저자: JamieDimon · 외국인
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제이미 다이먼은 2026년 주택 구매 시 위험한 5개 주(캘리포니아, 뉴욕, 플로리다, 텍사스, 일리노이)를 제시하며, 높은 가격 대비 소득, 인구 유출, 보험·세금 부담, 구조적 경제 문제를 근거로 들었다. 대신 노스캐롤라이나, 테네시, 조지아, 애리조나 일부 등 인구 증가·기업 친화 지역을 선호했다. 다만 이는 주택 시장에 대한 견해이며 개별 상장 자산에 대한 가격 예측은 없다.
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제가 JP모건 체이스를 18년 동안 이끌면서, 미국 역사상 어떤 은행 CEO보다 많은 주택담보대출을 승인해 왔습니다. 전국 모든 주에서 수백만 채의 주택 금융을 지원했고, 주택 붐과 침체를 모두 겪어 봤습니다. 무엇보다 대부분의 사람들이 너무 늦을 때까지 놓치는 경고 신호를 알아보는 법을 배웠습니다.
2026년으로 가면서 2005년, 2006년에 봤던 것과 불편할 만큼 비슷한 패턴이 보이기 시작합니다. 모든 곳에서 그런 건 아니고, 기초 여건이 현실에서 너무 멀어져서 제 돈이라도 걸지 않을 특정 주의 특정 시장들입니다. 더 중요한 것은, 제 판단을 믿는 고객이나 누구에게든 인생 최대의 재정적 실수가 될 수 있는 선택을 권하지 않겠다는 점입니다.
2026년에 집을 사는 것이 자산을 심각하게 훼손할 수 있는 다섯 개 주에 대해 이야기하려고 합니다. 이것은 임의로 고른 것도, 정치적 주장도 아닙니다. JP모건 리서치 팀이 몇 달 동안 면밀히 추적해 온 엄격한 재무 분석과 데이터에 근거합니다. 과대평가, 구조적 문제, 경제적 역풍이 겹쳐 부동산 리스크의 완벽한 폭풍을 만든 주들입니다.
처음부터 분명히 해 두겠습니다. 이곳들이 살기 나쁜 곳이라는 말이 아닙니다. 아름다운 주택이나 탄탄한 공동체가 없다는 말도 아닙니다. 제가 말하는 것은 순전히 재정적 관점에서 볼 때, 2026년에 이 시장들에서 부동산을 사는 것은 평생 모은 돈을 걸고 러시안룰렛을 하는 것과 같다는 것입니다.
가장 명백한 사례부터 보겠습니다. 부동산 투자를 고려하는 누구에게나 우려를 주어야 할 주, 캘리포니아입니다. 작년 리스크 위원회 회의에서 캘리포니아 부동산 팀이 최신 분석을 발표하던 자리에 있었던 것이 기억납니다. 당시 캘리포니아의 중위 주택 가격은 83만 달러에 도달해 있었습니다.
중위 주택 가격이 83만 달러입니다. 베벌리힐스나 말리부가 아니라 중위값입니다. 즉 전체 주택의 절반이 그 이상을 호가한다는 뜻입니다. 그런데 정말 제 눈길을 끈 것은 모기지 취급 팀이 이어서 보여준 자료였습니다. 전형적인 캘리포니아 매수자의 부채 대 소득 비율입니다. 집 한 채를 사기 위해 연 소득의 여섯 배, 일곱 배, 때로는 여덟 배의 빚을 지는 차주들의 이야기입니다.
이것은 지속 가능하지 않습니다. 합리적이지도 않습니다. 주택 소유의 옷을 입힌 투기일 뿐입니다. 그리고 상황은 더 나빠지기만 합니다. 캘리포니아는 부동산 시장을 시한폭탄으로 만드는 요인들이 완벽하게 뒤섞인 곳입니다. 첫째, 세금 환경입니다. 재산세는 가장 높지 않을지 몰라도, 주세와 연방세를 합치면 소득세 부담이 극도로 큽니다. 고소득자는 전체 세율이 50%에 가까워질 수 있습니다. 그 소득은 모기지 상환에 쓸 수도, 자기자본을 쌓을 수도, 장기 부를 만드는 데 쓸 수도 없습니다.
