저자: 미상 · 외국인
요약 보기
마이클 버리가 2005년부터 주택담보대출 채권 하락에 베팅하는 CDS를 매입해 2008년 위기에서 수익을 낸 과정을 설명하는 교육 영상. 대출 상환 구조(도입금리 리셋)와 손실이 선순위·후순위 트란치에 집중되는 원리, 보유 비용 부담을 강조. 가계 관점에서 조건이 유지된다는 가정을 점검하라는 메시지로 마무리. 특정 종목·지수에 대한 1~3개월 가격 예측은 없음.
다듬은 글
2005년 마이클 버리는 자신이 실패할 것이라 믿은 주택담보대출 채권에 대비해 월스트리트 은행에 보험료를 내기 시작했습니다. 2006년 12월에는 펀드를 청산하는 것까지 고려하고 있었습니다. 그가 예상한 폭락은 아직 오지 않은 상태였습니다. 담보대출 서류는 그가 버틸 근거가 되어 주었습니다. 그러나 압박이 그를 몰아내기 전에 이 거래가 수익을 낼 수 있을까요?
그의 이야기가 《빅 쇼트》에 나오기 훨씬 전, 버리는 시온 캐피털이라는 헤지펀드를 운용하고 있었습니다. 미국 집값이 오르는 동안 그는 그 주택 구매를 뒷받침하는 대출을 들여다보았습니다. 겉으로 보이는 그림은 안심이 되었습니다. 집은 팔리고, 대출은 승인되고, 그 대출을 담보로 한 채권에는 공신력 있는 신용평가사의 등급이 붙어 있었습니다.
버리는 그 라벨 밑을 살폈습니다. 소득 확인이 거의 없는 대출, 자기 자본이 거의 없는 차입자, 처음에는 낮게 시작했다가 나중에 오르도록 설계된 상환액을 찾아냈습니다. 왜 이것이 중요한지 이해하려면 한 번의 상환을 따라가 보면 됩니다. 한 가구가 주택담보대출을 갚습니다. 그 대출은 담보대출 풀 안에 들어 있습니다. 풀의 돈은 그것을 담보로 한 채권을 가진 투자자에게 흘러갑니다. 서류가 아무리 복잡해도 돈은 결국 매달 청구서를 여는 누군가에게서 나와야 합니다.
단순하고 둥근 숫자로 예를 들어 보겠습니다. 한 가구가 매달 1,000달러의 상환액을 간신히 감당할 수 있다고 합시다. 2년 동안은 제때 갚습니다. 그러다 도입 기간이 끝나 상환액이 1,300달러로 오릅니다. 1년에 3,600달러가 더 드는 셈입니다. 가구 소득은 그대로입니다. 어제까지 이 대출은 건강해 보였습니다. 오늘 같은 집에 사는 같은 가족은 그 청구서를 감당하지 못합니다.
호황기에는 오르는 집값이 탈출구가 되어 주었습니다. 더 값비싼 집은 차입자가 감당할 수 없는 상환액을 새 대출로 바꾸는 재융자를 가능하게 했습니다. 하지만 집값이 더 이상 오르지 않으면 어떻게 될까요? 대출 기관은 새 대출을 거절할 수 있습니다. 그런데 기존 상환액은 여전히 오릅니다. 재융자를 기대했던 가족은 이제 매달 그 추가 300달러를 어디선가 구해야 합니다.
버리는 자신이 연구하던 대출들 안에서 이런 의존성을 보았습니다. 많은 대출이 약 2년간 지속되는 도입 금리를 달고 있었습니다. 2005년에 실행된 대출에는 이미 달력 속에 문제가 새겨져 있었던 것입니다.
가구가 상환을 놓치면 그 손실은 모든 채권 보유자에게 똑같이 닥치지 않습니다. 담보대출 풀은 손실에 대한 보호 수준이 다른 층으로 나뉘어 있었습니다. 바닥에서 홍수가 차오르는 건물을 떠올려 보십시오. 위층은 더 오래 마릅니다. 버리는 취약한 층을 겨냥했습니다. 물이 지붕까지 찰 필요는 없었습니다. 다른 곳의 많은 주택 소유자들이 여전히 상환하고 있어도, 충분한 상환 누락만으로 그 채권들은 손상될 수 있었습니다. 시스템은 대출을 계속 만들어 냈습니다. 중간에 벌 수 있는 돈이 있었기 때문입니다. 대출을 주선하는 사람은 수수료를 받고 담보대출을 다른 곳에 팔 수 있었습니다. 차입자에게는 여전히 수십 년의 상환이 남아 있었는데도 말입니다. 대출을 설계한 사람은 이미 보수를 받은 뒤였습니다.
버리는 약한 채권에 직접 베팅하고 싶었습니다. 그래서 은행들에 전화를 걸기 시작했습니다. 신용부도스와프는 이미 존재하고 있었습니다. 이 계약은 구매자가 특정 신용 손실에 대한 보호를 위해 보험료를 내게 해 주었습니다. 그러나 그가 원하던 담보대출 채권 거래는 기성품으로 구할 수 없었습니다. 그는 은행들이 그것을 만들도록 밀어붙였습니다. 2005년, 그는 도이체방크와 계약 문구를 다듬으며 거래를 시작했습니다. 은행들은 그가 담보대출 시장에 베팅하는 데 쓸 상품을 만드는 일을 돕고 있었던 셈입니다. 그는 채권을 소유할 필요가 없었습니다.
