저자: 홍춘욱 · 한국인
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미국 리츠(VNQ 등)가 2022년 큰 폭 하락 후 금리 인하 가능성과 높은 배당수익률을 근거로 매력적이라고 주장. 금리 인하 시 부동산 시장 회복 기대, 월배당 미국리츠 장기 보유 권유. 환율 하락 및 고점 대비 조정 구간을 매수 기회로 봄. 단기 조정 가능성은 인정하면서도 바닥 예측은 불가능하다고 언급.
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안녕하세요. 지난 2022년은 투자에 있어서 악몽 같은 해였다고 생각합니다. 이런 과정에서도 달러를 비롯한 안전자산의 매력, 안전자산이 가진 힘이 정말 잘 드러나는 시기였다고 봅니다.
저희가 준비한 안전자산 스터디가 오픈하게 되는데요. 안전자산 투자를 중심으로 자산 배분이나 리밸런싱 같은 투자 전략을 공부하면, 7~10% 이상의 성과도 꿈은 아닐 수 있는 누적적인 성과의 기회를 노려볼 수 있지 않을까 생각합니다. 많은 관심 부탁드립니다.
안녕하세요, 홍춘욱입니다. 반갑습니다. 오늘은 인피디님과 함께 저희 유튜브 채널에 올려주신 구독자님들의 질문에 답해 보려고 합니다. 댓글이 꽤 많이 달렸습니다. 그래서 답변을 빨리빨리 드리려고 하고요, 시간 제약 걱정하지 마시고 편하게 질문 주세요. 먼저 제리 장군님 질문입니다.
작년에 VNQ를 추천해 주셔서 매수하셨는데, 지금 4월 6일이 지나고 있는데 현재 마이너스 22%라고 하셨습니다. 더 물타야 하냐고 물어주셨군요. 질문 감사합니다. 먼저 변명을 좀 하자면, 환율 때문에 손실이 발생할 수밖에 없었다고 생각합니다. 아마 진입하셨던 시점이 환율이 높을 때였을 텐데, 달러 투자의 최대 문제가 바로 이것입니다. 원화 환율 1,200원대에 들어간 타이밍이 언제냐가 굉장히 중요합니다.
두 번째로, 작년에 VNQ가 26% 정도 빠졌습니다. 제가 VNQ를 강하게 추천했던 시기는 봄이 아니라 연말이었습니다. 패닉이 났을 때였죠. 그때부터 VNQ에 관심을 가지자고 했고, 런던 가기 전에 찍었던 영상에서 "이제 드디어 리츠를 한번 쳐다보자"라고 말씀드렸던 것 같습니다.
답변을 드리자면, 지금은 환율도 고점에서 200원 정도 내려와 있고, 미국 부동산 시장도 굉장히 힘든 상황입니다. 저는 한 번 매수했다면 능력이 되면 물타기를 하는 것이 좋겠다는 생각을 계속 하고 있습니다. 이유를 구체적으로 말씀드리겠습니다.
첫 번째는 지난번 금 이야기를 했었는데, 금값이 오르는 이유를 여러 가지 설명드렸습니다. 주택 가격은 한참 빠지고 있고, 리츠 가격은 빠지기 전인 작년에 이미 폭락했습니다. 금리가 오르고 주택시장 분위기가 싸하다 싶으면 자금이 다 도망가거든요. 제가 2021년에 미국 리츠를 팔았다고 말씀드린 적이 있는데, 1년 가까이 지켜보니 많이 빠졌더라고요. 그래서 다시 관심을 가져보자, 본격적으로 사 모아 보자고 말씀드리게 된 것이 첫 번째 이유입니다.
공격적인 금리 인상 때문에 박살 났던 리츠의 미래가 나아질 수 있다고 봅니다. 정책금리가 지금 5%인데, 연말까지 한두 번 정도는 금리를 내릴 것으로 보고 있습니다. 금리가 인하되면 부동산 시장에 불이 들어오죠. 최근 한국은행이 금리를 동결하면서 한국 부동산 시장에서도 급매물이 하나씩 소화되는 분위기이고, 이는 많이 느끼실 겁니다.
