저자: PeterSchiff · 외국인
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결론: 미국 주택시장이 신축 할인 등 첫 균열을 보이며, 금리 상승으로 하락 압력이 커지고 은행 장부상 손실이 2008년을 훨씬 넘는 위험이 있다는 주장. 주택 구매력: 모기지 금리 약 7.5%(향후 9% 가능)로 같은 소득의 구매력이 절반으로 줄어, 집값도 절반 수준으로 내려가야 한다고 주장. 건설비는 인플레이션·관세·이민 단속에 따른 인건비 상승으로 더 오른다고 봄. 주택 지표: 기존주택 계약지수(Pending Home Sales)는 25~26년 내 최저, 주택시장지수(HMI) 9월 29로 2012년 이후 최저, 건설사 43%가 가격 인하 중. 신축 가격 역전: 많은 시장에서 신축이 기존주택보다 싸게 팔림. 건설사는 재고 이자·인건비 부담으로 할인하며, 기존 주택 가격도 따라 하락할 것이라는 전망. 가격 하락 폭은 최소 2008년 수준인 약 30%를 예상. 은행 리스크: 고정금리 모기지 약 8.5조 달러(평균 금리 4.6%, 잔여 25년)의 시가 기준 미실현 손실이 약 2조 달러, 금리 8.5%면 약 3조 달러로 증가한다고 주장. 2008년 실현 손실 약 4,500억 달러의 4배 이상. 유동성 위험: 예금 인출 쇄도 시 미실현 손실이 실현 손실로 바뀌어 SVB·시그니처은행 같은 붕괴가 반복될 수 있다고 경고. 금융 시스템의 숨은 지급불능 상태 지적. 부실 연쇄: 집값 하락으로 자산 가치가 대출잔액 아래로 떨어지면(역자산) 상환을 포기하는 사례 증가, 이혼·실직·상속 매물이 가격을 더 누를 것이라 주장. 패니메이·프레디맥이 약 7조 달러 이상을 보증해 재구제금융 필요 가능성 언급. 정책·리스크 정리: 신용위험(상환 불능)과 금리위험(시가 하락)을 구분해 볼 것을 권고. 트럼프의 주택 자산가치 보호 입장은 실효성이 없다고 평가. 출연자 전망: 집값 대폭 하락(30%), 은행·GSE 위기 가능성, 모기지 시한폭탄 경고.
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새로 지은 집이 15년 된 집보다 싸게 나온다고 상상해 보세요. 지붕도 새것이고 보증도 있고 가전도 반짝거리는데, 가격은 길 건너 낡은 집보다 낮습니다. 이것은 농담도 오타도 아닙니다. 지금 미국 전역의 부동산 시장에서 실제로 벌어지는 일이고, 금융계에서 가장 목소리가 큰 인물 중 한 명인 피터 쉬프는 이것이 곧 무너질 벽에 난 첫 번째 균열이라고 말합니다.
이 영상이 끝날 무렵이면 그가 왜 그렇게 생각하는지 이해하게 될 겁니다. 그리고 여러분은 자신의 집, 은행, 저축을 예전과 같은 눈으로 보지 못하게 될지도 모릅니다. 시작하기 전에 작은 부탁 하나만 드릴게요. 채널 구독하시고 알림 설정도 해 주세요. 이 이야기의 후반부는 전반부보다 더 놀라우니까요.
그럼 이 모든 것의 발단이 된 숫자부터 보겠습니다. 주택담보대출 금리가 약 7.5%입니다. 완전히 평범한 가정에게 이것이 무엇을 뜻하는지 생각해 보세요. 연봉이 똑같은 두 사람이 있습니다. 한 사람은 대출 금리가 3%이던 시절에 집을 샀고, 그 소득으로 50만 달러짜리 집을 편하게 감당할 수 있었습니다. 다른 사람은 오늘 집을 사려고 하는데 금리가 9%이고, 같은 연봉으로는 25만 달러짜리 집밖에 살 수 없습니다. 직업도 연봉도 같지만 구매력이 그냥 절반으로 줄어든 셈입니다. 쉬프는 월 상환액이 3% 때와 같으려면 집값도 절반이 되어야 한다고 말합니다. 조금 낮아지는 정도가 아니라, 반토막이 나야 한다는 겁니다.
