저자: Kevin · 외국인
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HouseHack은 175일간 운영하며 총 400만달러 이상 매출총이익, 약 2,280만원/일 수준(원문 $22.8k/일)을 주장하고 부동산 2,400만달러 규모를 취득했다고 함. 부실 부동산을 싸게 사서 리노베이션·임대 안정화 후 '미니펀드' 지분으로 판매해 차익을 얻는 구조이며, 중간 수수료가 적다고 강조. 2024년 6월 30일 마감의 Reg D 공모를 진행 중이며 주당 $2, 최소 투자 $40k, $100k 투자 시 워런트 제공. 다만 스타트업 투자로 원금 전액 손실 가능성을 언급하고 PPM 정독을 권고. 주당 $120 도달은 희망이지 보장이 아니라고 함.
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내 부동산 스타트업은 사기였나? 많은 분들이 이 질문을 하시는데, 오늘 그 답을 드리겠습니다. 처음 두 번 투자금을 모았을 때는 운영하는 것이 아무것도 없었고 그냥 아이디어만 있었습니다. 오늘 기준으로 저희는 175일 동안 운영해 왔고, 약 400만 달러 이상의 총이익을 냈습니다. 하루 평균 약 22,800달러입니다. 보유한 부동산은 약 2,400만 달러 규모인데, 회사에 투자된 자본을 아직 전부 투입하지도 않은 상태입니다.
이제 질문은 이겁니다. 지금까지 취득한 부동산과 만들어 낸 가치를 두고 멈춰야 할까, 아니면 계속 가야 할까? 이 영상에서는 이 부동산 투자 기회에 다시 참여하실 수 있는 방법만 알려 드리는 게 아니라, 이것을 일회성이 아니라 여러 사이클로 키워 갈 수 있는 앞으로의 경로를 보여 드리겠습니다. 참고로 오늘 멈추고 작은 사이클 하나만 마무리하더라도 회사는 순이익을 낸 상태입니다. 운영 기간은 겨우 175일입니다.
오늘 아침 누군가 저에게 "케빈, 하우스해크가 뭐예요?"라고 물었습니다. 마켓 오픈 라이브 방송에서 나온 질문이었는데, 저는 제가 부동산 스타트업을 운영하고 있다는 사실을 다시 한번 알려 드려야겠다고 생각했습니다. 그리고 오늘부터 공인투자자(accredited investor)를 대상으로 공식적으로 자금 모집을 시작합니다. 이것이 무슨 뜻인지는 뒤에서 설명하겠습니다.
먼저 하우스해크가 무엇을 하는지부터 알고 가시는 게 좋겠습니다. 투자자가 아니시더라도, 이 영상에서 부동산 투자 세계가 실제로 어떻게 돌아가는지 많이 배우실 수 있습니다. 그러면 부동산 투자를 볼 때 더 깨어 있게 보실 수 있고, 자산을 어떻게 분산할지도 고민하실 수 있을 겁니다.
간단히 말씀드리면, 하우스해크는 수리가 필요한 주택, 경매로 넘어간 부동산, 방치되어 제대로 관리되지 않은 주택이나 아파트 건물을 사서 돈을 법니다. 그다음 리노베이션을 하고 부가가치를 더합니다. 부속 주거공간(ADU)을 추가하고, 관리 방식을 개선하고, 물건을 전부 임대합니다. 부동산 관리는 전부 사내에서 합니다. 리노베이션은 사내 인력이나 외부 시공사와 함께 진행하고요.
임대가 안정화되면, 이를 '스테빌라이즈드(안정화)'되었다고 부릅니다. 그다음 부동산들을 묶어서 기관투자자, 거래소, 또는 세금을 이연하려는 사람들에게 지분 단위로 팔거나, 1031 교환을 통해 저희 소규모 펀드에 투자할 수 있게 합니다. 쉽게 말해 부동산을 작은 파이 조각처럼 나누는 것입니다. 1031 교환의 세부 내용은 나중에 따로 말씀드리겠습니다.
