저자: 미상 · 외국인
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AI 버블 우려 속 닷컴버블(2000~2002) 때 나스닥100이 83% 하락했으나 부동산은 상대적으로 방어적이었다는 비교를 제시. 워런 버핏의 현금 비중, 패밀리오피스의 부동산 관심 증가, 주택건설 ETF(ITB) 고점 대비 약 29% 하락 등을 근거로 부동산 분산투자를 권장. 부채를 줄이고 부동산을 피기뱅크로 활용해 저금리 시기 재융자 전략을 설명하며, 자신의 회사(Reinvest)가 자산의 85% 이상을 부동산에 투자한다고 홍보함.
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이번 영상에서는 한 자산이 83% 떨어지는 동안 다른 자산은 11% 오른 사례를 이야기해보려고 합니다. 이 영상은 여러분을 특정 투자처로 밀어붙이려는 게 아닙니다. 여러 자산군을 활용해 파산하지 않는 방법을 보여드리는 것입니다. 자산이 비트코인이든, 금이든, 부동산이든 중요한 교훈이 있으니 전 재산을 잃고 싶지 않다면 꼭 집중해서 보시길 강력히 권합니다. 왜냐하면 말이죠, 워런 버핏도 이 방식을 따르고 있거든요.
이것은 버핏만이 아니라 패밀리 오피스가 하는 일이기도 합니다. "패밀리 오피스면 삼촌 조 씨 같은 사람을 말하는 건가?" 하고 생각하실 수도 있는데, 아닙니다. 패밀리 오피스는 외부 투자자가 거의 없는 작은 포트폴리오를 가질 만큼 부유해졌을 때를 말합니다.
포트폴리오가 워낙 커서 마이클 델이나 일론 머스크 같은 사람이라면, 돈을 사업처럼 관리할 팀을 고용합니다. 그게 바로 패밀리 오피스입니다. 말 그대로 자본 이동을 위한 자기만의 투자회사죠. 목표는 "그냥 부자가 되라"는 얘기가 아닙니다. 워런 버핏과 패밀리 오피스가 어디에 돈을 넣기 시작하는지 알아내서, 우리도 같은 일을 해야 할 잠재적 신호인지 경고인지 살펴보는 것입니다.
제 생각엔 그렇다고 봅니다. 몇 가지 통계를 보여드리고, 오늘 당장 실천할 수 있는 단계별 방법도 말씀드리겠습니다. 이 영상에는 시장 정보만이 아니라, 돈을 벌 수 있기를 바라며 적용할 수 있는 실용적인 단계별 안내도 담겨 있습니다. 자, 시작해 보겠습니다.
먼저 월스트리트저널 1면에 실린 이상한 변화가 눈에 띕니다. 들으면 이상하겠지만, 쇼핑몰이 전년 대비 13% 성장했습니다. 네, 쇼핑센터요. COVID 이후 "죽은" 곳으로 여겨졌던 그 장소 말이죠. 그게 핵심 신호는 아닙니다. "가난하게 살기 싫으면 쇼핑몰을 사라"는 얘기가 아닙니다. "죽었다"고 여겨졌던 분야로 기업들이 되돌아오기 시작했다는 게 신호인 거죠.
구체적으로 RBC와 캠프턴이 2025년에 이 연구를 발표했습니다. 그리고 패밀리 오피스가 주거용 부동산 시장에 진입하려는 의향이 매년 23%씩 늘고 있다고 밝혔습니다. 이후 JP모건은 2월 26일 기준으로 패밀리 오피스의 35%가 이 분야의 자산 비중을 늘리려 한다고 밝혔습니다.
다시 말해, 부유한 사람들이 "오, 부동산에 흥미로운 기회가 있네"라고 말하는 추세가 보이는 겁니다. 그리고 다시 말하지만, 이건 부동산 이야기만이 아니라 섹터 분산의 사례입니다. 이 몇 가지 데이터는 워런 버핏의 행보와 맞아떨어집니다.
기억하실 겁니다. 워런 버핏은 2008년 폭락 전인 2000년에 약 440억 달러의 현금을 보유하고 있었습니다. 이 덕분에 매우 수익성 높은 거래를 할 수 있었죠. 골드만삭스나 뱅크오브아메리카의 우선주를 사들였고, 모두가 "이 회사들은 쓸모없다, 가치가 0으로 떨어진다, 세상의 종말이다"라고 말할 때 파격적인 인수를 했습니다. 버핏은 440억 달러의 현금을 가지고 있었고, 다른 모두가 공포에 질렸을 때 공격적으로 행동할 수 있었습니다.
오래된 격언이 있죠. "사람들이 탐욕스러울 때 조심하고, 사람들이 두려워할 때 탐욕스러워져라." 그는 정말 그렇게 했습니다. 오늘날 버크셔 해서웨이도 그의 정신을 이어받아 다시 같은 일을 하고 있는데, 이제는 현금 보유액이 9배나 됩니다. 거의 4,000억 달러의 현금을 보유하고 있는 셈입니다. 말도 안 되는 규모죠. 그리고 최근 한 분기에는 금액이 약간 줄었습니다. 특정 섹터의 회사 한 곳을 통째로 인수했기 때문입니다.
그들이 산 것은 테일러 모리슨이라는 개발업체입니다. 인공지능 시대에 지루한 건설 개발업체죠. 이걸 샀다는 게 이상한 이유는, 몇 달 전 골드만삭스가 오늘날 특정 회사를 언급하지 않으면서도 기관투자자용 보고서에 이렇게 썼기 때문입니다. 10년물 금리가 5% 안팎이고 브렌트유가 105달러로, 지난번 반전을 촉발했던 110달러 수준에 가까워졌다는 점을 짚었죠. 그러면서 주택 자산의 스프레드, 예컨대 개발사 ETF(ITB라는 이름의 개발사 ETF가 한 예입니다)는 금리, 에너지 가격, 궁극적으로 주택에 대한 거시경제 노출이 크기 때문에 흥미롭다고 썼습니다. 이건 흥미로운 얘기입니다.
