저자: 송재경 · 한국인
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미국 연준 6월 FOMC 후 금리 동결 기조와 고금리 장기화 우려 속, 상업용 부동산(특히 오피스) 공실률 급등과 대출 만기 집중으로 지역은행 리스크가 부각된다는 진단. 프랑스 조기총선과 국채 스프레드 급등으로 유럽 부채 위기 가능성도 경고. 미국 주식(S&P500·나스닥)은 빅테크 중심 강세지만 지역은행주는 부진.
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송재경의 이슈 레이더 시간입니다. 지난해 3월 고금리 여파로 실리콘밸리은행이 파산했습니다. 그런데 최근 이런 일이 또 벌어지는 것 아니냐는 우려까지 나오고 있습니다. 이번에는 고금리와 함께 상업용 부동산이 원인으로 지목되고 있는데요. 이 시간 자세히 다뤄 보겠습니다. 오늘 함께하실 분은 김앤전 송재경 대표입니다. 안녕하세요.
네, 안녕하세요.
대표님, 간밤의 뉴욕 증시부터 보겠습니다. CPI 발표가 있었고 FOMC도 나왔습니다. 결과를 어떻게 보셨습니까?
한마디로 요약하면, 미국 2년물 금리가 연준의 기준금리를 가장 잘 쫓아가는 지표인데요. 장 초반에는 CPI 발표에 환호하며 급락했습니다. 그런데 FOMC 기자회견이 열리는 동안 하락폭을 많이 만회하면서 절반 가까이 되돌렸습니다. 결론적으로 어제 CPI에 환호했지만, FOMC 코멘트가 생각보다 매파적이었다고 판단하면서 금리를 끌어올린 것이죠. 저 한 장의 차트가 어제 하루 분위기를 거의 다 말해 줍니다.
JP모건에서 예상한 시나리오로 보면 S&P500이 2% 이상 올랐어야 했는데, 채권시장은 CPI에 환호했지만 결과적으로 연준이 크게 움직일 생각이 없었다는 점에서 큰 변화는 없었습니다. 닥(DOT)은 좋았지만 전반적으로는 무난한 하루였다고 볼 수 있습니다. 개인적으로는 연준이 모든 문제를 피하기 위해 현재 수준에서 동결한 것 아닌가 하는 생각이 들었습니다. 5월 CPI를 바로 반영하기에는 시차가 있었고, 한 번 더 지켜보겠다는 느낌도 있었을 겁니다. 점도표에서 금리 인하 횟수가 세 번에서 한 번으로 줄어든 만큼, 연말까지 5% 이상의 고금리가 장기화될 수 있다는 얘기도 나올 수 있습니다. 그러다 보니 상업용 부동산 이야기가 자연스럽게 따라올 수밖에 없습니다.
최근 미국에서 이런 뉴스가 많이 나옵니다. 헐값에 매각됐다는 소식인데요. 왜 이런 일이 생길까요?
투자자 입장에서는 내가 샀던 가격, 즉 고점이 항상 기준이 되는 것은 아닙니다. 보통 부동산은 5년, 10년을 보고 사서 이후에 매각하는데, 최근 뉴욕 한복판 헬스키친 지역의 사례가 있었습니다. 2018년에 약 1억 5천만 달러에 샀던 건물이 얼마 전 5천만 달러 미만에 팔렸다는 제보가 있었습니다. 6년이 지나 가격이 한 토막 난 것이죠. 600억~700억 원이 날아간 셈입니다. 그 투자에 참여한 분들의 선순위 일부, 그리고 중후순위는 거의 전액 삭감됐을 것으로 보입니다.
지금 뉴욕을 포함해 전 세계, 특히 미국 대도시의 오피스 빌딩 가격 하락폭이 상당히 심각합니다. 우리가 관심 있게 볼 필요가 있는 부분입니다.
