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사실 극락으로 했죠. 뭐 연착륙이 아니라 경착륙 정도였었어요. 그리고 최근에 지금 반등을 하고 있거든요. 그래서이 반등이 지금 추세적으로 상승 국면을 접어들었느냐 아니면 하락 국민에서 일시적인 상승이냐 이게 굉장히 중요한 시점인 것 같습니다. 그런데 제가 사이클로 보면은 지금 상승 추세로 전환된 거는 아니다. 그리고 내년 상반기에 저점을 치고 올라가더라도 빨리 올라가기는 굉장히 힘들다고 보고 있어요. 너무 무리해서 돈 많이 빌려 가지고 상식이나 아니다. 세 번째 키워드는 부동산 전망입니다. 집값이 이제 떨어질만큼 떨어졌다라는 시각과요 다시 또 이제 반등을 할 것 같다 뭐 이런 시각도 여러가지 의견이 분분한데요 교수님은 지금 부동산 시장 어떻게 보고 계실까요.
저는 아직도 하락 큰 흐름은 추세라고 보고 있습니다. 그래서 집값이 KB 국민은행 통계 있고 한국 부동산 통계가 있는데요이 통계가 많이 차이가나요. 한국 부동산 통계를 보면은 작년 1월부터 우리 집값이 계속 떨어졌었어요. 근데 또 KB 통계 보면은 작년 6월이 정점이었거든요. 또 떨어지는 폭도 KB 국민은행께 덜합니다. 그래서 이거 어떤 통계를 보고 부동산 이야기 집값 이야기를 해야 될 것인가 그거는 그 선택의 문제지만요 그런데 사실 급락을 했죠. 뭐 연착륙이 아니라 경착륙 정도였었어요. 그리고 최근에 지금 반등을 하고 있거든요. 그래서이 반등이 지금 추세적으로 상승 국면을 접어들었느냐 아니면 하락국면에서 일시적인 상승이냐 이게 굉장히 중요한 시점인 것 같습니다.
사실 우리 가게 자산 중에서 부동산 비중이 76%고요 그리고 아직도 집을 안 가지고 계신 분들 집 사셔야 되거든요. 이분들한테 잘못 말하면 지금 굉장히 어려운 시점이죠. 그런데 제가 예측값을 결정하는 금리 그 다음에 대출액 코스피 그 다음에 동행기 순환 변동시 경기를 구해 보면요 사이클에서 내년 상반기까지는 하락국면이에요. 그래서 최근에 저는 반등이 일시적인 반등이다 급매물이 소화되었고 실수요자들이 집을 사면서 거래도 늘어 났고 가격이 올랐다 근데 지금쯤 어떤 상태였냐면 제가 판단하기에는요 요새 집값이 좀 오른다고 그러고 심리도 개선되니까 집을 팔려는 사람들은 가격을 했거든요.
근데 집을 살려는 사람들은 뭐 아직도 불안하죠. 올려서 안 사는 거예요. 그러면은 집을 팔려는 사람하고 살려는 가격 차이가 이만큼 있는 거죠이 차이가 졸업 줄어들어야 거래가 되는 거거든요. 그런데 살려는 사람이 가격을 올릴 것인가 팔려는 사람이 가격을 낮출 것인가 저는 우리가 경기상 아직까지도 그렇게 좋은 시점은 아니거든요. 이런 걸 고려하면은 아마 팔려는 사람이 한 번도 낮출 것 같습니다. 그러면서 다시 한번 좀 하락이라고 보고 있습니다. 집값 저점을 이제 확인할 수 있는 신호라면 뭐가 있을까요. 뭐 심리지수 같은 거 봐야 되죠.
그래서 kb조 국민은행 같은데 보면은 50대 선도 아파트 지수를 발표해요. 그러니까 우리 아파트 가격 지수를 전도하는 50개 지역이 자기들 나름대로 그동안 통계 경험을 쌓아가지고 그런 지수 한번 참석해 볼 필요가 있고요 그 다음에 한국 부동산에서 부동산 심리지수 발표하고요 그 다음에 한국은행에서도 저 매월 그 소비자 심리 기술을 발표하는데요. 거기도 집값 전망 주택가격 전망 csi라는 걸 발표하거든요. 그래서 거기 보면 앞으로 그 12개월에 집값이 어떻게 될 것인가 뭐 그런 걸 물어봤습니다. 작년 11월에 63이었는데요. 최근 거 6월까지 발표했는데 100가지 올라 버렸더라구요 백의가 뭐냐면 올라간다고 생각하는 사람하고 떨어진다는 생각으로 숫자가 똑같다는 거예요.