ITB ETF를 살펴보면, 주간 차트를 조금 축소해 보면 고점은 약 2년 전인 2024년 10월이었습니다. 그 이후로 꽤 많이 떨어졌습니다. 시간외 거래에서 90달러인데, 127.12달러로 나누면 정확히 29.2% 하락입니다. 주택 건설 ETF치고는 상당히 큰 낙폭이죠.
그럼 이게 어디로 이어질까요? 지금까지 보면, 패밀리 오피스는 진행 중인 AI 붐에서 벗어나 분산하길 원하고, 적어도 부동산에서 더 큰 존재감을 갖고 싶어 합니다. 특히 주거용 부동산이 별도로 언급됐죠. 쇼핑센터는 전년 대비 13% 성장했습니다. 워런 버핏은 막대한 현금을 쌓아두고 있고, 그렉 아벨이 버크셔 해서웨이에서 처음 하는 매수는 주택 건설업체입니다. 그리고 이제 골드만삭스는 "이봐, 아마 ITB, 아이쉐어즈 홈 컨스트럭션 ETF라는 이 주택 건설 ETF에 대한 공포의 정점일지도 모른다"고 말하고 있습니다. 분명히 말씀드리지만, 저는 이 ETF를 보유하고 있지 않습니다. 그리고 이 [ __ ]를 홍보해서 돈을 받는 것도 아닙니다. 솔직하게 말씀드리는 겁니다. 이 모든 것이 정말 흥미롭죠.
그 데이터에서 보는 것과 이것 사이에 연결고리가 있을까요? 답은 '그렇다'입니다. 그래서 저는 일부러 세인트루이스 연준에서 데이터를 직접 내려받았습니다. 이 데이터에는 AI가 만든 줄이 없습니다. 세인트루이스 연준에서 받은 직접 데이터입니다. 그러니 저는 AI 쓰레기가 아니라 연방준비제도의 데이터를 가져온 겁니다. 물론 항상 약간의 [ __ ]는 있겠죠. 어쨌든 내려받아서 1998년부터 2004년까지 기간을 그래프에 넣었습니다. 그리고 나스닥 100에서 100달러가 부동산과 비교해 어떻게 움직였는지 추정해 보고 싶었습니다. 분산 투자의 핵심이 바로 그것이었죠. 우리 모두 AI와 데이터센터에 너무 들떠 있으니까요. 저도 그렇습니다. 꽤 흥미롭죠. 그리고 금리 인상 공포 등으로 하락한 지금이 저가 매수 기회인지 생각해 볼 수 있습니다. 어떤 이유든 상관없습니다. 하락장에서 살 기회가 있을까요? 지금 우리는 역사적 고점보다 4% 낮은 수준입니다. 이 그래프를 보세요. 정말 미친 수준이었습니다. 나스닥 100은 고점에서 저점까지 83% 떨어졌습니다. 결국 연준이 구해줬죠. 본질적으로 그들은 인쇄기를 돌렸고, 말로써 시장을 구제하고 지지하겠다고 발표했습니다.
돈 찍어내기가 정말 미친 규모로 본격화된 건 2009년, 그 주택시장 붕괴 이후였습니다. 공평하게 말하면 그건 주택시장 붕괴였죠? 기술주 폭락도 있고, 주택시장 폭락도 있습니다. 그리고 때로는 주택시장 폭락이 결과를 낳기도 하고, 기술 섹터 폭락도 결과를 낳을 수 있습니다. 닷컴 버블 때처럼 명확하게 떨어지는 것만은 아닙니다. 일부러 닷컴 버블을 예로 든 이유는, 이 AI 버블을 이야기하는 모든 사람이 닷컴 버블을 가리키기 때문입니다. 과거를 연구해서 미래를 위한 교훈을 얻으려 하는 게 소용없다는 건 이해합니다. 저는 주식이 나쁘고 부동산이 좋다고 말하러 온 게 아닙니다. 이것에서 몇 가지 교훈을 배우려는 것뿐입니다.
이게 우리에게 무엇을 말해줄까요? 1998년에 100달러를 투자해 2005년 초, 즉 2004년 말까지 가지고 있었던 사람은 83% 하락에도 불구하고 기술주에서 실제로 더 많은 돈을 벌었을 겁니다. 100달러는 164달러가 되었을 것이고, 부동산에서는 159달러가 되었을 겁니다. 그러니 이 구간에서도 83% 하락을 감안해도 주식이 여전히 부동산을 앞질렀습니다. 물론 여러분이 바랐던 건 기술 지수였겠죠. 이건 목재와 석고보드로 만든 멍청한 집이 아니잖아요? 우리는 독일 사람들처럼 집을 짓지 않는다는 것도 알고 있습니다. 블록 같은 느낌이죠, 케빈. 좋아요. 독일에서는 모든 게 "더 낫다"는 걸 압니다. 중위 주택 가격. 2001년 부동산이 겪은 폭락을 보세요. -1%입니다. 그게 전부입니다. 주식이 83% 떨어지면 어떻게 될지 아세요? 팔게 됩니다. 바지 주머니에 넣어서가 아니라, 매일 빌어먹게 전화해 오는 사람이 누군지 아니까요. 바로 여러분의 은행원입니다. 그들은 친구 같죠. J.P.모건 사람처럼 행동합니다. 케빈, 친구. 테슬라가 적자라는 거 알지? 일부 파는 거 어떻게 생각해? 손실 때문에 세금을 좀 최적화할 수 있어. 그러면 여러분은 "아니, 아니, 이건 안 팔 거야"라고 하죠. 2주 후에는 "이봐, 8% 더 떨어졌어. 이제 손실 때문에 세금을 더 최적화할 수 있어"라고 말하죠. 나도 수수료를 챙겨야 하니까요. 주식이 83% 떨어지면 여러분 주변의 모든 바보가, 말 그대로 회계사까지도 그렇게 말합니다. 아, 세금을 많이 내야 하겠네요. 경기 침체인데도 잘하셨어요. 손실을 이용해 세금을 최적화할 수 있습니다. 그럴듯하게 들리죠. 시장이 오를 때는 모두가 "버틸 거야", "나는 철근 콘크리트야, 베이비"라고 말합니다. 그런데 83% 떨어지면 아내, 자녀, 엄마, 아빠, JP모건, 회계사, 심지어 학교 선생님과 쿠키 굽는 걸 도와주는 사람까지 모두가 "야, 팔아야 해"라고 말하죠. 이건 극복해야 할 심리 이상의 문제입니다.
