저자: 김열매 · 한국인
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결론: 전월세 시장은 전세에서 월세로의 전환이 빨라지며 양극화가 심화되고 있고, 부동산 하락세는 당분간 이어질 가능성이 높다는 진단이다. 둔촌주공 재건축 관련 분쟁: 조합 내부 갈등으로 시공사가 사업비 대출 성공 후에도 사임 등 문제가 생겼고, 상가 지분 분쟁(2012년 상가 조합원 지분율 보장 계약 무효화 주장 등)이 얽혀 있다. 시공사는 분쟁이 해결되지 않으면 공사 재개가 어렵다는 입장이며, 이로 인해 약 1,000가구 규모의 입주·분양 일정 차질과 서울 공급 감소 우려가 있다. 시장 동향: 금리 인상 이후 서울 매매·전세 거래가 위축됐고, 매수우위지수도 하락세다. 조정대상지역 해제 지역인 대구·대전도 뚜렷한 반등 없이 약세가 지속되고 있다. 서울 용산·반포 등 그간 강세였던 지역도 하락세로 돌아섰다. 향후 전망: 금리 인상 속도가 빨라 단기간 대세 하락 여부는 단언하기 어렵다고 보지만, 한국은행의 추가 인상 시사로 위축세는 당분간 지속될 가능성이 높다고 봤다. 다주택자 매물 증가와 대출 부담으로 매매·전세 수요 모두 위축된 상황이다. 임대차 시장: 전세대출 이자율이 높아지면서 전세보다 월세가 유리해졌고, 월세 거래 비중은 59.2%로 매우 높아졌다. 월세 가격은 10~20만원가량 오르는 반면 전세는 일부 지역에서 하락하고 있다. 전세에서 반전세·월세로 이동하는 흐름이 이어지며 저소득층 주거비 부담이 커질 것이라고 우려했다.
다듬은 글
부동산 시장에 금리만큼 큰 영향을 주는 변수가 있을까 싶습니다. 실제로 금리가 공격적으로 오른 이후 전국 5대 권역의 매매 수급 지수가 일제히 하락했다고 합니다. 매매가와 전셋값이 모두 주춤한 가운데, 월세만 나 홀로 상승 행진 중이라는 통계도 있습니다.
시장에서 둔촌주공 이야기는 한 번쯤 들어보셨을 텐데요. 이 아파트는 언제 다시 착공하고, 분양은 언제 끝나서 입주는 언제가 되는 걸까요? NH투자증권 김열매 연구위원과 이야기를 나눠 보겠습니다.
둔촌주공은 사업비 대출 상황에서 자금 조달에 성공했다는 소식이 지난주에 들려왔는데, 시공사가 돌연 사임을 했습니다. 상가 분쟁 때문이라는데, 어떤 얘기인지 짚어 보겠습니다.
조합원이 5,900명에서 6,000명에 달하는 대단지 사업이다 보니 내부에 여러 종류의 갈등이 있는 것 같습니다. 저도 내부 사정을 정확하게 알고 있지는 못하고, 언론에 보도된 내용으로만 말씀드릴 수밖에 없는데요. 기존 전체 아파트 조합과 상가 조합 사이에 분쟁이 생긴 것으로 보입니다.
조합의 대표 기구인 통합추진위원회가 지난해 새로 출범했는데, 그 이전에 2012년 상가 조합과 맺었던 재건축 사업 관련 계약을 무효화시킨 것이 발단입니다. 당시 계약에서는 상가 조합원들에게 우선 지분율의 190%까지 보장했었습니다.
원래 재건축에서는 상가 한 개당 무상 지분율만큼 상가를 제공하는 것이 기본적인 관례입니다. 요즘 재건축에서는 상가 소유주가 간혹 아파트를 받기도 하고요. 또 상가 한 곳의 소유주가 한 명이 아니라 여러 명인 경우도 있어서, 상가 내부에서도 다툼이 있습니다.
일부 상가 조합원들은 통합추진위원회 측에 서 있고, 일부는 2012년 계약의 무효에 반대하는 입장입니다. 그 가운데 2012년 권한을 위임받아 계약을 맺었던 회사는 현재 상가에 대해 유치권을 행사하고 있습니다. 이 분쟁이 해결되지 않으면 시공사 입장에서는 분양 리스크가 있고, 전체 85개 동 중에 상가 관련 리스크가 있는 동이 적지 않아서 공사를 재개할 수 없다는 입장입니다.
권리 구조가 복잡합니다. 재건축 전에 둔촌주공 상가는 39개 점포인데, 지분을 가지고 있다고 등록한 사람이 상가 수보다 많은 530명입니다. 관리처분 인가를 받은 이후에 상가 지분을 쪼개서 사들인 사람들이 있다는 뜻이고, 이들이 권리를 주장하면서 문제가 복잡해졌습니다.
