저자: 홍춘욱 · 한국인
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2021년 자산시장 총결산: 홍춘욱 대표는 코스피 3,000 회복과 주택시장 강세를 보며 글로벌 금리 인상 가능성을 경계하는 입장이다. 주식시장: 코스피가 3,300까지 올랐다가 3,000 수준을 유지 중이며, 개인투자자 순매수(연 80조원 이상)가 지지 요인이다. 전기차 관련 부품 등 수출 업종은 미래 성장성은 있지만 경기 둔화 시 타격이 크다고 평가했다. 주식시장 수급: 2019년 이전과 비교해 유동성 급감을 예상했으나 생각보다 급감하지 않았고, 탄탄한 실탄(유동성)이 존재한다고 봤다. 2년 연속 개인 자금이 지속 유입된 점은 과거와 다른 특징이다. 주택시장: 2021년 전국 주택가격은 약 20% 상승했으며, 2002년 이후 10년 내 손꼽히는 강세장이다. 연말 들어 상승세가 둔화되었으나 아직 안심할 단계는 아니라고 봤다. 주택 구매력: 소득의 25% 이상이 적정선이나 서울 등 일부는 소득의 50% 이상을 써야 하는 수준이라 부담이 크다. 대출 규제 강화로 관망하는 수요가 늘고 있다. 금리 전망: 미국 연준의 금리 인상 가능성이 높으며, 미국 실업률이 3% 대까지 하락할 수 있다고 전망했다. 조기 은퇴 등으로 노동 참여가 줄어 실업률이 낮아지는 구조다. 금리 인상 시 대출금리 상승으로 주택 구입 여력이 떨어질 수 있다. 개인투자자 조언: 한국 주식은 금리 인상기에 성과가 부진했던 경우가 많아 종목별 실적과 저평가 여부를 면밀히 공부해야 한다. 소득 대비 과도한 빚을 내 주택을 사는 베팅은 금리 인상기에 위험하다고 경고했다.
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최경영의 최강시사 시사경제 합시다. 올해 명쾌한 경제 이야기 해보고 있습니다. 오늘은 2021년 한 해 자산시장을 결산해 보겠습니다. EAR리서치 홍춘욱 대표님 모셨습니다. 안녕하세요, 반갑습니다.
먼저 주식시장부터 보겠습니다. 코스피가 한때 3300까지 갔다가 지금 3000 아래 있는데 최근에 끌어올리지 못하는 상황인데 어떻게 보십니까. 전반적으로 3000 포인트를 유지하는 것도 의미가 있죠.
네, 지난 8월 한때 2800 근처까지 가기도 했으니 시장 변동성이 상당히 있었습니다. 연말 들어 3000 포인트를 회복하게 된 건 두 가지 때문입니다. 첫째는 올해 80조 원이 넘는 순매수를 기록한 개인투자자의 역할입니다. 둘째는 수출로 먹고 사는 우리나라에서 지금 가장 잘 나가는 전기차 관련 부품들과 자동차 부품 품목들입니다. 이 품목들은 미래 산업으로 굉장히 좋지만, 경기가 조금만 나빠져도 타격이 큰 업종이기도 합니다.
우리 경제는 채찍의 끝처럼 선진국 소비자들의 수요와 투자 수요에 민감합니다. 지난 3분기, 8월부터 주가가 흘러내렸던 가장 큰 이유는 수출 피크 증가가 아니었다는 점이고, 연말에는 생각보다 강한 선진국 소비 지출, 오미크론에 대한 공포가 진정된 것 등이 시장 참가자들에게 "이 정도 가격이면 싸지 않냐"는 저가 매수를 유발했습니다. 그래서 3000 포인트 위로 올라왔습니다.
2019년 이전과 비교하면, 지난해 개인 자금이 폭증했던 것이 올해 초까지 이어졌는데, 저는 주식시장이 떨어지기 시작하면 그 자금이 급감할 것이라고 생각했습니다. 그런데 생각보다 급감하지 않았습니다. 탄탄한 실탄, 즉 유동성이 있는 것 같습니다.
