저자: 빈센트 · 한국인
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결론: 한국 부동산은 금리 고점과 공급 감소 속에서 급락보다는 장기간 횡보·조정이 예상되며, 상업용 부동산은 PF 승인 중단으로 하반기 거래 회복이 어렵다는 취지의 발언이다. [미국 부동산] 금리 인하 기대로 미국 부동산은 꺾일 가능성이 있으나, 미국 경기침체가 예상보다 빨리 나타나야 무너질 것으로 봤다. 수요·공급 문제가 있어 일반적인 금융 분리가 적용되지 않을 가능성이 높다는 견해도 소개됐다. [한국 부동산 전반] 대세 하락(급락)보다는 상당 기간 버티는 흐름을 예상한다. 거래량 감소와 공급 축소가 맞물려 있으며, 전세 세입자 문제 등으로 가진 자와 없는 자의 격차가 확대될 것으로 본다. 국가적 대위기가 오면 모든 자산이 하락하겠지만 과거 IMF·서브프라임 같은 대폭락은 가정하지 않는다. [상업용 부동산] PF 신규 승인이 중단된 상태로, 리스크 부서가 승인을 막고 있어 하반기에도 거래 회복은 어렵다고 봤다. PF 금리는 대략 8%대까지 올랐다는 언급이 있다. [금리·가계부채] 한국 기준금리는 연말 3% 수준까지 갈 것으로 예상되며, 대출금리 상승이 가계부채 부담을 키운다. 가계부채 규모가 크고 가처분소득이 줄어드는 점이 소비 위축 요인으로 지적됐다. 다만 부동산 자산효과(부의 효과)는 미미하다고 봤다. [삼성전자] 최근 주가가 실적·본질 가치 대비 괴리가 커졌다는 진단이다. 외국인 매도, 파운드리 정상화 지연, 메모리·미세공정 경쟁 열위 등이 우려 요인이며, 반도체 주도권은 미국·중국 패권 경쟁의 핵심이라 한국 반도체 산업에는 장기적으로 긍정적이라고 평가했다. 7월 7일 실적 가이던스 발표가 주목 포인트로 언급됐다. 단기적으로는 하락 시 매수 기회가 될 수 있다는 취지의 뉘앙스가 있다. [거시 환경] 미국·중국의 원자재 가격 상승 부담이 양국 모두에게 부담이며 갈등 완화 가능성이 있다고 봤다. 중국은 제조업 PMI가 확장국면에 들어섰으나 바닥 다지기 단계로 평가됐다. 유가 등 6월 에너지 관련 흐름과 7월 초 인플레이션 지표가 분기점이 될 것으로 언급됐다. [투자 자세] 전망 자체보다 가정과 시나리오를 준비하는 것이 중요하다는 취지로, 시나리오별 대응 기준을 세우라고 조언했다.
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안녕하세요, 증시각도기TV 시청자 여러분, 투자자 여러분, 반갑습니다. 세트 님, 오늘 증시 약도 팁에 오셨습니다. 무섭죠. 안녕하세요, 영어 리딩 세트입니다. 네, 안녕하세요.
미국 같은 경우는 금리가 이제 꺾였고, 부동산도 꺾일 것 같긴 한데, 한국 부동산은 민감한 얘기이니 제 개인적인 의견이라는 전제를 달고 말씀드리겠습니다. 지금 부동산을 두고 다양한 의견이 갈려 갑론을박이 벌어지고 있습니다. 2022년 원을 기점으로 오른다, 떨어진다로 의견이 딱 갈라져서 지금 난리가 났거든요.
사실 금리를 보는 저희 입장에서는 너무 정확하게 보이는 흐름이 있습니다. 2023년 중반, PF 얘기가 나오면서 금리 8%는 갈 수 없는 수준이라고 했는데, 한쪽에서는 건축비가 너무 많이 올랐기 때문에 아예 건물을 짓지 않는다고 합니다. 그래서 공급이 이렇게까지 줄어든 적이 없다는 얘기를 계속하고 있습니다.
미국은 한두 달 보면 확실히 보유 기간이 길어졌고, 케이스실러 지수는 거의 복원된 근처인 듯합니다. 5월에 이 데이터가 나오면 우리가 확인하게 될 텐데, 한국은 금리를 2% 후반에서 3.0% 가까이 올려야 되지 않겠느냐는 전망도 있습니다.
부동산은 침체라고 저는 보고 있습니다. 물론 제가 부동산을 보유한 입장이라 편향이 있을 수 있는데, 제 처가 예전에 부동산 개발업에 관련된 일을 해서 상업적인 부동산 쪽을 조금 더 보게 됩니다. 리스크 부서에서 보류된 안건은 해외와 국내 할 것 없이 많습니다. 새로운 프로젝트 파이낸싱은 승인이 안 된 상태가 꽤 됐어요. 그만큼 신규 심리가 얼어붙었다는 얘기입니다.
