저자: PushkarRajThakur · 외국인
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결론: 영상은 주식 대신 부동산을 사야 한다는 입장이며, 주식 투자 대비 실물 부동산의 안정성을 강조한다. 라케시 준준왈라가 2004년 Krizz 주식을 팔아 뭄바이 Malabar Hills 부동산 2.7억(27크로어)을 샀고, 2015년 4.8억(48크로어)에 팔아 2.1억(21크로어) 차익을 봤다는 사례를 소개한다. 같은 주식을 보유했다면 현재 약 2,700크로어 이상이 되었을 것이라는 반론도 언급하나, 발언자는 이를 '큰 실수'로 볼 수 없다고 주장한다. 주택가격 대 소득비(PIR) 관점에서 인도 주택은 과거보다 훨씬 비싸졌다고 설명한다. 5배 규칙(5:20:40 룰)을 소개하며 인도 평균은 2020년 6.6배에서 2024년 7.5배로 올랐고, 뭄바이는 약 14년, 델리는 약 10년 소득이 필요하다고 주장한다. 2019~2024년 인도 주택가격은 18%, 세계 평균은 31% 상승했다고 말한다. 월소득 대비 EMI 비율은 2020년 46%에서 현재 61%로 상승했다고 주장한다. 수요(인구·핵가족화·코로나 후 재택 공간 수요)는 증가하는데 토지 공급은 제한적이어서 가격 하락은 없을 것이라고 전망한다. 정부가 용적률(FAR)을 낮게 유지하고 정치인의 검은 돈이 부동산에 몰리며, 현금 거래로 인지세·GST를 피하는 관행이 가격을 올린다고 주장한다. 이에 따라 인도에서 부동산이 싸질 가능성은 낮다고 본다. 임대료도 11개월 계약 후 10%씩 오르고 임대인이 더 높은 임차인을 찾는 방식으로 상승하고 있다고 설명하며, 대도시에서 임대료 부담이 커질 것이라 본다. 사례로 지인 임대료가 약 2배 가까이 올랐다는 예를 든다. 출연자 전망: 집이 없다면 자산이 허락하는 범위에서 지금 집을 사는 것이 낫다고 권한다. 주식·암호화폐 등에 투자하기보다 실거주 주택 확보를 권장하며, 주식 투자로 얻는 수익 비교는 과대평가라고 주장한다. 다만 향후 1~3개월 주식·자산 가격에 대한 구체적 방향 예측은 없다.
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여러분, 모든 재테크 인플루언서가 라케시 준준왈라 님의 이 이야기를 할 겁니다. 오늘이든 내일이든 누군가에게서 라케시 준준왈라 님이 인생에서 큰 실수를 했다는 얘기를 듣게 될 거예요. 그 실수를 안 했더라면 더 부자가 됐을 거라고요. 그럼 그 실수가 뭐였을까요?
2004년에 그는 부동산을 샀습니다. 뭄바이 말라바르 힐에 있는 곳인데, 거기 부동산을 하나 샀어요. 그 자산을 사려고 크리즈(Crizz) 회사 주식을 팔았고, 2700만 루피짜리 부동산을 산 겁니다. 2004년에 2700만 루피면 큰돈이라고 생각하실 수 있지만, 그는 주식을 팔아서 그걸 샀어요.
이 모든 걸 어머니의 조언에 따라 했습니다. "얘야, 너는 늘 주식시장에 돈을 넣는데, 여기서는 아무것도 못 얻는다. 그러니 부동산을 하나 사라"는 말씀이었죠. 사실 이게 현실이잖아요? 어머니의 조언을 따라 부동산을 샀고, 2015년에 그 자산을 팔았습니다.
얼마에 팔았을까요? 4800만 루피에요. 2700만 루피에 샀으니 순이익이 2100만 루피였던 거죠. 세금은 별개 문제지만, 2100만 루피 이익이라면 아주 좋은 결과입니다.
그런데 사람들은 이렇게 말할 겁니다. 만약 그가 부동산을 사지 않고 크리즈 회사 주식을 팔지 않았다면, 2015년에 이미 그 주식이 7억 루피가 넘었을 거고, 거기에 배당금 5000만 루피가 따로 있었을 거라고요. 그러니 4800만 루피짜리 부동산과 7억 루피짜리 주식은 비교가 안 된다는 거죠. 놀라운 건, 그 주식이 오늘 5000루피 이상에 거래되고 있다는 겁니다. 현재 시점으로 보면, 2004년부터 2024년까지 20년 동안 이 주식은 100배 성장했습니다.
