저자: 홍춘욱 · 한국인
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국내 집값은 2024년 3월을 저점으로 순환적 상승 중이며 서울·수도권은 바닥을 다졌다고 주장. 근거는 금리 하락 기대, 대기업·상위 20% 소득 증가, 서울 공급 부족과 분양가 상승. 지방은 미분양 증가로 양극화. 과열 완화를 위해 정부 규제 강화(규제지역 확대) 가능성과 하반기 조정 가능성 언급. 자산배분은 부동산 우위, 한국 국채 선호, 한국은행 2회 금리 인하(8·10월), 미국은 11월 이후 인하 소수 의견.
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과열이 지금 내년 소득을 당겨서 집값이 오르는 것입니다. 전 정부가 규제책을 발표할 거라고 보고, 겨울에는 조정을 받을 수 있다고 봅니다. 자, 내수 얘기를 해 주셨는데 요즘 부동산 시장을 안 여쭤볼 수 없죠. 상반기 부동산 시장과 집값 상황이 어떻고, 사람들의 심리는 어떤 것 같나요? 요즘 집값이 서울과 수도권에서 매주 연속 상승하고, 사람들이 부동산 중개소에 몰린다고 하더군요. 제가 지난번에 나와서 말씀드렸듯이, 한국 주식보다 부동산이 오래 낮다고 봅니다. 그대로입니다. 한국 주식은 상승 여력이 그렇게 많이 남아 보이지 않는데, 부동산은 아직 많이 남아 보입니다.
왜 그러냐면, 일단 금리가 떨어지고 있죠. 부동산을 결정짓는 요인은 세 가지입니다. 금리, 소득, 공급이죠. 공급은 줄고, 금리는 내려가고 있습니다. 소득은 지금 수출이 잘되니까 삼성전자가 상반기에 인센티브를 어마어마하게 받았다고 하잖아요. 다음 주에 가서 얼마를 받았는지 물어볼게요. 아무튼 6월에 엄청나게 지급됐죠. 이번 부동산 시장의 특성이 동탄에서 불을 뿜더니 광교가 따라가고, 판교가 따라가고, 잠실이 가다가 강남을 거쳐 지금은 강북으로 북상 중이라는 점입니다. 이게 의미하는 바는 무엇일까요? 소득이 높아지는 상위 20% 근로자, 즉 대기업, 공사 공무원, 전문직 같은 사람들의 소득은 작년보다 올해 무조건 오르고, 올해보다 내년에는 굉장히 많이 오르게 돼 있다는 것입니다. 삼성전자가 분기에 10조 원을 번다는 것을 보셨잖아요. 이 사람들의 소득 증가가 뒷받침되는데, 금리는 부동산 PF 문제나 자영업자 부채 문제 때문에 내릴 거라는 전망이 우세합니다. 지금 국고채 3년물 금리가 3%를 깨고 내려간다고 하잖아요.
그런데 공급은 없습니다. 서울은 특히 더 없죠. 장위동에 12억 원짜리 분양이 나왔는데, 그 지역도 좋은 자리이긴 합니다. 제가 옆에 석계를 자주 다니는 사람이라 잘 알지만, 좋은 자리인 건 맞아요. 그래도 우리가 생각하던 1호선 근처 지역 아파트가 12억 원에 분양한다고 하면, 그 근처에 있는 구축은 싸 보이게 됩니다. 공급이 적으니 신규 분양 시장이 대박이 나고, 분양가를 계속 올려도 되니까 옆의 신축 가격도 덩달아 올라가는 것이죠. 저는 주택 가격이 작년 2~3월에 순환적인 바닥을 쳤고, 2년째 오르고 있다고 봅니다. 작년 겨울에 조정은 없었고, 그냥 계속 가고 있죠.
지금도 하락을 얘기하는 분들이 있습니다. 일시적 상승이라 다시 하락이 온다고 하는 분들이죠. 주로 밸류에이션을 중시하는 분들입니다. 가격이 너무 비싸다는 것이죠. 그래서 저는 집값이 작년에 바닥을 친 것 같고 앞으로 오를 것 같다고 하지, 역사 최고가를 뚫고 계속 간다거나 어느 지역이 얼마까지 간다고는 말하지 않습니다. 시장에는 전고점에 대한 부담도 있고, 전고점을 뚫었다 하더라도 절대 가격 수준에 대한 부담이 있기 때문입니다. 내년 소득을 당겨서 지금 집값이 오르고 있으니 과열이 있는 것이고, 전 정부가 규제책을 발표할 거라고 보며, 겨울에는 조정을 받을 수 있다고 봅니다.