근데 그 수준까지 지금 올라와서 심리는 개선됐습니다. 그런데 제가 그 선행성을 보니까 그 한국은행 심리지수 주택가격 심리지수가 실제로 주택가격이 한 13개월이 정도 선행하더라고요 13개월 선행하면 내년 상반기 어느 시점일 수가 있다는 겁니다. 그런데 아주 재밌는 거는 거기에 한 권의 심리 지수 보면은 남자 심리 지수가 있고 여자 심리일 수가 있습니다. 그런데 늙어 여자 심리 지수가 남자 심리지보다 높고요 근데 제가 통계를 분석해 보니까 여자 심리 지수가 집값을 더 잘 설명합니다. 여자 의견이 많이 입김이 많이 들어가서 아무래도 여자분들이 결정하지 않습니까 그래서 뭐 아침 여자분들 심리 그걸 잘 관찰하시는게 좋을 것 같습니다.
꿀팁이라면 정말 꿀팁이네요. 급격한 집값 상승이 어렵다고 교수님이 예전에 한번 말씀을 해주셨던 걸로 아는데요. 그 이유가 뭘까요. 예 저는 장기적으로 우리가 집값이 최근에 몇 년 동안 계속 올랐기 때문에 뭐 집사면 가격이 올랐기 때문에 투자되다 이렇게 생각할 수도 있지만은 저는 생각이 좀 바뀌어야 된다고 보고 있습니다. 집은 이제 투자재가 아니라 그냥 사는 것이다 소비재다 그동안 우리가 높은 가게 부채 인구 고령화 이런 것 때문에 집값이 떨어진다고 했는데요. 그래도 집값이 올랐던 거는 소득이 증가했고 가구 수가 증가했습니다. 그런데 우리나라 잠재 성장률이 지금 2%에서 1% 후반으로 진입하는 과정이고요 경제성장이 낮아 우리 가게 소득 늘어나는 속도가 줄어든다는 겁니다.
그리고 서울의 경우는 가구 수가 2029년이 정점이에요. 이거는 통계청 축의치입니다. 앞으로 몇 년 안 남았다는 거죠. 그리고 중요한 거는 지난 거 6월 한 권의 금융안전 보고서를 보니까요. pir이라고 그러는데 소득에 비해서 집값이 얼마나 왔느냐 그리고 중간 가구 소득을 기준했는데 서울의 경우 아직도 2012년 평균보다 20% 정도는 없습니다. 그 다음에 임대료에 비해서도 평가하는데요. 그거로 봐도 20% 정도는 없거든요. 이런 걸 보면은 아까 제가 주가 하는 코스피는 뭐 저평가됐다고 말씀드렸지만 지분 그런 수준으로 평가해 보면요 아직도 고평가 영역이 있어요.
물론 같이 차별화는 더 심화될 겁니다. 뭐 핵심 지역은 덜 떨어지고 더 오를 수가 있는데 보통 그 주변이나 지방 일부 도시 같은 데나 장기적으로 우리 인구 구조나 소득구조 가구수 이런 걸 보면요 우리도 생각의 대전환이 필요한 시기가 아닌가 그렇게 생각합니다. 아까 내년 초까지는 조금 더 하락할 것 같다고 얘기해 주셨잖아요. 근데 말씀하신 핵심 지역이라고 하는 곳은 크게 떨어지지 않잖아요. 교수님은 그건 어떻게 좀 보실까요. 그러니까 우리 경제가 구조적으로 파이가 커지는게 계속 줄어드니까 그걸 낮아가지 않는데 경쟁력 있는 기업은 더 많이 가져가고요 경쟁력은 퇴출될 수밖에 없어요.
우리 지금 코스피 코스닥에 상장된 기업의 18%가 한계 기업이거든요. 18%가 지난 3년간 영업인가 가지고 이자도 못 갖고 있다는 거죠. 그래서 갈수록 어려워진 회사는 더 어려워지고 잘 되는 회사는 더 잘 되고요 소득차별화도 더 심화될까요. 그래서 사실 서울 핵심 지역에 있는 사람들은 소득이 대부분 높은 사람들일 겁니다. 여기는 제가 생각하기에도 그렇게 많이 안 떨어지고요 돌을 수도 있죠. 근데 모든게 차별화라는 겁니다. 주식 장도 차별화 부동산 시장도 차별화 소득도 차별화 이게 지나치게 심화되면 큰 문제가 발생하는데요. 지금 차별화가 계속 또 심화되고 있는 것 같습니다.