특정 동네를 콕 집어 말씀드리기는 조심스럽지만, 세컨드 하우스에 대한 꿈을 가진 분들이 많잖아요. 저도 경치 좋은 곳에서 책을 쓰고 싶은 마음이 있어서 계속 눈여겨보는 동네가 세 곳 있습니다. 가장 많이 쳐다보는 곳은 부산 해운대 우동이고요, 다음은 속초, 특히 영랑호 근처 아파트들입니다. 마지막으로 강릉 쪽에서는 도룡동 아파트들을 좋아합니다.
투자 목적은 전혀 없으신 거냐고요? 아니, 없진 않습니다. 여러분들 그런 말을 속으면 안 돼요. 너무 좋아서 나만 좋아하겠어요, 남들도 좋아하겠지 하고 기대하는 거죠. 강의를 많이 다니고 국내 여행도 자주 하다 보니, 앞으로 5년 정도는 활발하게 활동할 텐데 그 과정에서 지방에 자주 가는 곳에 내 집 하나 있으면 좋겠다는 생각이 드는 지역들입니다.
세종과 대전 이야기를 지금 하는 이유는, 요즘 거래가 엄청나게 터지면서 가격이 오르고 있기 때문입니다. 정부가 청년 대출금리를 3%대까지 낮춰 주는 특례 보금자리론이 나오면서, 제가 관심 가졌던 고가 단지들에도 매수 여력이 생긴 것 같습니다. 금리가 떨어지자마자 순식간에 저가 매수가 들어오는 걸 보고 깜짝 놀랐습니다. 시장이 정말 빠르고, 옛날과는 다르다는 것을 실감했습니다. 금리가 떨어지기 시작했다고 해서 부동산 시장이 좋아진다고 단정할 수는 없지만, 패닉을 겪었던 지역도 금리가 내려가면 바로 저가 매수가 들어오니 이 점은 우리가 고민해 볼 부분입니다.
두 번째는 금리와도 연관된 이야기인데, 리츠 같은 자산을 살 때 도움이 되는 지표 중 하나가 배당수익률입니다. 역사적으로 보면 글로벌 금융위기 때 7%까지 올라갔고, 그건 세상이 망할 것처럼 보였던 시기였습니다. 지금 4% 정도면 상당히 괜찮은 배당 수준이라고 생각합니다. 앞으로 연준이 금리를 인하한다고 생각해 보면 매력이 더 크죠.
리츠에 관심 있는 분들은 배당소득을 통해 인컴을 얻고, 월세 문제 같은 것도 해결해 볼 수 있습니다. 탈무드 투자법 기억나시죠? 투자를 세 군데로 나눠서 하라는 조언인데, 현금, 사업, 그리고 부동산입니다. 유대교 랍비가 투자를 고민하는 제자에게 들려준 조언으로, 투자 3분법이라고도 부릅니다. 저는 현금으로 달러 예금을 추천하고, 리츠는 미국 리츠를 추천합니다. 한국 리츠는 상업용이나 물류 리츠가 너무 많은 반면, 미국 리츠는 잘 분산되어 있어서 끝없이 빠지지는 않습니다.
전 세계 부자들이 미국 부동산을 얼마나 좋아하는지 생각해 보세요. 미국 달러가 약세로 가고 미국 금리가 떨어지고 가격도 떨어지면, 전 세계 부자들이 다 같이 사려고 할 겁니다. 제가 속초 영랑호반 주상복합을 살까 고민하는 것과 같은 원리죠. 이런 전 세계 자금의 유입이 리츠의 원동력이라고 생각합니다.
