저자: Dannny · 한국인
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미국 온라인 부동산 중개 기업 레드핀(Redfin) 소개 영상. 결론: 레드핀은 미국 부동산 거래 판도를 바꾼 기업이지만, 현재 주가 밸류에이션은 거품으로 보인다는 입장. 기업 배경: 2004년 시애틀에서 창업, 중개 수수료를 낮추고 전문 중개인을 정규직 고용하는 모델. 수익구조는 중개 수수료 88%, 개인 대출 등 6%, 기타 광고 6%. 비즈니스 특징: 미국 중개 수수료 약 6%(한국 약 1% 대비 높음)를 1% 수준으로 낮춰 고객 유치. 5~7월 이사 성수기에 정규직 중개인 수요가 큼. 주가 흐름: 상장 첫날 44% 급등, 이후 코로나 폭락 경험. 영상 시점 주가 약 $42(상장가 약 $18 대비 급등), 일주일 9%, 한 달 26%, 연초 대비 138% 상승. 발언자 평가: 개인적으로 매수해 $30대 중반에 전량 매도해 약 2배 수익을 봤으며, 이후 더 오른 상황을 아쉬워함. 현재 거품 우려를 표명하고 CNBC 기사 및 월가 의견(적정가 $32 언급)을 근거로 제시. 매출 성장은 인정하나 밸류에이션 부담이 크다고 봄. 리스크: 부동산 거래량이 전년 대비 100% 회복되지 않았음에도 주가가 크게 상승, 과열 우려. 결론: 기업 가치는 인정하나 현 주가는 과대평가 가능성, 신중한 대응 권고.
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오늘 다룰 분야는 우리가 발 딛고 사는 부동산 관련 기업입니다. 사람들이 가장 많이 관심 갖는 자산이 바로 부동산이죠. 그렇다면 부동산은 어떻게 거래되어 왔을까요. 우리나라에는 예로부터 동네 사람들이 모여 차도 한잔하고 좋은 매물이 없나 수다 떨던 소셜네트워크의 메카, 복덕방이 있었습니다. 그렇지만 개인주의가 깊게 뿌리내린 지금은 마음대로 남의 사무실에 들어가 정보를 얻기가 쉽지 않죠. 우리나라보다 100배 큰 영토를 가진 미국은 더 복잡했습니다.
미국은 부동산 중개인을 통해 매물을 올리고, 오픈하우스라고 해서 집 앞에 푯말을 세워 아무 때나 사람들이 와서 집을 보게 합니다. 마음에 들면 중개를 통해 거래를 하죠. 이 방식은 비효율적이고 시간도 오래 걸립니다. 그래서 창업자들이 이걸 통째로 뒤엎어 버리게 됩니다.
실제로 미국에서 집을 팔아 본 사람들은 집 앞에 붙은 푯말이 자주 바뀌어 있는 걸 볼 수 있습니다. 그렇다면 이 기업이 어떻게 미국 부동산 시장을 파고들었는지 알아봅시다.
먼저 레드핀의 기원을 알아볼 필요가 있습니다. 마이클이 시애틀에서 2004년에 창업한 기업입니다. 왜 생선 이름 같은 '레드핀'이냐는 말이 미국에서도 많았는데, 창업자들이 친절하게 설명해 주셨습니다. 레드핀은 '붉은 지느러미'라는 뜻이 아니고, 그냥 그렇게 지은 이름입니다.
레드핀의 철자를 조합해 보면 '수 랜드(red fin)'처럼 보이기도 하는데, 회사 이름을 친구처럼 기억하기 쉽게 지었다고 합니다. 집을 살 때 "우리 친구 레드핀이 너를 도와줄 거야"라는 의미를 담았다고 하네요.
여러분도 "우리 주변에서 볼 수 있는 평범한 친구들 중 한 명 아닌가?" 하고 생각하실 수 있습니다. 그런데 창업자들의 이력을 보면 생각이 달라집니다. 한 명은 워싱턴대학교를 나와 기술 업계에서 일했고, 한 명은 마이크로소프트 같은 기업에서 데이터마이닝 팀을 이끌었습니다. 또 한 명은 구글맵보다도 먼저 매물로 나온 집을 지도에 표시해 주는 서비스를 선보인 인물이었습니다.
창업의 계기도 흥미롭습니다. 창업자 중 한 명인 데이비드가 직접 본인의 집을 거래하다가 미국 부동산 시스템에 큰 실망을 합니다. 첫째, 절차가 너무 복잡하고, 둘째, 중개인에게 드는 돈이 너무 많았습니다. 그래서 이 문제들을 어떻게 해결할 수 있을지 고민했고, 해법을 찾아 나섰습니다.