100배 성장이라는 건, 오늘 가치가 2700만 루피가 아니라 27억 루피가 됐다는 뜻이에요. 여러분도 라케시 준준왈라 님이 엄청난 실수를 했다고 생각하고 계시겠죠. 그런데 제가 한 가지 말씀드릴게요. 이렇게 한번 들어보세요. 여러분의 아버지도 실수를 하셨어요. 여러분은 "제가 실수를 했다고요?" 하실 텐데, 아니에요. 여러분을 낳은 뒤에 하신 게 아니에요. 들어보세요. 그런 잘못된 행동을 하면 안 됩니다. 만약 어머니가 지금 착용하고 계신 목걸이나 팔찌 같은 보석을 파셨다면, 그 보석을 팔았어야 했다고 해보죠. 그때 그 보석이 2700만 루피였다면, 오늘은 그 2700만 루피짜리 보석이 2700만 루피가 아니라 2700만 루피가 됐을 겁니다. 아버지가 얼마나 큰 실수를 하신 건지, 그걸 팔았어야 했던 거죠.
물론 어머니의 보석을 파는 건 여러분에게 일어나지 않을 일이죠. 누가 어머니 보석을 팝니까? 무슨 말을 하는 건지 모르겠다고요? 지금 바로 말씀드릴게요. 이 사람들이 무슨 말을 하는 건지 모르겠다고요? 모든 것을 비교할 수는 없어요. L과 L을 비교해야 하죠. 여러분이 살고 있는 집에는 감정이 얽혀 있잖아요.
오늘 제가 말씀드리려는 건, 이런 이야기를 들으면 사람들이 부동산 투자에 대해 올바른 결정을 절대 내리지 못할 거라는 겁니다. 두 번째, 사람들은 혼란스러워질 거예요. 세 번째, 이 영상에서 왜 인도인들이 90년대에 꿈의 집을 절대 사지 못했는지 이해하게 될 겁니다.
그리고 월세 얘기를 하는 분들에게, 오늘 월세 얘기도 해드릴게요. 월세는 너무 부담스러워져서, 지금 집을 사지 않고 월세를 생각하는 사람들이 월세 수익률이 얼마냐고 묻고 있어요. 오늘 제가 비교 자료를 드릴 건데, 많은 분들의 눈을 뜨게 해줄지도 모르니 끝까지 보세요. 영상이 아주 흥미로울 거예요.
보세요, 라케시 준준왈라 님은 크리즈 회사 주식을 팔았고, 그 주식은 올랐어요. 그런데 사람들이 얘기하지 않는, 함께 가라앉은 주식도 많아요. BSE에는 페니스톡이 되어 가격이 몇 루피까지 떨어진 주식이 수천 개나 있어요.
사람들은 항상 많이 오른 주식의 예만 들죠. 최신 은행주에 투자하거나 암호화폐에 투자한 사람들의 훌륭한 경험담은 많이 보실 수 있을 거예요. 하지만 제가 보여드릴 데이터는 충격적일 겁니다. 제가 인도인들이 90년대에 집을 살 수 없었다고 말씀드렸는데, 그 이유가 무엇인지 보세요.
지금 제 화면을 보세요. 제가 직접 조사하면서 찾은 데이터가 여러분 앞에 있습니다. 이 데이터는 정말 충격적이에요. 첫 번째는 인도의 주택 가격 대 소득 비율입니다. 무슨 뜻일까요? 내 연간 소득의 몇 배로 부동산을 살 수 있느냐는 뜻이에요. 이 비율을 이해하기 전에 먼저 이 규칙을 알아야 합니다.
이것이 5-20-40 규칙입니다. 처음으로 집을 사는 사람이라면 이 5-20-40 규칙을 알아두면 아주 유용할 거예요. 여기 뭐라고 적혀 있을까요? 집값은 구매자의 연간 소득의 5배를 넘으면 안 된다는 겁니다. 자, 한 달에 5만 루피를 번다고 가정해보죠. 한 달에 5만 루피를 번다면 1년이면 60만 루피가 됩니다. 지금은 세금 얘기는 하지 않을게요. 60만 루피까지는 세금을 내지 않을 거니까요. 5년 동안의 소득을 얘기해보면, 60만 루피 곱하기 5년이 되죠. 그러면 3000만 루피까지 집을 감당할 수 있어요.
그런데 오늘 어떤 웹사이트에 들어가서 부동산을 보면, 델리 NCR 같은 곳은 구르가온에 6800만 루피짜리 아파트가 있고, 7300만 루피짜리, 지금은 8100만 루피짜리도 있어요. 캐멀리아를 말씀하신다면, 여기 보세요, 2600만, 2500만, 3300만 루피예요. 이제 뭄바이 얘기를 해보죠. 뭄바이에서 4BHK 아파트를 사고 싶다면 여기 보세요. 1100만, 500만, 1700만, 거의 700만, 1500만, 500만 루피예요. 그러니 왜 이게 '크로어(1000만 루피) 미만'으로 논의되지 않는지 궁금하시죠? 이제 설명해드릴게요. 이건 멈추지 않을 겁니다. 이야기를 이해하시면 알 거예요. 이 이야기는 멈추지 않아요. 그 이유는 사람들이 주택시장이 무너질 거라고, 가격이 떨어질 거라고 느끼기 때문이에요. 데이터가 그렇게 말하는지 한번 보죠. 데이터가 말하는 걸 우리도 믿을 테니까요.
