이제 떨어지지 않겠냐 요런 기대 하나로 지금 버티는 시장인 거죠. 그래서 실제로 제가 아까 야기한 것 처럼 내년 봄에 상반기에 한국이 먼저 금리를 일한다면 한국 주식시장 입장에서는 금융 정세에 대한 희망 기대가 좀 부각될 수도 있는 여건이라고 봅니다.
미국은 상반기에는 힘들 것 같은데요 예 내년 2024년 상반기에 미국의 금리 인하가 있다 면 서프라이즈 거고음 그렇다면 뭔가 충격이 생긴 거죠. 그니까 어떤 우리가 지금 저희가 알고 있는 인식 범위 밖에 있는 일들 그 코로나 같은 거 아니면 우크라이나 전쟁 같은 거 이거 우리 예상 못 했잖아요. 우리 해외에서 벌어지고 있는 이런 쇼크나 가능성에 대해서 한국 사람들은 아무도 몰라요 그렇기 때문에 어떤 외부 충격이 발생해서 금리가 인화될 수 있다라는 건 뭐 열어 두지만 현실적인 가능성 그니까 가 알고 있는 정보로 볼 때는 몇년 상반기 좀 힘들지 않냐 저는 그렇게 보는 쪽이고 이유는 두 가지인데 첫 번째는 별게 아니고 미국 경기가 너무 좋아요.
어 지난 3분기 그러니까 7 8 9세 달의 GDP 그가 4.9% 나왔어요. 근데 그 49% 뜯어봤더니 어 제고가 좀 늘어나면서 성장률 올린 거 한 1% 제외하더라도 나머지 3 4% 이게 대부분 경제가 좋아져서 특히 소비 건설투자 자가 엄청나게 좋아져서 생긴 일이라는 거죠. 부동산 자보 대출 금리 7% 찍고 있는데도 왜 건설 경기가 좋아요. 이렇게 봤더니 건설 경기를 좋게 만드는 요인들이 민이 엄청나게 늘어나 데다가 우리나라 한국 기업들 삼성전자 LG 에너지 솔루션 현대차 같은 기업들이 지금 미국의 공장을 엄청 짓죠이 과정에서 예 그 또 땅값 비싼데 가겠어요.
나 땅값 싼데 가잖아요. 에너지가 싸고 즉 태양광 발전이 쉽고 땅값이 싸면 노적 없는데 가거든요. 그래서 벨트 텍사스부뚜막 메이커들이 다 미국의 공장을 짓는게 이것 때문이잖아요. 이게 그러면 지금 짓기 시작했는데 금방 사라질까요. 그렇지 않다라는 거죠. 그게 저는 뭐 가장 큰 요인 아니냐라는 거고요 두 번째는 미국이 금리를 인하해 주려면 인플레이션이 딱 잡혀야 되는데 저도 인플레이션 잡힌다고 보는데 가장 중요한 미국의 인플레이션 구성 요소가 벌라 뭐냐면 집세 쉘터 프라이스에 렌트 프라이스 근데이 렌트 프라이스가 아까 이야기했잖아요.
집값이 오른다고 했던 거에 연동되거든요. 건설 경기 좋으면 집값이 오르잖아요. 아 어떤 지역에 건물 짓고 막 올리고 사람들 모여고 살기 시작하면 집값이 오르고 땅값이 오르죠. 그러면 어떻게 돼요 월세 가격도 연동돼 오를 거 아닙니까 근데 그게 전체 미국 소비자 물가에 한 40% 돼요 그러니 이게 미연준 입장에서 완전히 꽃놀이죠. 지금 금리를 올려도 부동산이 안 죽고 집세도 올라가고 그러면 금 계속 올려도 되는 상황인 거죠. 그이 보고서 얼마 전에 미국 국고 금리가 5% 간 거 아니겠어요. 그래서 모든 관건은 결국 미국의 부동산 경기인데 부동산 경기가 쉽게 식을 것 같지 않다라는 인플레이션이 떨어지더라도 천천히 떨어지는 거지 급하게 안 떨어지는데 미연준이 주식시장 좋으라고 금리를 인하해 준다이 좀 이상하잖아요.