둘째, 규제 환경입니다. 캘리포니아는 신규 주택 개발을 극도로 어렵게 만들었습니다. 환경 규정, 제한적인 용도지역 규제, 긴 인허가 절차, 건설비를 크게 높이는 노조 요건이 모두 같은 결과에 기여했습니다. 인위적 희소성입니다. 그 희소성은 가격을 더 이상 기저의 경제적 가치를 반영하지 않는 수준까지 밀어 올렸습니다.
셋째, 그리고 이것은 다루고 싶어 하는 사람이 거의 없는 문제인데, 인구 통계 추세입니다. 캘리포니아는 수십 년 만에 처음으로 순유출을 겪고 있습니다. 주민들이 떠나고 기업들이 이전하고 있습니다. 세원은 줄어드는데, 연금, 인프라, 부채, 사회 프로그램 같은 주정부의 장기 부담은 계속 늘어납니다.
JP모건에서는 인구 이동을 부동산 성과의 선행 지표로 추적합니다. 캘리포니아에서 보고 있는 것은 전례가 없는 수준입니다. 국내 순이동이 여러 해 연속 마이너스입니다. 인구를 비교적 안정적으로 유지하는 유일한 요인은 해외 이민인데, 그 신규 유입자의 대부분은 임대를 삽니다. 80만 달러짜리 주택을 사는 사람들이 아닙니다. 제가 2026년의 캘리포니아 부동산을 볼 때, 심각한 구조적 문제에 직면한 주에서 완벽함을 가격에 반영한 시장이 보입니다. 그리고 완벽함을 가격에 반영한 시장은 현실이 닥치면 크게 실망시키기 마련입니다.
목록의 두 번째 주는 여러분을 놀라게 할지도 모릅니다. 뉴욕입니다. 뉴욕, 특히 맨해튼과 주변 지역의 부동산은 원래 비쌌습니다. 하지만 지금 벌어지는 일은 다릅니다. 단순히 높은 가격의 문제가 아닙니다. 경제적 현실과 완전히 단절된 시장의 문제입니다.
저는 뉴욕에서 많은 시간을 보냅니다. JP모건 본사가 거기 있어서 시장을 가까이서 봅니다. 제가 관찰하는 것은 극소수의 초부유층 매수자들이 떠받치는 시장입니다. 그들 중 많은 이가 외국인이고, 살 곳이 아니라 가치 저장 수단으로 부동산을 삽니다. 그런데 문제는 이 구조가 매우 불안정하다는 점입니다. 외국 자본 유입은 아주 빠르게 방향을 틀 수 있습니다. 지정학적 위험, 환율 변동, 조세 협정의 조정, 그 밖의 많은 변수들이 외국인 수요를 갑자기 없앨 수 있습니다. 그렇게 되면 현재의 가격 수준을 떠받칠 만큼 충분히 두꺼운 국내 매수자층은 없습니다.
모기지 데이터가 이를 분명히 보여줍니다. 맨해튼의 중위 아파트 가격은 120만 달러를 넘는데, 중위 가구 소득은 약 6만 5천 달러입니다. 숫자가 맞지 않습니다. 현지 주민들은 현지의 부동산을 살 수 없습니다. 시장은 거의 전적으로 외부 자본에 의존하고 있고, 그 외부 자본은 신중해지고 있습니다.
매물이 시장에 나와 있는 기간이 길어지고, 가격 인하가 늘고, 팔리지 않은 매물이 증가하는 것이 관찰됩니다. 더 넓은 시장에 영향을 주는 고급 주택 부문에서는 눈에 띄는 긴장의 신호가 나타나고 있습니다. 이 문제는 뉴욕시에 국한되지 않습니다. 업스테이트 뉴욕은 다르지만 똑같이 심각한 도전에 직면해 있습니다. 인구 감소, 다른 곳으로 이전하는 기업들, 노후화된 인프라, 그리고 전국에서 가장 높은 세율 수준 중 하나입니다. 우리는 시러큐스, 로체스터, 버펄로 같은 도시들에서 모기지를 취급하고 있는데, 이 지역들의 기초 여건은 약해지고 있습니다. 뉴욕주는 어려운 위치에 놓여 있습니다. 의무를 이행하려면 세수에 의존해야 합니다. 그런데 높은 세금은 그 세금에 의존하는 바로 그 납세자들을 밀어냅니다. 이것은 하향 순환을 만들고, 이런 상황에서 부동산 시장은 일관되게 타격을 입습니다.
