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한국 부동산 지금 멈췄다라 얘기가 나오고 있어요. 심지어 하락 거래까지 나오고 있는데 현 부동산 시장 점검을 해 주시고 탁 풀어 주시면 너무 좋을 것 같아요. 우리나라가 어떤 정책을 썼느냐 진짜 중요한데 둔천 주공 일병 구하기란 표현까지 쓰잖아요. 정부에서 온갖 규제도 완화하고 신혼부부 특공이 그가 뭐 신생화 특공 같은 것들이 정말 많았잖아요. 이런 과정에서 정책 자금이 지원이 됐고 금리를 보존해 주기 위해서 사실은 정부의 재정 투입까지 있었거든요. 근데 저는 여기서 부터 문제가 된 거 같아요. 지금까지는 부동산 가격이 시장에서 오르려고 하는데 정부에서 이걸 찍어 누른 겁니다.
근데 이번에는 거꾸로 시장에서는 하락이 2022년부터 시작됐는데 정부에서 떠받친 거거든요. 이런 여러 가지 정책들의 방향이 여기에다가 퍼부 수 있는 돈이 있다면 뭐 부동산 시장을 지킬 수가 있겠지만 지금 세수 펑크라는 얘기가 계속 나오잖아요. 우리가 낮은 이자율로 계속해서 빌릴 수 있는 건 정부에서 그 이자를 보존해 주기 때문인데 지금 지금처럼 정부가 계속해서 세수가 부족한 현상이 일어나게 되면 그런 부분이 분명히 충분히 약화될 수밖에 없거든요. 그리고 금융 시장 측면에서도 이제 더 이상 정책 금융에 쓸 수 있는 돈이 없는 상태에서는 이제 시장에서 이제 하락하고 자 하는 힘이 작동을 할 가능성이 크거든요.
내년부터는 결국은 진짜 경제가 살아난다면 부동산 시장이 버틸 수 있겠지만 부동산 시장을 억지로 떠받치는 과정에서 마지막 영끌이 있었어요. 그게 좀 안타까운게 소비 시장에서 가장 중요한 건 30대입니다. 저도 30대 때는 어리 어댑터 있어요. 뭔가 신제품이 나오면 다 사봤거든요. 컴퓨터 세로 나오면 무조건 다 샀고요 PDA고 있거든요. 신제품 나올 때마다 샀습니다. 30대가 돈을 활발하게 써 줘야 되는데 정부에서 신혼부부 특공이 그가 온갖 특공을 하면서 30대가 마지막 연구을 하도록 만들었고 이자를 갚아 나가면서 지금 소비를 거의 못 하고 있거든요.
그러다 보니까 내수시장이 이제 침체가 왔고 그나마 수출이 연말까지는 좀 되고 있거든요. 근데 이상하지 않습니까 회복됐다 그러는데 이상하게 이 기업들의 전망 되게 나쁘죠. 왜 그러냐 사실 지금 수출되고 있는게 전부 다 트럼프 때문에 수출이 되고 있는 거예요. 트럼프가 취임을 이제 내년 1월 20일에 하면 관세를 바로 부관 못 해요. 제대로 된이 관세는 한 5월에서 6월 사이에 관세 부과를 할 거거든요. 관세가 부과된 다음에 수출하는게 좋겠습니까 아니면 지금 하는게 좋을까요. 밀어내기 수출이다 언제까지 트럼프가 관세를 부과할 때까지 그래서 지금 수출은 일시적으로 늘어났지만 그게 가짜라는 걸 누구나 다 알고 있고요 이것 때문에 지금 갑자기 주택 시장이 얼어붙은 거예요.