뭐 언제부터 주식시장을 그렇게 부양하고 싶어했다고 안 그래도 버블이라고 지금 생각하는 거 같은데 이래 이래 종합하면 내년 상반기까지는 만해도 고맙지 금리 인만 인상만 안 했으면 좋겠다 그 정도인 거고요 이제 그 뒤에 하냐 아니냐는 현재 우리가 봤을 때 내년 하반기 경제까지 안 보이니까 그 어떻게 알 수 있어요. 1년 뒤에 미래를 알 수 있으면 저는 뭐 이미 부자가 됐어야 그죠. 이코노미스트가 맨날 전망에 틀리잖아요. 왜 틀리냐고 저희들이 아는 범위 밖에 있는 일이 터져요 이스라엘이 정말 하마스 그렇게 어마어마하게 초반에 대패를 시작하고 전쟁 시작할줄 누가 우크라이나 전쟁 지금 만 2년 돼가도록 진정에 빠져서 러시아가 저렇게 경제 멸망 앞으로 하고 있는 그죠.
이게 벌어질 거라고 예상한 사람 저 어떤 전쟁 전문가 한 사람한테도 들어본 적도 없어요. 저희 경제분석가 경제를 예측 못하는게 아니고요 모든 정치학자 군사학자 다 예측 못하더라고요 그러기 때문에 제 말을 너무 믿으시면 안 되고요 저는 주어져 있는 정보 내에서 봤을 때 금리는 방에까지 힘들어 정도인 거죠. 대신 이제 한국은 미국보다 먼저 금리 인하를 저는 할 수 있다고 보는게 미국이 금리를 인하하기 전에 어떤 행동을 하냐면 포드 가이던스 그래 가지고요 도표를 바꾸자아요. 예를 들어서 지금 5.5인 내년을 4.75 했다 아 이러면 지금은 동결이지만 곧 인하한다는 소리잖아요.
그러면 한국은행도 그 아주 없는 그 없는 용기를 긁어 긁어 모아서 금리를 하려고 시도할 가능성이 있죠. 우리는 아까도 이야기한 것처럼 인플 도 외부 요인이지 그리고 우리나라 내수 경기만 내수 경기는 그래도 좀 버티고 있지만 수출 경기 더럽게 안 좋지 그러니까 한국은 금리 인하하고 싶은데 미국 논치 보면에서 못하고 있었는 걸 미국의 포워드 가이던스 금리 인하에 대한 신호를 주면 먼저 우리가 할 수도 있는 거 아닌가 미국보다 우리나라 사정이 또 안 좋으니까 세 가지 이유 어 주변 나라들이 환율을 전부다 다 상했지 반도체 가격 반토막 났지 거기다가 미국 중앙은행이 고금리 정책을 펼치니까 우리 수출 시장이라 할 수 있는 미국 경기가 건설 경기나 좀 좋지 화끈하지 또 않단 말이에요.
그러니까 우리나라 제품들 수출이라는게 특히 중국 시장이 중요한데 중국 경기 엉망이지 이런 여러 가지 이유 때문에 우리나라가 미국보다 경제 성장률이 낮은 거고요 종종 이래요. 우리는 수출 잘될 때는 미국보다 성장률이 굉장히 잘 나오는데 반대로 수출 말고는 이게 경제 내에 별로 기 데가 없는 는 나라니까 수출 잘 안 되면 성장률이 안 나오는 나라다 이건 인정해야죠. 다만 이제 부동산 시장이 그나마 2023년에 반등을 했기 때문에 우리가 이렇게 웃으면서 이런 이야기를 할 수 있는 거지 사실 작년같이 서울 지역의 아파트 실거래가가 2021년 9월이 고점인 그때 대비해서 한 30% 빠졌다가 2023년 2월부터 오르기 시작한 거거든요.