대단지 사업이 이렇게 지연되면 공급이 막히게 되고, 서울 부동산 시장에도 영향이 클 것 같습니다. 둔촌주공은 조합원이 1,000가구고, 일반분양도 상당 규모로 예정되어 있었습니다. 내년에 입주가 이루어지면 임대차 시장에도 영향을 줄 수 있는 물량이었는데, 공사가 중단되면서 이 계획에 차질이 생겼습니다. 청약을 기다리던 서울 수요자들 입장에서는 기다림이 길어지는 상황입니다. 전체 규모가 1,000가구이니, 서울에서 1년간 분양하는 물량의 상당 부분을 차지하는 대단지라고 볼 수 있습니다. 조합원들의 임대차 계약 갱신 문제 등 여러 문제들이 얽혀 있어서 시장에 미칠 영향도 적지 않을 것으로 보입니다.
한국은행이 사상 처음으로 0.5%포인트 금리를 올린 이후 서울 지역의 매매와 전세 거래가 상당히 위축됐다는 통계도 있습니다. 실제로 지금 가격이 하락하고 있고요, 주간 단위로 발표되는 데이터 중 매수 우위 지수 역시 하락하고 있습니다.
다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 유예하는 조치가 있는데, 이 조치로 인해 내년 5월 이전에 매도하겠다는 다주택자들의 매물은 늘어나고 있습니다. 수요 측면에서는 금리가 워낙 높다 보니 전세대출조차 더 이상 받기 어려워졌고, 이에 따라 전세 가격도 약간 하락하는 등 수요가 더욱 위축된 상황입니다.
금리 인상 여파가 여러 지역에 흡수되고 있다는 얘기가 나오는데, 조정대상지역에서 해제된 대구와 대전의 현황은 어떻습니까?
조정대상지역에서 해제된 대구와 대전은 과거 같은 규제 해제 효과는커녕 여전히 매매가가 내림세를 보이고 있습니다. 대구는 하락 폭이 계속 커지고 있고, 대전은 약간 증가한 주도 있었지만 여전히 약세입니다. 그래서 조정대상지역 세제 효과가 딱히 나타나지 않았다고 볼 수 있습니다. 일부 다른 지역은 2020년 이후 매매가보다 낮은 가격에서 실거래가 나타나고 있는데, 전라남도 광주와 전북 일부 지역이 그렇습니다.
서울에서 거의 유일하게 오르던 용산이나 반포 일대 노른자위 지역도 하락세로 돌아섰습니다. 이것이 대세 하락의 시작일까요, 아니면 일시적인 현상일까요?
올해 경제 상황이 연초 대비 워낙 큰 변동이 있었고, 금리 인상 폭과 속도가 굉장히 가팔라서 시장이 안정될 필요가 있습니다. 짧은 기간에 급격하게 변화했기 때문에 추세 전환이라고 단정하기는 어렵습니다. 수요와 공급 측면에서도 영향 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 한국은행이 추가 금리 인상을 시사한 만큼, 지금 나타나는 위축은 당분간 지속될 수밖에 없고, 전반적인 약세는 이어질 가능성이 높아 보입니다.
이런 상황에서 유일하게 상승하는 것이 월세인데, 결국 은행 대출 문제 때문입니까?
맞습니다. 전세 대출은 몇 년째 증가해 왔는데, 금리가 오르면서 전세대출 이자 부담이 너무 커졌습니다. 전세대출 이자율과 월세 전환율을 비교해 보면, 지금은 월세가 상대적으로 유리한 상황입니다. 그러다 보니 세입자들이 월세 시장으로 몰리고 있고, 월세 가격이 10만~20만 원씩 오르는 현상이 나타나고 있습니다. 전세는 완전 전세로 가려면 대출 부담이 여전히 있어서, 전세 가격이 오히려 하락한 사례도 상당히 나타나고 있습니다.
매매 수요는 당연히 더 위축된 상태입니다. 거래량 중에서 보면 5월 기준으로 월세 거래가 전국적으로 59.2%를 차지해서 10% 대 중반 수준과 비교해 월세 비중이 압도적으로 높아졌습니다. 당분간 시장에서 월세를 선호하는 수요는 더 증가할 것으로 보입니다.
이렇게 되면 전세에서 반전세로 가는 사람이 월세 살던 사람을 밀어내고, 여유가 있는 사람이 저렴한 월세를 살던 사람을 밀어내는 방식으로 전월세 시장에 연쇄 이동이 생길 것이라는 우려도 있습니다. 시장은 확실히 양극화되고 있다고 보입니다. 아파트에서 월세 비중이 늘어나면, 집주인 입장에서는 보증금을 대출로 상환해야 하니 오히려 전세를 낮은 가격에 내놓기보다 월세로 돌리는 경우가 많습니다. 월세 비중이 증가하면 전체 임대 공급물량은 확실히 줄어들게 됩니다. 지금은 전세 가격 하락으로만 나타나고 있지만, 월세 가격이 오르면서 세입자들이 주거비 부담을 못 이기고 점차 더 낮은 주거 수준으로 밀려나는 도미노 현상이 당분간 이어질 것으로 보여 우려되는 상황입니다.
오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. NH투자증권 김열매 연구위원이었습니다. 감사합니다.
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