정리하면, 경기의 반전 가능성이 아직은 아니지만 멀리서 보이고, 배당수익률도 매력적입니다. 그래서 제가 하나 걸겠습니다. 걸어야죠. 하나 드리겠습니다. 물론 저랑 같이 드셔도 됩니다. 그러면 단가는 내려가겠죠. 그래도 그 정도는 흔쾌히 제가 쏘겠습니다. 대신 내년에 짭짤한 수익이 나면 홍박사 덕분에 돈 벌었다고 동네방네 광고 좀 해주시면 감사하겠습니다. 내년 이맘때쯤 제리 장군님이 꼭 리츠 댓글 한번 남겨주시면 좋겠고요. 서울분이시면 더 쉽고, 지방분이시면 제가 지방 강연 갈 때 가서 식사 한번 같이 하셔도 좋겠습니다.
리츠에 대해 회의적인 의견도 있습니다. 미국 부동산이 망해 가고 있고, 사업용 부동산도 폭락하고 있으며 위기라고들 하는데 왜 지금 리츠를 말하냐는 거죠. 제가 좀 빠른 편입니다. 저는 바닥에 사는 건 불가능한 미션이고, 그걸 하려고 하는 순간 투자는 힘들어진다고 생각합니다. 그러니 자신을 믿고, 지금이 무릎 아래 정도라고 보는 겁니다. 작년 10월이 무릎 밑에 들어온 시기였고, 거기서부터 지금은 재미가 없지만 한 번 더 빠질 수도 있습니다. 배당수익률과 토탈 리턴을 합치면 적어도 10% 가까이 기회를 가질 수 있는 자산이라고 봅니다. 이미 투자하고 계신 분이니 같이 좀 더 물타 보자고 말씀드리고 싶습니다.
김명신님께서 미국 리츠 펀드를 소개해 주셨는데, 리얼티인컴 같은 리츠 주식은 어떻게 생각하냐고 물으셨습니다. 리츠 주식 중에서 ETF가 아니라 개별 주식을 사고 싶으시다면 괜찮습니다. 리얼티인컴은 오래된 업력을 가진 회사이고, 그런 회사를 보유하셔도 됩니다. 다만 옛날만큼의 압도적인 배당수익률은 나오지 않는 것 같습니다. VNQ 같은 ETF나 여러 리츠를 담고 있는 상품을 보유하시는 분들도 많이 가지고 계신데, 저는 그냥 아쉬워서 ETF를 추천합니다.
돌멩이님은 책을 읽고 재테크에 흥미를 붙이셨다고 하셨습니다. 힘내세요. 질문은 세 가지입니다. 탈무드 투자법에서 미국 주식, 한국 국채, 미국 리츠로 응용이 가능한지, 미국 리츠에 맞는 분산 투자법은 무엇인지, 맥쿼리인프라 같은 국내 배당주도 괜찮은지 물으셨습니다. 정말 감사합니다.
좋은 질문입니다. 사실 지금 당장 답변드리기는 어렵습니다. 제가 아직 공부해 본 적이 없거든요. 그래서 다음 시간에 꼭 말씀드리겠다고 약속드리겠습니다. 이렇게 좋은 콘텐츠가 되는 질문을 주신 분들께는 제 책 중에서 원하시는 책을 하나 말씀해 주시면, 제가 사인해서 택배로 보내드리겠습니다.
마지막으로 맥쿼리인프라만 잠깐 말씀드리면, 저도 좋아하는 주식입니다. 증자 문제만 빼면 우리나라에서 가장 좋은 배당주 중 하나이고, 주가가 조정받을 때마다 사 모으면 보상을 해주는 기업이라고 생각합니다. 국내에서 리츠에 투자하신다면 거의 유일한 선택지일 것 같습니다.
질문이 있으시면 댓글로 남겨 주시고, 저희 이메일로 상세하게 보내 주셔도 됩니다. 원하시는 책을 말씀해 주시면 박사님 사인을 받아서 저희가 배송해 드리겠습니다. 여러분 덕분에 제가 공부할 거리도 생기고, 상품을 추천할 때 "이거 무조건 올인하세요"라고 오해할 수 있는 강한 표현은 피하게 되는 것 같습니다. 여러모로 배운 것이 많은 방송이었습니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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