여기 규칙은 이렇게 말하고 있어요. 연간 소득의 5배가 넘는 집을 사면 재정적 어려움에 빠질 수 있다는 거죠. 그런데 평범한 사람은 한 달에 5만 루피도 벌지 못해요. 그보다도 적게 벌어요. 그런 사람이 그만큼 벌지 못하면 어떻게 집을 살 수 있겠어요? 집을 살 수 없는 거죠. 이 5-20-40 규칙을 간단히 설명하면, 대출을 받는다면 상환 기간이 20년을 넘으면 안 되고, 월 상환액(EMI)이 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 겁니다. 그런데 여기 아래에서 읽을 수 있듯이, AI가 생성한 이 리뷰는 이 규칙이 있긴 하지만 뭄바이 같은 비싼 도시에는 현실적이지 않다고 말하고 있어요. 그 이유를 보세요. 제가 말한 주택 가격 대 소득 비율을 보면, 우리 기준은 5를 넘으면 안 된다는 뜻이에요. 즉 연간 소득의 5년치 이상으로 집을 사면 안 된다는 거죠. 그런데 델리, 뭄바이 같은 대도시에서 평균 집값은 얼마일까요?
인도 전체를 보면, 평균이 어떻게 되는지 보죠. 인도의 평균은 조금 올랐어요. 2020년에는 6.6이었는데, 지금은 7.5가 되었어요. 2024년 기준이고, 작은 도시까지 포함한 인도 전체를 본 수치예요. 그러니까 인도 전체로 보면, 연간 소득의 5배가 아니라 75년치 월급이 집 한 채에 들어가는 셈이에요. 뭄바이에서는 14년 이상의 소득이, 델리에서는 10년 이상의 소득이 들어간다는 뜻이고요. 이게 평균이에요.
평범한 사람이 평범한 집을 사는 경우를 말하자면, 집값이 너무 올라서 평범한 사람이 10년이나 14년 동안 번 돈으로는 꿈의 집이 아니라 그냥 평범한 집도 살 수 없게 됐어요. 여러분은 이 숫자가 계속 오르고 있다고 말하겠지만, 아래를 보세요. 이 부분이 더 흥미로울 거예요. 이 데이터는 상당히 놀랍습니다. 2019년 3월부터 2024년 3월까지 인도의 주택 가격은 18% 올랐어요. 그런데 이건 적은 편이고, 전 세계적으로는 주택 가격이 31% 올랐습니다. 그러니까 전 세계적으로 부동산 가격이 치솟고 있는 거예요. 오늘 "지금 집 사지 마세요"라고 말하는 분들, 생각해보세요. 오늘 10억 루피나 1억 루피짜리 집이 있는데 30% 오른다면, 우리의 월급은 지난 5년 동안 오르지 않았을 수도 있어요. 소득이 늘지 않았는데, 주택 가격은 통제 불능으로 치솟고 있는 거죠. 이것이 평균입니다.
그리고 월 소득 대비 EMI 비율을 보면, 2020년에는 평범한 사람 월급의 46%가 EMI로 나갔는데, 지금은 집을 사는 사람들의 월급의 61%가 EMI로 나가요. 그런데 여러분은 집값이 이렇게 비싸지고 있다고 하면서, 그럼 앞으로 누가 집을 사고, 집은 어떻게 팔리냐고 묻겠죠?
집값은 내려가야 하지 않느냐고요? 그런데 생각이 잘못된 거예요. 이제 아주 간단한 경제 원리를 보세요. 수요와 공급입니다. 인구는 늘고 있어요. 인도는 젊은 인구가 가장 많고, 이 젊은이들은 자기 가정을 꾸리고 싶어 해요. 사람들은 핵가족 개념을 아주 좋아하죠.
같이 살기보다는 조금 따로 살아야 해요. 우리에게는 우리만의 공간이 필요합니다. 파티도 하고, 친구들도 있고, 우리만의 집을 원해요. 그래서 모든 사람이 집을 짓고 싶어 하고, 각자의 집을 원하죠. 하지만 새 집은 누군가 팔아야 나오는데, 땅은 한정되어 있어요. 저는 특히 땅을 말하고 있어요. 아파트만 말하는 게 아니에요. 아파트도 물론 이 데이터 전체에 포함되지만, 아파트와 함께 땅을 말하는 거예요. 땅은 한정되어 있으니까요.