그래서 고점에서 저점까지 83% 하락의 문제는, 대부분의 사람이 결국 팔아버린다는 것입니다. 아니면 신용거래를 했기 때문에 강제 청산당하죠. 이건 부동산이 닷컴 시대의 거대한 "기술 버블"에 대한 헤지 역할을 했던 한 예에 불과합니다. 다만 오늘날에는 연준이 2001년과 같은 방식으로 우리를 도와줄 거라고 믿지 않는다는 점을 기억하세요. 금리를 제로로 내릴 것으로 보고, 그건 부동산에 좋을 겁니다. 여기서도 금리를 내렸죠. 하지만 그들은 시장을 떠받치고 대차대조표를 늘리겠다고 약속했습니다. 케빈 워시가 하지 않겠다고 다짐한 일이죠. 물론 그는 마음을 바꿀 수 있고, 바꿀 수도 있습니다. 하지만 이는 오늘날 여러분이 이런 지원을 받지 못해 손익분기점에도 못 미치거나, 부동산 덕분에 약간 앞서 있는 상태를 찾지 못할 위험이 훨씬 크다는 뜻입니다.
지금 모두가 부동산이나 실적이 부진한 다른 섹터를 비난하고 있습니다. 다시 말하지만, 저는 부동산만 보여주려는 게 아닙니다. 이건 그냥 예시입니다. 때로는 기술적 광기에서 벗어난 분산을 추구하는 것이 좋은 생각일 수 있다는 것이죠. 사람들이 그런 생각을 한다고 화낼 수는 없습니다.
그럼 여기서 실질적으로 무엇을 할 수 있을까요? 그리고 그로 인해 "쫄딱 망하는" 상황을 어떻게 막을 수 있을까요? 물론이죠. 이것은 주요 결과를 보여주는 그래프입니다. 주식은 83% 떨어져 청산되는 중인데, 같은 시기에 부동산은 흑자를 유지하고 있습니다. 물론이죠. 주식은 짓밟히고, 집값은 계속 오릅니다. 금이든 다른 섹터든, 저는 상관없습니다.
몇 가지 교훈이 있습니다. 교훈 1: 시장 고점에서 부채는 여러분의 친구가 아닙니다. 일부 시장에서 부채를 좋아하는 건 정상입니다. 하지만 이건 위험합니다. 항상 위험을 감수하게 되지만, 시장 꼭대기에 가까워질수록 부채는 여러분을 파멸시킬 겁니다. 그러니 우리가 열광적인 수준에 가까워질수록 이렇게 생각해야 합니다. 이 버블이 얼마나 오래갈지 모른다. 이때가 현금을 찾아야 할 때입니다. 아마 현금이라기보다는 주식을 파는 것을 뜻합니다. 바로 이런 순간에 대출 상환을 고려할 가치가 있습니다.
실질적으로 제가 주택을 언급하는 이유도 그겁니다. 여러분 중 많은 분이 집에 주택담보대출을 가지고 있습니다. 시청 중인 여러분 중 많은 분이 5, 6, 7%대 금리를 내고 있습니다. 어떤 분은 2.8% 금리를 내고 있죠. 제가 2.8% 금리를 가진 분들을 정말 걱정할까요? 아닙니다. 그걸 상환하는 게 재정적으로 말이 될까요? 그렇지는 않습니다. 5%가 넘는 분들이라면, 추가 상환을 시작해서 부채를 갚는 게 말이 될까요? 네. 그럼 이것이 실제로 무엇을 가능하게 하거나, 어떻게 활용하게 해줄까요?
이렇습니다. 폭락이 일어났을 때, 부동산은 여러분에게 놀라운 역할을 합니다. 폭락이 일어나면, 여러분이 활용할 수 있는 첫 번째 것 중 하나는, 주식시장에 "거품"이 있다고 해서 모든 부동산이 갑자기 비어버리는 건 아니라는 사실입니다. 사실 이런 상황에서는 안타깝게도 세입자가 되는 사람이 훨씬 많아지고, 신용 이력을 지키는 데 더 많이 신경 쓰는 사람도 늘어납니다. 직장을 옮겨야 하고 신원 조회를 받게 되면, 집주인이나 대출기관을 실망시키고 싶지 않으니까요. 그들은 금융을 이용할 수 있기를 원하고, 필요하면 이사할 유연성을 확보하고 싶어 하죠. 그래서 흥미로운 점은, 기술 주택 폭락 때, 심지어 닷컴 버블이 꺼졌을 때, 또는 대침체 때에도 세입자로 옮겨가는 사람이 더 많아지는 것을 볼 수 있었다는 겁니다. 이는 임대 부동산을 뜻합니다. 여러분이 자기 집을 소유한 채 팔지 않고 임대하는 경우도 포함됩니다. 임대 부동산은 여러분에게 일종의 "안전 쿠션" 역할을 할 수 있습니다. 그리고 이 "에어백"은 여러 가지 다른 일을 할 수 있게 해줍니다. 임대 부동산으로 할 수 있는 첫 번째 일 중 하나는, 여러분이 회사가 아닌 일반 소비자, 개인이라면 30년 고정금리 대출, 즉 패니메이·프레디맥 대출을 받는 것입니다. 그리고 금리가 제로로 떨어지면 이 새로운 부채를 사실상 원하는 대로 쓸 수 있습니다. 사업을 확장하거나, 다른 사업을 사거나, 자본의 큰 지분을 확보해 누군가를 도울 수도 있고, 부동산을 더 살 수도 있습니다. 부동산은 본질적으로 여러분의 저금통이 되는 셈입니다. 이를 하는 방법은 두 가지가 있습니다. 다시 말하지만, 소비자로서 보통 1인당 최대 30년 고정금리 대출을 10건까지 받을 수 있습니다. 그러니 부부라면 각자가 부동산을 매입할 자격을 갖추었을 때, 총 20건의 30년 대출을 받을 수 있습니다. 지금 생각해 볼 만한 흥미로운 전략입니다. 만약 여러분과 배우자의 소득을 S 코퍼레이션을 통해 관리한다면, 급여를 받아야 합니다.
