저자: KenMcElroy · 외국인
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미국 주택 가격은 부담스럽지만 트럼프 행정부와 의회가 40년 모기지, 낮은 계약금 등으로 구매를 쉽게 만들려 하며, 금리 인하 시 주택 수요와 가격이 오를 수 있다고 봄. 워런 버핏이 Lennar, D.R. Horton 등 주택 관련 기업에 투자하는 것은 시장 저점에서의 장기 전략으로 해석됨. 경기침체 여부는 중요하지 않으며 임금 정체와 고용 문제가 더 큰 위험이라고 주장. 금리 인하를 예상하고 현재 현금흐름이 나오는 부동산 매수를 권유하고, 금과 비트코인 상승 흐름을 언급함.
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집값과 정책 전망
많은 유튜브 영상에서 집값이 소득 수준에 비해 너무 높다고 말합니다. 저도 판이 워낙 커진 지금은 그 말에 동의하는 편입니다. 다만 트럼프 행정부와 민주당·공화당 양당 모두 사람들이 집을 더 쉽게 살 수 있도록 하려는 입장이라는 점은 이해하셔야 합니다.
지난주에도 이야기했지만, 정부는 쉽게 만들기 위해 여러 방안을 검토하고 있습니다. 40년 만기 주택담보대출을 내놓았고, 계약금 지원도 검토 중입니다. 주택 구입 시 계약금을 5% 미만으로 낮추는 방안도 있습니다. 금리가 내려가면 사람들이 가장 걱정하는 월 상환액 문제도 해결될 것입니다.
하지만 처음 드는 초기 투자금 역시 큰 문제입니다. 계약금을 줄이고 금리까지 낮추면 주택 구입은 훨씬 수월해질 것입니다. 그리고 더 많은 사람이 집을 사면 집값은 오르게 됩니다. 네, 이건 앞으로도 바뀌지 않을 겁니다.
큰손들이 주택 기업을 사는 이유
여러분이 정말 주목해야 할 것은 큰손들이 왜 이런 기업들을 사들이느냐입니다. 이게 가장 중요합니다. 버핏이 레나(Lennar)와 D.R. 호턴(D.R. Horton)에 큰 지분을 사들이는 이유를 아십니까? 아폴로 그룹이 브릿지 인베스트먼트 그룹(Bridge Investment Group)을 인수하는 이유는요? 블랙스톤은 이미 이 시장에 있지 않습니까? 그런데 최근에는 대형 부동산 임대 회사까지 인수했습니다.
그 이유가 뭘까요? 제가 일하는 시장에서는 지금 그야말로 "피가 낭자한" 상황이기 때문입니다. 어제 우리 회사에서 대규모 투자위원회 회의가 있었는데, 거기 참석한 많은 사람들이 지금 "깡통"이 됐습니다. 다시 말해 어디서나 대출금이 부동산 가치보다 많아진 겁니다.
개발업자들은 집을 팔아야 돈을 법니다. 그런데 집값이 이렇게 크게 떨어지고 있습니다. 이런 일이 보이기 시작하면 가치는 떨어지고, 바로 그때 큰손들이 들어와 거대한 투자를 합니다. 시장이 고점일 때 자산을 사는 것이 가장 어리석은 일입니다. 많은 사람들이 바로 그렇게 해야 한다고 생각하는데 말입니다.
사실 그보다는 사두고 시장 조정이 오기를 기다리는 게 가치가 있습니다. 시장 조정은 반드시, 필연적으로 옵니다. 오르는 것은 반드시 떨어집니다. 이미 떨어졌고, 제 생각에는 이제 다시 오를 겁니다. 얼마나 걸릴지는 누구도 모릅니다. 다만 대니엘이 앞서 말한 장기적인 관점으로 본다면, 버핏도 그걸 기대하고 있는 겁니다. 이건 단기 게임이 아닙니다. 미국의 주택 부족을 바탕으로 한 장기 전략입니다.
경기침체에 대한 버핏의 시각
자, 경기침체 얘기를 해볼까요? 다들 계속 경기침체를 얘기하죠. 이미 경기침체에 들어섰다는 사람도 있습니다. 저는 꼭 그렇게 반대하지는 않습니다. 하지만 버핏은 이렇게 봅니다. 경기침체는 그저 정상적인 주기일 뿐이라고요. 그냥 일어나는 일이죠. 시장은 오르고 내립니다. 그는 시장의 시점을 맞히려 하지 않습니다. 사실상 불가능하니까요.