핵심은 저희가 좋은 거래를 많이 잡을수록 더 많이 번다는 것입니다. 재료를 싸게 살수록 이익이 커진다는 뜻입니다. 저희는 부동산을 공정시장가치에 팔 것이고, 그 가치는 독립적으로 검증받을 것입니다. 비싸게 팔아서 이익을 내려는 것이 아닙니다. 시세보다 훨씬 싸게 사서, 안정화시키고, 굴리는 것입니다.
이것과 플리핑(단기 매매)의 차이는, 저희가 관리 권한을 계속 갖고 있고 이 파이들이 장기적으로 안정적이도록 신경 쓴다는 점입니다. 이 부동산들을 그냥 처분하려는 게 아니라, 장기적으로 계속 관여합니다.
저는 14년 동안 부동산 중개사, 전 공인 건축업자, 모기지 대출 취급자로 일해 왔고, 현재 FINRA 자격(7, 24, 27, 14, 63, 65)도 보유하고 있습니다. 이 기간 동안 가장 크게 배운 것 중 하나는, 부동산 중개인은 월가 금융인들을 싫어하고 월가 금융인은 부동산 사람들을 싫어한다는 점입니다.
이유는 아마 보수 구조 때문일 겁니다. 부동산 중개인은 집을 팔아서 수수료를 법니다. 펀드 매니저는 돈을 펀드에 배분해서 수수료를 법니다. 그러니 누군가 펀드에 넣지 않고 부동산에 직접 투자하면 펀드 매니저는 돈을 못 법니다. 반대로 누군가 부동산 중개인을 거치지 않고 펀드에 돈을 넣으면, 중개인은 돈을 못 법니다.
제 생각에 이 긴장 관계가 투자자와 하우스해크 같은 회사 모두에게 엄청난 수익 기회를 놓치게 만들었습니다. 저희는 그 돈을 가져다가 투자자, 회사, 직원, 함께 일하는 사람들 모두를 위해 큰돈을 벌고 싶습니다. 자본주의의 핵심은 비효율을 찾아내 해결하고, 고객에게 가치를 제공하며 돈을 버는 것 아니겠습니까.
그럼 어떻게 해야 할까요? 먼저 다른 사람들이 해 오면서 어려움을 겪은 방식을 멈춰야 합니다. 잠시 생각해 봅시다.
부동산으로 돈을 버는 방법은 몇 가지 있습니다. 첫째, 직접 부동산을 사는 것입니다. 저는 사람들이 부동산을 사는 걸 권하고 싶습니다. 좋은 방법이지만 골칫거리가 따라오고 모두에게 맞지는 않습니다. 직접 부동산을 사면 분산 투자가 되지 않습니다. 여러 지역에서 실제로 관리할 수 있지 않는 한 말이죠. 중개인과 대출기관을 상대해야 하고, 리노베이션을 하고, 시공사와 일하고, 시 인허가를 처리하고, 임대 부동산이 가져오는 문제들을 감당해야 합니다. 직접 관리하거나 관리업체를 쓰고, 세입자, 수리, 그리고 솔직히 말해 세입자와 변기, 연체 문제까지 다 겪어야 합니다. 연체가 없기를 바라지만, 어쨌든 할 일이 많습니다.
둘째, 부동산을 사서 빨리 팔아 이익을 내는 방법입니다. 하지만 매각 비용이 이익을 갉아먹는 경우가 많습니다. 보통 7~10%가 나갑니다. 물론 직접 중개인 자격으로 일해서 비용을 아낄 수도 있지만, 솔직히 대부분은 중개수수료로 4~6%, 에스크로와 권원 보험 비용으로 1%, 매각 전 수리에 3~4%를 씁니다. 제가 고객들과 한 거의 모든 거래에서 이 정도가 나왔습니다. 아주 흔한 일입니다.