다른 쪽 배우자도 소득이 있어야 합니다. 예를 들어 제 아내도 소득이 있고 저도 소득이 있어야 합니다. 그래서 시장 금리가 0 근처까지 떨어지는 상황이 와도, 이미 2년간 안정적인 소득 이력이 있는 상태가 됩니다. 그러면 30년 고정금리 대출을 받기가 아주 쉬워지고, 실제로 패니메이와 프레디맥 대출을 최대 20개까지 받을 수도 있습니다.
지금은 부채상환비율(DTI)을 기준으로 30년 고정금리 대출을 받을 수도 있습니다. 금리는 보통 조금 높고, 수수료도 있고, 조기상환 페널티 같은 것도 있습니다. 그래도 괜찮습니다. 부동산을 더 비싸게 샀을수록, 현금흐름이 많을수록, 부채보상비율(DSCR) 대출로 더 많이 빌릴 수 있습니다.
원리를 자세히 설명하지는 않겠습니다. 간단히 말해 부동산의 현금흐름을 추정해서, 작은 배수를 곱해 얼마나 빌려줄지 정하는 것입니다. 보통 1.25 정도입니다. 이런 복잡한 내용은 더 깊이 들어가지 않겠습니다. 어쨌든 이것은 여러분에게 매우 유용한 선택지입니다.
이것이 위기 때 부동산이 주는 것입니다. 선택권이 생긴다는 것입니다.
주택담보대출을 갚는 것을 고려해야 한다고 말씀드렸는데, 첫 번째 주택담보대출 잔액이 작다면 그것을 더 효과적으로 갚을 수 있습니다. 그래서 두 번째 대출이 있다면 그것부터 갚아야 합니다. 첫 번째 대출 잔액이 크다면, 추가 상환을 하는 것도 나쁘지 않습니다.
원금 상환 주기를 앞당기려고 해 보세요. 매달 원금을 조금 더 갚으면, 앞으로 재융자할 여지가 더 생기기 때문입니다.
사람들이 집으로 하는 또 다른 일은 '주택자산담보 신용한도(HELOC)'를 여는 것입니다. 주거용 주택이나 두 번째 주택에 이것을 설정하고, 연회비 80달러 정도만 내면서 그냥 열어 두는 것입니다.
알아두셔야 할 것은, 위기가 오면 은행들이 이런 신용한도를 동결하려고 한다는 점입니다. 그러니 한도를 다 써서 예금 계좌로 돈을 옮겨 두는 편이 좋습니다. 어떤 사람은 자동으로 취소되지 않도록 다른 은행으로 옮기기도 합니다. 하지만 이것은 일종의 공포에 가까운 행동입니다. 코로나 때도 이 얘기가 나왔는데, 실제로 사람들이 신용자금을 인출하기 시작하자 은행들이 한도 동결을 얘기했습니다. 그런데 결국 연준이 모두를 구제해서, 그 경우에는 잘 풀렸습니다.
다음으로, 부동산 부채를 많이 갚을수록, 그리고 오늘 부동산이 하나도 없더라도 이렇게 생각해 보세요. "돈을 좀 따로 모아 두자." "주식을 좀 팔자." "부동산을 사자." 이것을 기억하세요. 부동산은 그냥 저금통입니다. 말 그대로 부동산을 저금통으로 쓰면서 주식 투자자가 될 수도 있습니다. "좋아, 여기서 수익을 좀 챙기자." 저는 이 방식으로 아주 잘 벌었습니다.
임대용 부동산을 사서 계약금을 조금 더 넣으면, 그것이 앞으로의 저금통이 됩니다. 제 생각에 이런 저금통은 채권자에게서만 돈을 끌어올 수 있는 자산 기반이 되는 것이 아닙니다. 저는 동업자를 좋아하지는 않지만, 협업을 하고 싶다면 파트너십을 통해 자금을 모을 수도 있습니다.
주주에게 지분을 팔아서 자본을 조달할 수도 있고, 또는 다시 돈을 빌릴 수도 있습니다. 이런 것들은 모두 자산을 팔지 않고 저금통에서 돈을 꺼내는 방법입니다. 자산을 팔면 세금 문제가 생기기 때문입니다. 물론 제가 중요한 세 가지 점을 크게 단순화하고 있습니다. 지분을 팔면 지분 희석 문제가 생기고, 회사 소유권을 파는 것인지 물어봐야 하고, 그에 따른 세금 결과도 따져봐야 하기 때문입니다. 신주 발행과 지분 매각에는 여러 차이가 있습니다. 여기엔 따져볼 것이 많습니다. 저는 이걸 복잡하게 만들려는 것이 아닙니다. 단순한 논지는, 여러분에게 선택권이 있다는 것입니다. 이 점을 이해하셨으면 합니다.
정리하면, 신용한도 옵션, 임대용이나 상업용 부동산의 부채보상비율 대출, 30년 고정금리 패니메이·프레디맥 대출, 주택자산담보 신용한도, 그리고 그 밖의 가능성들이 있습니다. 이 모든 것을 합쳐 보면, 부동산에는 주식에는 없는 독특한 특징이 있다는 것을 깨닫게 됩니다.