어제는 주택 가격 상승 이야기를 다뤘는데, 오늘은 분위기가 상반됩니다. 상업용 부동산이 어려워진 건 코로나 때부터 아니었나요?
맞습니다. 우리나라는 코로나 때 재택근무가 그리 많지 않았지만, 미국과 유럽은 재택근무가 엄청나게 활성화됐습니다. 문제는 코로나 이후 신규 입사자들이 재택근무를 안 시켜 주면 취업하지 않겠다고 하면서, 사람이 모자란 상황에서도 재택근무가 자연스럽게 자리 잡았다는 점입니다. 그런데 회사는 잘 돌아갑니다. 그러다 보니 상업용 부동산 내에서도 사람이 들어가서 일해야 하는 오피스 빌딩의 공실률이 많이 높아지고 있습니다.
미국 경기는 지금 뜨겁지 않습니까? 그런데 상업용 부동산과 연결된 부분이 바로 은행권, 특히 지역은행입니다. 상업용 부동산이 문제가 되면 미국 지역은행에서 또 안 좋은 뉴스가 나오지 않을까 하는 불안이 있습니다.
미국 시장은 어제도 신고가를 찍었지만, 적어도 작년 3월 이후 미국 은행주들은 그만큼 혜택을 보지 못하고 있습니다. 특히 지역은행의 주가 흐름이 상당히 안 좋습니다. 작년 3월 실리콘밸리 파산 사태 이후 은행주가 전반적으로 급락했고, 이후 회복세를 보이고 있지만 전체 시장 흐름과는 동떨어져 있습니다. 차트에서 붉은 선이 대형 은행주 ETF이고, 검은 선이 지역은행인데요. 연초 대비 마이너스 10~20%대 수준이고, 작년 실리콘밸리 사태 이전에 비해서도 거의 회복하지 못했습니다.
결국 올해 들어 미국 주요 지역은행 간 부도 우려와 잡음이 커졌고, 지역은행에 대한 공매도도 급격히 늘었습니다. 현재 시장에서 동떨어진 지역은행 주가에 관심을 가질 필요가 있습니다. 전문가들 사이에서는 드러나지 않은 불안 요인이 계속 있다는 의견이 많은데, 대표적인 것이 이른바 '좀비 임대'입니다.
올해는 잘 넘어갈 수 있을까요?
결과적으로 사람이 들어와야 하는데, 말씀드린 대로 코로나 이후 특히 오피스 빌딩을 중심으로 공실률이 줄어들 기미가 보이지 않습니다. 과거 미국 오피스 빌딩의 공실률은 5~6% 수준이었는데, 지금은 20%를 넘어섰습니다. 돌아올 기미가 전혀 안 보이다 보니, 이른바 바겐세일, 즉 헐값 대방출이 나오고 있습니다. 오피스 빌딩이 거의 헐값에 팔리는 이유가 여기에 있습니다. 단기간에 해결될 가능성은 없고, 여기에 투자한 분들에게는 올해가 더 큰 어려움이 될 수 있습니다. 대출 만기가 올해 많이 몰려 있기 때문입니다.
지금 고금리로 인해 표면적으로는 S&P500과 나스닥이 사상 최고치를 기록하고 있지만, 이는 빅테크 등 대형주가 이끄는 장세입니다. 안으로 들여다보면 지역은행이나 은행권은 고금리 리스크가 잠재해 있다고 보시면 됩니다.
두 번째 이슈로 넘어가 보겠습니다. 미국 경제 상황을 보는 이유는 결국 우리나라에 미치는 영향을 보기 위해서입니다. 환율, 달러의 방향성, 그리고 유럽 경기나 유로화와도 상관이 있기 때문에, 최근 유럽이 시끄러운 것이 중요합니다. 의외로 달러를 강하게 만드는 요인이 되면서 리스키하게 다가올 수 있습니다. 프랑스에서 조기총선을 실시한다는 소식이 있는데, 이게 왜 위기로 판단되는 걸까요? 13~14시간 떨어진 나라의 선거가 우리에게 중요한가 싶기도 합니다.