셋째, 부동산을 보유하면서 직접 관리하고 나중에 재융자하는 방법입니다. 하지만 금리가 적절해야 하고, 여전히 대출기관을 상대하고 자격 심사를 받아야 합니다. 그래서 여기에도 여전히 사람들이 개입합니다. 그리고 이것은 좋은 거래를 찾고, 실제로 좋은 가격에 협상하고, 부동산 가치를 정확히 평가하는 문제는 언급조차 하지 않은 겁니다. 귀찮은 일이죠. 저는 매일 하고 있는데, 그냥 그걸 좋아할 뿐입니다.
넷째, 어떤 펀드에 투자하는 방법입니다. 문제는 펀드가 비싼 인수 수수료, 플랫폼 수수료, 처분 수수료, 리노베이션 수수료, 자산운용 수수료, 그리고 매니저를 관리하는 매니저에게 나가는 연간 수수료로 부풀려져 있다는 점입니다. 여기에 워터폴 구조까지 더해지면, 상승분의 20%, 때로는 35%가 사라질 수 있습니다.
예를 들어 10만 달러짜리 부동산이 미래에 20만 달러가 된다고 해 봅시다. 10만 달러의 이익이 생기면, 신디케이션이나 파트너십에서 그 이익의 최대 35%를 펀드 프로모터에게 넘겨야 할 수도 있습니다. 그리고 세금 신고서에 K-1 서류까지 처리해야 하죠. 그리 단순하지 않습니다. 모든 것이 일과 노력을 만들고, 솔직히 말해 수수료가 많습니다.
다른 선택지는 리츠(REIT)나 DST에 투자하는 것인데, 여기서도 장부가치와 수수료가 부풀려져 있을 수 있으니 조심해야 합니다. 인비테이션 홈스(Invitation Homes)나 아메리칸 홈스 포 렌트(American Homes for Rent)를 보세요. 장부상 부동산 1달러당 2달러에서 2.3달러, 때로는 그 이상을 지불하고 있는 셈입니다. 리츠는 장부가치의 두 배에 팔리는 경우가 많기 때문입니다. 게다가 아메리칸 홈스의 경우 임대료의 약 11.8%를 운영비로 쓰고, 세금, 보험, 공과금, 적립금 등이 들어간다고 보이는 '기타 부동산 비용' 항목도 따로 있습니다. 그 안에 어떤 운영비가 더 들어 있는지는 모릅니다. 적어도 저는 빨리 찾지 못했습니다. 물론 직접 확인하셔야 합니다.
이 영상은 다른 투자 기회를 비난하려는 게 아닙니다. 복잡하고, 선택이 쉽지 않다는 뜻입니다. 저희는 그 안에 기회가 있다고 생각합니다. 이제 그 이야기를 하겠습니다.
그런데 아마 이런 생각이 드실 겁니다. 뱅가드(Vanguard)의 부동산 펀드는 어떤가? 물론 좋은 선택지입니다. 하지만 뱅가드는 여러 주택 건설사와 리츠에 자금을 배분하는 대가로 수수료를 받습니다. 그러니 뱅가드 수수료가 위에 더해지는, 같은 문제가 생깁니다. 펀드라이즈(Fundrise), 루프스톡(Roofstock), 애라이브드 홈스(Arrived Homes)는 어떨까요? 한번 살펴봅시다.
루프스톡은 자문 수수료가 0.15%, 즉 15베이시스포인트라고 말합니다. 그런데 관리 수수료로 85%를 더 챙기고, 추가로 리노베이션 수수료와 유통 수수료를 제안합니다. 물론 직접 문서를 읽어 보셔야 합니다. 이런 것들도 고려해야 합니다.
