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지금 금리가 오르고 있는데 굳이 리치 ETF를 더 사고 있는 사람들이 있습니다. 지난 9월 개인 투자자들의 리치 ETF 순매수액은 298억 원으로 8월보다 44% 넘게 늘었습니다. 그런데 조금 이상합니다. 금리가 오르면 리치는 분리하다는게 시장의 공식 아닌가요? 바로 같은 시점에 이창용 전 한국은행 총제는 반도체 슈퍼사이클이 10년 갈지 솔직히 모르겠다고 말했습니다. 지금부터이 두 신호를 함께 읽어 보겠습니다. 먼저 숫자부터 보겠습니다. 금융정보 업체 FN 가이드에 따르면 9월 국내 상장 리츠 ETF 14종의 개인 순매수액은 합산 298억 원이었습니다.
8월에 206억 원과 비교하면 한 달 사이에 44% 넘게 늘어난 겁니다. 리치 ETF 즉 부동산 투자회사 묶음으로 투자하는 상장 지수 펀드는 월 분배금을 받을 수 있어 고배당 금융 상품으로 분류됩니다. 쉽게 말해 건물에서 나오는 임대료 수익을 매달 나눠받는 구조입니다. 그런데 지금은 채권 금리가 오르는 환경입니다. 채권 금리가 오른다는 건 안전한 채권을 사는 것만으로도 높은 이자를 받을 수 있다는 뜻입니다. 이렇게 되면 굳이 리츠처럼 변동성이 있는 상품에 돈을 넣을 이유가 줄어듭니다. 게다가 리츠는 부동산을 보유하기 위해 상당한 부채를 활용하는 경우가 많습니다.
금리가 오를수록 그이자 부담이 커지기 때문에 금리 상승기에 리츠는 불리하다는 인식이 시장에 퍼져 있습니다. 그럼에도 왜 개인들은 더 사고 있을까요? 혹시 지금 리치 ETF나 배당 상품을 갖고 계신가요?이 이 흐름을 이해하면 지금 내 포트폴리오를 점검하는데 도움이 됩니다. 개별 상품별로 보면 티걸 리츠 부동산 인프라 ETF는 8월 160억 원에서 9월 207억 원으로 29% 넘게 늘었습니다. KODX 한국부동산 니츠 인프라 ETF는 8월 36억 원에서 9월 112억 원 세배 수준으로 뛰었습니다. 다만 14종 가운데 순매 수액이 늘어난 상품은 세 개뿐이었고 다섯 개는 오히려 순매도로 전환했습니다.
전체 숫자가 늘었다고 해서 모든 리츠 ETF가 고로 주목받은 것은 아니라는 뜻입니다. 상품별 편차가 컸다는 점을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 그렇다면이 매수세 뒤에는 어떤 판단이 깔려 있는 걸까요? 개인 투자자들이 금리가 높은데도 리치를 더 사는 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 첫 번째는 금리가 고점에 가까워졌고 리츠 가격이 이미 저점에 근접했다는 판단입니다. 지금이 싸게 살 수 있는 타이밍이라는 시각입니다. NH 투자 증권 연구원은 한국은행 기준 금리가 10월 동결 후 11월 한 차례 추가 인상에 그칠 전망이라고 했습니다.
이에 따라 금리 인상과 관련한 불확실성이 점진적으로 해소되면서 리츠 추가 지수도 반등할 것이라고 예상했습니다. 두 번째 이유는 주식 시장 변동성을 피해 자금을 분산하려는 수요입니다. 주가가 흔들릴 때 월 분배금이 나오는 리츠 ETF로 일부 자금을 옮겨 방어하는 전략입니다. 그런데 여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다. 금리가 오르는 환경에서 리치가 무조건 나쁘다는 공식도 무조건 지금이 저점이라는 공식도 성립하지 않습니다. 신형증권 연구원은 금리가 오르는 과정에서 할인율 상승이 부담으로 작용하지만 금리의 새로운 수준이 확인된 이후에는 임대료와 가동률 이익 성장으로 시선이 옮겨갈 수 있다고 말했습니다.
여기서 할인율이란 미래에 받을 수익을 현재 가치로 환산할 때 쓰는 기준 금리입니다. 할인율이 높아지면 미래 수익의 현재 가치가 낮아지므로 자산 가격이 떨어지는 압력을 받게 됩니다. 핵심은 금리 수준이 안정된 이후에는 개별 리치의 펀더멘탈, 즉 실제 임대료가 잘 거치고 있는지 공실은 어떤지 부채 관리는 되고 있는지를 따져야 한다는 얘기입니다. 마지막에 다룰 2창용전 총재의 시각이이 판단에 중요한 맥락을 더해 줍니다. 이번엔 시선을 조금 넓혀 보겠습니다. 리치 ETF 매수 논리의 배경에는 한국 경제 전반에 대한 낙관론이 깔려 있습니다.
