부동산 매수타이밍 말씀드립니다 - 김영익 교수 -

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네 안녕하세요. 거시경제 전문가 서강대학교 경제대학원 김영희 교수님을 모셨습니다. 반갑습니다. 교수님 아 또 제자의 부름에 또 이렇게 흔쾌히 인터뷰를 응해주셔서 너무 감사드립니다네 바쁘신 교수님 오셨기 때문에 또 거두절미 질문부터 드리도록 하겠습니다. 교수님 2021년 초 삼성전자가 9만원대까지 갔잖아요. 그래서 그때 막 10만 전자 간다고 기사들하고 뉴스들이 되게 많이 나왔는데 그 이후로 쭉 떨어졌어요. 근데 제가 교수님의 책을 봤더니 6월에 통계청에서 발표한 선행지수는 이미 정점을 찍고 하락하고 있었는데 아 그 흐름만 파악했더라면 6만원 전후에 삼성전자를 살 수 있었잖아요네 그렇듯 부동산 시장도 경제지표를 통해서 어느 정도 좀 예측을 하고 잘 분석하고 싶습니다네 그래서 경제지표 전문가 교 이게 제가 몇 가지 질문을 준비했습니다네 첫 번째로는 우선 부동산 시장에서 너무 중요하죠.

금리 금리 어떻게 될까요. 교수님 예 금례 지난 2년 동안 참 많이 올랐었죠. 그런데 그 시장 금리를 작년 10월을 중점으로 떨어지기 시작했고요 제가 그렇게 보는 거는 지금 우리경제 상당히 안 좋습니다. 제가 보니까 1%도 좀 하기 힘들 거예요. 그 다음에 문제는 물가죠. 물가상승률이 작년 7월에 전년 동월대비 6.3%까지 올랐어요. 그런데 4월에 3.7%까지 상승률이 낮아졌고요 아마 하반기에는 소비 수요가 위축되니까 물가상승률이 2% 중후반까지 떨어질 것 같습니다. 그래서 경기도 나쁘고 물가상승률도 낮아지니까 시장 금리가 떨어질 수밖에 없고요 그 다음에 장기적으로 보면은 우리나라 잠재 성경이 2% 이하로 떨어지고 있습니다.

금리를 결정하는 가장 중요한 요소가 잠재 성장률인데요 2% 이하로 떨어지고 있고 그 다음에 국민경제 전체적으로 돈이 돈의 수요가 공급보다 더 적습니다. 우리 경제 전체적으로 보면 저축이 투자보다 많아 가지고 저축이라는 건 돈의 공급이고 투자하는 건 전에 수요인데요 우리 경제 전체적으로 보면 전투기 투자보다 많기 때문에 돈이 남아돌아요. 이런 걸 보면은 장기적으로 계속 하락할 가능성이 높습니다. 그러면 경기 확장 공연에서는 금리와 주택가격은 동반 상승하는 경향이 있다고 하는데 경기는 언제쯤 혹시 회복될까요. 경기는 아마 내년 가서 좀 회복될 것 같습니다.

현재 경기는 상당히 gdp를 구성하는 소비투자 수출타가 잔줬거든요. 그런데 최근에 긍정적인 신호가 부분적으로 나타나고 있어요. oecd에서 각국의 선행지수를 발표하는데 우리나라 손님 있어서 발표하는데 2021년 5월이 정점이었거든요. 그런데 최근에 올해 그 4월까지 발표됐는데 올해 3월까지 계속 떨어지다가 4월에는 좀 반등했어요. 이게 추세적인 상승인지 좀 더 지켜봐야 되겠습니다만 제가 보기에는 이제 3월이 바닥이었을 것 같습니다. 그렇다면 선행교수가 상승세로 돌아서면 아마 내년 가서는 뭐 경기가 급격하게 좋아질 것 같지는 않습니다만 그래도 올해보다는 좋아질 것 같습니다.

저는 요즘에 주변에 사람들이 너무 힘들다고 하고 내년이 더 힘들 거라고 생각을 하는 거예요. 그랬는데 또 교수님께서 이렇게 희망적인 말씀을 주셔서 기분은 너무 좋네요. 상당히 좀 개선된 거죠. 그런데 제가 이걸 가지고 주택가격하고 시차 상황이 분석해 보니까요. 한 15개월 정도 선행합니다. 그러니까 그게 작년 11월에 저점을 쳤다면 1분 2분기 내년 상반기에 저점을 체크 가능성이 높은데요 그런데 그 한국은행 주택가격 csi를 발표하면서 여자분들 남자분들 따로 또 심리를 발표하거든요. 차이가 의미가 좀 있나요. 여자분들 심리가 좀 좋고요 그런데 제가 주택가게하고 상관계수를 분석해보고 인간관계를 분석해 보더라도 여자분들 심리가 훨씬 더 선명하게 높습니다.