그리고 여러분 주변에서도 누군가 주택담보대출을 받았을 거예요. 그리고 그 집에 살고 있다면, 그 집을 팔려고 생각하는 사람이 얼마나 될까요? 아주 적다고 하실 거예요. 사람들이 집을 사면, 한 번 산 집은 쉽게 팔지 않아요. 그런데 주식이나 암호화폐, 사실 뮤추얼펀드 투자자들은 다르죠. 최근에 결혼 시즌이 왔을 때, 많은 사람에게 물어봤어요. "결혼식에 다녀왔는데 어떻게 그렇게 많이 썼어?" 그랬더니 사람들이 실제로 뮤추얼펀드를 팔아서 그 돈을 썼다고 하더라고요.
결혼식에 가려고 뮤추얼펀드를 빨리 팔아버리는 거죠. 지금은 건강 응급상황이 있는 것도 아닌데, 큰 응급상황이 와도 사람들은 집을 팔지 않아요. 그러니 사람들이 집을 사고, 집을 팔지 않으면, 공급은 제한되고 수요는 늘어나게 되죠. 그래서 지금 이런 가격을 보는 거예요. 2500만, 1억, 300만 루피, 이 가격들은 우리 모두가 각자의 공간이 필요하다는 이유로 만들어진 거예요. 그리고 코로나 이후 더 올랐어요. 코로나 때는 모두가 집에 있었죠. 여러분도 집에 있었을 거고, 우리도 집에 있었어요. 평생 가장 많은 시간을 집에서 보냈죠. 집에 거의 있지 않던 사람들도 집에서 지내야 했어요.
그러면서 사람들은 재택근무를 하려면 공간이 필요하다는 걸 깨달았어요. 뒤에서 아내가 떠드는 소리가 없고, 아이들이 나가 있어서 조용하고, 압력밥솥 휘파람 소리도 안 들리는 공간이요. 상사와 화상회의를 할 때는 별도의 공간이 필요하죠. 사람들은 집에서 가족과 시간을 보내려면 우리에게도 공간이 필요하다는 걸 이해했어요. 그래서 2BHK에 살던 사람은 1BHK를 원하고, 3BHK에 살던 사람은 4BHK를 원하게 된 거예요.
그래서 코로나 이후 부동산 시장이 갑자기 치솟았어요. 수요는 늘었는데 공급은 제한되어 있죠. 집을 가진 사람들은 팔고 싶어 하지 않고, 파는 사람들은 부동산을 팔고 다시 부동산을 사니까요. 이것은 세금 절약에도 도움이 됩니다. 장기 양도소득세를 아끼려면, 주거용 부동산을 팔았을 때 다른 주거용 부동산을 사야 하거든요. 나머지는 회계사와 상의하세요. 세금을 내고 싶으면 물론 팔 수 있지만, 사람들은 팔지 않을 것이고 수요는 늘어날 거예요. 그래서 이 가격은 멈추지 않을 겁니다.
지금 우리는 첫 번째 요인에 이르렀습니다. 사람들이 이런 것들을 얘기하지 않기 때문에 설명할 시간이 많아요. 아마 이런 얘기는 하지 않을 거예요. 여러분은 계속 월세로 살게 될 것이고, 집을 사지 못할 거예요. 이 생각을 머릿속에서 지워버리니까요. 여러분은 5년 후, 10년 후에 사겠다고 말하겠죠. 소득이 기하급수적으로 늘어날 거라고 생각하면 살 수 있겠지만, 오늘 기회가 있다면, 사무실에서 있었던 일이 있는데요. 그래서 제가 알아요. 2년 전에 누군가 어떤 사람의 릴스를 보았는데, 집을 사는 건 쓸모없고 월세로 사는 게 낫다는 내용이었어요. 그 사람은 8000만 루피 가까이 돈이 있었어요.
그 집을 사려고 대출을 받을 필요도 없었는데, 집을 사지 않고 월세로 살았어요. 지금은 월세가 올랐고, 문제는 그 집값이 거의 두 배가 되었다는 거예요. 소득은 두 배가 되지 않았고, 그 돈도 두 배가 되지 않았죠. 두 배가 되지 않았는데 집값만 두 배가 되었다면, 어떻게 감당하시겠어요?
여러분이 이게 잘못됐다고 생각한다면, 지난 3년 동안 여러분 주변 부동산 가치가 얼마나 치솟았는지 보세요. 댓글로 여러분 지역의 부동산 가격이 얼마나 높은지 알려주세요. 사람들이 현실을 조금이나마 엿볼 수 있을 거예요. 그래서 제가 설명하고 싶은 건, 우리의 주택 가격 대 소득 비율이 여기서 계속 올라가고 있다는 겁니다. 인구는 늘고 있어요. 전 세계적으로 부동산 가격이 오르고 있어요. 그러니 유튜브에서만 부동산 가격이 오른다고 착각하지 마세요. 누군가 올랐다고 보는 것보다는 이만큼 오르지 않아요. 그러니 그렇게 생각하신다면, 부동산 투자는 큰돈을 들여 하는 투자라는 점을 기억하세요.