다만 제 주장의 핵심은, 작년 2월 저점보다 올해 3월 저점이 높았다는 것입니다. 3월이 실거래가 바닥을 친 달이었죠. 올해 하반기에 추석을 지나면서 정부가 강하게 규제 대책을 펼치거나, 트럼프가 당선되어 주식 시장이 조정을 받고 부동산도 함께 조정을 받는다고 칩시다. 그러면 내년 4~5월쯤 조정이 올 수 있는데, 그때의 저가는 올해 3월보다는 높을 거라는 얘기입니다. 조정 없이 간다면 버블이라는 말이 나올 수 있겠지만, 이건 순환적인 강세장입니다. 부동산은 보통 10년짜리 사이클로 움직이죠. 2013년에 바닥을 치고 2021년까지 8년 오른 다음 2년 조정을 받았고, 작년에 바닥을 쳐서 지금 1년 반째 오르고 있습니다. 이게 언제까지 갈지는 모르지만, 평균적으로 10년이라는 것이죠.
박사님은 수도권 집값이 지금 바닥을 다졌다고 보시는군요. 네, 그렇습니다. 서울은 바닥을 쳤지만 지방은 아직 모르겠습니다. 지방별로 미분양이 줄어드는 곳도 있고 그렇지 않은 곳도 있어서, 지방 미분양은 계속 늘고 있습니다. 이번 5월 미분양 통계도 다시 늘어났죠. 그래서 저는 굉장히 양극화된 시장이라고 봅니다. 시가총액이 큰 서울이 올라서 전국 집값이 오르는 것으로 나오는 장이죠. 서울은 공급 부족 때문에 집값이 더 오른다고 하시는 분들이 있는데, 그럴 가능성도 있을까요? 서울에도 공급이 이루어지고 있습니다. 분양에서도 공급이 이루어지는 곳은 서울밖에 없는 것 같아요. 신문에도 나왔고, 장위동도 나왔고, 계속 분양이 있죠. 잠실 진주도 공사비 갈등이 타결됐고, 청담 권영인 거기도 타결된 것 같으니 분양이 나올 겁니다. 그래서 서울은 분양이 꽤 있습니다. 서울 공급은 늘 부족했기 때문에, 부족한 공급 중에서 그나마 나오는 것이죠. 공급이 부족한 건 항상 그랬고, 2022년은 빠지면 안 되는 시기였습니다. 제 이야기의 핵심은 순서입니다. 아까도 말씀드렸지만 금리, 소득, 공급 순이고, 공급은 장기 변수입니다. 공급만 가지고 이야기하는 건 지금 시장에 잘 맞지 않습니다. 이 세 가지를 봤을 때 집값은 바닥을 쳤다고 봅니다. 특히 국고채 3년물이 3%를 깨는 건 아주 의미 있는 일입니다. 부동산 담보대출 금리가 3%대로 내려올 텐데, 2022년 대출 금리가 6%~8%였던 것에 비하면 거의 절반 이하로 떨어지는 것입니다. 2022년에 제가 집을 살 때 이 자리에서 말씀드렸듯이 6%대 1.8%에 대출을 받았습니다. 박사님이 집을 사셨을 때가 거의 바닥이었죠. 그때 정말 힘들었어요. 여러분, 저처럼 이렇게 빨리 사시면 안 돼요. 그때 급매를 사셨잖아요. 싸게 사셨죠. 그런데 급매라고 샀는데 그다음에 실거래가가 더 싼 게 나오니까 힘들었습니다. 그때는 낮은 실거래가 거래가 많지 않았어요. 거래가 정말 없었습니다. 그래도 샀던 사람은 거의 없었죠. 정말 무서웠어요. 그때가 2월이었습니다.