그다음 애라이브드 홈스의 문서를 한번 봅시다. 최근 공모 문서인데, 780만 달러 규모의 공모였습니다. 총 모집액의 2%를 매니저에게 지급한다고 합니다. 계산을 쉽게 하기 위해 800만 달러를 모집했다고 하면, 2%는 16만 달러가 매니저에게 갑니다. 그럼 괜찮을 수도 있습니다. 그런데 주식을 처음 6~12개월 안에 팔면 2%를 또 부과합니다. 그러면 잠재적으로 32만 달러까지 두 배가 됩니다. 모두가 6~12개월 안에 판다고 가정하면 그렇다는 얘기입니다. 물론 그렇게 하지 않고 시간이 지나 환매 수수료를 면제받을 수도 있겠죠. 하지만 다른 항목들도 보세요. 매니저나 계열사에게 어떤 수수료와 비용을 지불하는지 나열되어 있습니다. 공모 수수료, 인수 및 발행 수수료, 자산운용 수수료, 중개 수수료, 금융 수수료, 기타 운영비, 프로퍼티 매니지먼트 수수료, 특별 관리 비용, 감사 및 평가 수수료, 자산 처분 수수료까지. 아주 많습니다.
잠깐, 이것들이 실제로 세분화되어 있나요? 네, 그렇습니다. 매니저가 받는 총 공모금액의 2%는 자기 주머니에서 나간 경비에 대한 것입니다. 그런데 잠깐만요, 이 부분은 무엇입니까? 저희 지분 투자와 관련해서 저희는 지분 투자를 하는 모든 부동산 총 매입가의 최대 3.5%를 지불합니다. 다시 말해, 펀드가 스폰서 수수료로 이런 소싱 수수료들을 모두 스폰서에게 지불하고, 펀드 매니저에게 스폰서 수수료로 매니저 수수료 위에 2.5%에서 3.2% 사이를 더 지불하게 된다는 뜻입니다. 잠깐, 그러면 매니저에게 두 번 지불하는 것처럼 느껴집니다. 제가 잘못 이해했을 수도 있지만, 그렇게 보입니다.
게다가 연 1%에 해당하는 분기별 자산운용 수수료도 부과합니다. 여기서도 끝나지 않습니다. 총 모집액의 6%를 처분 수수료로 받습니다. 매니저는 중개인에게 지급한 수수료와 회사에 부과한 6% 사이의 차액을 가져갈 권리가 있습니다. 다시 말해 자기가 중개인이라면, 6%를 일부러 자기 몫의 청산 수수료로 챙기는 셈입니다. 더 가능성이 높은 것은 중개인들에게 낮은 수수료를 주는 방식입니다. 예를 들어 포트폴리오를 팔면서 협상을 할 때 총 3%를 준다고 해 봅시다. 1.5%씩 나눠서요. 결국 3% 청산 수수료를 부과하는 셈이 됩니다. 아이고. 이게 지금 시장에 있는 것이고, 저는 이걸 분명히 하고 싶습니다.
하우스해크는 이것을 보고 말도 안 된다고 생각합니다. 저는 어떤 한 회사를 비난하려고 여기 있는 게 아닙니다. 모두가 이렇게 하고 있으니까요. 모두가 이런 수수료를 붙이고 있고, 정말 미친 짓입니다.
그럼 하우스해크는 무엇을 하고, 어떻게 돈을 벌고, 무엇이 다를까요? 아주 간단합니다. 하우스해크는 좋은 거래를 사서 그것을 훌륭하게 관리하면서 돈을 법니다. 바라건대 이 부동산들을 영원히 관리하려고 합니다. 부동산을 사고파는 것 자체로 돈을 벌려는 게 아닙니다. 소규모 펀드에 계속 팔면서 부동산을 끊임없이 굴리는 것도 목표가 아닙니다. 저희는 인수나 처분에서 돈을 버는 게 아니라, 좋은 가격에 사는 것으로 돈을 법니다.
하우스해크는 좋은 거래를 사고, 그것을 소규모 펀드에 넘기고, 이상적으로는 영원히 관리합니다. 그렇게 하면 안정적인 자산을 갖게 되고, 그 차이에서 이익을 얻습니다. 우리는 집 안에서 자체적으로 관리하기 때문에 팀을 확장하고, 품질을 통제하고, 비용을 최소화할 수 있습니다.