금리를 여러 차례 내린 뒤 6개월 후에 집값이 치솟을지, 아니면 사람들이 일자리를 잃고 수요가 사라져 가격이 그대로거나 조금 내릴지는 아무도 모릅니다. 하지만 분명한 사실은, 집값이 계속 오르고 여러분이 그 집을 살 여력이 없다면, 다시 시장에 들어오기가 훨씬 힘들어진다는 겁니다. 우리는 2020년부터 2025년까지 그걸 봤습니다. 그래서 버핏은 지금이 경기침체인지 주기의 일부인지에 신경 쓰지 않습니다. 이 점을 이해하는 게 매우 중요합니다.
트럼프와 연준, 그리고 금리 전망
네, 그리고 트럼프 대통령이 분명히 밝혔다고 생각합니다. 제가 말했던 것처럼 리사 쿡도 해임했죠. 시도했습니다. 아니, 지금도 시도하고 있죠. 그렇습니다. 파월 의장에게 끊임없이 압박을 가하고 있어요. 그는 금리를 3%까지 내려야 한다고 공개적으로 말했습니다. 3%, 그가 한 말이 그겁니다. 그리고 모두가 그 의견에 동의하는 것 같습니다. 우리가 틀릴 수도 있지만, 연준이 이번 달 다시 회의를 할 때 금리가 내려갈 것이라고 생각합니다. 물론 누가 알겠습니까만.
그렇지만 결국 무언가는 바뀌어야 합니다. 누군가 집을 살 수 있으려면 금리나 돈의 가치가 떨어지거나, 아니면 집 가격 자체가 내려가야 합니다. 집값이 내려가야 합니다. 둘 중 하나죠. 소비자 입장에서 이 문제를 풀 수 있는 길은 이것뿐입니다.
그래서 저는 가격 하락에 영향을 줄 유일한 요인이 시장에 나오는 매물 수가 늘어나는 것일 거라고 봅니다. 이는 MLS(다중매물목록서비스)를 통해서나, 전체 공급이 꾸준히 늘어나면서 일어날 수 있습니다. 새로운 주택 공급을 통해서도 가능하고, 실제로 버핏이 건 것도 바로 그겁니다.
그는 지금 문제가 있다는 걸 알고 있고, 제가 말씀드리자면 이건 아주 훌륭한 수입니다. 우리에게는 감당 가능성 문제가 있고, 미국에는 심각한 주택 부족이 있으니까요. 그리고 잊지 마십시오. 그가 충분한 공급을 확보하고 금리까지 낮아진다면, 몇 년 전 금리 환매가 필요 없던 시절의 수준으로 비용이 돌아갈 것입니다.
이건 엄청난 금액입니다. 정확한 숫자가 기억나지 않는데, 이번 입찰 매수에서 집 한 채당 1만에서 2만 달러 사이였던 것 같습니다. 어쩌면 그보다 더 많을지도 모르겠습니다. 그러니 제가 기억에만 의존하고 있으니 확인해 주십시오. 하지만 현실은 이렇습니다. 일단 그 비용이 사라지면, 그만큼의 마진이 그가 사들이는 자산으로 곧바로 돌아갑니다. 그러니 금리가 내려가면 그는 자신이 건 것을 얻게 될 겁니다.
제 추측으로는, 그의 사람됨과 지금까지 해온 일을 보면 그는 금리가 어떻게 될지에 대해 매우 잘 알고 있을 겁니다.
경기침체는 중요하지 않다
네, 버핏은 사실상 경기침체는 없을 거라고 말하고 있는 것이나 다름없습니다. 아니면 경기침체가 있든 없든 중요하지 않다는 거죠. 그리고 이건 지금 우리 얘기를 듣고 있는 사람들조차 이해하기 어렵다고 생각합니다. 물론 중요합니다. 사람들은 이것저것을 살 여력이 없어지니까요. 하지만 현실은 엄청난 잠재 수요가 쌓여 있다는 겁니다. 집을 사고 싶은 사람이 정말 많고, 사고 싶은 투자자도 정말 많습니다. 결국 가격과 금리 문제로 귀결됩니다. 그렇죠?