이번에는 강남이 특히 많이 올랐잖아요. 왜 그런 거죠? 그건 많이 빠졌던 게 크죠. 전국 집값의 고점 대비 하락률은 10% 조금 안 되는데, 서울은 17~18% 빠졌습니다. 서울이 많이 빠졌던 거죠. 그때 캡 투자 열풍 속에서 서울이 많이 빠졌기 때문에, 오르는 것도 가파릅니다. 이것이 첫 번째 이유고, 두 번째는 수출 대기업, 부자, 베이비붐 세대가 퇴직금을 두둑이 받고 나오면서 자녀를 위해, 똘똘한 한 채를 원하는 욕구가 있었던 것 같습니다. 장가간 아들 며느리나 사위를 위해 좋은 집을 사고 싶어 하는 거죠. 지금은 다주택자에 대한 세금이 워낙 세기 때문에 갈아타기 수요가 제일 큰 것 같습니다. 지금 집을 사시는 분들은 투기 수요가 아니라 거의 실수요입니다. 다주택자가 세금이 너무 세서 강남, 서초, 용산 같은 규제 대상 지역에서는 사기가 어렵습니다. 양도세가 너무 세기 때문이죠.
저출산 고령화 시대에 지방이 소멸된다는 얘기가 뉴스와 유튜브에서 많이 나오니까, 집안에 계시는 분들도 "나중에 서울에 집을 꼭 사야지" 하는 생각을 하시죠. 보통 지방에 계신 분들이 서울을 생각하면 강남 3구에 사야 하지 않을까 하는 심리가 영향을 미칩니다. 제가 보기에는 그게 제일 큽니다. 지방에 미분양이 나서 난리가 난 걸 보면서, 지방의 대기업 직원이나 돈 있는 분들은 "역시 서울이다, 많이 빠졌지만 많이 회복되는 걸 보면 회복 탄력성이 있다"라고 생각하는 것 같아요.
올해 하반기 수도권 집값을 어떻게 보시나요? 탄력이 지금처럼 강하면 곤란하겠지만, 하반기에는 상승세가 다시 주춤할 것 같습니다. 물량이 많고, 특히 둔촌주공이 11월에 입주하면서 전세가 급등하는 것도 진정될 수 있습니다. 금리나 호재를 먼저 반영했던 장세가 조금씩 주춤해질 거고, 트럼프 변수 때문에 주식 시장 변동성이 클 거라서 그렇습니다. 정부도 정책적으로 상승세를 둔화시키는 방향으로 나갈 거라고 봅니다. 지방은 미분양 주택을 사는 경우 양도세를 면제하는 정책 같은 것이 나올 것 같고, 서울은 규제 대상 지역을 확대할 수 있습니다. 동탄 부근의 규제 대상 지역을 남쪽으로 넓히거나 강북으로 확대하는 식이죠. 조정 대상 지역을 더 넓힐 가능성은 있다고 봅니다.
지금 수도권에 계신 무주택자나 1주택자는 어떻게 해야 할까요? 제가 여기 나올 때마다 하는 두 지역을 말씀드리겠습니다. 첫 번째는 별내선입니다. 다음 달 초에 개통되는데, 구리, 남양주로 올라가는 라인에 조정받은 지역이 꽤 있습니다. 별내역에서 전철을 타면 27분 만에 잠실에 도착하거든요. 괜찮지 않나요? 광역급행 교통망이 27분밖에 안 걸린다는 건 표정 속도가 아주 빠른 급행 철도라는 뜻입니다. 이런 급행 철도가 개통되는 지역은 한번 눈여겨볼 필요가 있습니다. 두 번째는 저는 신안산선을 좋아하는데, 공사가 잘 진행되지 않아 다시 늦춰진다는 뉴스가 있긴 합니다. 그래도 가산 디지털단지, 구로 디지털단지는 출퇴근 시간에 사람이 제일 많이 내리는 역 중 하나일 정도로 일자리가 어마어마한 지역입니다. 반면 광명 쪽으로 내려가는 길은 아직 발전의 여지가 있다고 봅니다. 광명은 이번에 미분양 주택이 완판돼서, 제가 그때 노리고 이야기했던 곳은 완판이 됐지만, 아직 그쪽에는 포텐셜이 있다고 봅니다.
박사님은 올해 하반기에 예금, 채권, 주식, 금, 달러, 비트코인 같은 다양한 자산 중 어디에 집중해야 할까요? 아직은 부동산이 더 좋아 보입니다. 다만 조정이 둔화될 거라고 하셨는데, 탄력이 둔화되는 것이지 하락하는 것은 아닙니다. 두 번째로 좋아하는 자산은 국채입니다. 한국 국채요. 미국은 금리 인하가 아주 많이, 신속하게 될 것 같지는 않습니다. 트럼프와 파월 사이가 엄청 안 좋아요. 아시죠? 원수입니다. 원수 같은 관계예요. 그런 상황이라 파월은 강경한 태도를 보이고 있죠. 금리를 인하하면 트럼프가 좋아하겠지만, 바이든에게도 혜택이 없으니 조금 망설일 수도 있습니다. 잘 모르겠어요.