이건 단순한 소액 SIP 포트폴리오와는 다릅니다. SIP 하나로 큰 포트폴리오를 만들려면 여러 해가 걸리죠. 그래서 여기서 몇 억 단위로 뛰어오르는 겁니다. 다음 이야기로 넘어가 보겠습니다.
이제 정부가 일부러 저지르는 실수 이야기를 해보겠습니다. 이것 때문에 여러분은 싼 집을 절대 살 수 없게 됩니다. 프라단 만트리 아와스 요자나(PMAY) 얘기를 하려는 게 아닙니다.
거기서는 싸게 살 수 있을지 모르지만, 일반인이 싼 땅을 얻지 못하도록 일부러 막고 있고 여기에 정치인이 관여되어 있습니다. 어떻게 그런지 설명드리죠. 정치인들은 돈을 받습니다. 그 돈이 어떻게 들어오는지는 여러분도 알죠. 그런데 그 돈을 어디에 투자할까요?
큰돈은 딱 두 곳에 투자됩니다. 하나는 부동산, 다른 하나는 주식시장입니다. 주식시장에는 백색 자금이 필요하고, 검은 자금은 부동산에 투자됩니다. 그러면 정치인들은 어떻게 할까요? 그들은 대도시에만 투자하지 않습니다. 거기는 이미 가격이 매우 높으니까요. 그들은 공항이 들어설 곳, 고속도로가 지나갈 곳, 대형 프로젝트가 들어설 곳을 미리 알고 그곳의 땅을 삽니다.
예를 들어 더 큰 개발이 필요하다는 걸 알면, 마네사르 같은 곳을 개발하려고 하죠. 델리 주변의 여러 지역도 마찬가지입니다. 그들은 그곳에 대형 프로젝트가 들어온다는 걸 알기에 20년 전에 땅을 삽니다. 혹은 10년 전, 또는 지금으로부터 10년 뒤에 대형 프로젝트가 들어설 곳이라면 매입은 지금 시작됩니다. 거기에 타운십이 들어서야 하니까요.
생각해 보세요. 도시 안에서 사람들에게 싼 집을 제공하면 누가 멀리 가겠습니까? 델리에서 싼 집을 구할 수 있다면 뭐 하러 멀리 가겠어요. 뭄바이에서 싼 집을 구할 수 있다면 뭄바이를 떠날 이유가 없죠. 뭄바이에서 집값이 비싸져야만 사람들이 떠나게 됩니다. 그래서 그들은 뭄바이, 델리, 벵갈루루가 싸지는 걸 허용하지 않습니다. 멀리 있는 곳을 비싸게 만들고 싶은 거죠. 거기에 투자가 되어 있으니까요. 사람들이 그쪽으로 옮겨가야 가격이 오르거든요.
그럼 이걸 여기서 어떻게 통제할까요? 바로 FAR을 통해서입니다. FAR이 뭔지 설명드리죠. 델리에 여러분 소유의 건물을 짓고 싶다고 해봅시다. 형제가 네 명이고 각자 다른 층에 살아야 한다고 가정하죠. 땅이 있는데 500에이커라고 합시다. 정부에 지도 승인을 받으러 가면 FAR에 대한 질문이 나옵니다.
FAR은 Floor Area Ratio, 즉 용적률입니다. 이게 무슨 뜻이냐면, 여러분의 땅에 몇 층까지, 혹은 얼마만큼의 면적을 지을 수 있는가 하는 겁니다. 예를 들어 델리에서 최대 FAR이 2라면 100제곱미터 땅에 200제곱미터를 지을 수 있고, 8이라면 100제곱미터 땅에 800제곱미터를 지을 수 있다는 식이죠. 여기에 높이도 함께 있습니다. FAR을 찾아보면 정부가 허용하는 높이도 나와요. 예를 들어 15미터까지 허용된다면, 15미터 안에서 그만큼의 면적을 지을 수 있는 거죠. 이렇게 정부가 통제하는 겁니다. 15미터를 넘으면 비행기가 부딪힌다는 식의 이유가 있는 게 아니라, 그냥 일부러 통제하는 겁니다. 이걸 안에 가둬두면 사람들이 감당하지 못할 정도로 비싸지고, 그러면 사람들은 도시를 떠나게 되니까요.
놀라실 겁니다. 제가 여기서 보여드리는 대도시의 FAR은 슬럼 개발 프로젝트의 경우 최대 5.5입니다. 싱가포르에서는 FAR 25를 받을 수 있어요. FAR이 4라면 4층 건물을 지을 수 있고, 싱가포르에서는 같은 사람이 25층을 지을 수 있다는 뜻입니다. 누군가 25층을 지을 수 있고, 오늘날 여러분이 사는 곳의 땅값이 높다는 걸 생각해 보세요. 거기에 4층만 지어도, 6층이라도 지어진다면 여러분이 감당할 수 있는 가격이 됩니다. 그런데 정부는 이걸 원하지 않아요.