같아요. 다음 질문으로는요 그 M2 통화 비율과 부동산 지수도 되게 상관관계가 높은 걸로 알고 있습니다. 여기에 대해서도 좀 설명 부탁드리겠습니다. 그래서 우리가 m1하고 M2 구분을 하셔야 되는데요. 레몬은 현물 통화요 부분의 굉장히 높은 돈으로 맡겼다가 찾을 수 있죠. 금리를 낮습니다. 수입출식 저수조명도 마찬가지입니다. m1은 유동성이 굉장히 높은 통하고요 m2는 m1에다가 전기예적금 같은게 들어갑니다. 그래서 은행에다 우리가 1년 만기 2년 만기 이렇게 예금을 두지 않습니까 이거는 유동성이 떨어지는 자산이에요. 그런데 장기적으로 보면 m1이 M2 앱에서 상대적으로 비중이 올라갔을 때 주식도 오르고 집값도 올랐었습니다.

왜냐하면 m1에 있는 돈들은 언제든지 돈의 눈이 있어서 수익률 높은 대로 이동할 수가 있는 거거든요. 은행 요구불에 언제든지 주식이나 부동산으로 갈 수가 있습니다. 그런데 작년에 그 M1 비중이 줄어들어서 왜냐하면 은행에서 금리 5%까지 주다 보니까 돈이 적금으로 들어갔었죠. 그래서 주식도 떨어지고 집값도 떨어졌었는데요. 그런데 은행에 근거비가 작년 5% 같은게 지금 3% 초 중반으로 떨어졌고요 머지 하나 2% 진입할 거예요. 그러면서 최근에 보니까 은행 전기예금으로 돈이 덜 들어가서 M1 비중이 조금씩 늘어나고 있어요. 다시 돈들이 은행 정기예금을 안 가고 예금으로 남아 가지고이 돈을 주식사를 부동산 살까 이렇게 대기하고 있다는 겁니다.

그렇군요. 그러면 보통 m1이 어쨌든 유동량이 많아지게 되면은 이제 주식 부동산이 오를 확률이 높다는 말씀을 해주신 것 같은데 반드시죠네 그런데 그런 돈들이 우선 어디로 갈 것인가 우선은 부동산보다는 주식시장으로 먼저 들어갈 가능성이 높아요. 과거 사이클을 보면 주가가 오르고 난 다음에 경기가 어느 정도 회복되고 부동산까지 측값이 올랐거든요. 그런데 우선은 주가가 먼저 원래 집값이 오르기 때문에 우선은 그 돈들이 주식시장으로 먼저 들어갔다가 주가도 어느 정도 오르고 경계 회복제 지금 보이면 아마 부동산으로 들어가게 될 것 같습니다네 알겠습니다네 다음은요 제가 학창시절에 공부를 안 해서 그런지 생소한 지수가 있더라고요 뉴스 심리 지수라고 하는게 있던데 오 이거 선행종합지수 등 주요 경제지표에 한 1에서 2개월 선행하고 높은 상관관계를 시원하고 있다고 하더라구요 또는 뭐 이것에 대해서 좀 설명 부탁드리겠습니다.

한국에서 심리 기술을 많이 발표하거든 소비자 심리에서 그 다음에 bsi로 기업경기 실수이 둘을 합쳐서 경대심리지수 이걸 발표하고 추가적으로 뉴스 심리 지수라는 걸 발표해요. 거기서 ai가 뉴스를 경제 뉴스를 검색합니다. 긍정적인 뉴스가 많이 나오느냐 부정적인 뉴스가 많이 나오느냐 열 가지고 뉴스 심리 지수를 작성하는데요. 한국이 지금 현재 실험적으로 통계를 작성하고 있습니다만 그 지수를 작성해서 보니까 경계선행하는 선행지에서 순환 변동체 선행하고요 그 다음에 코스피 전년통을 대비 증가율에 1개월 정도 선행한다는 겁니다. 그래서 여기서 심리 주소만 보면 이게 정확하게 맞다면 앞으로 경기가 어떻게 될지 주가가 어떻게 될지 그것도 예상할 수가 있는데요.

그런데 한국에서 코스피 전년 동월대입이 증가율의 뉴스 심리치가 1개월 선행한다고 그랬는데요. 근데 제가 코스피 주가 지수 자체로 하면 거의 동행합니다. 이것 가지고 주식투자는 할 수가 없고 그런데 어떻든 심리는 한번 제일 빨리 파악해 볼 수 있는 지표고요 이거는 일별로 발표하거든요. 최근에 경제심리를 가장 빨리 알아볼 수 있는 지표 중 하나가 아닌가 여기서 항문에 그 통계 사이트에 들어가면 이거를 계속 좀 보여주거든요. 그 짓을 한번 보면서 경제심리를 한번 파악해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 저는 이렇게 길게 설명해 주셨는데 결국이 지수를 보고 코스피 매매를 하면 안 된다라는 것만 보겠습니다.