예를 하나 들어 보겠습니다. 저희가 50만 달러에 집을 샀다고 해 봅시다. 실제로 그렇게 했습니다. 모든 비용을 합쳐 50만 달러가 들었습니다. 그 집의 공정시장가치는 60만 달러입니다. 그러면 저희는 그 집을 묶음 상품의 일부로 60만 달러에 팝니다. 시세보다 비싸게 파는 게 아니라, 그냥 좋은 가격에 샀을 뿐입니다. 물론 나쁜 거래를 했다면 여전히 60만 달러에 팔아야 하고, 손실을 보겠죠. 그건 위험입니다. 하지만 저희 목표는 가치보다 싸게 사는 것입니다.
또 다른 건물은 1,570만 달러에 샀습니다. 관리가 엉망이었고, 부채 만기가 다가오고 있다고 판단해서 압박이 컸습니다. 우리는 윈윈이라고 생각하는 조건으로 협상했습니다. 매도자는 현금 거래를 얻었고, 훌륭한 사람들이며 개발도 잘했습니다. 하지만 시장은 시장입니다. 그래서 우리는 이 건물을 1,570만 달러에 샀고, 저희 방식으로 안정화하고 관리하면 아마 1,800만 달러에 팔 수 있을 것입니다. 그러면 230만 달러의 웨지(wedge), 즉 차익이 생깁니다. 이것이 하우스해크가 돈을 버는 방식입니다. 웨지를 많이 만들수록 좋습니다.
다른 식으로 말씀드리겠습니다. 소규모 펀드를 파이라고 생각해 보세요. 저희는 집을 사고, 안정화하고, 임대합니다. 소규모 펀드는 작은 파이 같은 것입니다. 모든 재료를 사고, 준비를 끝낸 다음, 그 파이를 저희가 관리하는 소규모 펀드에 굴리거나 팝니다. 그러면 사람들은 파이의 작은 조각을 살 수 있습니다. 그렇게 해서 맛있는 파이를 얻는 겁니다. 수수료 없음, 분산 투자, 예측 가능한 현금흐름, 가치 상승까지. 파이를 가진 사람들이 가치 상승을 누리니까요. 분산과 현금흐름, 그리고 수수료 없음의 혜택. 자산운용 수수료, 처분 수수료, 무슨 리노베이션 수수료 같은 쓸데없는 것들은 전부 받지 않습니다. 저희는 그런 것들을 청구하지 않습니다. 저희는 정말 좋은 제품을 만든다고 생각하고, 그것을 만듭니다. 하우스는 파이 제작자입니다. 파이를 만들고, 그다음 할 일은 파이를 파는 것입니다. 파이를 만들고, 파이를 팝니다. 단순합니다. 파이 재료를 정말 싸게 살 수 있으면 더 많은 돈을 법니다. 하우스해크가 돈을 버는 방식이 바로 그것입니다. 다시 말해, 아주 좋은 거래를 협상하기 때문입니다. 사람들에게는 어려운 일이지만, 저희는 규모를 키워서 할 수 있다고 생각합니다.
물론 여기에는 위험이 있습니다. 규모를 키워서 이 모든 것이 잘 될 가능성도 분명 있지만 보장은 없습니다. 처음 자금을 모았을 때 이것은 그냥 아이디어였고, 오늘 저희는 운영하고 있습니다. 직원 열두 명이 있고, 제 생각에 아주 훌륭하게 해내고 있습니다. 하지만 제가 편향되어 있을 수 있으니, 여러분은 직접 실사를 하셔야 합니다. 우리의 관점을 읽고 위험을 이해하세요. 그래도 이것을 생각해 보십시오. 우리는 파이 재료를 정말 좋은 협상 가격에 사고, 시장에서 단기 매각을 하지 않으니 과도한 매각 비용을 내지 않습니다. 오히려 이 건물들의 관리 권한을 계속 보유하기 때문에, 우리가 사는 것의 장기적 품질에 이해관계가 있습니다. 우리가 관리해야 하니까요. 그래서 우리는 정말 맛있는 파이를 만들고 있고, 사람들은 그 파이의 조각을 살 수 있다고 생각합니다.