가게 대출 상황 한번 짚어볼까 해요. 제가 기사를 좀 찾아보니까 6월 말에 가게 대출 잔액이 이제 사상 최대였더라구요 기준금리가 이제 동결되고 부동산 시장이 반등할 것 같으니까 가게 대출이 그만큼 이제 늘어난 건데 가계 대출이 집값에 영향을 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다. 우리나라 가계 대출을 보면은 70% 이상이 집 담보대출이 부동산담보 대출입니다. 그래서 집값이 오르면 가게 대출도 늘어나고요 가계대출 늘어나면 집값도 오르고 이런 관계가 있었죠. 그런데 최근에 집값이 반등하니까 사실 작년 말에는 가게 대출이 그 이전에 보다 줄어들어서 올 1분기도 줄어들었거든요.
그런데 가게 대출이 그 45 6월 달에 상당히 좀 빠른 속도로 늘고 있더라구요 이게 아마 그 집값 상승 때문이 아니었었던가 그렇게 생각하는데요. 그런데 저는 앞으로 그렇게 많이 늘어나지는 않을 거라고 보고 있습니다. 왜냐하면 우리가 불가가 1 2년 전에 영끌이라는 단어들이 참 많이 언론에 나왔지 않습니까 돈 빌려야죠. 자산을 샀는데 자산까지 우리가 떨어진 것을 경험을 했죠. 주가도 떨어졌고 그 다음에 집값도 떨어진 거 경험했거든요. 그런 경험이 있기 때문에 그렇게 무리하게 우리 가게가 돈 빌려 가지고 집 사진 않을 것 같습니다. 그리고 가계 대출 자체가 늘어나는 거는 문젠데요 그런데 사실 우리 그 GDP 대비 가게 부채가 작년 말 그 105%였거든요.
세계에서 가장 높은 나라 중에 한 나라야 근데 1분기에 102%로 떨어졌는데 아마 2분기는 좀 다시 오를 것 같은데요 근데 가계 대출이 GDP 성장률을 이하로만 대면은 그 큰 문제가 없어요. 그런데 그런 식으로 되돌아보고 있고요 그 다음에 가게 대출이 많아 가지고 우리가 심각한 위기가 올 수 있다 저는 그거 되는 전적으로 동일한 하지 않습니까 가계대출이 우리가 소득 1분이 2분이 3분이 4분이 5분이 그렇게 나누는데 5분이가 제일 소득이 많은 사람들이거든요. 그런데 가게 대출에 53%가 소득이 많은 사람들이 가게 대출 53%를 차지하고 있는 거예요.
그 사람들 갚을 능력이 있거든요. 그래서 뭐 가계대출이 많다고 심각한이기는 오는 건 아닌데요 근데 가계 대출이 많으니까 우리가 은행에서 돈 빌리니까이자 온금 갚아야 되니까 상대적으로 소비는 줄어들 수밖에 없는데요. 그렇게 저는 신간 국면은 아니라고 보겠습니다. 아까 가구수가 증가한다는 얘기를 살짝 스치듯이 이야기를 해주셨는데 사실 1인 가구가 이제 증가할 거니까 앞으로 또 가구 수는 더 늘어날 걸로 보인단 말이에요. 가구수가 이제 집값에 미치는 영향이 좀 일단 궁금합니다. 그동안 인구 거래가 되고 가계부채 높아도 집값이 계속 증가했었습니다.
그래서 그게 집값 상승의 가장 중요한 요인이 됐는데요. 그런데 서울의 경우 2029년이 정점이라는 겁니다. 앞으로 얼마 안 남았다는 거죠. 집값을 떠받은 가장 중요한 일이 가고스였거든요. 그런데 뭐 앞으로 저 6년 후면은 가구수가 정점이라는 겁니다. 가구수가 정점 이전에는 조금 더 오르겠죠. 그런데 가구수가 이렇게 점점 더 정점이란 생각이 사람들이 집을 사는 사람들이 이런 걸 생각하면은 집이라는게 좀 멀리 생각하고 사셔야 되거든요. 우리가 주식은 오늘 샀다 내일도 팔 수가 있지만 집이라는 유동성도 높지 않고요 그렇게 단기투자할 수가 있는 건 아니죠.