이런 성격을 가진 다른 자산군도 있습니다. 사람들이 자주 비교하는 금이 대표적인 예입니다. 제가 금을 이 용도로 좋아하지 않는 이유 중 하나는, 케빈 워시가 돈을 마구 찍어내지 않을 것 같기 때문입니다. 이는 금에 불리한 신호입니다. 말도 안 되게 들리겠지만, 그렇게 되면 미국 정부의 대차대조표가 안정되기 때문입니다. 이런 환경에서는 금이 제 실력을 발휘하지 못합니다. 그러니 다른 것으로 포트폴리오를 분산해야 합니다. 주식 시장에서도 다른 섹터를 고를 수 있습니다. 경기침체 중에도 성장할 수 있는 특정 주식들이 있습니다.
맥도날드 주가가 떨어지는 이유 중 하나는, 사람들이 경기침체가 없다고 너무 확신하고 있기 때문이라고 생각합니다. 놀랄 일도 아닙니다. 작년 말과 올해 초에 고용시장이 최악이었을 때 맥도날드 주가는 올랐습니다. 지난 9개월에서 6개월 사이에 고용시장이 개선되면서 맥도날드 주가는 떨어졌습니다. 그러니까 고용시장이 나쁠 때는 오르고, 좋을 때는 떨어집니다. 일종의 역지표 같습니다. 참 이상하죠. 그래서 분산 투자할 수 있는 주식들도 있습니다.
그럼 우리는 무엇을 생각하고 있을까요? 우리 회사인 리인베스트만 해도, 그리고 아마 다른 많은 회사도 자본의 약 85%를 부동산에 넣고 있다고 확신합니다. 현실적으로는 100%에 가깝습니다. 운영 현금흐름의 일부를 우리가 만드는 소프트웨어, 머니마켓, 유동성 증권 등 다른 곳에 재투자하기 때문입니다. 하지만 그 비율은 회사 가치의 아주 작은 부분입니다. 우리는 최소 85%가 부동산에 들어가 있다고 봅니다. 그래서 우리는 매우 독특한 위치에 있다고 생각합니다. 우리는 은행 부채나 주택담보대출 없이 9자리 수 규모의 자본을 가진 회사입니다. 말 그대로 멋진 저금통을 가지고 있습니다. 지금 이 얘기를 하는 이유는, 재난이 닥치면 금리가 0으로 떨어질 것을 알기 때문입니다. 경기침체가 오면, 언제든 우리는 1억 5천만 달러의 부동산을 가지고 있게 됩니다. 가정해 봅시다. 앞으로 1억 5천만 달러 상당의 부동산을 가지게 되고, 35%는 자기자본, 65%는 부채로 레버리지를 쓸 수 있다고 하죠. 그러면 1억 5천만 달러가 35%를 차지하고, 총 약 4억 2,800만 달러가 될 수 있습니다. 꽤 인상적인 규모입니다. 이는 약 2억 7,800만 달러의 자산담보부채를 일으킬 수 있다는 뜻이며, 그래도 모든 부동산에 대해 30%의 자기자본을 유지할 수 있습니다. 아마 제로 금리에서요. 이런 저금통의 힘이 보이시죠. 1억 5천만 달러짜리 저금통을 35%의 안전마진을 가진 저금통으로 바꾸면, 거의 5억 달러짜리 저금통이 됩니다. 물론 원하는 규모로 생각할 수도 있습니다. 12만 또는 15만 달러의 자기자본을 50만 달러의 자산으로 바꿀 수도 있습니다. 15만 달러 자산이 50만 달러가 되는 거죠. 35%는 좋은 수치입니다. 2008년 주택시장 붕괴 때 부동산 가격이 대략 그만큼 떨어졌기 때문입니다. 부동산이 붕괴에서 자유롭다는 뜻은 아닙니다. 다만 2008년에 우리가 본 '닌자 대출'과 미친 수준의 부채가 지탱하는 부동산 사이클이 이번에도 이어질 거라고는 생각하지 않습니다. 이런 흐름은 AI 섹터에서 더 많이 보입니다. 공정하게 말하면, 이 부채는 교사들이 수백만 달러를 대출받아서 만들어진 것이 아니라, 메타처럼 매우 강력한 광고 부서를 가진 기업들이 잉여현금흐름을 컴퓨팅 칩 투자에 쓰면서 만들어진 것입니다. 그러니 "이번에는 다르다"는 표현은 쓰고 싶지 않지만, 실제로 다른 종류의 차입자인 것은 맞습니다. 그래도 이것은 거품이 훨씬 더 크다는 뜻일 수도 있습니다. 규모가 크든 작든 상관없다는 말이 있죠. 얼마나 큰지 모르겠지만, 클수록 떨어질 때 더 아픕니다. 그게 현실이죠. 낙관적인지는 모르겠습니다. 어쨌든 생각해 보세요. 무엇을 할 수 있을까요?