정부는 이미 확보해 둔 도시 주변의 땅이 비싸지기를 원합니다. 그래야 여러분에게는 확실히 비싸지고, 도시가 여러분에게 감당할 수 없는 곳이 되니까요. 이게 두 번째 포인트입니다.
이제 세 번째 포인트로 가죠. 여러분이 좋아하는 주제, 바로 검은돈입니다. 왜 좋아하냐고요? 우리는 검은돈이 없다고 하시겠죠. 하지만 검은돈을 가져오는 사람들이 있습니다. 어디서 가져오냐고요? 검은돈은 신고되지 않은 돈입니다. 인도에는 사업이 대부분 현금으로 이뤄져서 세금을 회피한다고 말하는 사업가가 많아요. 현금으로 거래하면 신고되지 않은 것이고, 거기에 세금이 안 내지면 검은돈이라 부릅니다.
그럼 누가 가장 많은 검은돈을 가지고 있을까요? 네, 정치인은 확실히 가지고 있습니다. 그 밖에도 어떤 사람들이 가지고 있을지 생각해 보세요. 부패한 공무원들이 가지고 있죠. 오늘날 신호를 위반해도 부패가 있고, GST 신청을 하거나 표가 필요해도 부패가 있습니다. 자녀의 아드하르 카드를 만들러 가도 거기서 뇌물을 요구합니다. 인도에는 위에서 아래까지 부패가 있습니다. 부패가 이토록 심하니 검은돈이 있고, 그 검은돈이 부동산으로 가고, 모든 것이 부동산에 투자됩니다.
이 부패는 정치인들이 하는 일이고, 검은돈을 가진 사업가들이 하는 일입니다. 그리고 여러분도 합니다. 그러면 또 이렇게 말씀하시겠죠. "친구, 왜 우리를 손가락질하는 거야? 우리가 뭘 했다고?" 부동산을 사러 가면 인지세를 내야 합니다. 빌더에게서 아파트를 사면 GST도 붙습니다. 그럼 GST와 인지세는 무엇에 부과될까요? 온라인으로 이체하는 금액, 수표로 지불하는 금액, RTGS나 DD로 보내는 금액에 부과됩니다. 상대방 계좌로 보내는 금액 전부가 그 금액 기준으로 부과되는 거죠.
여러분이 어떻게 끌려들어가는지 보세요. 부동산 가격이 1억 루피라고 합시다. 빌더가 이렇게 말합니다. "친구, 한 가지만 해요. 현금으로 5000만 루피를 주세요. 그러면 GST도 인지세도 아낄 수 있어요." 그럼 여러분은 "얼마나 아끼는데요?"라고 묻겠죠. 그러면 빌더는 이렇게 답합니다. "부인 명의로 하면 인지세가 5%예요. 본인 명의로 하면 7%이고, 남성이면 7%입니다." 어떤 곳은 그보다 더 높기도 해요. 5%로 계산하면 1억 루피에 대해 500만 루피가 나가는데, 현금으로 직접 500만 루피를 주면 여러분은 500만 루피를 아꼈다고 생각하죠. 제가 100만 루피 할인해 드리겠다고요.
이 현금은 어디서든 구할 수 있습니다. 계좌에서 현금을 인출하거나, 친구에게 마련해 달라고 하면 됩니다. 계(키티)로 돈을 모으기도 하고, 현금이 인도 안으로 들어오기도 합니다. 부동산을 사려는 사람들은 현금을 구하는 방법이 많아요. 그래서 누군가 부동산을 살 때마다 사업가가 끼어들어 비용을 더하고, 지출을 부풀리고, 여기저기 장부에 기록하면서 자기 몫의 현금을 챙깁니다.
정부의 세금 때문에 직접적인 손실이 생기고, 정부가 손실을 보면 나라가 손실을 보는 거죠. 그런데 사람들에게는 무슨 상관이냐는 겁니다. 우리에게는 싸지니까요. 그래서 사람들은 현금으로 거래하고, 그 과정에서 GST가 빠지는 겁니다. 부동산 대금의 80%를 검은돈으로 치르는 사람이 많다는 것, 여러분은 모를 수도 있습니다. 여러분이 버는 돈은 그렇게 큰 세율 구간에 들어가지 않으니 잘 모를 수 있죠. 여러분은 이렇게 말합니다. "친구, 나는 한 달에 500을 벌어. 수백만 루피를 벌어도 다 써버려. 과세 소득은 그렇게 많지 않고, 있다 해도 10, 20, 30에 세금을 내는 거야." 30이면 이미 많은 거죠. 그 이상을 내고 나면 정부가 30에만 세금을 매기는 게 아니라 부가세와 교육세도 걷는다는 걸 알게 됩니다. 세금이 40을 넘어가요. 세금이 40에 이르면 사람들은 세금을 아낄 궁리를 하기 시작합니다.