그럼 누가 파이 조각을 사겠습니까? 단순합니다. 로빈후드에서 스와이프해서 상장된 기업을 통해 부동산에 분산투자하고 싶은 누구든지 잠재 고객일 수 있습니다. 또는 1031 교환을 하고 싶은 사람도 있습니다. 임대 부동산 세 채를 가지고 있는데, 이제 그만하고 분산 투자를 하고 싶다고 상상해 보세요. 세금을 이연하고 싶어서 포트폴리오를 팔려고 하고, 200만 달러가 있다고 합시다. 하지만 그 돈에 손을 대면 세금으로 40%를 내야 합니다. 그러면 갑자기 120만 달러로 줄어듭니다. 그건 억울하죠. 그런데 200만 달러를 우리 소규모 펀드 중 하나에 넣을 수 있다면 어떨까요? [email protected]으로 이메일을 보내시면 됩니다. 그러면 무슨 일이 일어날까요? 200만 달러가 전부 그 안에 들어가 있고, 세금은 이연됩니다. 물론 세무사와 상의하셔야 합니다. 하지만 보세요, 우리는 필요가 있는 사람들, 공개 시장에서 분산하고 싶은 사람들, 이 맛있는 파이로 1031 교환을 하고 싶은 사람들에게 정말 맛있는 파이를 만들고 있습니다. 패밀리 오피스, 은행, 골드만삭스, 모건스탠리, JP모건도 있습니다. 저희는 JP모건 웰스 매니저들과 관계가 있습니다. 헤지펀드, 연기금, 무엇이든 말씀하세요. 펀드는 많고, 하나의 주체만 있는 게 아닙니다. 사람들이 투자할 수 있는 다양한 맛의 파이가 있습니다. 저희는 파이에 수수료를 붙이지 않으니, 자산관리사들이 자기 수수료를 얹어서 고객에게 팔 수도 있을지 모르겠습니다. 그건 가능한 선택지일 것 같습니다. 하지만 저희는 사람들이 좋아하는 맛있는 파이를 원하기 때문에 그 파이에 수수료를 붙이지 않습니다. 인앤아웃 버거처럼요. 가격이 적당하고 품질이 좋으며 단순합니다.
그럼 돈은 어디서 버느냐? 다시 말씀드리면, 재료를 싸게 사서, 주변 시세에 따라 공정시장가치에 팝니다. 간단합니다. 그래서 저희는 웨지가 있는 거래를 사고, 재료를 저렴하게 사고, 맛있는 파이를 팝니다. 그게 회사입니다. 파이를 많이 팔고 주당 이익을 많이 낼수록 하우스해크의 기업가치는 커집니다. 하우스해크는 관리, 인수, 협상, 리노베이션을 맡는 회사입니다. 모든 골칫거리를 처리하죠. 그래서 하우스해크는 부동산의 이 모든 고충을 얼마나 잘 해결하는지에 따라 가치가 매겨지는 서비스 기업입니다.
또한 경쟁이 적다고 생각하는 자산에 투자하고 있습니다. 우리는 동네 소규모 업자보다 큰 게임을 하지만, 블랙스톤처럼 5억 달러에서 10억 달러짜리 초고층 빌딩을 짓는 곳만큼 크지는 않습니다. 그래서 저희에게 기회는 정말 무궁무진하다고 생각합니다. 그리고 타이밍도 솔직히 이보다 좋을 수 없습니다. 월스트리트저널에 따르면 다세대 주택 대출의 연체율이 급등했습니다. 2023년 1월 다세대 주택 연체율 4%에서 9%로 올랐습니다. 즉 다세대 건물 열 채 중 거의 한 채가 연체 상태라는 뜻입니다. 22% 넘게 증가한 겁니다. 다세대 대출 세 건 중 한 건이 대략 연체되어 있습니다. 네, 기회가 맛있죠.