반도체 슈퍼사이클 덕분에 경제 성장률이 높아지고 금리도 곧 안정될 것이라는 기대입니다. 그런데 바로이 낙관론의 이창용전 한국은행 총재가 제동을 걸었습니다. 이전 총재는 10 유튜브 채널 슈카월드에 출연해 반도체 슈퍼사이클이 10년을 갈지 솔직히 믿어야 할지 모르겠다고 말했습니다. 그는 1년 전 국내 반도체 전문가 20여명을 만났을 때 슈퍼 사이클이 온다고 예측한 사람이 없었다고 했습니다. 그런데 최근엔 그 사이클이 10년은 간다고 말하는 분위기라며 그 말을 그대로 믿기 어렵다는 취지로 이야기한 겁니다. 실제 숫자를 보면이 전총제는 올해 상반기 명목 경제 성장률이 21%를 넘었고 9월 수출을 보면 더 올라갈 가능성도 있다고 했습니다.
올해 3.3% 내년 2.9% 성장이 전망되는데이는 우리나라 잠재 성장률보다 높은 수준이라고도 했습니다. 잠재 성장률이란 인플레이션 등 부작용 없이 지속적으로 달성할 수 있는 최대 성장 속도를 말합니다.이 이 전 총재에 따르면 우리나라 잠재 성장률은 2%가 조금 안 되는 수준입니다. 즉 지금 성장률은 이미 충분히 높은 상태인데 여기에 재정까지 더 쓸 이유가 있느냐는 의문을 제기한 겁니다. 한번 재정을 크게 늘리면 이듬에 그보다 적게 써도 성장률에 부정적인 기어를 하게 된다는 점도 짚었습니다.이 말이 왜 중요한지는 다음에 설명해 드리겠습니다.이 이 전총제가 반도체 호황에 신중해야 한다고 보는 이유는 구체적으로 세 가지입니다.
첫째, 현재 반도체 사이클이 지속될 것인가 자체가 불확실합니다. 그는 지금의 반도체 호황이 삼성과 SK 하이닉스의 경쟁력 덕분이기도 하지만 미중 갈등으로 중국 반도체 회사가 네덜란드 ASML의 노 장비를 수입하지 못하면서 추격이 주춤한 영향도 있다고 봤습니다. 상황이 바뀌면 반도체 산업 판도 자체가 달라질 수 있다는 얘기입니다. 둘째, 현재 삼성과 SK 하이닉스의 70%가 넘는 영업 수익률이 유지될 수 있는지도 우려 요인이라고 했습니다. 셋째, 반도체 산업의 지나치게 집중되면 산업 양극화가 심할 수 있고 저출산, 고령화 같은 구조적 문제는 반도체 경기가 좋아진다고 해결되지 않는다고 지적했습니다.
반도체 슈퍼사이클 덕분에 올해 경상수지 흑자 전망치는 4,500억 달러에 이른다고 했습니다. 경상수지 흑자란 수출과 서비스 거래 등에서 해외로부터 더 많이 번 금액을 뜻합니다. GDP 대비 20%를 넘는 경상흑자는 유래가 없는 수준이라고이 전 총재는 말했습니다. 그렇다면이 대규모 흑자는 환율에 어떤 영향을 줄까요?이 이 전총제는 최근 환율이 떨어진 것이이 대규모 경상수지 흑자가 뒤늦게 반영된 결과라고 설명했습니다. 다만 코스피가 짧은 시간에 9천을 넘기며 세배 이상 뛰면서 한국 투자 안도를 넘긴 해외 기관 투자자들이 이익을 실현하고 리밸런싱하면서 오히려 환율이 오은 국면도 있었다고 했습니다.
리밸런싱이란 투자 비중이 목표치를 벗어났을 때 다시 맞추는 작업입니다. 앞으로 환율의 방향을 결정할 변수로는 경상수지 흑자 지속 여부, 미국 금리 속도, 그리고 11월 미국 선거 이후 트럼프 정부 정책과 관세 변수를 꼽았습니다.이 전 총재는 환율에 대한 시각 전환도 강조했습니다. 환율도 주가처럼 금융 상품의 가격이라고 생각하고 국가부도 위험이 있을 때만 정부가 관리하고 나머지는 변동하게 둬야 한다는 겁니다. 거시 경제 충격을 환율 변동이 흡수하는 쇼크업 서버 역할을 받아들여야 한다는 뜻입니다. 이창용 전 총재의 발언 가운데 국민연금과 부동산 세제 이야기는 리츠 투자자에게도 직접 연결되는 내용입니다.