이번 주말에도 임장을 다녀 보니 열기가 엄청 대단하더라고요. 하지만 아래 급매 가격은 떨어져 보이고, 버티는 매물이 많습니다. 거래량도 대출 없이 현금으로 하는 거래 중심이고, 대부분의 거래가 줄어드는 상황입니다. 허가가 나도 올라가는 걸 막기 어려운 측면이 있어서, 결국 무너질 수밖에 없는 상황이라고 봅니다. 항상 하향 안정화라고 얘기하지만, 급락을 했던 현실로 우리가 돌아가야 합니다.
공급이 줄면 그만큼 가격에 대한 기대가 생기는데, 공급은 수직 특성상 시장에 올라오기까지 2~4년의 시차가 있습니다. 그 기간 동안 심리가 여러 방식으로 반영되는 것 같아요. 제가 만약 집주인이라면, 지금 가격이 오르고 있더라도 세입자를 잡으려고 노력할 것이고, 그게 안 되면 세입자가 나가게 되겠죠. 가격을 누르고 있는 상황은 아니거든요.
그러면 지금 가진 자와 없는 자의 격차가 더 커질 뿐입니다. 국가적인 큰 위기가 온다면 모든 가격이 내려가겠지만, 한국 부동산이 과거 IMF나 큰 대란 때처럼 급락할 거냐고 묻는다면 저는 그렇게 보지 않습니다. 다만 지금 상태에서 꽤 오래 횡보하다가, 제가 말씀드린 것처럼 미국의 경기침체가 예상과 달리 빨리 나타난다면 그때는 무너져 내리는 거죠. 수도권 같은 경우는 수요와 공급 문제가 존재하기 때문에 일반적인 금융 분리가 적용되지 않을 가능성이 높다는 얘기도 있습니다.
상업 부동산의 대출 금리는 8%대까지 올랐다고 합니다. 이 금리를 감당할 수 있는 주체는 한정적이죠. 업계에 계신 분들은 아시겠지만, 시행사부터 시공사까지 붙어서 안정적인 구조를 만들어 은행에서 대출을 받으면 4% 초반 정도이지만, 증권사나 대체투자 쪽으로 가면 8% 후반까지 올라갑니다. 그래서 이런 지표를 보면 금리가 높아진 건 맞는데, 더 중요한 것은 이것을 승인하는 리스크 부서에서 이미 스톱을 걸어 놨다는 점입니다. 우리 하반기도 거의 스톱이 될 가능성이 높아 보입니다. 상업용 부동산이 실질적으로 조정을 받을 가능성은 매우 높습니다.
한국의 연말 기준금리가 3% 정도로 예상되고, 그렇게 되면 6개월 정도의 시차를 두고 대출금리도 결국 올라갈 겁니다. 과거에 비해 경제 규모가 커졌기 때문에 문제가 안 될 수도 있지만, 가계대출 규모가 꽤 큽니다. 민간 기업과 가계가 진 부채가 GDP 대비 250%를 넘는다고 하는데, 한국 기준으로 매우 높은 수준입니다. 은행의 가계대출 잔액 기준으로도 상당한 규모죠. 금리를 올리는 건 어쩔 수 없는 상황이고, 인플레이션을 잡으려면 부채 부담이 커질 수밖에 없습니다. 대출 규모가 줄어드는 경향이 있을 것 같아요.
그렇다면 이제 완충장치가 생기는 것이죠. 가장 중요한 건 연착륙, 즉 소프트랜딩을 이끄는 버퍼인데, 이게 맞게 작동할지는 잘 모르겠습니다. 금리가 높으면 그만큼 부담을 더 크게 느끼고, 기간이 길어지면 부작용이 생길 수 있습니다. 기간이 짧으면 부작용은 적지만, 길어지면 문제가 되죠. 최근 1월 소비자심리지수도 좋지 않게 나왔습니다. 한국 경제를 갉아먹는 요인이 쌓이고 있고, 해외 IB나 연구소에서 우리나라의 경제성장률을 계속 하향 조정하는 이유가 있는 것이죠.
지난 1년 넘게 삼성전자 주가가 풀리지 않는 수수께끼처럼 보입니다. 제가 보기에는 주가가 실적이나 본질 가치와 괴리가 벌어진 것 같아요. 그 괴리가 점점 커지고 있는데, 이 현상은 외국인들이 한국 시장을 어떻게 보는지와 관련이 있습니다. 외국인 입장에서는 성장률이 있는 나라에 투자하고 싶어 하는데, 한국은 성장 동력이 약하다는 인식이 크고, 북미 쪽 이슈도 중요하게 작용하는 것 같습니다.