한국의 금리 인하는 거의 확실하다고 봅니다. 8월과 10월, 두 번 할 것 같아요. 미국이 안 해도 한국은 할 수 있다는 말씀이군요. 네. 지방 부동산 PF 문제가 끝없이 악화되고 있어서, 미분양을 줄이는 방향으로 정부가 정책을 써야 하는데 재정은 하나도 쓰지 않고 있죠. 그래서 한국은행이 금리를 내리는 식으로 역할 분담을 하지 않을까 생각합니다. 서울의 규제 대책 발표와 한국은행의 금리 인하가 역할을 나누는 것이죠. 이건 제 개인 생각입니다. 미국 연준은 올해 금리 인하를 11월로 보신 분들이 많은데, 저는 소수파입니다. 선거가 끝난 뒤에 할 거라고 보는 쪽이죠. 올해는 한다고 보시는 분도 있지만, 저는 선거에 개입하는 것을 피하고 싶어 할 것 같다고 봅니다.
이런 분위기에서 미국 소매 판매도 너무 잘 나왔고, 유가가 빠진 것을 생각하면 엄청 잘 나왔습니다. 산업 생산도 잘 나왔으니, 굳이 금리를 내릴 필요가 있을까요? 환율은 떨어진다고 보는 쪽입니다. 그런데 트럼프가 입을 열 때마다 환율이 하루에 몇 원씩 오르니, 저는 연말에는 떨어질 것이라고 봅니다. 미 연준은 그때쯤 금리를 인하할 거라고 봅니다.
박사님과 함께 나눈 이야기가 여러분의 경제 지식을 넓히는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 요즘 내수 경기가 많이 안 좋다고 하잖아요. 우리는 수출을 먹고 사는 나라이긴 하지만, 수출로 먹고사는 사람만 있는 것은 아니니까요. 내수 경기로 힘드신 분들께 투자나 삶에 대한 조언을 한마디 주신다면요? 아마 금리가 제일 중요할 것 같습니다. 우리 내수 경기가 이렇게 나빠진 것은 2021년 한국은행이 8월부터 기준금리를 0.5%에서 3.5%로, 일곱 배를 올렸기 때문입니다. 미국이 올리니 어쩔 수 없었죠. 그런데 우리는 선제적으로 올렸습니다. 부동산을 잡겠다고 올렸고, 실제로 잡았죠. 최근에는 자영업자 부채도 완화되고 있으니, 한국은행이 금리를 인하해 주면 우리나라 내수 경기에 도움이 될 겁니다. 수출 쪽 경기가 좋아지면서 보너스를 받아 돈이 풀리고, 그 사람들이 집을 사면 그쪽에서도 따뜻한 기운이 내려오기 때문에, 올해보다 내년의 내수 경기가 나아질 거라는 희망을 가지고 있습니다.
아까 말씀하신 것처럼, 전국에는 기준금리 인하로 영향을 주고, 서울에는 규제를 강화하겠다는 얘기가 나왔습니다. 많은 분들이 금리가 내리면 집값이 더 들썩일까 걱정할 텐데, 두 흐름이 부딪히면 균형이 잘 맞을까요? 그래서 저는 하반기에도 탄력은 둔화되지만 집값은 계속 오를 것 같다고 보는 것입니다. 정책은 항상 우선순위를 봐야 합니다. 우선순위는 부동산 미분양과 부동산 PF가 망가지는 것을 막는 것입니다. 지금 우리 경제의 최대 우선순위가 아닌가 생각합니다. 작년에 새마을금고 뱅크런이 있었잖아요. 그런 유사한 일이 벌어지면 정말 큰일이 납니다. 그래서 지금은 일단 미분양을 잡는 것이 우선이고, 그걸 위해 금리 인하와 정부의 지방 미분양 감소 대책이 함께 나올 거라고 생각합니다.
박사님, 다음에 또 시간을 만들어서 오늘 못다 한 이야기를 나누겠습니다. 오늘 손님은 홍춘욱 대표님이었습니다. 여러분, 시간 함께해 주셔서 정말 감사합니다. 김작가였습니다. 감사합니다.
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