그래서 이렇게 좀 멀리 내다 보면은 머지않아 가구수가 정점이다 집값 상승을 떠받치는 가장 중요한 요소가 가고 쓰였는데 그것마저도 감사한다 저는 집은 사는 곳이라고 생각하고 있거든요. 그냥 집은 하나 있어야 돼요 제가 오랫동안 살다 보니까 뭐 저도 중간중간 전세도 살았습니다만 집 없으면 특히 그 여자분들이 굉장히 제 아내가 굉장히 불안해요. 집은 저 있어야 돼요 사는 것이기 때문에 그런데 투자 목적으로 뭐 지난 저 한 5년간 경험을 직감이 많이 올랐기 때문에 투자 목적으로 집을 사는 것은 저는 정말 바람직스럽지 않다고 생각하고 있습니다.
근데 사람 심리라는게 말씀하신 대로 지난 5년간 너무 급격하게 부동산이 올랐기 때문에 그걸 뭐 다른데 주식이나 뭐 이렇게 넣어 놓는 것보다 부동산에 투자하는게 훨씬 더 이익이 높다 이런 생각을 하게 되는 거 같아요. 그래서 부동산 투자에 몰리는게 아닌가 장기적으로 보면요 우리나라를 대표하는게 강남 아파트죠. 그 다음에 우리 이거 주식을 업종별로 대표하는게 정기전자 업종이에요. 장기적으로 분석해 보면요 예를 들어서 KB 국민은행에서 86년부터 주택가격 지수라는 걸 발표하는데요. 그 이후로 강남 아파트 지수입니다. 개별 아파트를 많이 차단할 텐데요 9배 올랐어요.
지수가 근데 우리나라 전기전자 업종 주가 지수는 16배 올랐습니다. 작년까지 그러니까 장기적으로는 주식 시장이 더 낫다는 거죠. 그런데 우리는 주식은 오래 투자하지 오래 가지고 있는데 주식도 그렇게 오래가지면 되고 있거든요. 근데 제 가까운 친척이요 삼성전자가 애들 줄 유학을 보냈다 그런 이야기를 하고 있어요. 아주 오래전부터 돈이 생길 때마다 삼성전자 중에서 샀거든요. 물론 시점에 따라 다르지만 삼성전자가 100배 올랐어요. 그러니까 좀 나이가 있으신 분이니까 그 옛날부터 계속 그 돈이 생길 때마다 삼성전자를 주신 거 같죠. 그런데 거기서 시세차익률과 배당 애들도 유학을 보냈다는 거 교수님 그럼 앞으로도 그렇게 오를 수 있다고 보세요.
앞으로는 삼성전자가 그렇게 많이 못 다르겠죠. 그런 주식을 찾아야겠네요. 그런 주식을 찾아야 되는데 뭐 그런 주식이 요새 가끔 나오고 있지 않습니까 내 집 마련 원하는 분들은 언제쯤 매수를 하면 좋을까요. 계속 말씀드리려면 집은 소비자 사는 곳이다 여유만 있으면요 언제든지 집 사셔도 된다는 겁니다. 여유가 없다면요 교수님 여유가 없는 사람들이라면 사실 그 질문 정말 어려운 집인데요 결혼하고 저한테 와 가지고 집 언제 사야 됩니까 물어보는데 뭐 정말 대답이 곤란하죠. 아버지가 좀 많이 주셨냐 그랬으면 집 지금 살아라 그런데 그런 돈이 없으면 내년 상반기까지 좀 기다려 보자 이런 이야기를 하고 있는데요.
그런데 뭐 제천 많이 틀려 가지고 집값이 올라버리면 일단 진행자가 그러더라고요 카네이션도 안 가지고 그래서 저도 조심스럽게 대답할 수밖에 없는데요. 그런데 제가 사이클로 보면은 지금 상승추세로 전환된 거는 아니다. 뭐 국토부 장관도 최근에 어떤 언론에 나왔죠. 그런 이야기 하더라고요 상승추세로 전환된 거는 아닌 것 같다 뭐 이런 이야기를 하는데 저도 여러 가지 사이클을 다 구해 보거든요. 그런데 아직도 저점이 아니고요 아까 그 한국은행 금융안정보고서 말씀드렸습니다만은 소득에 비해서는 임대료에 비해서 아직도 20% 가고 편견에 비해서 과대평가돼 있다는 거죠.
그리고 내년 상반기에 저점을 치고 올라가더라도요 저는 빨리 올라가기는 굉장히 힘들다고 보고 있어요. 오랫동안 정체라고 보고 있거든요. 그래서 너무 무리해서 돈 많이 빌려 가지고 집 사는 시기는 아니다. 그렇게 뭐 젊은 분들한테 권유하고 있습니다. 오늘 여러 이야기 정말 다양하게 해주셨는데요. 정말 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다. 고맙습니다.
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