세 번째로 심각한 우려를 불러일으키는 주는 플로리다입니다. 이 평가는 논란이 될 수 있습니다. 최근 몇 년간 플로리다는 부동산 투자자들이 선호하는 곳이었기 때문입니다. 주 소득세가 없고, 날씨가 좋고, 코로나 기간에 큰 인구 유입이 있어서 주택 가치를 급등시켰습니다. 겉으로 보기에는 성공한 것처럼 보입니다. 하지만 데이터를 분석해 보면, JP모건에서 하듯이 몇 가지 우려스러운 패턴이 나타납니다.
첫째는 보험입니다. 플로리다의 주택 보험은 위기 수준에 이르렀습니다. 연 보험료 8천, 1만, 심지어 1만 5천 달러가 흔해지고 있습니다. 이것은 사실상 두 번째 모기지 상환처럼 작동합니다. 기후 위험, 허리케인 노출, 보험 사기, 시장을 떠나는 보험사들 때문에 상황은 해마다 나빠집니다. 주에는 최후의 보험사 역할을 하는 정부 지원 보험사가 있지만, 이미 재원이 부족해서 잠재적 적자의 책임은 납세자에게 돌아갑니다. 우리 리스크 팀이 플로리다 부동산을 평가할 때는 월 주거비에 1천 달러 이상을 더할 수 있는 보험 비용을 반드시 포함해야 합니다. 그러면 감당 가능성 계산이 크게 달라집니다.
둘째, 인구 이동 서사는 흔히 그려지는 것보다 더 복잡합니다. 코로나 기간에 실제로 사람들이 플로리다로 이주한 것은 맞지만, 많은 이가 은퇴자이거나 상당한 자산을 가진 원격 근무자였습니다. 그것은 제한된 인구 기반입니다. 원격 근무 정책이 바뀌고, 주민들이 혹독한 여름과 점점 더 심각해지는 허리케인 시즌을 겪으면서, 역이주의 초기 징후가 나타나고 있습니다.
셋째이자 가장 중요한 것은, 플로리다 경제가 관광과 부동산에 크게 의존한다는 점입니다. 부동산 시장이 둔화되면, 그것은 필연적으로 일어나는데, 경제적 파급 효과가 상당합니다. 건설 고용이 줄고, 소비 지출이 약해지고, 세수가 떨어지고, 하락 순환이 가속됩니다. 우리의 경제 모델은 의미 있는 취약성을 강조합니다. 주가 빠르게 과잉 건설되었고 과도한 투기적 투자를 끌어들였습니다. 그 조합은 급격한 조정의 위험을 높입니다.
네 번째 주는 텍사스입니다. 가장 뜻밖의 포함일지 모릅니다. 텍사스는 오랫동안 경제적 성공으로 여겨졌습니다. 소득세가 없고, 기업 친화적 정책, 강한 일자리 창출, 해안 시장에 비해 상대적으로 저렴한 주택 덕분입니다. 하지만 이 우위는 빠르게 침식되고 있습니다. 텍사스가 직면한 도전은, 지속된 성공이 과잉을 낳았다는 점입니다. 오스틴, 댈러스, 휴스턴 같은 도시는 빠르게 성장했지만, 인프라 개발은 뒤처졌습니다. 교통 체증이 악화되고 있고, 전력 신뢰성은 여전히 우려 사항입니다. 수자원은 압박을 받고 있고 주택 가격은 임금보다 빠르게 오르고 있습니다.
JP모건은 주요 대도시권의 가격 대 소득 비율을 모니터링합니다. 오스틴의 비율은 지난 5년간 거의 두 배가 되었고, 댈러스와 휴스턴이 바짝 뒤따르고 있습니다. 이 시장들은 그것을 뒷받침할 비슷한 수준의 소득 없이 캘리포니아 수준의 가격 상승을 겪고 있습니다.