그 올해 이거 안 올랐으면 우리나라 가 정말 96년 다 경기가 더 낫냐 나쁘냐 소리 지금 이런 이야기 할 필요도 없을 정도로 심각한 불황을 겁니다. 근데 이제 그게 어떻게 우리나라 부동산 시장이 운이 좀 따랐죠. 정부의 그 특내 보음 자리론 했고요 거기다가 또 레고랜드 사태가 어떻게든 수습이 돼 가지고 시장 금리 급등했던게 미국 금리 떨어지 거보다 우리가 훨씬 더 많이 떨어졌잖아 시장 금리는 이런 식으로 우리가 돌아가다 보니까 부동산을 부양하는데 성공하긴 했는데 부동산 PF 제로 가게 되는데 일단 지금은 브릿지 론이라고 해서 이거 땅 파기 전에 대출받은 것들이 문제가 됐다면 인제부터 PF 뭐냐면 건물을 짓고 있는데 이게 미분양이 날 때 문제가 되는게 PF 그래서 미분양이 늘면 PF 터지는 거예 그 어쩔 수가 없어요.
그런데 어 정말 정말 다행인게 최근 미분양이 계속 줄고 있거든요. 그 론 부동산시장이 좋아졌기 때문이죠. 그죠. 그렇게 생각을 해보신다 이게 미분양이 다시 넣다 그러면 지금 어 부동산 프로젝트 파이낸싱 금리가 엄청나게 올라갔기 때문에 안 그래도 지금 힘들게 버티고 있고 정부주도의 여러 가지 어떤 그 노력들을 통해서 PF 대출 만기를 이어 이어가고 있는 정도 고급 리지만 이어가고 있는 정도인데 만약 미분양이 대금으로 발생하는게 터진다면 그때부터 연쇄적인 문제가 생길 수 있어요. 한국은행이 미다를 먼저인할 가능성이 저는 높다고 보는 거죠.
우리가 더 경제가 안 좋으니까 왜 3년 타를 맞아서 답은 아까 다 드렸잖아요. 그래서 그렇게 두게 맞은 상황이라서 한국은행 입장에서는 금리를 인하고 싶은 생각이 꽤 많을 텐데 또 그러니까 우리나라 인플레이션 요인은 외부 충격이지 내부 요인 없어요. 우리는 금리를 인상해서 인플레를 잡아야 될 정도로 인플레가 심각하지 않아요는 보고서를 내놓은 거 아니에요. 그런 면에서 보면 한국은행은 금리를 미국보다 먼저 인하할 가능성 개성이 있는데고 시점은 아까 말씀드린 미연준이 점도표에서 올해 연말 금리 확실하게 우리 인나해 줄테니까 믿어보세요. 아 그러나 지금은 동결이요 뭐 이런 약간 뜨뜨미지근한 태도로 돌아설 때 한국이 신속하게 금리를인할 가능성이 있고 그러면 미분양이 뭐 폭발하고 막 그러지 않지 않겠냐 이렇게 기대해 보는 거죠.
근데 간당간당하고 위험하고 위태로운 건 사실입니다. 그럴 수는 있는데 일단 저는 집값이 오르기에는 지금 좀 되게 그 반등 흐름이 이어지면 너무너무 좋은데 이제 그게 약발이 이제 다해가는 거 아니냐 좀 걱정하고 있죠. 일단 가장 큰게 시장 금리가 미국 따라 미국만큼 오르진 않은데 우리도 한때 10년물 국고 금리 4% 넘었잖아요. 고정 금리 대출에 잣 대니까 그래서 보금자리론 이런 금리이자 여기다가 이제 또 경기가 올해 수출 경기가이 모양이 골로 가고 있는 상황에서 시장은 상대적으로 좋았지만 이게 정말 지속되 대한 걱정들이 좀 존재하잖아요.