그리고 여기에 더 끔찍한 상황이 겹칩니다. 같은 시기에 집을 짓는 비용도 오르고 있습니다. 쉬프는 세 가지 원인을 꼽습니다. 첫째는 익숙한 인플레이션으로, 목재, 콘크리트, 전선, 그 밖에 거의 모든 자재를 비싸게 만듭니다. 둘째는 관세로, 자재비에 또 한 겹을 더합니다. 셋째는 이민 정책입니다. 그는 이 정책이 미등록 이민자의 수를 줄였다는 점에서는 성공적이라고 인정하지만, 그 노동자들이 실제로 집을 지어 왔다는 사실을 상기시킵니다. 그들을 빼 버리면 건설사는 합법 노동자를 고용해야 하고, 그들은 훨씬 많은 임금을 원합니다.
결국 건설사는 사방에서 압박을 받습니다. 비용은 오르고, 구매자는 그 가격을 감당하지 못하고, 완공된 집들은 더 큰 예산을 가진 누군가를 기다리며 서 있습니다. 그런 사람은 존재하지 않습니다. 쉬프는 주택 건설사들이 정말로 곤란한 처지에 있다고 말합니다. 평범한 미국인이 살 수 있는 집은 지을 수 없고, 이미 지어 놓은 집에 발이 묶여 있습니다. 그 집들을 치우는 유일한 방법은 가격을 낮추는 것입니다.
건설로 생계를 꾸리는 사람들에게 이것이 무엇을 뜻하는지 생각해 보세요. 새 집을 살 수 있는 사람이 없으면 집은 덜 지어지고 일자리도 줄어듭니다. 그는 부동산 업계 전체에 실업의 물결이 밀려올 것으로 예상하며, 이것이 우리가 경험한 것 중 건설과 판매가 가장 약한 시기가 될 것이고, 바닥이 완전히 꺼질 때까지 이어질 것이라고 말합니다.
이제 증거를 살펴보겠습니다. 쉬프는 이것을 그냥 지어낸 것이 아니니까요. 미국 '주택 매매 계약 지수(Pending Home Sales Index)'를 보세요. 지난 25~26년 동안 오늘날보다 낮았던 적이 없습니다. 잠시 이 사실을 곱씹어 보세요. 2007년의 암울했던 시기보다 낮고, 2008년보다 낮고, 2009년보다 낮습니다. 현대사에서 최악의 주택 재난으로 기억되는 시기에도 지금보다 더 많은 집이 주인을 바꿨습니다. 그리고 그는 여기서 상황이 더 나빠질 것이라고 경고합니다.
다음으로, 실제로 집을 짓고 있는 사람들의 심리를 보세요. 건설사의 신뢰도를 측정하는 9월 '주택시장지수'는 29까지 떨어졌습니다. 2012년 이후 가장 약한 수치입니다. 게다가 건설사의 43%가 가격을 내리고 있습니다. 거의 절반입니다. 이들은 미래를 낙관적으로 바라보는 사람들이 아닙니다. 구매자가 실제로 문을 열고 들어오게 하려고 할인을 받아들이고 싶어 할 만큼 불안한 사람들입니다.
그리고 여기서 정말 이상한 일이 벌어집니다. 미국 여러 지역에서 신축 주택이 이제 기존 주택보다 싸게 팔리고 있습니다. 잠시 멈춰서 이것이 얼마나 잘못된 일인지 생각해 보세요. 새 집은 더 비싸야 합니다. 새 집이니까요. 아무도 살아 본 적이 없고, 아무것도 닳지 않았고, 보증도 있습니다. 새 집이 중고 집보다 싸다는 건, 마당에 있는 새 차가 주행거리 6만 마일짜리 같은 모델보다 싸다고 말하는 것과 같습니다. 이런 일이 생기는 유일한 이유는 절박함입니다. 부동산 개발업자들은 기존 재고를 떠안고 있습니다. 그것을 처분해야 하니까 가격을 내리는 겁니다.