금리가 떨어지기 시작하면 가격도 감당할 만해지고, 그게 이 구조가 작동하는 방식이죠. 그래서 이런 문제는 장기적으로 생각할 필요가 있습니다. 부동산, 그리고 부동산으로 돈을 버는 일은 장기 투자입니다. "앞으로 2년 안에 가격이 오를까?" 같은 단기 게임이 아닙니다.
또 한 가지 생각하는 건, 사람들이 종종 "경기침체"라는 단어에 얽매이는 경우가 많다는 겁니다. 물론 그럴 만하죠. 하지만 그게 정확히 무엇이며, 실제로 여러분에게 영향을 줄까요? 2분기 연속 GDP가 마이너스였다는 뜻인데, 그게 실제로 무엇을 의미할까요? 그 단어에 매달려야 할 이유가 있을까요?
그래서 저는 여전히 접근성 문제가 있다고 봅니다. 제 생각에 진짜 문제는 임금 정체가 될 겁니다. 사실 저는 그게 가장 큰 문제 중 하나라고 생각합니다. 대규모 해고가 보이지는 않습니다. 하지만 제가 구체적으로 말씀드리자면, 제가 아는 여러 대기업들이 누군가 나가면 "이 사람을 대체해야 하나?" 아니면 "AI로 이 빈자리를 메울 수 있나?"를 따져본다고 합니다. 다시 말해, 해고 없이도 시간이 지나면서 직원 기반이 자연스럽게 줄어들 수 있느냐는 겁니다. 기업 이미지 측면에서는 모든 게 괜찮아 보입니다. 그러니 지금 이런 일이 벌어지고 있는 겁니다. 그래서 저는 그게 가장 큰 문제 중 하나라고 봅니다. 이 사람들이 과연 감당할 수 있을까요? 그리고 물론 관세 같은 것들의 결과가 어떻게 될지도 아직 모릅니다.
이 가격들 중 일부가 시스템 안으로 들어와야 한다는 것 말고는 다른 출구가 보이지 않습니다. 그게 합법적인 것으로 인정된다면 말입니다. 네. 지금은 이것 또한 의문시되는 것 같습니다. 완전히 합리적이고 정상적인 일이죠.
불확실성의 시기
그래서 지금 이렇게 많은 것들이 의문시되고 있다고 생각하십니까? 솔직히 말해 지금은 경제와 부동산에 있어 가장 불확실한 시기 중 하나입니다. 관세가 의문이고, 연준의 금리 인하도 의문이고, 고용 지표도 전부 의문입니다. AI도 등장하고 있습니다. 지금 벌어지는 일이 정말 많습니다. 트럼프 행정부 아래에서 금리가 오르거나 내리지 않을 거라고는 상상하기 어렵습니다. 올해든, 내년이든, 아니면 2~3년 뒤든 말입니다. 그러니 그가 아주 분명하게 말해 왔죠. 그리고 잊지 마세요. 그는 이전에도 대통령이었으니, 이런 경우에 대한 실행 계획이 있습니다. 그러니 이건 누구에게도 놀라운 일이 아니어야 합니다.
그러니 2년 뒤에 금리가 훨씬 낮아져 있을 때 "아, 이건 예상 못 했어"라고 말하는 분이 있다면, 글쎄요, 부끄러운 일이죠.
현금흐름과 투자자의 자세
음, 현재 금리에서도 현금흐름이 나온다면 무슨 차이가 있겠습니까? 뭐, 현금흐름 찾기가 어렵다고요? 알겠습니다. 그런데 말이죠, 꼭 이래야 하는 건 아닙니다. 맙소사, 그걸로 충분하지 않으세요? 여러분 모두 이런 태도네요, 다들 그냥 약골입니다. 자, 그만 하죠. 상황이 점점 가까워지고 있습니다. 어제 거래를 살펴보다가 손익분기점보다 월 200달러 모자란 물건을 하나 찾았거든요. 여러분은 정말 운이 좋은 겁니다.
저는 이 사업을 아주 오랫동안 해왔습니다. 말씀드리는데, 저는 이걸 다 봐왔습니다. 금리가 7%, 8%, 9%, 심지어 10%였을 때도 집을 샀습니다. 자본환원율이 아주 낮거나 아주 높았고, 금리는 매우 높았던 때 말입니다. 그건 현금흐름이 가격, 금리, 그리고 여러 다른 비용에 달려 있다는 사실을 보여줍니다.