그래서 기업들이이고 정말 망하는데 나오면 어떡하냐 이렇게 불안이 길어지는데 수출 불안이 길어지고 있으니까 만원에 나오면 어떡하냐 이런 걱정들 있다 보니 노동시장 여건이 정말 올해는 정말 생각보다 잘 버티고 있는데 내년에도 괜찮냐 이런 걱정들 다 여기저기 있는 상황이다 보니까 집값이 안 빠지기만 해도 저는 대박이다 그냥 잘 버티면 좋은 거지 오르는 건 전잘 잘 모르겠다 오른다면 제가 모르는 요인이 또 뭔가가 대박이 우리나라 유전이 우리나라에서 터진다거나 전열 가스 전이 터진다거나 모르잖아요. 이거 내 모르는 거예요. 아니 이스라엘이 세계 최대의 전열 가스 생산 국가가 된다니까요.
3년 안에 거기서 터졌어요. 그 아무 자원이 없던 그 황폐한 이스라엘이 전녀 가스 대박이 났거든요. 그 모르는 거예요. 그런데 일단 우리가 아는 정보내는 없잖아요. 그런 대박 는 어 그렇게 보면 아유 뭐 부동산 안 빠지면 다행이지 뭘 그렇게 크게 오를 거 같지는 않아요. 저 아니 집값이 오르려면 세 가지가 중요해요. 첫 번째 싸거나 근데 올해 반등해 버렸잖아 안 싸 그죠. 두 번째 금리가 싸거나 작년보다는 좀 빠졌지만 제작년에 비해서 금리가 한 3% 올라 있는데 싸다고 말할 수가 없죠. 세 번째 경기가 좋아서 고용이 폭발적으로 늘어나서 사람들의 구매력이 늘어나거나 안 잘리면 다행이지 올해 임금 상순을 보면 변면 찮은데 뭐가 어 집값이 오를 요인이라고 결국 아 내년에 금리가 해놔야 될 거야 경기가 좋아질 거야라는 좀 이렇게 먼미래 막연한 기대지 당장은 지금 잘 안 보이는게 현실이잖아요.
물론 이제 제가 그래도 붕괴는 안 된다고 자꾸 이야기하는 이유는 버티면 다행이야 그러지만 내년에 그래도 부동산 PF 안 터질 거예요. 미분양 좀 줄 수 있어요라고 이야기하는 가장 큰 근거는 당연히 정부가 내년 초에 신생아 특내 보금자리론을 하기 때문입니다. 그니까 두 살 미만에 아동을 키우는 집에 대해서는 5억까지 금리 1% 와우 대박 이고요 그리고 집도 그 소득 제한도 1억 부부 1억 3천 동거 커플 경우에도 1억 3천 정도의 연봉 받는 거 미만에 있는 사람들이 9억이야 시세 9억 이야의 집을 사는 경우에는이 신생화 특내 보금자리론을 준다는게 지금 공표가 됐고 총액이 27조 원인가 30조 원인가 그래요.
그러면이 돈이 풀리면 살아나겠지 그러나 올해이 반 나온 다음이라 크게 수익이 나겠는가 이런 정도를 봅니다. 그래서 재미없다 내년은 부동산 시장 별로 재미 없다 이렇게 보는 쪽입니다. 저 금융 장세를 기다리고 있는 거죠. 고도는 오지 않지만 다 기다리잖아요. 고도를 기다리는 것처럼 금융 장세를 기다리고 있죠. 그 금융 장세라게 뭐냐면 실적은 꽝인데 금리인하를 기대하며 사는 희망을 먹고 사는 장세 이거든요. 우리나라 기업실적 보고 있으면 엉망이잖아이 엉망인데도 왜 주식장이 그래도 2,300 400에서 버티냐 결국 아 금리가 이제 떨어지지 않겠냐 요런 기대 하나로 지금 버티는 시장인 거죠.
그래서 실제로 제가 아까 야기한 것처럼 내년 봄에 상반기에 한국이 먼저 금리를 일한다면 뭐 한국 주식시장 입장에서는 금융 정세에 대한 희망 기대가 좀 부각될 수도 있는 여건이라고 봅니다. 따라서 저는 뭐 한국 주식에 대해서는 여전히 비중확대 작년보다 오래가 좋았고 올해보다는 내년이 더 나은 장세가 아닌가 생각합니다
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