지난해 말에도 개인투자자들이 많이 샀습니다. 제가 30년 넘게 시장을 보면서 개인투자자는 폭발력은 있었지만 지속성은 없었습니다. 그런데 지난해부터 2년째 이렇게 지속되는 것은 처음 보는 것 같습니다. 이유는 두 가지로 볼 수 있습니다. 첫째는 시중에 풀린 막대한 자금입니다. 예금 금리가 1%에 불과해도 예금에 넣는 분들은 있지만, 이 정도로는 못 견디겠다는 심리가 강합니다. 이는 우리나라만의 현상이 아니라 전 세계적인 현상입니다. 미국도 로빈후드 등 개인투자 열풍이 있었고, 중국에서도 정부가 규제해도 계속 파고드는 모습을 보입니다. 우리 MZ세대는 글로벌하게 움직이는 것이 가장 자연스럽습니다.
둘째는 부동산입니다. 미국 부동산은 지난해 같은 기간 대비 약 20% 올랐습니다. 이에 따라 일부 돈이 주식시장으로 옮겨오기도 했습니다. 한편으로는 빠르게 뛰는 부동산을 잡기 위해 뭐라도 해야 한다는 초조함도 있습니다. 부동산 투자자가 많은 우리나라 특성상 부동산은 큰돈이 필요하니, 주식에서 승부를 봐서 목돈을 만들어야 한다는 심리가 있습니다. 이를 저희는 "FOMO 신드롬"이라고 부릅니다. 지금이 아니면 영원히 이 자산을 살 수 없을 것 같다는 생각입니다. 글로벌 머니무브와 맞물린 현상으로 볼 수 있습니다.
이 흐름을 뒷받침한 것은, 가계 자산의 약 80%가 부동산에 묶여 있다 보니 부동산 시장의 흐름이 워낙 좋았기 때문입니다. 2021년 부동산 시장을 정리하면 어떻게 보십니까.
2020년 카드 사태 이후 최대 상승률을 기록한 것으로 보입니다. 2002년 카드사태 당시 경제가 너무 어려웠고, 직전에 911 테러도 있었습니다. 그래서 우리나라 역사상 유례없는 초저금리 시대가 열렸습니다. 당시 25%까지 갔던 시장금리가 7% 가까이 떨어졌습니다. 금리가 떨어지면서 경제를 살리기 위한 노력들, 각종 규제 완화가 겹쳤고 대출이 늘었습니다. 이런 흐름에서 전국 주택 가격은 약 21% 정도 올랐는데, 11월까지 통계를 보면 거의 20%가 나왔습니다. 12월 실거래가 통계가 나와야 정확한 숫자를 알겠지만, 2002년이나 2006년 유명한 버블세븐 장세 이후 10년간 우리나라 주택 시장을 볼 때 손가락 두 개 안에 드는 강세입니다. 다만 연말 들어 강세가 둔화된 것이니 아직 안심할 수는 없습니다.
주식 투자자들의 초조함을 종목 게시판이나 토론 게시판에서 많이 느낄 수 있습니다. "집값은 저렇게 뛰는데 주식은 이게 뭐냐"는 비유를 많이 하시는데, 올해는 그런 상대적 박탈감이 컸던 한 해였습니다. 이럴 때일수록 조심해야 합니다.
연말 각종 통계를 보면 수도권 외곽 지역, 안양 같은 곳과 서울 자치구 일부 지역은 고점 대비 가격이 떨어졌다는 보도가 나오고 있습니다. 이 현상을 어떻게 봐야 할까요.
가장 큰 건 너무 급등했다는 가격 문제입니다. 저희는 현재 금리와 소득 수준으로 집을 살 수 있는지, 즉 구매력을 중요하게 봅니다. 대략 소득의 25% 정도를 주거비로 쓰면 적정하다고 봅니다. 월 100만 원을 번다면 25만 원 정도로 이자와 원리금을 갚을 수 있는 수준입니다. 서울의 경우는 구매력 지수가 2배, 즉 소득의 50% 이상을 주거비로 써야 하는 수준까지 올라갔습니다. 대부분의 가계가 "이건 못 버틴다"고 할 정도입니다.