자, 다시 정리하면 하우스해크는 이런 회사입니다. 그럼 어떻게 투자할 수 있을까요? 공인투자자여야 합니다. 최소 투자금은 4만 달러이고, 10만 달러를 투자하면 워런트(warrant)를 받게 됩니다. 워런트는 콜옵션이라서, 2026년 빠르면 만기가 옵니다. 그래서 최소 18개월의 여유가 있습니다. 18개월 안에 더 투자할지 결정할 수 있는 기간이죠. 10만 달러를 투자하면 투자금의 50%만큼 워런트를 받습니다. 즉 10만 달러를 투자하면 현재 주가 기준 5만 달러어치 워런트를 받고, 18개월 이후나 그 이후에 더 많은 주식을 살 수 있습니다. 꼭 그럴 필요는 없습니다. 일종의 무료 옵션 같은 것이죠. 최소 투자금은 4만 달러이고, 10만 달러를 투자하면 워런트를 받습니다. 아주 단순합니다. 주당 가격은 2달러입니다. 역시 아주 단순합니다.
중요한 것은 공인투자자가 무엇인지 기억하는 것입니다. 이 공모는 레귤레이션 D 공모라서 공인투자자에게만 열려 있습니다. 작년에는 비공인 라운드도 있었습니다. 그 비공인 라운드에 투자하지 않으셨다면, 앞으로 또 있을지 모르지만 지금은 장담할 수 없습니다. 레귤레이션 D를 말할 때는 이것이 사모 발행 설명서(PPM)가 있다는 뜻이라는 걸 기억하셔야 합니다. 이를 투자설명서(prospectus)라고도 하는데, 위험 요소를 꼭 읽어 보셔야 합니다. 제가 방금 부동산의 문제를 말씀드리고, 우리가 어떻게 해결할 수 있다고 생각하는지 설명했다는 걸 기억하세요. 하지만 저는 부동산 분야에서 중개사 자격이 있더라도, 우리가 이전에 펀드를 많이 해 본 것은 아니라는 점을 기억하셔야 합니다. 우리는 자산관리사들과 이야기 중입니다. 그들은 "좋은 아이디어다, 이런 상품을 우리에게 가져와 달라"고 말합니다. 뉴욕증권거래소와 나스닥과도 이야기를 하고 있습니다. 모두 좋은 일이지만, 어느 것도 회사의 성공을 보장하지 않습니다. 사실 회사에 투자한다면 돈을 전부 잃을 수도 있습니다. 그것이 스타트업 투자의 본질입니다. 이것은 스타트업이니, 그 점을 분명히 하고 싶습니다. 여기서 말하는 모든 것은 바뀌고 진화할 수 있습니다. 회사를 시작할 때 목표는 부동산을 취득한 다음, 전략적이고 기회주의적으로 파는 것이라고 분명히 했습니다. 하지만 정확히 어떻게 할지는 아직 완전히 정립하지 못했습니다. 지금은 비전이 있을 뿐 아니라, 인수, 임대, 프로퍼티 매니지먼트, 리노베이션을 이미 진행하고 있다고 생각합니다. 아주 잘 되고 있고, 첫 소규모 펀드 출시에 꽤 가까워졌다고 판단합니다. 그것은 상장된 법인이 될 수도 있고, 투자은행과의 협의에 따라 달라질 수도 있습니다. 혹은 사모펀드가 될 수도 있습니다. 케빈, 그거 잊지 마요, 그 상품을 우리에게 주세요, 그 상품에 우리 수수료를 붙이고 싶어요 하는 식으로요. 누가 알겠습니까. 모르는 것이 너무 많습니다. 저는 아주 분명히 하고 싶습니다. 제발 PPM을 읽으시고, 이 회사에 투자하는 데 따르는 위험을 이해해 주십시오. 그래서 제가 "이 주식이 2달러에 팔리고 있고, 제 목표는 평판을 걸고 이 회사의 성공을 키워서 주당 120달러 이상으로 만드는 것이다"라고 말할 때도, 그것을 약속하거나 보장할 수는 없다는 걸 아실 겁니다. 