머릿속에 남네요네 그리고 제가 이제 좀 요즘에 경계 위가 온다 이런 얘기들이 많이 있는데요. 사실 경제위기는 똑같은 방법으로 오지 않잖아요. 저희가 무서운 건 생각지 못한 방법으로 오기 때문에 가장 무서운데 2008년은 미국 주택 가격에 거품과 급락해서 왔고요 그런데 제가 교수님의 유튜브를 보면서 이런 말씀을 하시더라고요 미국 상업용 부동산이 급등하였고 대출을 많이 해준 미 중소형 은행들의 파산이 우려스럽다라는 말씀을 하셨는데 거기에 대해서 좀 말씀 부탁드리겠습니다. 채권시장에 발생해서 붕괴되고 지금 출시할 붕괴되고 그 다음에 주택가격도 좀 하라고 했어요.

근데 부동산 측면에서 보면은 주택가격 서서히 하라고 있는데 상업용 부동산은 거품이 발생했다 너무 빨리 떨어지고 있거든요. 그래서 사업용 부동산은 고점에서 15% 떨어졌고요 그 다음에 상업용 부동산에서 사무실 이거는 무료 고점에서 25%로 떨어졌어요. 미국의 사무실 공실률이 17%라는 겁니다. 이건 좀 심각한 상황입니다. 그런데 미국의 중서의 은행이 대출했는데요. 대출 중 63%가 상업용 부동산을 대출이라는 거죠. 최근에 몇 개 중소형 부동산에 문제가 발생했습니다마는 상업용 부동산에서 앞으로도 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 그래서 머지않아 또 어떤 중소형 은행이 파산상태 접어들 것이다 뭐 이런 이야기가 좀 많이 나올 것 같고요 근데 이게 과연 2008년처럼 심각한 금융위기까지 갈 것인가 저는 그 정도는 아니라고 생각을 하고 있어요.

왜냐하면 그때는 대형 은행이 92점 썼는데요. 이번에는 대형 은행은 상대적으로 그래서 뭐 그렇게 큰 위기는 아니라고 생각하는데 어떻든 상업용 부동산까지 떨어지면서 중소의 은행이 파산되면 소비심리가 위축되고 그 다음에 투자심리도 위축될 겁니다. 아마 금융회사들은 가게 기업한테 돈을 덜 빌려줄 거예요. 왜 그렇게 되면 미국 소비투자가치가 들면서 아마 미국 경제가 급기가 침체는 아니더라도 3분기부터는 마이너스 성장을 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 뭐 주가도 더 떨어지고 집값도 한 단계 더 떨어질 수 있는데 아마 극대화 얘기는 아닌 것 같습니다네 우선 다행이네요.

마지막 질문입니다. 사실이 질문을 제가 넣을까 말까 고민을 많이 했지만 그래도 말하기 민망하네요. 어 종합적으로 볼 때 부동산을 매수하려고 생각하시는 분은 그러면 언제 매수를 하는게 적절하다기보다는 비교적 안전할까요. 뭐 저는 매년 상반기 무렵이 아닌가 심리지수가 상반기 무렵이 아닌가 그런데 우리가 부동산 가격 전망할 때 금리만 너무 많이 생각하시는 것 같아요. 근데 어느 집값 떨어진다 금리가 떨어지면 지켜보니까 떨어지고 있지 않습니까 그래서 집값 오른다고 이렇게 전만 하는데요. 근데 제가 집값을 분석해 보니까 초기에는 금리가 집값에 영향을 많이 줍니다.

그런데 시간이 갈수록 집값의 금리보다는 경기가 더 영향이 얼마 있습니다. 예를 들어 통계청에서 발표하는 현재 경기를 나타내린 지표가 통행료 순환 변동치거든요. 그게 영향을 많이 주고 있어요. 근데 그거는 내년 상반기까지는 떨어질 거라는 겁니다. 그래서 우리가 집값을 생각할 때 금리만 생각하지 말고 경기도 같이 생각하게 된다는 겁니다. 쉽게 말씀드려서 뭐 경계가 나빠지면 우리 월급 안 오르고 우리 일자리 많이 없거든요. 집을 살 돈이 상대적으로 줄어든다는 그래서 우리가 집값을 결정하는 요소로 금리뿐만 아니라 경기까지 고려해야 되는데 이번 걸 고려하면 최근에 집값이 많이 떨어졌던 반등하고 있다는데 저는 지금은 추세적인 상승은 아니고요 매년 상반기까지는 조금 더 여유있게 기다려 보시는게 더 좋을 것 같습니다네 제가 좀 너무 돌발적인 그런 질문을 해 드렸는데 이렇게 또 편히 이렇게 답변 주셔서 너무 감사합니다네 이상 김영익 교수님을 모시고 경제 집회를 통해서 부동산 시장을 분석해 보았습니다.

저의 유튜브 채널 구독자 분들은요 부동산 시장에 관심이 많은만큼이 영상이 곧 도움 되셨기를 바랍니다네 교수님 감사합니다. 고맙습니다. 감사합니다.