제가 말하고 싶은 건, 여러분이 어느 순간 돈을 벌면 세금이 붙는다는 겁니다. 이 영상을 보고 계신 분이라면 아마 수억을 벌게 되실 거예요. 그러면 세금을 어떻게 아낄지 고민하게 되고, 집을 살 때도 이 범주에 들어가게 됩니다. 그런데 여기서 벌어지는 일은, 검은돈이 많은 사람들이 돈을 전부 부동산에 쏟아붓고, 다른 누군가가 더 많은 돈을 낼 의향이 있으니 부동산 가격이 치솟는다는 겁니다. 그들은 기꺼이 그렇게 하고, 그래서 검은돈, 부패, 정치인, 이 모든 것이 부동산을 싸지지 못하게 막는 겁니다.
이제 아무도 집을 팔지 않고, FAR이 오르지 않고, 정치인들이 계속 부패해 있다면, 인도에서 부동산이 싸질 거라는 기대는 버리셔야 합니다. 마지막으로 임대료 이야기를 해보죠. 제가 앞서 사람들이 임대료가 아주 싸다고 생각한다고 말씀드렸죠. 오늘은 그렇게 느끼실 수 있지만, 예를 들어 보겠습니다. 우리는 보통 11개월짜리 계약을 맺습니다. 등기할 필요가 없기 때문이에요. 11개월 넘게 계약하려면 법원에 가야 하고, 사진을 찍는 등 제대로 된 절차를 밟아야 하는데 인도에서는 아무도 그렇게 하지 않아요. 그래서 11개월이라는 건 1년 미만의 계약을 맺는다는 뜻입니다. 11개월마다 임대료가 10%씩 오르는데, 이것도 계약서에 그렇게 적혀 있습니다.
가난한 사람이 6000루피짜리 집을 빌렸다고 가정해 보죠. 집주인은 11개월마다 임대료를 10% 올린다고 합니다. 다음 해에는 6000이 6600이 되고, 그다음부터는 계속 10%씩 오르는 거죠. 2년 뒤에 세입자가 나가면, 집주인은 바로 이 정도 임대료를 낼 사람을 찾으러 다닙니다.
실제 사례를 하나 말씀드리죠. 제가 아는 삼촌이 한 분 계셨는데, 부동산을 가지고 계셨어요. 처음엔 임대료가 2lakh였는데 차차 올라서 lakh가 됐죠. 2년이 걸렸지만 결국 올랐고, 그 뒤 이전 세입자를 내보냈습니다. 이제 여러분은 누가 300,000을 내겠냐고 하시겠죠. 여러분도 임대료를 직접 찾아볼 수 있어요. 제가 방금 편집자를 보여드렸듯이, 집값을 보여드린 것처럼 임대료 시세도 알 수 있습니다. 이번에 그들은 바로 4500000의 임대료를 낼 의향이 있는 사람을 찾았어요. 그래서 바로 점프가 일어난 거죠. 제가 이걸 말씀드리는 이유는, 사람들이 부동산을 살 수 없게 되어 임대로 가게 되면 임대료도 감당하기 어려워진다는 겁니다. 좋은 집에 2500000을 내던 사람이 있는데, 다른 사람이 70000을 내겠다고 나서면, 집주인은 누구에게 집을 주겠습니까? 더 많은 돈을 내는 사람에게 주겠죠. 그러니 부동산 공급이 제한적인데 임대 수요가 몰리면 임대료도 비싸지고, 이는 대도시에서 반드시 일어납니다. 시골에 사신다면 제가 잘 모르겠네요.
자, 오늘 영상에서 무엇을 다뤘는지 정리하겠습니다. 첫째, 주택 가격 대 소득 비율을 다뤘습니다. 둘째, 주택 가격이 전 세계적으로 오르고 있다는 것을 다뤘습니다. 셋째, 우리의 5240 규칙을 다뤘습니다. 그다음 FSI라고도 부르는 FAR을 다뤘고, 정부가 이 과정의 핵심 주체이며 FAR을 올리지 않고 있다는 점을 짚었습니다. 세계로 보면 싱가포르, 뉴욕, 홍콩과 비교해, 지금 우리는 FAR 때문에 주택을 감당할 수 없게 만들고 있습니다. 그리고 검은돈과 부패에 대해서도 이미 이야기했습니다. 이 영상을 통해 많은 명확함을 얻으셨기를 바랍니다.