그렇다면 왜 일반 주택 소유자들은 똑같이 하지 않을까요? 쉬프는 간단한 비교로 설명합니다. 주택 소유자는 집을 한 채만 가지고 있습니다. 그들 중 많은 사람이 3~4% 금리의 대출을 갖고 있어서 공황에 빠질 이유가 없습니다. 그냥 계속 갚으면서 자신들의 집이 받아야 마땅하다고 믿는 가격을 기다리면 됩니다. 반면 건설업자에게는 그런 여유가 없습니다. 팔리지 않은 집이 가득한 부지가 있고, 쌓여 가는 이자가 있고, 임금을 줘야 할 노동자가 있습니다. 그는 물건을 빼내야 하고, 지금 당장 그래야 합니다. 그래서 건설업자가 먼저 현실을 받아들이고, 주택 소유자는 아직 백일몽 속에 머물러 있습니다.
하지만 그 백일몽에는 유통기한이 있습니다. 쉬프는 신축 주택의 할인이 아주 단순한 질문 하나 때문에 시장 전체를 끌어내릴 것이라고 말합니다. 새 집이 더 싼데 누가 중고 집을 사겠습니까? 10년, 15년, 20년 된 중고 주택에는 놀라움이 따라옵니다. 에어컨이 고장 날 수 있고, 가전이 차례로 망가질 수 있습니다. 지붕을 갈아야 할 수도 있습니다. 새 집에는 그런 게 없습니다. 모든 것이 새것이고 나머지는 보증이 덮어 줍니다. 그의 관점에서 신축 가격은 조기 지표이고, 기존 주택 가격은 그것을 따라 내려갈 수밖에 없습니다.
그리고 그는 하락이 작을 것이라고 믿지 않습니다. 작은 하락으로는 아무것도 해결되지 않습니다. 쉬프는 가격이 2008년 금융위기 때만큼, 적어도 약 30%는 급락해야 한다고 말합니다. 그것으로도 충분하지 않을 수 있습니다. 특히 대출 금리가 계속 오른다면 말입니다. 그는 내년 초에 금리가 8.5%가 되었다가 9%가 되는 건 쉽게 상상할 수 있다고 하면서, 처음에 했던 계산을 떠올리라고 합니다. 금리 9%에서는 50만 달러의 예산이 25만 달러가 된다는 것입니다.
여기서 잠시 멈추겠습니다. 한 가지 짚고 넘어가고 싶어서요. 여기서 나누는 내용은 피터 쉬프의 주장이고, 그의 견해는 강하지만 모두가 동의하는 것은 아닙니다. 그래도 그가 틀렸다고 생각하시더라도 그의 논리는 알아 두실 가치가 있습니다. 다음 부분이 은행가들을 잠 못 들게 만드는 대목이기 때문입니다.
이 영상이 벌써 생각을 자극하고 있다면, 댓글로 알려 주세요. 부동산 가격이 곧 폭락할 거라고 믿는지, 아니면 쉬프가 과장하고 있다고 보는지요. 저는 댓글을 읽고 있고, 가장 좋은 토론은 아래에서 벌어집니다. 이제 쉬프에 따르면 거의 아무도 이야기하지 않는 부분으로 넘어가겠습니다.
모두가 주택 소유자를 걱정합니다. 쉬프는 우리가 대출 기관을 걱정해야 한다고 말하며, 이것을 10년 전에 이미 예견했다고 합니다. 이야기는 이렇습니다. 은행이 3%, 4% 금리로 30년 만기 주택담보대출을 내주던 시절을 떠올려 보세요. 차입자에게 좋은 일이었기 때문에 모두가 환호했습니다. 사람들은 계속해서 부채를 차환했습니다. 세월이 흐르면서 은행은 8%, 그다음 7%, 6%, 5% 대출을 보유했고, 누군가 차환할 때마다 은행은 더 낮은 금리의 번쩍이는 새 30년 대출을 내줬습니다. 부채를 재조정할 때마다 시계는 다시 0으로 돌아갔습니다. 결과적으로 은행은 점점 더 적은 이익을 주는 새 30년 대출을 계속 떠안았습니다.
연방준비제도가 금리를 0 근처로 유지하는 동안은 이것이 해를 끼치지 않는 것처럼 보였습니다. 오히려 주택담보대출 금리가 떨어지면서 은행이 이미 보유한 대출의 가치가 올라갔고, 모두가 천재가 된 기분이었습니다. 이제 상황을 뒤집어 보세요. 금리가 올랐습니다. 주택담보대출 금리는 약 7.5%이고, 은행은 수익성이 낮은 오래된 대출 더미에 갇혀 빠져나갈 길이 없습니다.
