저자: 홍춘욱 · 한국인
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한국 부동산이 일본처럼 전세가 줄고 월세 중심으로 전환될 것으로 전망. 신용 낮은 세입자는 높은 월세·고시원·호스텔 수요 증가, 양극화와 1극화 진행 예상. 일본은 공급 감소와 저금리·엔화 약세, 외국인 유입으로 도쿄 중심 신축 맨션이 급등했고, 인구 감소 속에서도 수도권·도심 집중이 심화. 서울 아파트는 지난 20년 연평균 약 4% 상승에 그쳤다고 언급하며, 서울 집값은 불패까진 아니지만 저점은 올라갈 것으로 봄. 부자 밀집 지역과 연결된 지하철 노선 주목 권고.
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그러니까 월세 말고도 추가로 내야 하는 비용들이 다른 나라에는 다 있어요. 우리만 없었던 거죠. 신용도가 낮은 분들은 상당히 높은 월세를 내야 하고, 여러분 호스텔이라든가 고시원 가격이 엄청 올라 있어요. 양극화, 1극화 이런 흐름으로 일본처럼 가지 않겠는가? 그러면 한국도 결국 전세가 없는 일본처럼 월세 중심 구조로 전환될 수 있다고 봐야죠. 처음에는 반전세로 가겠죠. 그런데 월세로 바뀌었을 때의 문제도 있잖아요. 일본 같은 경우는 주차비도 별도로 내야 하고, 월세를 낼 때마다 신원 보증 확인 같은 절차가 있고, 사례금, 중개 수수료 같은 비용도 붙죠. 우리도 그렇게 됩니다.
왜냐하면 집주인이 나이가 드니까요. 세입자와의 갈등이나 조정 문제가 서로에게 너무 힘들어요. 전세사기만 문제가 아니라, 집을 제대로 원상복구 안 하고 나가는 경우도 많고, 쓰레기장처럼 된 집들도 있잖아요. 그렇죠. 인테리어가 망가진 걸 복구하는 것도 너무 힘드니까 결국 중간에 부동산 관리 회사를 쓰게 되는 거죠. 그 관리 회사들은 사진을 칼같이 다 찍어 두고 원상복구 비용을 칼같이 받아냅니다. 그 사람들은 그걸 받아내야 자기 수익이 되기 때문에 그런 세상으로 가는 거죠. 아무나 세를 얻을 수 없어요. 신원 보증인이 있어야 하는 경우가 아주 많습니다.
그러면 월세화가 되면 비용이 올라가는 건 피할 수 없습니까? 월세 말고도 추가로 내야 하는 비용들이 다른 나라에는 다 있어요. 우리만 없었던 거죠. 우리나라에서는 다주택자들이 전세를 끼고 갭투자를 해서 자산을 불리는 게 목적이었기 때문에, 세입자가 집을 좀 망가뜨리고 가더라도 도배나 장판을 새로 해서 다음 사람에게 넘겨주는 경우가 많았잖아요. 그런 건 이제 옛날 일이죠. 서로가 자본주의화되는 거죠. 우리나라도 월세 시장에서 부유한 사람들이 대출을 받아 집을 사고, 그 원리금과 이자를 월세로 갚아 나가는 모델로 가는 거죠.
그냥 월세만 내면 된다고 생각할 수도 있는데, 앞으로 진짜 월세화가 되면 관리비부터 시작해서 비용이 많이 늡니다. 신용도가 낮은 분들은 상당히 높은 월세를 물어야 하고, 그래서 호스텔이나 고시원 가격이 엄청 오르고 있어요. 리스크 프리미엄이 붙는 거죠. 바로 내일 나가라고 할 수도 있잖아요. 그리고 여기서 또 못 내는 분들도 있고요. 주요 도시들은 지금 이런 일들이 굉장히 자연스러운 일상이 됐는데, 우리는 그동안 외면해 왔죠. 이제 끝났습니다.
다음 질문으로, 요즘 도쿄, 오사카, 후쿠오카 등 주요 도시의 가격이 많이 오르고 있는데, 급등이라고 봐야 될지요. 그 요인은 무엇이었나요? 외국인들이 사들인 데다 돈도 엄청나게 풀렸고, 엔화 약세니까 외국인이 들어왔다는 것, 그리고 공급이 없다는 것이 핵심이에요. 보시면 빨간 선이 일본의 주택 가격 지수고요, 파란 선이 주택 착공인데 끝없이 착공이 줄고 있죠. 짓는 건 많이 줄었는데 가격은 많이 오르고 있어요.
과거에는 주택 시장이 붕괴되고 있는데도 주택 착공이 계속 유지됐었잖아요. 그래서 공급 과잉이 엄청 심했고, 일본에 빈집이 많다는 이야기를 다들 들으셨을 겁니다. 그런데 아베노믹스를 시작하면서 저금리로 거의 무제한 대출을 해줬고, 공급은 줄어들었어요. 도심 재생이나 재건축, 재개발이 힘드니까 공급은 계속 줄고, 선호하는 주택 유형들은 만들어지지 않는데, 전국 인구는 줄어도 사람들은 대도시로 모여드니까요.