왜냐면 수출기업에 있는 사람들은 자기 기업이 어떻게 돌아가는지 정말 잘알고 있거든요. 수출 대기업이 있는 사람들은 지금 상황을 너무 잘하는 상황에서 내년에 내가 보너스를 받을까 내가 월급이 제대로 나올까 공포감이 상단히 아니거든요. 그래서 집을 살려는 매수세가 시가 마르면서 갑자기 거래가 멈춰선 겁니다. 내수와 수출 모든 것이 지금 현재 스톱 될 위기에 놓여 있다는 걸 경제 활동을 하는 사람들 중에 조금이라도 의사 결정을 할 수 있는 사람들은 알고 있거든요. 우리나라에서 기준 금리를 크게 최근에 낮추고 있지만 이상하게 그럼에도 불구하고 집값 부동산 시장은 얼어붙고 있는데 요게 왜 그러냐면 우리가 기중 금리를 조금 높게 유지하던 올해 상반기 또는 여름까지도 우리나라의 10년물 국채 금리가 계속 하향 안정화돼 있었어요.
누군가가 국채를 사 준 거예요. 누가 사 줬을까요. 우리나라에서 가장 돈이 많은 물주 연모 단의 고래 국민연금이 제가 보기엔 국민연금이 원해서 그렇지 않았을 거예요. 왜냐면 국민연금이 의사 결정을 단독을 하기가 정말 힘들거든요. 정부가 알게 모르게을 미치고 있요 원래는 한국은행 금리를 낮추라고 굉장히 압박을 했지만 한국은행이 어쨌든 뭐 가을까지 계속해서 금리를 낮추지 않았잖아요. 그랬더니 국고채 시장에서 기획재정부가 영향을 미칠 수 있는 온갖 수단을 다 동원했는데 국고채 발행 물량을 조절하는 겁니다. 우리나라 국호 시장은 굉장히 작아요.
기재부가 약간만 물량을 조절해도 굉장히 큰 영향을 미칠 수 있거든요. 국채발행을 극도로 하지 않은 겁니다. 시장을 교란한 거예요. 기재부도 자 거기다가 갑자기 국민연금이 대대적으로 국채를 사고 회사채를 사고 하니까 금리가 내려간 거죠. 자 국민연금 규모가 정말 정말 크거든요. 우리나라에서 근데 국민연금 자산의 무려 33% 국내 채권 투자거래 들어서 이렇게 기재부와 국민연금이 계속해서 국채나 뭐 회사체 같은 걸 시장에서 사 주니까 금리가 과도하게 내려간 거예요. 그러면 시장에 돈이 넘쳐나겠죠. 가 난 겁니다. 돈의 홍수가 그러면 이걸 물기를 어디로 트냐고 따라서 그 돈이 확 몰려가서 우리나라의 산업 발전에 도움이 될 수도 있고 부동산 가격만 올라갈 수도 있거든요.
어떤게 더 장기적으로 우리나라에 좋았을까요. 원래는 우리나라의 산업 발전 물기를 어디로 터졌냐 둔촌 주공 사태 이후에 물기를 부동산으로 확 이렇게 티워 준 겁니다. 돈의 홍수가 그쪽으로 싹 쏠려 나가게 돼 있거든요. 그래서 집값이 23년에 한 시적으로 잠깐 오르고 24년 초반까지도 올랐었지만 실문 경제는 악화된 상태에서 부동산만 계속 오래 갈 수 있느냐 이번에 보여 준 거죠. 그런 방식으로 부동산 시장을 지탱하는 건 고작 2년 밖에 되지 않는다 결국은 실무 경제를 따라서 공격할 수밖에 없는 우리나라 경제의 체력을 보여 준 겁니다. 부동산이 아무래도 이제 어려운 이유가 대출 규제 상반기에도 조금 이제 오르려고 하다가 떨어지는이 느낌이 있었거든요.
대출의 영향이 확실히 있는 거겠죠. 여기서 이제 대출 규제를 할 수밖에 없었던 이유가 뭐냐면 자 이제 한국은행에서 볼 때는 자기들은 금리를 낮추지 않았단 말이에요. 근데 시장 에서 온갖 이상한 일이 일어나서 뭐 국민연금이 기재부는 다 동원이 돼서 국고채 금리가 엄청 낮았어요. 자 우리나라 국고채 금리는 요번에 이제 비상 개엄 사태가 일어나기 전에 10년물 금리가 한 3% 있고요 미국 국채 금리가 한 4%대 초반이었습니다. 그럼 1% 포인트 차이 정도 나잖아요요 정도는 그래도 괜찮았어요. 근데 최근 들어서 어느 정도까지 차이가 벌어지면 우리나라의 국고채 금리는 10년 물이 2.8% 미국은 4.6% 이거 는 뭐 시장이 정상적인 시장이 아니잖아요.