그는 선택한 채권에 대해 보호를 사고, 판매자는 계약이 담보하는 손실을 지급할 의무를 졌습니다. 그 보호에 대한 수요가 늘면, 그는 자신의 포지션을 이익을 보고 팔 수도 있었습니다. 그러나 함정이 있었습니다. 기다리는 데에는 돈이 들었습니다. 보험료를 낼 때마다 버틸 수 있는 현금이 줄었습니다. 담보대출이 지난달보다 이번 달에 더 약해 보일 수 있어도, 버리에게는 여전히 낼 청구서가 하나 더 남아 있었습니다. 채권이 버틴다면, 그는 결코 필요하지 않았던 보호에 돈을 쓰는 위험을 안고 있었습니다.
2006년 11월까지 그의 담보대출 스와프는 약 17억 달러 규모의 채권을 보호하고 있었습니다. 그것은 그가 쓴 현금이 아니라 보호받는 금액이었습니다. 그달의 한 서한에서 그는 자신이 겨냥한 담보대출 풀이 가장 큰 압박을 받을 시기로 2007년 하반기를 꼽았습니다. 그의 예측에는 날짜가 있었지만, 보험료 청구서는 이미 날아들고 있었습니다. 차입자들은 도입 금리가 끝나기도 전에 이미 밀리고 있었습니다. 금리 재설정은 이미 어려움에 처한 대출에 압력을 더할 위험이 있었습니다.
스와프의 반대편에 있던 은행들이 가치 평가를 제공했습니다. 버리는 그 가격에 이의를 제기했습니다. 악화되는 담보대출 실적이 그가 기대한 만큼 보호 상품의 가치 상승으로 이어지지 않고 있었습니다. 2006년 말, 투자자들의 압박이 펀드 자체를 위협했습니다. 투자자들은 인출을 요구했고 소송을 시사했습니다. 버리는 임금을 삭감하고, 직원을 해고하고, 홍콩 사무소를 닫았습니다. 12월에는 펀드 청산을 검토했습니다. 대신 그는 이전에 기업 부채에 대해 사 두었던 신용부도스와프 계약을 팔았습니다. 그 계약들은 수십억 달러 규모의 채권을 보호하고 있었습니다. 이를 팔아 담보대출 거래를 지켜 냈지만, 버티는 데에는 그의 사업과 그곳에서 일하는 사람들에게 대가가 따랐습니다.
다른 투자자들도 위험을 보고 있었습니다. 한 번의 정확한 예측이 누군가를 다음 위기의 믿을 만한 안내자로 만들어 주지는 않습니다. 버리에게는 여전히 담보대출 상환에서 드러난 증거가 자신이 빠져나올 수 있는 가격으로 바뀌어야 했습니다. 2007년 7월 말, 가치 평가는 그에게 유리한 쪽으로 급격히 움직이고 있었습니다. 이제 그 보호는 현금으로 바꿀 수 있었습니다.
버리는 2007년 동안 스와프의 대부분을 팔았습니다. 2008년 초에는 남은 계약을 보호가 절실한 은행들에게 경매로 넘겼습니다. 마이클 루이스는 이후 그 결과를 보도했습니다. 버리의 투자자들에게 7억 2,500만 달러, 버리 본인에게 1억 달러가 돌아갔습니다. 이 거래는 수익을 낼 때까지 버틸 만큼 살아남았습니다. 투자자들의 반응을 묘사하며 버리는 루이스에게 이렇게 말했습니다. "아주 조용했습니다. 극도로 조용했어요."
수익이 계좌에 찍히기 훨씬 전부터 그 서류에는 경고가 담겨 있었습니다. 그것을 읽는 것이 그에게 논거를 주었습니다. 기다림의 비용을 감당하는 것이 그 논거로부터 이익을 거두게 해 주었습니다.
유용한 교훈은 훨씬 작은 결정에도 적용할 수 있는 방법입니다. 상환을 따라가 보십시오. 금융상의 약속을 그 돈을 마련해야 할 사람까지 거슬러 추적해 보십시오. 그리고 유리한 조건이 사라지면 무슨 일이 벌어질지 물어보십시오. 우리 가구의 경우, 시험은 변하지 않은 급여에서 1,300달러가 나올 수 있느냐였습니다. 오르는 집값 덕분에 그 질문은 쉽게 미뤄졌습니다. 재융자 덕분에 그 질문은 필요 없어 보였습니다. 결국 청구서가 그 질문을 피할 수 없게 만들었습니다. 신용평가사는 채권을 승인할 수 있고, 은행은 그것을 팔 수 있습니다. 하지만 둘 중 누구도 그 가족의 월 예산에 300달러를 더해 주지는 못합니다. 합의만으로는 담보대출 상환을 할 수 없습니다.
여러분 자신의 재정 계획 중 하나가 유리한 조건이 계속되는 데 달려 있다면, 그 조건이 멈춘다면 여러분에게는 얼마나 많은 시간이 남아 있을까요?
댓글 0