그 더미는 얼마나 클까요? 쉬프는 미상환 고정금리 주택담보대출이 대략 8조 5천억 달러라고 말합니다. 평균 잔여 기간은 25년이고, 전체 더미의 평균 금리는 4.6%입니다. 일부는 그보다 훨씬 낮습니다. 쉬프 자신도 3.375% 주택담보대출을 갖고 있고, 3% 미만 금리를 가진 사람들도 안다고 합니다. 이것은 할부금을 내는 사람에게는 환상적인 소식입니다. 하지만 대출 기관에게는 악몽입니다. 은행은 오늘날 시장이 지급하는 금리보다 한참 낮은 이자를 수십 년 동안 기다려야 하니까요.
장부상으로는 이것이 얼마나 될까요? 쉬프는 대출 기관이 이 주택담보대출을 오늘의 시장 가격으로 평가해야 한다면, 이 8조 5천억 달러에서 미실현 손실이 약 2조 달러에 이를 것이라고 말합니다. 은행이 25년 더 4.6%를 지급하는 대출 포트폴리오를 팔고 싶어 한다고 상상해 보세요. 다른 곳에서는 새로운 구매자들이 7.5%를 받고 있습니다. 아무도 그 대출에 전액을 지불하지 않습니다. 구매자들은 상당한 할인을 원하고, 그 할인이 바로 손실입니다.
은행에게는 이에 대한 표준 답변이 있습니다. 이것은 실제 손실이 아니라고 말합니다. 팔 의도가 없기 때문이라는 겁니다. 그냥 대출을 25년 동안 보유하면 모든 게 괜찮아지고 손실도 사라진다고요. 쉬프는 이 계획에 큰 문제가 있다고 말합니다. 아예 보유하는 것조차 허용되지 않을 수 있다는 겁니다. 예금자가 돈을 돌려받고 싶어 하면 은행은 자산을 팔아야 할 수도 있습니다. 실리콘밸리은행과 시그니처은행에서 바로 그런 일이 벌어졌습니다. 고객들이 현금을 원했고, 은행은 가치가 떨어진 자산을 팔아야 했고, 장부상 손실이 실제 손실이 되면서 은행이 무너졌습니다. 그의 주장으로는 전체 금융 시스템이 일종의 숨은 지급불능 상태에 있습니다. 막대한 손실 없이는 팔 수 없는 자산으로 가득하기 때문입니다.
예금자들이 출구로 몰려들면, 이런 대출을 보유한 은행은 사람들의 돈을 돌려줄 수 없습니다. 은행은 고객에게 "앞으로 25년에 걸쳐 갚아 드리겠습니다"라고 말할 수 없습니다. 주택담보대출이 우리에게 돈을 갚는 방식처럼요. 고객들은 오늘 돈을 원합니다. 그리고 모든 주택담보대출이 1달러당 약 80센트의 가치밖에 없을 때, 그 돈은 그냥 없습니다.
여기서 쉬프의 논리의 바탕이 되는 중요한 구분을 짚겠습니다. 은행은 유동성이 있는 한 장부상 손실을 견딜 수 있습니다. 즉, 사람들이 찾아와 돈을 요구할 때 충분한 현금이 있는 한 말입니다. 하지만 예금자가 돈을 돌려달라고 요구하는 순간, 장부상 손실은 실제 손실이 됩니다. 건강해 보이는 은행과 무너지고 있는 은행의 차이가 바로 이것입니다. 그리고 그는 일반 저축자들은 은행이 수익성이 있는지만 물을 것이 아니라, 어떻게 자금을 조달하는지도 물어야 한다고 말합니다.
그다음 나온 문장에 저는 턱이 떨어질 뻔했습니다. 쉬프에 따르면 주택담보대출 금리가 8.5%로 오르면 이 장부상 손실은 2조 달러에서 3조 달러로 커질 것이라고 합니다. 그리고 기억하세요, 그는 부실화되지 않을 주택담보대출에 대해 말하고 있습니다. 차입자가 매달 정시에 상환하는 대출입니다. 손실은 오로지 시장 금리가 대출 금리보다 높기 때문에 생깁니다.