그래서 뒤늦게 부동산으로 가는 물고를 막기 위해서 대출 규제를 뒤늦게 한 거예요. 근데 진작에 이게 대한민국의 산업계로 가도록 유도를 잘했다 그러면 이런 일이 처음부터 생기지 않았겠죠. 근데 부동산으로 돈이 다 가도록 해 놓고 나서 부동산 가만 오르고 실무 경제 다 죽어 나가니까 이제 와서 부동산으로 대출 규제를 하니까 또 이번에 갑자기 부동산 시장이 냉각이 되면서 이게 더 큰 문제가 된 거죠. 30대가 영끌 아게 만드는 바람에 대한민국의 가장 중요한 얼리 아댑터 그리고 소비 주체가 지금 현재 빚 갚느라고 돈을 쓰지 못하는 상황이 됐거든요.
야 여기다가 이제 더 안타까운 건 우리나라 사람들이 이제 한국에서 더 이상 소비를 하지 않고 전부 다 해외 소비만 하거든요. 이런 댓글이 참 많이 달려요 아무리 우리나라 경제가 안 좋다 그래도 인천공항가 봐라 사람들 많지 않냐 해외 소비는 한 10% 증가하고 국내 소비는 한 0.3% 줄어들면 이게 묘하게 대충 통계로 우리나라 소비가 0.2% 정도 늘어난 걸로 되거든요. 지금 대한민국 상황이 그겁니다. 그래서 소비가 늘어난 걸 로 보이는 건 전부 다 그런 거라 내수는 뭐 무너지고 이게 부동산 시장에 부메랑처럼 들아와서 타격을 미치고 있기 때문에 처음부터 첫 단추를 잘 꼈다면 이런 일이 생기지 않았겠지만 지금은 안타깝게도 실무 경제를 등한시했던게 이제 부동산까지 타격하는 안타까운 악순환에 처 있다고 보여지는 거죠.
다들 어떻게 보면은 기준 금리가 이제 인하가 되고 있으니까 이것만 바라봐서는 안 되는 건가요 이건 어디까지나 어떤 때까지 가능하냐는 우리나라 화율이 문제가 없을 때까지만 가능한 겁니다. 자 이것 때문에 화율이 난리가 난 거예요. 왜냐면 기준 금리 낮춘만큼 국채 금리가 낮아지고 시장 금리가 낮아지는 과정이 이게 시장에 의해서 결정된게 아니라 정부가 국민연금에 주리를 틀고 그야말로 국고채를 조작하고 여러 가지 방법을 통해서 시장 금이 똑같이 낮췄는데 문제는 글로벌 금리는 전혀 지금 그렇게 움직이지 않고 있거든요. 이창용 한국은행 총재가 뭐라 그랬냐면 우리 한국은행은 이제 정부로부터 독립이 됐지만 미국 연준 터 독립되지 않았습니다라고 말씀하셨는데 전이 말씀이 틀렸다고 봐요 왜 틀렸냐고 독립되지 않은게 아니고요 미국의 금융 시장으로부터 독립이 되지 않은 겁니다.
그러니까 다시 말하면 연준이 금리를 낮추니까 한국은행도 낮출 수 있다 이런 식으로 생각하면 안 돼요 왜냐면 연준이 이제 더 이상 미국의 국채 시장을 통제할 수 있는 힘을 잃어 버렸거든요. 연준 터가 아니라 미국의 금융 시장에 더 연동돼 있는 거예요. 지금은 어거지로 이렇게 금리를 국채 금리를 미국보다 지금 무려 1.8% 포인트나 낮게 유지하고 있는데 그 대가가 바로 환율의 불안정이고음 환율이 불안정하면 결국은 어떻게 되느냐 금리를 아무리 낮춰도 글로벌 금리가 높은 상태에서는 신장 금리가 지금처럼 높은 상태에서는 우리나라 자금 시장에서 썰물처럼 돈이 빠져 나가요 그래서 통화정책 금융정책이 효과를 못 내고 거꾸로 역효과를냅니다.