실제로 할 수 있는 일이 많습니다. 몇 가지 적어 보겠습니다. 골드만삭스식 전략을 하나 제안하겠습니다. 골드만삭스 전략은 ITB와 비슷한 ETF에 투자하는 것을 고려하는 것입니다. 물론 이것은 개인 맞춤형 금융 조언이 아닙니다. 저는 여러분의 자문가가 아닙니다. 여러분의 상황을 알지 못합니다. 저는 그런 방법을 쓰지 않겠습니다. 우리는 스스로 개발자이기 때문입니다. 즉, 우리가 곧 그들입니다. 우리는 실제로 천만 달러 넘는 부동산을 개발하고 있고, 아마 이천만 달러 넘는 규모일 겁니다. 기다리고 있는 인허가를 받느냐에 따라 할 일이 많습니다. 어쨌든 자기 부동산을 직접 짓지 않을 사람들에게는 이런 선택지가 있습니다. 이건 정말 골치 아픈 일입니다. 채권자 쪽은 흥미롭지만, 저는 늘 그 일에는 강철 같은 신경이 필요하다고 말합니다. 저는 대출 사업에 관여하고 있습니다. 제 돈을 빌리는 것은 별로 좋아하지 않습니다. 하지만 대출 서비스 사업은 흥미로운 투자라고 생각합니다. 지금은 그 사업이 하락세에 있기 때문입니다. 금리가 내려가면 아주 좋은 성과를 보일 거라고 생각합니다. 여기 예가 있습니다. 로켓모기지입니다. 이 회사는 미스터쿠퍼와 레드핀도 인수했습니다. 대부분의 사람들은 아직 이것을 잘 이해하지 못했습니다. 그러니 채권자 쪽은 흥미롭습니다. 더 위험한 선택지도 있습니다. 저는 로켓모기지 지분을 가지고 있습니다. 저는 항상 제 편견을 기억하는 편입니다. 여기서 투자 권유는 없습니다. 로켓모기지 지분이 있을 뿐입니다. 고려해볼 만한 다른 대출기관들도 있습니다. 부채를 갚으면 선택지가 더 많아집니다. 그래서 이것이 상환입니다. "아니, 뭐? 주택담보대출을 추가로 갚아야 한다고?" 같은 말을 들으면 사람들은 불편해하실 겁니다. "왜 이런 걸 해야 하지?"라고 생각하실 수도 있죠. 하지만 그건 부채 원금 상환을 앞당기는 것이고, 지분을 더 빨리 쌓는 것이기 때문입니다. 저는 이것에 큰 가치가 있다고 생각합니다. 물론 워런 버핏처럼 건설사 주식을 살 수도 있습니다. 버핏이 건설사를 사는 것을 말씀드렸죠. 좋은 건설사가 많습니다. 지금 당장 모두 엄청나게 싸다고는 생각하지 않지만, 톨 브라더스나 레나 같은 회사를 분석해 볼 수 있습니다. 버핏이 아직도 보유하고 있는지는 모르지만, 확인해 볼 수 있습니다. 네, 레나를 한번 보세요. 맙소사. 레나 가격이 떨어지고 있습니다. 버핏이 적어도 투자했던 또 다른 회사는, 지금도 보유하고 있을 거라 확신하지만 확인은 안 해봤습니다. 풀(Pool)입니다. 풀 주식도 빠르게 떨어지고 있습니다. 와, 정말 끔찍하네요. 60억 달러 규모의 풀 공급 및 유통 회사입니다. 이건 매우 흥미롭다고 생각합니다. 레나는 정말이지, 이 회사들을 기본적 분석해봐야겠습니다. 채널 구독하시면 아마 뭔가 올릴지도 모릅니다. 어쨌든, 보세요. 레나는 187달러였고 지금은 76.63달러에 거래되고 있습니다. 187이었다니요. 와, 정말인가요? 약 60% 떨어졌습니다. 지금 부동산 주식이 무너지고 있습니다. 이건 영상 28분이 지나서야 알아차렸네요. 죄송합니다, 제가 헛소리를 하는 사람처럼 보이지 않았으면 좋겠습니다. 이런 댓글을 남기는 사람들도 있는데, 그들은 10초 만에 통찰을 얻고 싶어 하다가 원하는 걸 얻지 못하면 떠나는 것 같습니다. 하지만 그런 사람은 많지 않다고 생각합니다. 많은 분들이 이걸 함께 분석하는 애널리스트처럼 보고 "아, 맞다. 그건 생각 못 했네. 젠장"이라고 하실 겁니다. 이건 여러분이 그렇게 생각하도록 만드는 게 아니라, 생각하게 만드는 것입니다. 장기적으로는 우리 각자가 자기만의 전략을 가지고 있고, 어떻게 돈을 벌지는 스스로 책임지는 것이니까요. 저는 솔직하게 말씀드리고 싶습니다. "케빈, 이런 일이 일어났잖아요. 왜 우리한테 더 일찍 말해주지 않았어요?" 같은 댓글을 많이 받거든요. 그러면 저는 "말씀드렸는데요. 제가 충분히 명확하지 않았나 봅니다"라고 답합니다. 그러니 앞으로의 영상에서는 더 명확하게 말씀드리겠습니다. 저는 미래를 예측할 수 있다고 말하는 것이 아닙니다. 여러분께 무언가를 팔려고 프로모션 코드도 가지고 있지 않습니다. 이건 제 개인적인 이론에 가깝고, 완전히 틀릴 수도 있습니다. 실제 위험도 있습니다. 사이먼 프로퍼티 그룹도 주의해서 보셔야 합니다. 지금 꽤 높은 수준에 있으니까요. 2025년 이후 꾸준히 올랐습니다. 물론 코로나 이후 빠르게 성장했습니다. 사이먼 프로퍼티 그룹의 인상적인 결과입니다. 리츠 거래 종목입니다. 말 그대로 성장했습니다. 리츠라고 알고 있습니다. 어쨌든 코로나 이후 40달러 정도에서 다섯 배 올랐습니다. 한때 분당 30달러까지 올랐습니다. 이건 미친 일입니다. 그러니 다음에 쇼핑몰에 가면, 여러분이 '죽었다'고 생각했던 바로 그 쇼핑몰이 다섯 배의 수익을 냈을 수도 있다는 걸 기억하세요. 어쨌든 더 알고 싶으시면 구독하세요. 과거를 그리워하려는 게 아닙니다. 우리는 과거에서 배워서 미래에 더 나은 투자를 하려고 합니다. 여기서 제 부동산 스타트업 리인베스트가 도움을 줄 수 있습니다. 발표를 위해 1분만 더 쓰겠습니다. 이것도 정확하고 아직 완벽하지는 않지만, 그래서 만들고 있는 것입니다. 영상에서 이 시점까지 남아 계신 네 분을 위해 말씀드리자면, 바로 이것 때문에 이걸 만들고 있습니다. 아직 완벽하지는 않지만, 계속 작업 중입니다. 카운티를 입력할 수 있는 앱입니다. 거래가 어디에 있는지 더 쉽게 보도록 지도도 추가할 예정입니다. 이걸로 할 수 있는 멋진 아이디어가 아주 많습니다. 우리는 매우 기대하고 있습니다. 어쨌든 제 애플리케이션입니다. meetreinvest.com에서 받을 수 있지만, 지금은 쿠폰이 없으니 기다리셔야 합니다. 아니면 그냥 구매하셔도 됩니다. 쿠폰 코드를 기다릴 필요는 없습니다. 올랜도의 Sebring Avenue 340번지입니다. 이걸 봤는데, 이미 계약금이 걸린 것 같습니다. 확인해 봐야겠지만, 방금 계약금이 걸린 것 같습니다. 확인해 보죠. 계약금이 걸리기 전에 볼 수 있습니다. 이 매물이 가치 있었는지 비교 데이터를 보겠습니다. 네, 방금 '보류' 상태가 됐네요. 보세요. 외관만 봐도 이런 게 필요하다는 걸 알 수 있습니다. 맙소사, 진짜 매력이네요. 남자친구 미트 케빈이 섹시하다고 부르는 게 이런 겁니다. 바닥에 있는 게 보이시죠? 접착제인데, 저는 그게 좋습니다. 누군가에게 돈을 주고 이 오염을 긁어내야 할 것 같습니다. 세상에, 램프조차 더러워 보입니다. 제 취향에 딱 맞는 램프네요. 저 캐비닛은 90년대 것처럼 보입니다. 사실 그렇게 나빠 보이지는 않습니다.