거기에 하나 더 있어요. 외부 시각에서 보면 유독 한국만 긴축을 이어가고 있다는 점입니다. 중국은 완화를 얘기하고 있죠. 또 우리나라 성장률이 떨어지는 이유 중 하나는 부동산 시장으로 자금이 쏠리면서 소비 수요가 떨어졌기 때문이라는 주장도 있습니다. 가처분소득이 줄어들고, 전 국민이 부동산에 돈을 묶어 두면서 소비가 위축되는 구조라는 것이죠.
부동산으로 돈을 번 사람은 주식으로 돈을 벌기 어렵다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 그럴 가능성이 높습니다. 부동산은 레버리지가 강하고, 그렇기 때문에 가계대출이 늘어나고 부의 효과는 미미하다고 봅니다. 정책이 생기고 부동산 심리가 어려워지면 오히려 더 소비가 위축될 수도 있고, 반대로 전세와 같은 구조에서는 매매가 막히면서 소비를 더 하게 되는 경우도 있습니다. 결국 금리가 높아지면서 이자 부담을 감당하게 되면 가계 건전성이 좋아질 수도 있다는 시각도 있어서, 앞으로 지표를 좀 지켜봐야 할 것 같습니다.
소비가 폭발적으로 늘어날 거라는 생각보다는, 무너지지 않고 버티는 흐름이 나타나느냐가 중요합니다. 삼성전자는 7월 7일 실적 가이던스가 나오는데, 영업이익이 어느 정도 수준일지 주목됩니다. 지금 상황을 보면 반도체의 핵심 역량을 회복하려면 삼성이 확실히 변해야 한다는 의견이 있고, 현재는 그 변화를 기다리는 단계로 보입니다. 메모리는 유지되고 있지만, 파운드리 정상화에는 시간이 걸릴 것 같고, 미세 공정 쪽에서는 다른 기업들이 추격하고 있습니다.
삼성전자는 훌륭한 기업이지만, 미래 성장 동력이 담보되지 않는다면 주가가 쉽게 오르기 어렵습니다. 매매를 잘한다면 추세를 볼 수 있겠지요. 반도체는 단순한 산업 문제가 아니고, 한국은 반도체 산업에 대해 국가 차원의 전략을 가지고 있기 때문에 저는 긍정적으로 봅니다. 반도체는 미국과 중국의 패권 경쟁의 중심에 있기 때문에, 한국에는 분명 긍정적인 효과가 있을 것입니다. 가격이 다소 비싸더라도 세미컨덕터 쪽에 투자하는 것이 나을 수도 있습니다.
투자자 여러분께서는 전망을 참고하되, 그 전망이 어떤 가정 위에 서 있는지 함께 보셨으면 좋겠습니다. 전망의 결과도 중요하지만, 그 가정이 더 중요합니다. 제가 방송에 나와서 말씀드리는 이유 중 하나도, 제 생각과 다른 시나리오가 펼쳐질 때를 대비할 수 있도록 하기 위함입니다. 예를 들어 유가가 안정되면 관련 포트폴리오 비중을 줄이고, 에너지 관련 업종은 그대로 두는 식으로 기준을 세워 두는 것이죠. 그런 기준이 있어야 대응이 가능합니다.
7월이 시작되는 지금은 재미있는 분기점입니다. 인플레이션, 고용, 금리 등 여러 지표가 나오는 시기이고, 기술적으로도 저항선에서 한 번 꺾였다가 반등에 실패하면 다시 꺾일 수 있는 흐름입니다. 미국과 중국은 이해관계가 맞닿아 있는데, 원자재 가격 상승을 두 나라 모두 좋아하지 않는 것 같아요. 중국도 웨이퍼 가격과 반도체 소재 가격이 크게 올랐다고 하니, 인플레이션은 누구에게나 부담이거든요. 그래서 갈등이 고조되더라도 봉합의 가능성은 있다고 봅니다.
중국은 올해 5.5% 성장률을 주장하고 있지만, 1분기와 2분기 성장률이 기대보다 낮게 나오면 하반기에 드라마틱한 부양책을 쏟아붓겠다는 전략도 있고, 반대로 그렇게 목표를 달성하기 어렵다는 시각도 있습니다. 오늘 중국의 제조업 PMI가 확장 국면에 들어갔다는 소식도 있었는데, 그 수치가 얼마나 신뢰할 만한지는 봐야 합니다. 바닥을 다지는 중이라는 평가와, 바닥이 확실하지 않다는 평가가 함께 있습니다.
오늘 말씀드린 내용은 중간중간 생략된 부분이 많아서, 방송을 여러 번 보시면 더 깊이 이해하실 수 있을 겁니다. 오늘 귀한 자리 함께해 주신 분들께 감사드리고, 우리의 생각을 넓혀 주신 빈센트 님께도 감사드립니다. 시청해 주신 여러분께도 감사 인사 드리겠습니다.
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