왜냐하면 금리를 낮춰서 돈을 더 푸는 효과보다 야 이것 때문에 원화가 휴지야 있는데라고 생각하고 해외 자본이 떠나거나 또는 요즘은 우리나라 사람들이 떠나요어야 한국에서 2.8 야 미국에 투자하면 4.6 주는데 내가 뭐하러 이거 원화로 투자하고 있니 4.6 미에 가지 아니 우리나라 증시는 계속 이렇게 해는데 뭐로 내가 원화로 투자하 달러로 미국 증시에 투자하지 결국은 우리나라의 시장 금리도 미국의 시장 금리를 언젠간 따라갑니다. 왜냐면 환율을 계속해서 외한 보유액이 뭐 아니면 국민 영구 화내지 지금 어거지로 틀어막고 있는데 이게 바로 후진국들이 망한 방법이에요.
후진국이 금리격차 엄청나게 이렇게 차이 나는 걸 유지하다가 결국은 통화가치가 무너지는데 루키가 그렇게 되고 아르헨티나가 그렇게 되는데 처음은 항상 이렇게 착했어요. 어 물론 아르헨티나 트리키는 우리보다 경제력이 훨씬 약하니까 한 6개월 만에 무너졌어요. 우리는 뭐 아르헨티나 트리케 보다는 훨씬 세니까 한 2 3년은 버틸지 모르지만 아 요즘 경제로 봐서 2 3년도 못 버틸 것 같긴 하지만 자 문제는 그렇게 되면 시장 금리가 결국 미국 시장 금리를 따라가는 과정에서 이게 자산 가격에 영향을 주기 시작하는데 제가 보기에는 벌써 한 1 2년 갔잖아요네 맞아 그래서 우리한테 남은 여력이 이제 거의 다 소진됐다는 증거가 뭐냐 환율입니다.
환율이 자꾸만 통지 안 되고 계속 올라가는게 아하이 정책이 잘못됐구나 방향이 잘못됐어 그럼 다시 검토를 해야 되는데 한국은행은 지금 검토를 안 하고 있죠. 기재부도 그냥 이대로 가겠다는 거죠. 왜냐면 지금 이제 비상 개엄 이후로 본인들의 인기가 어디까지 갈지 모르잖아요. 내 인기만 아니면 돼 임티는게 있어요. 림티 인마이 텀의 약자예요. 텀 TE이 경제 관료들이 가장 위험한게 나딘 마이 텀이 그든 뭐 어쨌든 정권이 보통 5년이 내가 5년 동안만 버티면 되지라는 건데 요즘은이 탄핵 정국 때문에 내임 기가 언제까지일지 모르는데 몇 달만 더 버티면 되지라고 생각하면 그다음에 도대체 금융시장을 어떻게 맡기느냐라는 문제가 생기는 거죠.
사실 말씀을 들으면 들을수록 와 이게 정말 심각한 상황이구나 우리는 그냥 지표를 보면서 어 고한 율이네 뭔가 불안하긴 한데요 정도였다면 경제적으로 아주 안 좋은 상황들이 터지고 있다라는 걸 보여지고 있는 거 같습니다. 그렇다면 그게 앞으로도 우리나라에도 벌어질 일이라고 보시나요네 그렇죠. 트르 케가 최근에 한 4 5년 동안에 집값이 한 여섯 배 다섯 배 정도 올랐어요. 근데 통화 가치는 거의 8분 토막이났습니다. 그니까 트르 키처럼 부동산 가격을 낮추기 저 계속 끌어올리고 부동산 시장을 떠받치기 위해서 계속해서 돈을 풀었거든요. 그랬더니 트리키의 돈이 휘주가 된 거예요.