마지막으로 무엇을 해야 할지 말씀드리면, 아직 자기 집이 없고, 땅 위의 집을 오늘의 가격으로 살 수 있다면, 그 집을 사야 합니다. "이 돈을 어딘가에 투자하겠다"는 함정에 빠지면 안 됩니다. 라케시 준준왈라 님이 돈을 주식에 넣어두셨다면 그렇게 많이 벌었을 거라는 식의 말도 따르지 마세요. 이건 이해하셔야 합니다. 집을 갖는 것은 매우 중요합니다. 그것이 마음의 평화를 줍니다. 오늘은 라케시 준준왈라 님의 또 다른 이야기를 들려드리겠습니다. 이 이야기는 아무도 여러분에게 해주지 않을 겁니다.
Today, Rakesh Jhunjhunwala ji is not with us, but his family still lives in Mumbai. He has a sea-facing apartment, a straight view of the sea. What a look it would have given.
라케시 준준왈라 님은 오늘 우리 곁에 계시지 않지만, 그의 가족은 여전히 뭄바이에 살고 있습니다. 그들에게는 바다를 정면으로 바라보는 아파트가 있습니다. 바다가 곧장 보이는 뷰가 얼마나 멋졌을까요.
The view must have been coming, so what happened was that there was another apartment in front of their apartment, its height was lower, so in the redevelopment that happens, the FR is increased in it, as I told you, the FR increased in the redevelopment and now more floors have been added there, up to 24 floors, now they can build their apartment, so now they have a big problem that friend, this house is not to be sold, our emotions are attached to it and we do not want to live anywhere else and our view will be blocked, so this view should not be blocked, so what did they do, they paid 118 crores and bought that project and now they are not even building it, the view should not stop, so at one place people tell you this story of Rakesh Naval ji that brother, there was a loss, and at another place, 118 crore rupees are also spent to ensure that the view is not blocked in front of the house.
뷰가 계속 보였어야 했는데, 아파트 앞에 높이가 더 낮은 다른 아파트가 있었습니다. 재개발이 진행되면서 말씀드렸듯이 용적률(FR)이 올라갔고, 그 자리에 최대 24층까지 층수가 더 올라갈 수 있게 되었습니다. 그러자 이제 그들에게 큰 문제가 생겼습니다. 이 집은 팔 생각이 없고, 우리는 감정적으로 이 집에 애착이 있어서 다른 곳에서 살고 싶지 않은데, 뷰가 막히게 된 것입니다. 그래서 이 뷰는 막혀서는 안 됐습니다. 그래서 그들은 어떻게 했을까요? 118억 루피를 내고 그 프로젝트를 사들였고, 지금은 건물을 짓지도 않고 있습니다. 뷰가 막히면 안 되니까요. 한편으로는 라케시 나발 님에 관한 이야기도 전해지는데, 그쪽은 손실이 났다는 이야기입니다. 그리고 다른 한편으로는 집 앞의 뷰가 막히지 않도록 하기 위해 118억 루피가 쓰였다는 이야기입니다.
So a lot of feelings are attached to the house and if you are single and young, then build a house at a young age, many people will say that one should not build a house at a young age, if you build a house then maybe you will get married because many people are not able to get married because people say that you do not have your own house, when you do not have a house then you get a little less respect in the society.
집에는 많은 감정이 묻어 있습니다. 혹시 미혼이고 젊다면, 젊을 때 집을 지으세요. 많은 사람들이 젊을 때 집을 짓지 말라고 하지만, 집을 가지면 결혼도 하게 될지 모릅니다. 많은 사람들이 결혼을 못 하는 이유가 "너는 자기 집이 없잖아"라는 말을 듣기 때문이기도 하니까요. 집이 없으면 사회에서 존중을 조금 덜 받게 되기도 합니다.
And finally the shocking data is that the house owners who are doing business, they get loan against property at the lowest price and most of the businessmen in Delhi and Mumbai take loan against property on their house, now whether loan against property is right or not, it has become controversial, there can be a debate, we will talk about this in the next video, if you liked this video then please like it, subscribe, I am getting a lot of calls, so I will pick up the phone and meet you in the next video and do give your feedback whether you should buy a house or not in the comments, do tell me by commenting and see you in the next video till that I am self-made and Jai Hind.
그리고 마지막으로 충격적인 데이터가 있습니다. 사업을 하는 집주인들은 가장 낮은 금리로 담보대출을 받는데, 델리와 뭄바이의 사업가 대부분이 자기 집을 담보로 대출을 받는다는 것입니다. 담보대출이 옳은지 그른지는 이제 논쟁거리가 되었습니다. 이에 대한 토론은 다음 영상에서 다루겠습니다. 이 영상이 마음에 드셨다면 좋아요를 누르고 구독해 주세요. 전화가 많이 오고 있어서, 다음 영상에서 전화를 받고 다시 만나겠습니다. 집을 사야 할지 말아야 할지에 대한 여러분의 의견도 댓글로 남겨 주세요. 그럼 다음 영상에서 뵙겠습니다. 저는 자수성가했습니다. 자이 힌드!
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