그것을 전망이라고 부르지도 않겠습니다. 제 희망이고 제 비전입니다. 지금까지는 아주 훌륭하게 실행해 왔다고 생각합니다. 하지만 스타트업 투자는 항상 위험하다는 것을 기억하세요. 그러니 그 PPM을 아주 신중하게 읽으세요. 법적으로 전부 읽어야 하니 요약해서 드릴 수도 없습니다. 그 점을 염두에 두시길 바랍니다. 형광펜으로 표시해 드릴 수도 없습니다. 예전에 제가 법안을 읽으면서 중요한 부분에 형광펜을 칠하곤 했는데, 사람들이 그걸 좋아했습니다. SEC는 "그걸 하이라이트하면 안 된다"고 하더군요. 제가 "사람들이 문서를 읽기 쉽게 해 줘야 하지 않나요?"라고 했는데 말이죠. 어쨌든 그 점을 기억해 주십시오. 이 제안의 마감일은 2024년 6월 30일로 예상됩니다. 조기 마감할 수도 있지만, 아마 2024년 6월 30일이 될 것입니다. 질문이 있으면 [email protected]으로 언제든 이메일을 보내 주십시오. 아래 링크를 클릭해 하우스해크 웹사이트로 이동하는 것도 잊지 마세요.
현재 저희는 안정화된 유닛 약 30개를 운영하고 있고, 투자금은 약 2,900만 달러가 들어가 있습니다. 여기에는 아직 공사 중인 부분도 포함되어 있어서, 문 하나당 평균 비용은 그보다 훨씬 낮아질 겁니다. 첫 번째 "파이"라고 할까요, 첫 성과를 내기 전에 약 100개의 문까지 늘리는 것이 목표입니다. 이 채널에서 볼 수 있는 다른 업데이트도 많으니, 이 채널이나 저희가 영상과 업데이트를 올리는 트위터 채널을 계속 지켜봐 주셨으면 합니다. 참고로 지금은 두 개 주, 다섯 개 조금 넘는 도시에서 운영 중입니다.
더 자세한 정보와 스프레드시트는 houseack.com에서 확인하실 수 있습니다. 투자자 탭을 클릭하거나 아래 링크를 이용하세요. 다만 투자하려면 반드시 공인 투자자(accredited investor)여야 한다는 점을 기억해 주세요. 이에 대해서는 잠시 후 설명드리겠습니다.
가장 쉬운 방법은 investready.com에 가서 Invest Ready 확인서를 받는 것입니다. 이때 W-2나 소득세 신고서 등을 제출해서 공인 투자자임을 증명해야 합니다. 현재 미국에서 공인 투자자는 전체 가구의 약 18%이고, SEC가 공인 투자자 기준을 바꿀 가능성이 있다고 합니다. 제 생각에는 4월쯤 바뀔 것 같은데 확실하지는 않습니다. 만약 기준이 바뀌어 공인 투자자 비율이 가구의 18%에서 5~10% 수준으로 줄어든다면, 소득 기준이 올라가 공인 투자자가 되기가 더 어려워집니다. 현재는 개인 기준 연소득 20만 달러 또는 30만 달러, 부부 기준으로는 그 이상이어야 하고, 그 밖에도 Series 7, 65, 82 자격증이 있거나, 가족 고객으로서 패밀리 오피스의 고객이거나, 주거용 주택을 제외한 순자산이 100만 달러 이상이면 자격이 됩니다.
다시 한번 말씀드리면, houseack.com에서 PPM을 읽은 뒤 investready.com에서 확인서를 받고, 가입하여 안내 절차를 따르시면 됩니다. 저희 펀드레이징이 지금 시작되었습니다. 시청해 주셔서 정말 감사하고, 다음 영상에서 뵙겠습니다.
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