그니까 부동산 가격을 억지로 떠받치는 건 분명히 한계가 있고 그 한계가 이제 아르헨티나 트루키 터졌는데 우리나라도 예전 같으 한계가 없었어요. 왜냐면 우리나라 수출기업들이 전부 다 경쟁력을 갖고 너무너무 장사를 잘했으니까 근데 지금은 중국 기업들이 우리나라 여덟 8대 주력 산업 있잖아요. 뭐 배터리 반도체 이런 8대 주력 산업 있는데 네 전다 벌 시장에서 유율 2024년 전부다 당했어요. 중국한테 그러니까 지금 이제 수출기업이 옛날만큼 돈을 벌어오지 못하는 상황에서 환율을 지키기가 어려운 그런 상황이 계속된다면 자금 시장에서 돈이 빠져나가는 걸 맞기도 힘들기 때문에 이게 키만큼 된다는 뜻은 아닙니다.
뭐 여덟 배나 되지 않죠. 우리나라는 키하고 비교 안 될 정도로 훨씬 선진국이고 훨씬 더 강력한 국가지만 아무리 강력한 국가라 하더라도 정책 방향은 같단 말이죠. 그래서 이런 방향을 고수하는 거보다는 는 지금이라도 좀 어 안정책 좀 써야 된다고 봐요 그래도 집값은 오를 수밖에 없다 우상향이 또 되지 않겠냐 그리고 실제로 재작년 작년에도 하반기에는 위기론이 나왔다가 또 상반기가 되면서 조금 오르고 그림을 또 보여 주고 있으니까요. 내년에는 어떻게 보시나요. 그리고 대출 규제도 내년에는 좀 사라지지 않을지 이런 것도 좀 궁금합니다. 이번에는 하락 시그널이 뭔지를 말씀드리겠습니다.
자 외운 보유액도 이미 번 정부 들어서서 한 500억 달러 가까이 이제 줄어들었거든요. 거의 털었다고 봐야죠. 굉장히 많이 줄었어요. 근데 거기다가 이제 국민연금에서 환해지 방법으로 계속해서 이제 개입을 하고 있는데 여기에 대해서 이제 비판 여론이 굉장히 많거든요. 아니 왜 우리 국민연금으로 외한 시장에 환율 방을 하고 있니 10000원이 됐을 때 7천억원의이 환해지 때문에 손실이 났다는 기사가 있습니다. 근데 지금 140원이 됐기 때문에 지금은 1조 4천억원 손실이 났을 거예요. 근데 문제는 아무리 그래도 이제 국민연금에서 이렇게 돼서 나중에 손실이 나면이 경제부총리가 책임지나 이런 생각이 들겠죠.
그래서 어느 이상한 개입을 못 할 거예요. 그래서 가장 현재 정부가 통제할 수 없는 변수가 환율입니다. 환율이 1,500원을 돌파하면 이제 더 이상 어 정부에서 환율조차도 통제할 수 없다는 뜻이거든요. 그러면 그때부터는 부동산을 약간 조심하시는게 좋을 것 같아요. 이번에는 제가 그때 코스피하락 에는 굉장히 경각심을 가지셔야 됩니다. 원래 150원이 넘는 순간부터 사실은 경계 경보 그요 1,500원이 넘는 건 완전 비상 경보 그건 통제를 못 하고 있다는 뜻이에요. 그렇다면 방송 보고 계신 이제 무주택자 분들 또 내집마련 준비하시는 분들 혹은 일주택자 분들 조금 어떤 방향을 가져가면 좋을지를 우리 작가님께서 짚어 주시면 좋을 것 같아요.