더 넓은 우려는 에너지 의존입니다. 다각화 노력에도 불구하고 텍사스는 여전히 석유와 가스에 밀접하게 묶여 있습니다. 에너지 부문은 재생에너지 도입, 전기차, 변화하는 글로벌 수요 등 장기적인 구조적 역풍에 직면해 있습니다. 이런 추세는 전통적인 에너지 경제에 도전합니다. 비공개 논의에서 에너지 경영진들은 어려운 미래를 인정합니다. 갑작스러운 붕괴가 아니라, 주 경제와 부동산 시장 모두에 영향을 미칠 관련성과 수익성의 점진적 감소입니다.
거의 다뤄지지 않는 정치적 위험도 있습니다. 텍사스의 저세금, 저규제 접근법은 인프라 부족에 기여해 왔습니다. 도로, 다리, 학교, 수도 시스템, 전력망 모두 대규모 투자가 필요합니다. 이 수요를 자금으로 충당하려면 세금 인상이나 차입 증가가 필요한데, 둘 다 부동산 가치에 압력을 가합니다.
다섯 번째이자 마지막 주는 일리노이입니다. 이 사례는 구조적 쇠퇴의 가장 명확한 예입니다. 시카고 외곽의 일리노이 대부분은 경제적 악화를 겪고 있습니다. 인구 감소, 기업 이탈, 압도적인 부채, 심각하게 재원이 부족한 연금 제도가 그 풍경을 정의합니다. 주는 사실상 지급불능 상태이고, 이것은 널리 인식되고 있습니다. 시카고는 여전히 어느 정도 힘이 있지만, 그곳조차 기초 여건이 약해지고 있습니다. 범죄 증가, 높은 세금, 정치적 불안정이 부동산에 어려운 환경을 만듭니다. JP모건은 여러 해 동안 일리노이 지방채 노출을 줄여 왔습니다. 주가 장기 약속을 이행할 능력에 의문을 갖기 때문입니다. 정부가 의무를 이행하는 데 어려움을 겪으면, 부동산 가치는 필연적으로 영향을 받습니다. 데이터는 분명합니다. 일리노이는 8년 연속 인구가 감소했습니다. 젊은 주민들은 교육을 위해 떠나고 돌아오지 않습니다. 기업들은 생산 비용이 낮고 기업 친화적인 주로 옮겨갑니다. 은퇴자들은 더 유리한 세금 정책을 가진 지역으로 이주합니다. 인구가 줄면, 특히 젊고 숙련되고 고소득인 계층에서 줄면, 부동산 가치도 떨어집니다. 메커니즘은 단순합니다. 매수자가 줄면 가격이 떨어집니다.
이제 왜 이 경고가 중요하고 타이밍이 왜 결정적인지 설명하겠습니다. 부동산은 긴 주기로 움직이며, 주식 시장 주기보다 훨씬 길 때가 많습니다. 주택 시장이 하락하면, 수년, 때로는 수십 년 동안 침체된 상태로 남을 수 있습니다. 1989년 일본에서 집을 산 사람들은 지금도 대출이 자산 가치를 웃돌고 있습니다. 2000년 무렵 특정 중서부 시장에서 집을 산 사람들은 자기자본을 끝내 회복하지 못했습니다.
흔한 실수는 부동산이 시간이 지나면 항상 오른다고 믿는 것입니다. 그 가정은 경제적으로 성장하고 활기찬 지역에서만 성립합니다. 쇠퇴에 직면한 지역에서는 부동산이 세대에 걸쳐 부를 파괴할 수 있습니다. 2026년 현재 우리는 결정적 전환점에 있습니다. 금리는 여전히 높습니다. 감당 가능성은 압박을 받고 있습니다. 많은 시장이 긴장의 명확한 징후를 보이기 시작했습니다. 잘못된 곳에서 잘못 산 집은 여러분을 10년, 15년, 심지어 20년 뒤로 되돌릴 수 있습니다.
가장 중요하게 이해해야 할 것은 이것입니다. 이 다섯 개 주는 서로 다른 형태의 위험을 나타내지만, 부동산 투자에 위험하게 만드는 몇 가지 공통된 특성을 공유합니다. 첫째, 모두 지역 소득에 비해 비쌉니다. 가격 대 소득 비율이 과도하게 늘어나면, 조정은 피할 수 없게 됩니다. 둘째, 쉽게 고쳐지지 않는 깊은 구조적 경제 문제에 직면해 있습니다. 이것들은 일시적 좌절이 아니라 장기적 문제입니다. 셋째, 상당한 유출 인구나 둔화하는 인구 증가를 겪고 있습니다. 인구 통계는 다른 어떤 요인보다 부동산에 영향을 미칩니다. 넷째, 세금, 보험, 규제 부담 등으로 인해 높은 보유 비용을 지고 있습니다. 다섯째, 부의 창출과 기업 성장을 저해하는 정치적 또는 정책적 환경 안에서 운영됩니다.