10년 전 유럽 금융위기, 그리고 2016년 영국의 브렉시트처럼 유럽 이슈가 전 세계에 큰 영향을 준 전례가 있기 때문에 전 세계가 주목하는 것입니다. 프랑스는 우리와 달리 5년에 한 번씩 국회의원을 뽑는데, 마지막 총선이 2022년이었고 원래 다음 총선은 2027년입니다. 그런데 마크롱 대통령이 2년 만에 조기총선을 선언했습니다. 이유는 마크롱 대통령의 반대편인 극우 정당 국민연합의 마린 르펜이 이끄는 세력이 이번 유럽의회 선거에서 상당한 의석을 차지하면서, 마크롱 대통령이 앞으로 3년 동안 국정을 이끌기 만만치 않아졌기 때문입니다. 사실상 신임을 묻는 상황이 된 것입니다.
이런 상황을 시장에서 가장 빨리 보여 주는 것이 채권시장입니다. 우리는 보통 회사채의 신용 스프레드를 보는데, 유럽에서는 독일 국채 대비 프랑스 국채 스프레드를 봅니다. 독일이 가장 안전하고, 그에 비해 더 높은 금리를 요구하면 그 나라가 어려워진다는 뜻입니다. 프랑스 스프레드가 최근 급등했습니다. 스탠더드앤드푸어스가 이달 초 프랑스 신용등급을 AA에서 AA마이너스로 낮췄는데도 움직이지 않던 스프레드가, 조기총선 선언과 사임 루머가 나오자 급등했습니다. 이는 앞으로 프랑스에 상당한 위기가 올 수 있다는, 부채와 관련된 걱정이 채권시장에서 감지되고 있다는 뜻이므로 주목할 필요가 있습니다.
프랑스의 부채는 얼마나 늘었길래 이런 평가를 받은 건가요?
큰 흐름에서 보면 선진국 중에 부채가 적은 나라는 없습니다. 우리는 가계부채가 많은 편이고, 유럽과 미국은 국가부채가 많습니다. 프랑스의 총부채, 즉 국가부채·기업부채·가계부채를 모두 합친 수치가 GDP 대비 약 320%입니다. 미국도 260%로 높지만, 프랑스가 훨씬 높습니다. 유럽 위기 이후에도 디레버리징, 즉 부채 축소가 충분히 이루어지지 않았습니다. 특히 걱정되는 것은 기업부채 비중이 미국의 두 배라는 점입니다. 프랑스 국채 금리가 올라가면 신용 스프레드도 함께 올라가 프랑스 기업들의 부도 가능성이 훨씬 커집니다. 그래서 프랑스 부채 위기에 집중해서 봐야 하는 상황입니다.
이번 조기총선 결과가 상당히 중요해질 것 같습니다.
맞습니다. 6월 30일 1차 투표가 있고, 과반 다수당이 나오지 않으면 결선 투표가 이어집니다. 앞으로의 상황은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 하나는 이것이 실제 금융위기로 연결될 경우입니다. 과거 그리스, 포르투갈, 이탈리아, 스페인 등 이른바 PIIGS 국가들의 위기 때 시장은 50~70%까지 빠졌습니다. 2011~2012년 유럽 재정위기는 아주 안 좋은 기억입니다. 또 영국의 브렉시트 당시 영국 지수는 범유럽 지수에 비해 크게 헤맸습니다. 이런 두 가지 나쁜 경험이 있기 때문에, 미국 다음의 기대주였던 유럽 시장에 대해 우리도 계속 관심을 가져야 한다고 생각합니다.
프랑스 총선 이야기와 첫 번째 이슈인 상업용 부동산 이야기를 들었습니다. 김앤전 송재경 대표였습니다. 고맙습니다.
감사합니다.
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