개인적으로 지금은 말씀드리기가 참 어려운 부분이 뭐냐면 환율이 지금 내려간다는 보장이 없어서 지금 쉽게 말씀 못 드리겠지만 지난 3년 평균보다 환율이 낮으면 사세요. 지금은 3년 평균이 아마 1300 한 30원 25원 정도 될 거예요. 1,3 25원 정도 될 건데 가끔 한국은행이 미친듯이 환율에 개입을 하면 100원씩 막 낮출 수가 있어요. 그리고 이제 환율이 너무 과도하다 맨날 이제 언론에 날 거예요. 야 이게 지금 말이 되냐 환율이 이렇게까지 높다니 요럴 때 집값이 보통 바닥이 지금은 아직 제가 보기에는 달러 투자나 아니면 외한 투자가 좀 더 유효한 시점이라고 보고요 항상 모든게 달러 표시 자산이 좋을 수밖에 없는게 미국 경제 훨씬 좋으니 아니 미국에서는 그 높은 금리에도 돈을 빌려서 투자할 수 있는 사람들이 있단 뜻이고 우리는 이렇게 금리가 낮아져도 그 돈 빌려서 투자할 곳이 없는게 이게 저성장 국가거점 아니면 이런 분들이 집을 사느냐 그건 이제 환율이 너무하다 이게 말이 되냐라는 기사가 나왔을 때는 집을 사는 시점이다 생각합니다.
오늘 사실 말씀하신 내용들이 작가님 상당히 민감한 부분이고 또 조심스럽게 또 이렇게 얘기를 해주셨는데 우리 박종훈의 지식 한방 또 유튜브 채널을 통해서도 좋은 정보들을 또 얘기를 해 주고 계시잖아요. 저는 요즘에 또 뉴스보다 더 많이 또 보는 거 같기도 한데 월브를 통해서도 또 이렇게 솔직하게 또 다 또 정보를 전해 주시는 이유가 또 궁금합니다. 희망을 좀 얘기하고 싶어요. 왜냐면 가장 어두울 때가 이제 새벽에서 해가 뜨기 전에 그때 가장 어둡지아요. 근데 지금 많은 분들이 되게 힘들어하실 것 같은데 지금 상황이 녹록하지 않잖아요.
그 상황을 정확하게 이해하 한다면 얼마든지 이걸 역전과 추격의 찬스로 바꿀 수 있거든요. 제가 트럼프 2.0 시대 책을 쓸 때도 왜 제가 트럼프가 된다는 걸 끝까지 강조하면서 많은 분들한테 경각심을 드렸면 트럼프가 당선된다는 걸 알고 계시던들이 저한테 카톡 많이 보냈어요. 지인들 있데 저 덕분에 미리미리 테슬라 주식을 사뒀다가 큰 돈을 벌었다 미리미리 비트코인을 사뒀다가 큰 돈을 벌었다 감사합니다라는 어 저하고 지인 들이면서 저의 구독자인 분 네트 한국경 히 이게 해리스가을 때보다 좋거든요이는 리스보다 트럼프가 더 안 좋은 대통령이라 그런 건 아니고요 해리스는 사실 대통령이 됐어도 힘이 없는 대통령이 됐을 거예요.
근데 트럼프는 재선 대통령이죠. 상하원 다 갖고 있죠. 마음껏 할 거기 때문에 야 앞으로 우리 경제에 되게 나쁜 점들이 많겠구나 생각을 합니다. 왜냐면 미국의 국익을 위해서 진짜 별 정책들이 다 나올 거니까요. 그럼에도 불구하고 이렇게 트럼프가 되는 것만 제대로 분석을 했다면 돈 벌 기회가 있었죠. 이번에도 마찬가지입니다. 지금 제가 말씀드린 내용이 상당히 민감한 내용들이 많지만 정부 차원이든 아니면 기업 차원이든 아니면 가계 차원이든 정확하게만 현시점을 분석한다면 제가 보기엔 이게 얼마든지 추격과 역전이 될 수 있기 때문에 제가 지식 한 방에서든 아니면이 월브를 통해서도 일단이 사심을 비우고 내가 바라는 방향이 자체를 비우고 진짜로 세상이 어떻게 돌아가고 있는지를 알고 여기 어떻게 대처할까 요렇게 사고의 틀을 바꾸기 위해서 제가 오늘 오늘도 계속 강조를 하는 겁니다.
팩트를 기반으로 감정은 비우고 우리가 객관적으로 상황을 분석을 해서 대응을 해야 하고 그리고 부동산도 선택해야 되지 않을까라는 생각이 들었습니다. n
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