이게 문제인 이유는 맞벌이라면 둘 다 열심히 벌어서 갚아나갈 수 있을 것 같지만, 두 명 중 한 명만 소득이 줄어도 가계에는 필수 소비재 지출을 줄이기 어렵기 때문입니다. 먹고 사는 문제, 의료비, 자녀 교육비 같은 것은 쉽게 조절이 안 됩니다. 결국 소득의 50% 이상을 주택 관련 비용으로 쓰는 것은 매우 위험합니다.
지난 10월 전세자금 대출 규제와 특례 보증 등 규제도 강화되었습니다. 주변에서 집을 사려는 분들을 보면 두 가지 태도가 있습니다. 하나는 "다음을 기다리자"는 분들이고, 다른 하나는 "아무리 해도 못 살 것 같으니 정책 변화를 기다려보자"는 분들입니다. 이런 분위기가 지금 나오고 있다고 정리할 수 있겠습니다.
지금 말씀하신 금리와 소득 중에서, 소득은 빨리 오를 수 없는 탄력성이 낮은 요소입니다. 금리는 미국 연준과 한국은행 모두 앞으로 2~3년 사이에 움직일 것입니다. 2023년까지 보면 연준 금리를 1.4% 정도로 보는 사람도 있고, 3%까지 보는 사람도 있습니다. 금리를 올릴 가능성은 충분히 있습니다.
미국 실업률은 역사적 평균인 4~5% 사이로 내려가고 있고, 이 속도라면 내년에는 3%대도 볼 수 있다는 전망이 나옵니다. 임금이 오르고 일자리가 늘어나면 금리 인상에 대한 부담이 커집니다. 그동안 금리를 못 올렸던 이유는 일자리 회복이 부진했기 때문인데, 이제 회복되고 있으니 미국은 금리를 올릴 가능성이 상당히 높습니다.
미국 실업률이 3%대로 내려가는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 베이비붐 세대의 막내인 1964년생들이 55세 이상이 되면서 경제활동 인구에서 빠져나가기 때문입니다. 둘째, 코로나 이후 조기 은퇴 붐이 일어나 경제활동을 하지 않는 분들이 늘었기 때문입니다. 실업자가 정말 줄었다기보다는 경제활동 의사를 가진 분들이 줄어든 환경이라고 볼 수 있습니다.
미국 중앙은행 입장에서는 긴가민가하지만, 급여 인상을 해도 되겠느냐는 고민이 있습니다. 연준 위원들이 금리 인상 속도를 천천히 하지 말고 연 3번씩 올리자는 의견도 나오고 있습니다. 공격적으로 보는 분들은 내후년쯤 금리가 2%대에 이를 수 있다고 봅니다. 이렇게 되면 시장금리가 반영되고, 대출금리가 오르게 됩니다. 시장금리가 곧 대출금리입니다.
지금은 연준이 금리를 많이 올리지 않았고 눈치를 보는 중이지만, 이런 전망이 우세해지면 3%도 안 되던 시절에 비해 미국의 주택 구입 여력이 떨어지고, 세계적인 주택 시장의 흐름도 바뀔 수 있는 중대한 시점이 될 것입니다. 통화정책이 기압골을 바꿔버리는 거죠.
주식은 분위기가 많이 좋아졌는데, 아무리 낙관적으로 보더라도 걱정이 하나 있습니다. 미국이 금리를 인상할 때 한국 주식이 좋았던 적이 별로 없었습니다. 돈이 미국으로 가기 때문입니다. 전체 시장의 수급이 좋아지면서 쭉쭉 뻗어나가는 장보다는 종목별 차별화가 있을 가능성이 큽니다. 그래서 기업 실적이 좋아지는 곳과 저평가된 곳을 면밀하게 공부하는 태도가 필요합니다.
부동산은 이미 답을 이야기했습니다. 소득의 50% 이상을 이자로 내면서 집을 사야 할 정도로 힘들게 하는 것은, 내년 세계적인 금리 인상을 생각할 때 너무 공격적인 베팅은 위험한 시기라고 볼 수 있습니다.
최경영의 최강시사 시사경제 합시다, 홍춘욱 대표님과 함께했습니다. 감사합니다. KBS 1라디오 지금 시각은 8시 45분입니다.
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