이제 2008년 모델과 비교해 보죠. 세계를 거의 무릎 꿇게 만든 금융위기는 부실 주택담보대출에서 생긴 약 4,500억 달러의 실현 손실에서 비롯되었습니다. 4,500억 달러입니다. 오늘날의 미실현 손실 2조 달러는 그보다 네 배 이상 큽니다. 그리고 이것은 누군가 단 한 번도 상환을 놓치기 전의 이야기입니다.
쉬프에 따르면 사람들이 잊고 있는 세부 사항이 하나 더 있습니다. 2008년에는 주택담보대출의 약 10%만 부도가 났습니다. 나머지 90%는 제때 상환되었습니다. 그리고 그 대출들은 실제로 가치가 올랐습니다. 연준이 금리를 0으로 밀어 넣었고 주택담보대출 금리가 폭락했기 때문입니다. 그는 당시 미상환 주택담보대출의 미실현 이익이 약 1.3조 달러에 달했다고 추정합니다. 이는 부도로 인한 실현 손실보다 큰 금액입니다. 따라서 대출 기관은 나쁜 대출 때문에 큰 타격을 입었지만, 전체 포트폴리오의 가치는 그들이 잃은 것보다 더 많이 올랐습니다. 묘하게도 은행은 결국 가벼운 피해로 빠져나갔습니다.
이번에는 정반대라고 그는 말합니다. 은행은 주택담보대출의 10%가 아니라 100%에서 손실을 봅니다. 아무도 상환을 중단하지 않더라도 여전히 물에 잠긴 상태입니다. 그리고 누구 탓인지에 대해서도 쉬프는 거침이 없습니다. 그는 대출 기관이 금리 3%대의 새 30년 대출을 내준 것이 어리석었다고 말합니다. 특히 코로나 팬데믹 중 마지막으로 부채 재조정이 일어났을 때, 금리가 0이었던 그때, 금리가 그렇게 오랫동안 그렇게 낮게 유지될 것이라고 정말로 믿었을까요? 그는 아니라고 말합니다. 그들은 신경 쓰지 않았다는 겁니다. 부채 재조정 수수료를 원했고, 그것을 챙겼다는 겁니다. 그의 견해로는 은행은 이런 대출을 단 하나도 내주지 않았다면 더 나았을 거라는 얘기입니다.
그리고 여기서 쉬프의 과거 조언이 은행을 따라잡습니다. 그는 팟캐스트 청취자들에게 30년 동안 돈을 빌리고, 가능한 한 가장 큰 주택담보대출을 받아, 이 낮은 금리를 확보하라고 조언했다고 말합니다. 주택 소유자로서가 아니라 채무자로서 부자가 될 것이라고요. 수십 년 동안 값싼 돈을 쥐고 있게 되니까요. 차입자가 이기는 이유는 대출 기관이 지기 때문이라고 그는 설명합니다. 이것은 합이 음수인 게임입니다. 보통 대출 기관은 이자를 받아서 돈을 법니다. 이 경우 대출 기관은 충분한 이자를 받지 못하고, 값싼 돈을 가진 쪽은 차입자입니다. 그는 3% 주택담보대출을 가진 사람이 4% 넘게 주는 머니마켓 계좌에 돈을 넣어 두고 그 차이를 챙길 수도 있다고 짚기까지 합니다.
금리 상승이 불러올 은행 위기
금리가 5%, 6%, 7%로 오르면 어떻게 될까요? 피터 쉬프는 그때는 은행들이 끝장난다고 말합니다. 은행들은 앞으로 25년 동안 묶여 있게 되고, 단 한 건의 연체가 나오기도 전에 이미 엄청난 돈을 잃게 된다는 거죠. 그리고 이 이야기에서 가장 중요한 대목인데, 쉬프에 따르면 상환 불이행도 생기게 됩니다. 집값이 떨어지기 시작하면 대출자들이 계속 갚아야 할 이유를 잃어버리기 때문입니다.