하지만 결국 우리는 모두를 느긋하게 만들었던 시기를 막 지나왔습니다. 그래서 다들 "이익이 나는 물건을 하나도 못 찾겠다니 믿을 수가 없어"라고 하죠. 그래서 어쩌라고요? 부동산이 원래 복잡한 것임을 받아들이십시오. 여러분은 그냥 운이 좋았던 겁니다. 그 시기에 있었다면, 그게 선물이었다는 걸 이해해야 합니다.
이건 힘든 일이 틀림없습니다. 은행을 만나고, 그들의 문제를 해결해 주고, 수익성 있는 물건을 찾아야 합니다. 부동산은 늘 오르기만 하는 주식이 아니니까요. 우리가 방금 지나온 게 바로 그런 시기였습니다. 그러니 지금의 높은 금리는 일종의 선물이라고 생각합니다. 이제 저는 볼 수 있으니까요. 버핏이 말할 법한 것처럼요.
그의 가장 유명한 말 중 하나입니다. "썰물이 빠져야 누가 벌거벗고 수영했는지 드러난다." 지금 많은 분야에서 썰물이 나가고 있습니다. 상업용 오피스, 아파트 건물들, 과도하게 비싸게 산 사람들 사이에서 말입니다. 주택 부문에서 금리와 비용 때문에 문제가 보이는 건 분명합니다. 그리고 소비자는 지금 그런 것들을 감당할 수 없습니다.
지금이 행동할 때인가
그러니 이 모든 일이 벌어지고 있을 때, 여러분, 지금이 바로 행동할 때입니다. 상황이 더 나빠질 수 있는 걸 아십니까? 물론 상황은 더 나빠질 수도 있습니다. 하지만 그는 여기서 장기전을 펴고 있습니다. 그리고 어느 시점에 이 영상을 돌아보며 말하게 될 겁니다. "보라, 금리가 내려갔고, 우리는 지금 현금흐름이 나오니까 오늘 샀잖아." 금리가 내려가면, 그야 좋죠. 그럼 리파이낸싱을 할 겁니다. 제가 '11년, '12년, '13년, '14년에 했던 것처럼요. 이런 걸 이미 겪어봤습니다. 자산이 지금 현금흐름을 만들어내고 있고, 여러분이 좋은 실적을 갖고 있다면, 사십시오. 이 경제에서는 현금만 쥐고 있어서는 성공할 수 없으니까요.
리파이낸싱과 금리 인하의 효과
맞습니다. 하지만 리파이낸싱에 대한 좋은 주제를 꺼내셨으니 덧붙이고 싶습니다. 지금 어려움에 처한 사람들, 그러니까 금리가 내려가는 걸 보는 사람들은 지난 몇 년간 매우 높은 이자율 때문에 고생해 온 사람들입니다. 그러니 금리가 내려가면 이 사람들 모두가 더 낮은 금리로 리파이낸싱할 수 있을 테고, 그러면 더 이상 문제가 없겠죠?
상환 부담을 감당할 수 있게 될 겁니다. 지금은 금리가 4% 아래인 경제 부문 전체가 대체로 잘 버티고 있습니다. 그들의 주택 상환액은 받을 수 있는 어떤 임대료보다도 훨씬 적습니다. 이건 지난 몇 년 사이에 집을 산 사람들에게만 해당되는 얘기입니다. 그러니 이건 주택시장을 안정시키는 데 정말 도움이 될 것이고, 좋은 매물을 찾기는 오히려 더 어려워질 거라고 생각합니다.
예측에 매달리지 말 것
네, 그리고 여러분, 우리가 예측에 너무 깊이 빠지지는 말아야 합니다. 때때로 우리는 연준이 금리를 0.25%포인트 올릴지, 0.5%포인트 올릴지에 너무 걱정하곤 하니까요. 그건 중요하지 않습니다. "경기침체"라는 단어는 우리 얘기를 듣고 있는 대부분의 사람에게 아무 의미도 없습니다. 그렇죠? 그것이 경제 상태를 반영한다는 건 이해하지만, 그렇다고 여러분이 무언가를 사야 할지 말지를 정확히 결정해 주지는 않습니다.
비트코인, 금, 은
여러분은 비트코인이 왜 오르는지 아십니까? 금은 왜 오를까요? 그리고 은은요? 은은 지금 미친 듯이 비쌉니다. 40 넘은 것 같아요.
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