특히 도쿄 중심 6구의 신축 맨션 가격은 연일 사상 최고가에 가깝고, 도쿄 23구 평균이 1억 엔을 돌파했어요. 1억 3천만 엔, 6구는 2억 엔 가까이 되는 걸로 알고 있습니다. 중심지가 전체 시장을 이끌어 가는 구조는 한국과 비슷하다고 봐도 되겠죠. 타워 맨션을 지으면서 용적률을 높게 받는 대신 주변에 공원을 엄청 조성하잖아요. 산책로부터 시작해서 테라스처럼 잘 꾸며 놨고요. 부유층들이 모여 사는 타워 맨션은 높은 곳에서 뷰도 좋고, 냉난방도 굉장히 효율적으로 관리되며, 아래에는 쇼핑몰이 있고 주변에는 녹지가 잔뜩 조성돼 있죠.
옛날에는 도심이 공해도 심하고 사람도 많고 복잡하고 비싸다는 인식이었다면, 이제는 부유층일수록 도심에 살고 싶어 해요. 그리고 거기에는 병원이 전부 들어가 있어서 나이 드신 부자들이 특히 선호하죠. 인구 표도 보셨을 텐데, 도쿄로의 인구 집중이 계속되고 있습니다. 우리도 수도권 인구 비중이 50%를 넘었죠. 도쿄로 인구가 계속 유입되고 있어요. 도쿄 23구의 인구는 그렇게 크게 늘지 않는데, 도쿄도 전체로 보면 우리로 치면 서울과 경기도를 합친 개념이에요. 23구가 서울에 해당하고, 과천시 등 수많은 시가 도쿄도 안에 있는 거죠. 사이타마, 군마, 치바 같은 곳들이 우리의 경기도에 해당한다고 생각하시면 돼요. 그래서 인구 4천만 명이 사는 도쿄도로 인구가 폭발적으로 유입되고 있는 거죠. 외국인 이주도 엄청나요. 환율도 싸니까요.
그러면 도쿄 부동산 사례에서 참고할 교훈이 있다면 무엇일까요? 전국 단위 집값은 상승하지 않을 것 같아요. 아파트가 50%밖에 안 되니까요. 그리고 양극화, 1극화 이런 흐름으로 일본처럼 가지 않겠는가? 그건 피할 수 없어요. 서울도 메가시티 톱 10에 드는데, 세계 도시 경쟁력 순위를 보면 항상 5등에서 7등 사이에 있습니다. 그런 도시들의 특징은 보유층이 모여 산다는 거예요. 세금을 많이 내는 보유층이 모여 살죠. 핵심은 그거예요. 보유세를 인상하면 그 돈은 지방세가 되고, 지방세니까 다시 지역에 투자되거든요. 서초구에서 가장 먼저 횡단보도에 천막을 설치해 준 것도 그 때문이고요. 양재천을 보셨나요? 벚꽃길 정비가 얼마나 잘돼 있는지, 카페 거리도 아주 유명하죠. 지자체가 돈이 많으니까요. 보유세가 거기서 끝나니까요.
일본 인구는 이렇게 감소하는데 주거용 토지 가격은 이렇게 오르는 표를 보면, 인구가 감소하면 집값이 떨어질 거라는 가설은 맞지 않을 수 있어요. 전국 집값은 떨어질 수도 있죠. 개별 단위의 단순 평균 집값은 떨어질 수 있지만, 시가 가중 평균은 맞는 것 같아요. 시가 가중은 더 비싼 집에 가중치를 더 주는 방식이라, 주택의 시가 총액은 오를 수 있는데 단순 평균은 떨어질 수 있는 거죠. 지방의 주인 없는 빈집들은 철거 대상이 되어 가치가 0에 수렴하잖아요. 이런 요인들이 복합적으로 작용하고 있어요. 서울 인구는 줄어드는데 집값은 계속 오르는 것도 이렇게 설명할 수 있어요. 더 많은 부자들이 모여들고, 용적률은 생각보다 높지 못하니까 아파트가 지어질수록 인구가 줄어드는 도시가 되는 거죠.
조심스럽게 말씀드리면, 서울 집값은 앞으로도 불패일 것 같아요. 불패까지는 모르겠지만 사이클을 타더라도 저점은 올라간다고 봅니다. 한국인들의 소득 수준도 많이 높아지고 있고요. 여러분이 많이 오해하시는데, 서울 아파트의 연평균 상승률은 지난 20년간 4% 정도밖에 안 돼요. 서울 전체 아파트 상승률이고, 단독주택은 훨씬 더 낮죠. 생각보다 높지 않아요. 그런데 왜 우리는 그렇게 높다고 생각할까요? 비싼 것만 보기 때문이죠. 다들 눈높이가 위에 있어요. 상향 평준화된 4세대 커뮤니티 같은 게 있으니까요.
마지막으로 부동산 시장과 관련해 고민이 많거나 어려움을 겪는 분들께 한 말씀 해 주신다면요? 우리가 일본처럼 된다고 보고, 일본 도쿄가 저렇게 부활하는 모습을 보면서 한 가지 교훈을 얻을 수 있지 않을까요? 부자들이 모여 사는 동네가 앞으로 더 잘될 가능성이 높으니, 그 근처에 연결되는 지하철 노선에 주목하세요. 그리고 그런 일대에 좋은 일자리가 있고, 부자들이 모여 사는 동네와 연결되는 노선들이 앞으로 잠재력이 있는 지역이니까요. 아무것도 없는 지역도 있겠지만, 성장 잠재력이 충분히 눈에 보이는 지역들을 선점하는 것도 좋은 전략이 되지 않을까 생각합니다.
오늘 준비한 순서는 여기까지고요. 귀한 시간 내주신 대표님께 감사드립니다.
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