집값 하락과 상환 포기
고정금리라도, 대출금이 집값보다 많아지면 사람들은 그 집에 계속 살고 싶어 하지 않을 수 있습니다. 그가 든 예가 아주 좋아서 그대로 말씀드릴게요. 50만 달러짜리 집을 갖고 있는데 주택담보대출이 40만 달러 남아 있다고 상상해 보세요. 자기 지분이 10만 달러나 되니 꽤 든든하다고 느끼죠. 그런데 집값이 떨어져서 집이 30만 달러가 됩니다.
갑자기 10만 달러의 빚을 지게 되고, 그다음에 지붕에서 물이 새서 수리비로 4만 달러가 든다고 해 보죠. 이미 시세보다 10만 달러나 더 빚진 집에 4만 달러를 더 투자하시겠습니까? 그 돈은 한 푼도 돌아오지 않습니다. 결국 은행만 돕는 셈이죠. 그러면 이렇게 말할 수도 있습니다. "됐다, 지붕은 안 고친다, 나는 나간다." 그리고 문제는 은행에 떠넘기는 거죠.
연쇄 매도와 정부 보증 기관
그다음엔 도미노가 쓰러지기 시작합니다. 삶은 멈춰 있지 않으니까요. 이혼하는 사람, 이사 가는 사람, 직장을 잃는 사람이 생깁니다. 나이 든 집주인이 세상을 떠나면 자녀 세 명이 그 집을 나눠 갖기 싫거나 나눌 수 없어서 집을 팔아 각자 3분의 1씩 나눠야 하는 상황이 되죠. 이런 강제 매도가 동시에 시장에 쏟아지면서 가격을 더 끌어내립니다.
쉬프는 정치인들조차 이 문제를 직면하고 싶어 하지 않는다고 지적합니다. 그는 도널드 트럼프가 주택 소유자의 지분을 보호하겠다고 크게 떠드는 것은, 나이 든 미국인들이 자기 지분이 사라지는 걸 지켜보게 두고 싶지 않기 때문이라고 말하죠. 하지만 쉬프는 누가 좋아하든 말든 어차피 그 일은 일어날 거라고 합니다. 이제 은행을 생각해 보세요.
2008년처럼 상환이 안 되는 주택담보대출 때문에 은행은 수천억 달러의 손실에 직면하게 됩니다. 그런데 이번에는 그 충격을 완충해 줄 정상 대출의 이익이 없습니다. 대신 그 위에 수조 달러의 미실현 손실이 쌓여 있죠. 일부 은행은 이 손실을 실제로 인식할 수밖에 없게 될 것이고, 그렇게 되면 문을 닫게 될 겁니다.
2008년 구제금융의 역설
이제 소름 돋는 부분이 나옵니다. 2008년에 구제받았던 대형 은행들은 지금 다 더 커져 있습니다. 그중 하나라도 지금 무너지면 피해는 훨씬 더 클 거예요. 그리고 정부 쪽 이야기도 있습니다. 쉬프는 패니메이와 프레디맥이 또 한 번 구제가 필요할 거라고 몇 년 동안 말해 왔습니다. 손실이 끔찍할 거라고 하죠.
이 두 기관은 85조 달러 규모의 주택담보대출 시장 중 70조 달러 넘는 부분을 보증하고 있습니다. 그리고 연체가 가장 가능성 높은 대출은 대출자가 빚에 가장 깊이 빠져 있는 경우인데, 바로 그런 대출이 가장 큰 타격을 받을 대상이라고 해요. 그는 또 모든 사람이 30년 고정금리 주택담보대출을 쓰고 있는 게 아니라고 경고합니다. 어떤 사람들은 5년 동안만 고정되고 그 뒤 조정되는 변동금리 대출을 받았고, 어떤 사람들은 10~12년 전에 15년 만기 대출을 받았는데 만기가 가까워져서 곧 재융자를 받아야 한다는 거죠. 지금의 금리 수준에서는 그 과정이 고통스러울 겁니다. 그래서 쉬프는 이것을 주택담보대출 시장의 시한폭탄이라고 부르며, 전체 그림이 2008년과 아주 비슷해 보인다고 말합니다.
전체 흐름 정리
잠깐 숨을 고르고 요약해 보겠습니다. 내용이 많으니까요. 이야기는 작고 쉽게 알아볼 수 있는 것에서 시작합니다. 새 집이 헌 집보다 싸다는 현상이죠. 이때 건설사들이 가장 먼저 움찔합니다. 진짜 문제는 그 아래에 있는데, 바로 감당 가능성입니다. 약 7.5%의 금리가 9%를 향하는 추세로 올라가면서, 전형적인 구매자의 구매력은 절반으로 줄어들었습니다.