이건 80년대 캐비닛이 아니에요. 90년대 후반이나 2000년대 초반 것이죠. 사실 제 생각엔 2000년대 초반에 가까워요. 왜 그런지 아세요? 이 6패널 문짝 보이시죠? 그리고 조리대 위에 있는 데코라 스위치도요. 우리는 이미 아이보리 시대를 벗어났어요. 여기 리노베이션을 했던 게 2003년 초쯤이었을 거예요.
아, 포마이카 조리대요. 정말 별로네요. 식기세척기는 버려야 해요. 아니, 식기세척기는 400달러밖에 안 해요. 그렇게 비싸지 않아요. 요즘은 훨씬 싸졌거든요. 아, 타일은 사실 상태가 아주 좋아요. 물론 변기는 교체해야겠죠. 그래도 타일은 상태가 훌륭해요.
싱크대 주변을 한 바퀴 빙 둘러서 타일이 깔려 있어요. 이 말도 안 되는 창문형 에어컨은 치워야겠어요. 날개가 없는 선풍기도 보세요. 누가 뭘 하려고 한 것 같은데... 이건 농담하지 않을게요. 말을 조심해야 해요. 가끔 제가 너무 솔직하게 말할 때가 있거든요. 이건 뭐죠? 플라스틱 덩어리 같은데요.
지붕이 샜던 것 같아요. 아마 지붕에 누수가 있었나 봐요. 이것도 제가 좋아하는 옵션이에요. 지붕을 교체하면 누수 문제가 더 이상 없거든요. 자, 이 매물은 28만 9천 달러에 나와 있어요. 싸죠. 이제 케빈이 플로리다로 갈 때가 됐어요.
제가 부동산에 너무 열정적이에요. 이건... 좀 이상하네요. 사실 저희는 모든 금융 문제에 관심이 많아요. 잠깐, 왜 그러지? 왜 복사해서 붙여넣기가 더 잘 안 되지? 이건 정말 말도 안 돼요. 이 매물에 대해 비교 분석을 해보고 싶은데, 이게 왜 이렇게 어렵죠? 가끔은 그럴 때도 있죠. 그런 경우도 있지만, 지금 함께 비교해 보죠.
좋아요, 같이 해봐요. 유사한 매물을 찾으려면 거래 완료된 매물을 찾아야 해요. 아, 역시 질로우(Zillow)죠. 여기 어딘가에 상태 표시가 있을 텐데요. 세상에, 이 사람들은 계속 이런 걸 바꾸네요. 아, 여기 있네요. 판매 완료(Sold). 그리고 최근 90일 내 거래된 것만 보고 싶어요. 그럼 뭐가 나오죠? 여기 통계는 어떻게 나와 있죠? 면적이 1,300 평방피트예요.
이 정도면 제가 처음 샀던 집 크기와 같아요. 침실 세 개, 욕실 두 개에, 아주 작죠. 좋아요. 그럼 우리 일을 쉽게 하기 위해 필터를 걸어볼게요. 제가 좀 게을러서요. 175만... 조금 후한 금액이지만, 동의해요. 좋아요. 여기 세브링이 있네요. 모퉁이를 돌면 바로 유사 매물이 보여요. 40만 달러가 넘는 면적보다 100평방피트 더 넓어요.
사진을 열어 볼 필요도 없어요. 이 정도면 입주 준비가 되어 있다는 걸 알 수 있으니까, 영상에도 이게 더 좋을 거예요. 그리고 이게 제 시장의 정점이에요. 검은색 냉장고는 아쉬운 점이 많아요. 천장 질감도 좀 허름하고요. 이건 2008년식 유럽풍 캐비닛이에요. 아, 이건 '밀레니얼 그레이' 시대였을 수도 있겠네요. 아마 2012년에 가까울 거예요. 네, 2012년 농가풍 싱크대 쪽에 가까운 것 같아요. 그런데 아시다시피 이런 걸 현대적인 리노베이션에 끌어다 쓰는 사람들도 있거든요. 이건 꽤 최근에 리노베이션한 것 같아요. 이봐요, 여기 40만 달러짜리 유사 매물이 있어요.
이 매물은 언제 팔렸을까요? 거래 날짜는 항상 중요해요. 아, 8월 6일에 팔렸네요. 자, 여기 완벽한 유사 매물이 있어요. 더 찾아볼 필요도 없을 것 같아요. 6월에 팔린 41만 달러짜리 집도 있는데, 사진이 없어요. 사진이 없네요, 어쩌죠. 괜찮아요, 신경 쓰지 마세요. 흠, 가끔은 이런 작은 꿀팁을 쓸 수 있어요. 그냥 realtor.com에 올려보는 거죠. 아니요, 사진도 한 장뿐이네요. 설명에 이미 나와 있어요. 가끔 realtor.com에는 사진이 더 많을 때도 있어요. 항상 그렇진 않아요. 괜찮아요. 상태는 아마 비슷할 거예요.