그렇다면 대신 무엇을 해야 할까요? 2026년에 투자자들은 어디에 집중해야 할까요? 인구가 늘고 있는 주, 특히 젊은 인구층이 늘고 있는 주를 보십시오. 기업 친화적 정책과 다각화된 경제를 가진 주, 단일 산업에 의존하지 않고, 합리적인 세금 구조와 지속 가능한 재정 관리를 하는 주를 선호하십시오. 텍사스는 한때 이 모델에 맞았지만, 비용 상승으로 매력이 줄었습니다. 플로리다는 기후상의 이점이 있지만 상당한 기후 위험을 지닙니다. 캘리포니아는 강한 경제를 갖고 있지만 높은 정치적·규제적 위험에 직면해 있습니다. 제가 보기에 가장 강력한 기회는 노스캐롤라이나, 테네시, 조지아, 애리조나 일부, 그리고 마운틴 웨스트 전역의 선별된 시장 같은 주들에 있습니다.
이 지역들은 펀더멘털이 탄탄합니다. 인구가 늘고, 경제가 다양하고, 생활비 부담이 감당할 만하며, 사업하기 좋은 정책을 갖추고 있죠. 그래도 신중해야 합니다. 개별 시장과 개별 매물은 여전히 중요합니다. 입지, 입지, 입지만 따지면 되던 시대는 끝났습니다. 지금은 펀더멘털이 가장 중요합니다.
지금 일자리가 얼마나 있는지만 볼 게 아니라, 일자리가 늘고 있는지를 살펴봐야 합니다. 인구 총수만 볼 게 아니라 연령 구조도 분석하고, 기존 일자리만이 아니라 새로 생기는 사업체 수도 확인하세요. 겉으로 보이는 편의시설보다는 인프라 투자를 보는 게 낫습니다. 그리고 재무 계획은 언제나 보수적으로 세워야 합니다. 금리는 더 오르고, 세금은 늘고, 보험료도 오르고, 집값 상승은 더 낮을 거라고 가정하세요.
보수적인 가정으로 계산했을 때 수익이 나지 않는 거래라면 과감히 포기해야 합니다. 무엇보다 감정에 끌려 결정하면 안 됩니다. 많은 사람이 집, 동네, 라이프스타일에 반해 재무적 현실을 놓칩니다. 부동산은 대부분의 사람이 평생 하는 가장 큰 투자입니다. 환상이 아니라 투자로 대하세요.
지난 10년간 주택시장은 이례적으로 너그러웠습니다. 저금리, 양적완화, 우호적인 인구 흐름이 집값을 밀어 올렸죠. 그런데 이제 그 조건들이 바뀌고 있습니다. 금리는 높아졌고, 통화정책은 조여지고 있으며, 인구 구조도 달라지고 있습니다. 이런 환경에서는 실수의 여지가 훨씬 작습니다.
잘못된 결정은 수억 원이 넘는 손실로 이어질 수 있습니다. 반대로 좋은 결정은 여러분의 재정적 미래를 지켜 줄 수 있고요. 은행에서 오래 일하며 배운 것은, 대부분의 사람이 너무 늦을 때까지 경고를 무시한다는 점입니다. 2005년에 우리는 집값이 지속 가능하지 않고, 대출 기준이 너무 느슨하며, 조정이 올 거라고 경고했습니다. 하지만 사람들은 집값이 계속 오르고 있다는 이유로 그 경고를 흘려들었습니다. 같은 실수를 되풀이하지 마세요. 신호는 인정하려고만 하면 보입니다. 진짜 질문은 여러분이 지금 행동할지, 아니면 모두가 알아챌 때까지 기다릴지입니다. 결정은 여러분의 몫이지만, 신중하게 고르세요. 여러분의 재정적 미래가 거기에 달려 있습니다.
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