인플레이션, 관세, 인력 부족 때문에 건설비가 오르고 있어서, 건설사들은 구매자가 감당할 수 있을 만큼 싸게 집을 지을 수 없게 됐습니다. 판매량은 약 25년 만에 최저 수준이고, 건설업체들의 경기 신뢰도는 13년 만에 최저입니다. 그다음 단계가 나오는데, 쉬프에 따르면 이게 더 위험합니다. 은행들은 평균 금리 4.6%, 잔여 만기 25년인 고정금리 주택담보대출을 약 8.5조 달러어치 보유하고 있습니다. 시장가격으로 평가하면 이것은 대략 2조 달러의 미실현 손실에 해당하고, 금리가 8.5%까지 오르면 3조 달러까지 커질 수 있다는 거죠.
2008년 위기로 발생한 실현 손실 4,500억 달러에 비하면 이건 괴물 같은 숫자입니다. 그리고 2008년과 달리 이걸 상쇄해 줄 큰 미실현 이익도 없습니다. 마지막 단계는 사람의 문제입니다. 집값이 떨어지면 지분이 사라집니다. 지분을 잃은 사람은 지붕이 새는 것 같은 문제가 생기면 그냥 떠나 버릴 수 있고, 이혼, 실직, 상속으로 인한 강제 매도가 압박을 더 키웁니다.
연체는 늘어나고, 대출 기관은 장부상 손실에 더해 실제 손실까지 떠안게 되며, 패니와 프레디는 시장의 7조 달러 이상을 보증하고 있어서 끌려들어가게 됩니다.
투자자와 저축하는 분들을 위한 교훈
그렇다면 여러분에게 남는 교훈은 무엇일까요? 쉬프가 투자자들에게 전하는 메시지는 신용위험과 금리위험을 구분하라는 것입니다. 신용위험은 차용인이 돈을 갚지 않을 위험입니다. 금리위험은 금리가 올라서 여러분이 빌려준 돈의 가치가 떨어질 위험입니다. 은행은 전자가 전혀 일어나지 않아도 후자 때문에 돈을 잃을 수 있습니다. 저축하는 분들에게 주는 교훈은, 헤드라인 너머를 보고 은행이 어떻게 자금을 조달하는지, 그리고 실제로 얼마나 유동성이 있는지 물어보라는 것입니다. 그리고 웹사이트에서 집의 시세가 어느 수준으로 표시되니까 내 재산은 안전하다고 생각하는 분들이 있다면, 종이 위의 재산은 실제로 쓸 수 있는 재산과 같지 않다는 점을 기억하셔야 합니다.
공정하게 말씀드리고 싶은 것도 있습니다. 이것은 피터 쉬프의 예측이고, 그는 대담한 전망을 해 온 긴 이력이 있습니다. 어떤 사람들은 그를 선견지명이 있다고 보고, 어떤 사람들은 지나치게 비관적이라고 봅니다. 저는 여러분에게 돈을 어떻게 하라고 말씀드리려는 게 아닙니다. 이런 주장이 있다는 걸 들어 보셨으면 해서입니다. 그래야 다음에 집값, 주택담보대출 금리, 흔들리는 은행에 관한 헤드라인을 보실 때 정확히 무엇을 살펴봐야 할지 아실 수 있으니까요.
그래서 여러분께 질문을 하나 드리겠습니다. 새 집이 헌 집보다 싸다면, 여러분 집 가격은 어떻게 될 것 같으세요? 댓글에 답을 적어 주세요. 쉬프가 맞다고 생각하시는지, 아닌지 알고 싶습니다. 이 영상이 도움이 되셨다면 좋아요를 눌러 주시고, 집을 가지고 있거나 사려고 생각하는 친구에게 공유해 주시고, 다음 분석을 놓치지 않도록 채널 구독도 부탁드립니다.
그리고 기억하세요. 오늘 모두가 무시하는 것들이 내일은 모두가 이야기하는 것이 되는 경우가 많습니다. 다음 영상에서 뵙겠습니다.
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