여기 7월에 42만 달러에 팔린 침실 세 개, 욕실 두 개짜리 집이 있어요. 이것도 리노베이션을 한 것 같네요. 외벽만 페인트칠한 것 같아요. 여기 30만 2천 달러짜리가 있는데, 리노베이션 중인 매물이었다면 더 좋았을 텐데요. 8월 19일, 이건 틀림없이 리노베이션 중인 매물일 거예요. 아니라면, 음, 그건 좋지 않은데요... 저기 배관 차트 좀 보세요. 질로우 차트를 쓰는 걸 좋아하는 건 아니지만요. 설명을 보죠. 아, 이것 좀 보세요. 이게 다예요. 가격만 봐도 이미 모든 걸 알 수 있어요.
똑똑한 투자자라면 기회가 기다리고 있어요. 블록 건축이에요. 네, 플로리다에서는 허리케인 때문에 이렇게 써요. 나무 기둥으로 지은 집을 원하는 사람은 없으니까요. 그래서 리노베이션하고 수익을 내며 되팔 공간이 충분해요. 첫 줄에서도 그렇게 말했지만, 이걸 보고 리노베이션 중인 매물이라는 걸 이해하기에 충분했어요. 좋아요. 리노베이션용 매물은 30만 달러에 팔리고 있어요. 제 예상 수익은 41만 달러 정도예요. 새로 리노베이션해서 내놓으면 42만 5천 달러까지 받을 수 있을지도 모르는데, 그게 가장 높은 추정치가 되겠죠. 하지만 여기 예시가 있어요. 네. 이 매물은 보기도 전이었어요.
정말 재미있어요. 저희 알고리즘은 제 경험과 팀원들의 노력을 바탕으로 직접 만든 거예요. 우리 팀이 정말 훌륭한 일을 해내고 있고, 매일 개선하고 있어요. 정말 신나는 일이에요. 하지만 여러분이 알아주셨으면 해요. 가끔 "케빈, 이 일에 본인이 관여하는 게 맞아요?"라는 질문을 받아요. 물론이죠. 이게 제 일이고, 제 주된 업무예요. 이 앱을 매일 더 좋게 만들려고 최선을 다하고 있어요. 하지만 우리 팀의 훌륭한 분들이 없었다면 해내지 못했을 거예요.
그러니 리인베스트(Reinvest)에 와 보세요. 그런데 여기 보세요. 리노베이션 예산이 좀 적은 것 같아요. 그래서 그 금액을 조금 올려볼게요. 추정치 4만 7천 달러에서 벗어나려고 해요. 가격에 상한선을 둬야 하니까요. 7만 달러로 해요. 그것조차 부족할 수도 있지만, 일단 7만 달러에서 멈출게요. 아, 좋아요. 네, 그러면 예상 수익이 7만 달러로 나오네요. 좋네요. 썸네일의 예상 수익도 방금 입력한 금액으로 바뀌었어요. 처음 값은 자동으로 생성된 거거든요. 하지만 이 매물에 여러 제안이 들어왔을 가능성도 있어요. 그래도 7만 달러를 쓰고 7만 달러를 버는 게 좋아요. 이런 것들이 서로 비례하는 게 마음에 들어요. 예를 들어 이 거래에 29만 5천 달러를 지불하고 7만 달러를 리노베이션에 넣는다고 해볼게요.
좋아요, 그러면 수리 후 가치는 그대로 두겠습니다. 29만 5천을 넣을게요. 이것도 바꿀 건데요, 5천 달러 단위로 조정되게 할 거예요. 지금은 1달러 단위로 바뀌고 있거든요. 그런데 휴대폰에서는 이걸 하는 게 놀랍도록 어려워요. 어쨌든 26만 5천이 총 비용이고, 제가 집주인이라서 여기 43만 정도의 지분이 있다고 하면, 43만을 우리 365로 나눠야 해요. 죄송해요, 43만이 새 가치인데 이걸 365로 나누면 수익률이 17.8%가 나와요. 제 목표는 보통 20%인데, 임대료 예산을 조금 줄이거나 리노베이션을 협상해서 1만 5천 달러 정도 되찾을 수 있을지도 몰라요. 가장 중요한 건 일정한 예비 자금을 확보하는 거예요. 42만 9천에 팔 수 없을 수도 있으니까요. 그래도 이 가격은 합리적이라고 생각해요. 특히 봄에 내놓거나, 그냥 임대용으로 두면 그건 자본이 되는 거잖아요, 맞죠? 마음에 들어요. 아주 멋져요.
이건 제가 이 앱에 지역을 입력하고, 결과를 비교해서 좋은 거래였는지 판단하는 예시예요. 방금 거래가 완료됐어요. 몇 시간 전, 판매 전에 영상을 찍었더라면 좋았을 텐데요. 오늘 구매된 것처럼 보이거든요. 하지만 그랬다면 제가 녹화하는 동안 여전히 "거래 중" 상태가 표시됐을 테니, 그것도 더 멋졌겠죠. 저는 현실적으로 가려고 해요. 네. 정말로 오늘 상태가 "완료 대기"로 바뀌었어요. 이게 낚시성 영상이 아니라는 걸 보여드리기 위해서요. 여기 있어요. 9월 14일, 예정된 판매일이에요. 보이시죠, 저는 지금 9월 14일에 이걸 쓰고 있어요. 이건 우리가 만들고 있는 것의 한 예시일 뿐이에요. 예를 들어 우리가 재융자를 받거나 금리가 0으로 떨어져서 상환금을 재융자할 수 있다고 생각하기 때문이죠. 그러면 전 세계 누구보다 빠르게 전국의 급매물을 잡을 수 있게 될 거예요.
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