먼저 국민 연금 이야기입니다.이 이 전 총재는 K디스카운트가 해결되거나 국내 주식 시장이 자발적으로 더 좋아지기 전에는 가게의 해외자산 투자 확대 추세가 계속될 것이라고 봤습니다. K디스카운트란 한국 기업들이 해외 비슷한 기업보다 낮게 평가받는 현상을 말합니다. 그는 가게 자금이 해외로 빠져나가는 공동화 문제를 국민 연금이 국내 투자 비중을 늘려 상쇄해야 한다는 시각을 밝혔습니다. 일본처럼 국내외 각각 50% 수준을 목표로 가져가야 한다는 겁니다. 국민연금이 국내 자산 비중을 늘린다면 국내 주식 시장과 리츠 같은 국내 대체 자산 시장에도 수요 측면에서 영향을 줄 수 있는 변수입니다.
부동산과 관련해서는 강남 주택에 대한 관심이 커진 배경 중 하나로 분양가 상한제를 꼽았습니다. 분양가 상한제는 신규 아파트 분양가를 시세보다 낮게 묶는 제도인데 소수가 이른바 로또 분양으로 혜택을 보면서 오히려 강남 관심을 더 키웠다는 분석입니다.이 전총제는 부동산 정책이 정권이 바뀔 때마다 바뀌다 보니 어떤 세제를 해도 또 바뀌겠지라는 인식이 퍼져 정책 효과 자체가 약해졌다고 지적했습니다. 부모님이 받으시는 국민 연금액을 알고 계신가요?이 이 전 총재의 발언처럼 국민연금의 국내 투자 비중이 달라지면 노후 준비 전략에도 영향을 줄 수 있습니다.
또한 미국 국채금 상승의 배경으로는 중동 전쟁에 따른 유가 상승과 인플레이션 압력 그리고 미국 등 선진국의 재정 지출이 지나치게 커진 점을 꼽았습니다. 달러가 기축 통하여서 버티고 있지만 재정을 방만하게 운용하는 것에 대한 투자자들의 우려가 금리 상승으로 나타나고 있다는 설명입니다.이 흐름은 한국 국채 금리에도 영향을 줄 수 있고 결국 리치 ETF의 매력에도 계속 영향을 미치는 변수입니다. 두 기사를 함께 읽고 나면 지금 시장이 어디를 보고 있는지가 조금 더 선명해집니다. 정리해 보면 리치 ETF 순매수가 늘어난 배경에는 금리 고점 인식과 주식 시장 변동성 회피 수요가 있습니다.
그런데이 판단이 맞으려면 금리가 실제로 곧 안정돼야 하고 한국 경제 성장이 반도체 호황에 힘입어 유지돼야 합니다. 첫 번째로 봐야 할 변수는 금리 경로입니다. NH 투자 증권 연구원은 한국은행이 11월 한 차례 추가 인상 후 인상을 멈출 것으로 예상했습니다.이 이 예측이 맞는다면 금리 불확실성이 줄고 리치 ETF의 유리한 환경이 조성될 수 있습니다. 반대로 미국 인플레이션이 지속되거나 중동 상황이 악화해 미국이 예상보다 더 금리를 올린다면 한국 금리 역시 압박을 받을 수 있습니다. 두 번째 변수는 반도체 사이클의 지속성입니다. 이창용 전 총재가 지적한 것처럼 현재의 높은 성장률이 반도체 사이클에 많이 기대고 있는만큼이 사이클이 언제 어떻게 꺾이느냐가 경제 전체의 방향을 바꿀 수 있습니다.
삼성과 SK 하이닉스의 영업 이익률이 70%를 넘는 상황이 얼마나 지속될지 미중 기술 갈등이 어떻게 전개될지가 핵심 체크포인트입니다. 세 번째 변수는 11월 미국 선거 이후 관세정책입니다. 이창용 전총제도이 변수를 환율과 경제 전반의 불확실성 요인으로 꼽았습니다. 관세가 강화된다면 수출 의존도가 높은 한국 경제와 반도체 산업에 직접적인 영향이 올 수 있습니다. 리츠 ETF를 보고 계신 분들이라면 금리 안정 속도보다는 개별 리츠가 담고 있는 자산의 임대료가 실제로 오르고 있는지 공실은 없는지 부채 구조는 어떤지를 함께 살피는 것이 필요해 보입니다.
신형 증권 연구원의 말처럼 금리의 새로운 수준이 확인된 뒤에는 펀더멘탈 싸움이 됩니다. 반도체 호황이 만들어낸 낙관론을 배경으로 한 투자 판단이라면 이창용 전총제가 경고한 대로 그 호항이 언제든 조건부로 바뀔 수 있다는 점을 리스크 요인으로 함께 염두해 두는게 현명한 접근이라 할 수 있습니다. 오늘 영상은 여기까지입니다. 다음에 뵙겠습니다.
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