미국은 부동산 중개 수수료가 보통 집값의 5~6% 수준입니다. 한국이 대략 1% 안팎인 것을 감안하면 정말 말도 안 되게 비싼 수준이죠. 예를 들어 집값이 200만 달러라면 6%인 6만 달러, 약 7,000만 원이 중개 수수료로 날아갑니다. 집주인 입장에서는 당연히 수수료를 아낄 수 있는 방법을 찾게 되죠. 레드핀은 여기에 주목했습니다.
레드핀은 중개 수수료를 파격적으로 낮추고, 전문 중개인들을 정규직으로 고용해 안정적인 월급을 주는 구조를 만들었습니다. 보통 중개인은 거래가 성사되어야 수익을 얻는데, 레드핀의 중개인은 월급을 받으니 생계 걱정 없이 일할 수 있습니다. 이 구조 덕분에 수수료는 낮추면서도 서비스 품질을 유지할 수 있었습니다.
또한 미국에서 집이 가장 많이 거래되는 시기는 5월부터 7월 사이입니다. 학교 가을학기가 보통 8월에 시작되기 때문에 많은 가족이 여름에 이사를 합니다. 이 시기에 맞춰 정규직 중개인이 많은 거래를 소화할 수 있다는 점도 장점이었습니다.
레드핀의 수익 구조는 크게 세 가지입니다. 중개 수수료가 약 88%로 대부분을 차지하고, 나머지는 개인 대출 관련 수익과 기타 광고 수익 등입니다. 결국 부동산 중개업에 기술을 접목시킨 회사라고 보면 됩니다. 스티브 잡스가 그랬던 것처럼, 간단한 아이디어가 가장 강력할 때가 많습니다.
블룸버그 같은 매체에서도 레드핀이 미국 부동산 시장에 큰 영향을 끼쳤다고 보도한 바 있습니다. 온라인 매물 정보와 기술 덕분에 거래가 쉬워졌고, 그만큼 부동산 가격이 크게 오르는 현상도 나타났습니다. 물론 이것이 레드핀 하나만의 효과라고 단정할 수는 없지만, 시장 판도를 바꾼 것은 분명합니다.
투자 전설 피터 린치는 "주식 차트를 보면 그 회사가 보인다"는 말을 한 적이 있습니다. 레드핀의 주가 흐름도 이런 관점에서 살펴볼 만합니다. 상장 첫날 주가가 44% 급등했을 때, 많은 사람들이 "별거 아닌 것 같은데?" 하며 주가가 다시 밀리기도 했습니다. 이후 2월 말까지 지수가 급락하는 상황에서도 주가는 흔들렸습니다.
최근 주가는 40달러 초반까지 올라 있습니다. 상장 당시 공모가가 대략 18달러 정도였던 것을 생각하면 많이 오른 셈입니다. 일주일 동안 9,000% 가까이, 한 달 동안 200% 넘게 오르며 연초 대비 138% 급등한 핫한 주식이 되었습니다. 많은 사람들이 "이건 너무 올랐다"고 말하는 이유이기도 합니다.
저도 레드핀이 28달러 안팎에서 움직이던 시점에 매수해서 30달러 중반대에 팔았습니다. 코로나 직전까지 들고 있었다면 2배 가까운 수익을 봤을 텐데, 아쉽게도 그 이후 주가는 훨씬 더 올랐습니다. 그래서 솔직히 마음이 아픕니다.
그래서 저는 지금 주가가 거품이 아닐까 조심스럽게 생각하고 있습니다. 이 생각은 저만의 것이 아닙니다. 경제 전문지 CNBC에서도 비슷한 기사가 나온 적이 있습니다. 매출은 성장하고 있지만 주가 자체는 거품이 있다는 것이 주된 논지입니다. 월가 전문가들이 제시한 적정 주가도 32달러 수준으로 보고 있습니다. 회사의 실적 대비 주가가 너무 앞서 있다는 의미입니다.
특히 지금은 미국 부동산 거래량이 전년 대비 100% 회복하지 못한 상황입니다. 그럼에도 주가는 이미 3월 신고가 수준을 넘어서 추가로 80% 가까이 올라 있습니다. 레드핀이 미국 부동산 시장의 판도를 바꾼 기업인 것은 분명하지만, 지금의 밸류에이션은 다소 과열된 것으로 보입니다. 이건 제 개인적인 생각이니, 여러분도 잘 생각해 보시고 지금 시장에 대응하시길 바랍니다.
이상으로 미국 기업 알아보기, 레드핀 편을 마치겠습니다.
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