저자: 홍춘욱 · 한국인
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결론: 현 시점 서울·수도권 부동산은 9년째 상승한 과열 국면이라 신규 매수에 부정적이며, 1주택자 갈아타기는 가능하나 무주택자의 추격 매수는 비추천. 시장 진단: 지금 시장은 부푼 느낌이며 다주택은 정리하는 편이 낫다는 입장. 양도세 완화 가능성이 있어 그때 정리하는 것도 방법으로 제시. 무주택자 관점: 집이 없던 사람이 지금 13억대 서울 아파트를 사는 것은 소득 대비 부담이 커 어렵다고 봄. 대출 금리 상승과 DSR 규제로 부담이 더 커지는 상황. 주기 분석: 한국 주택시장은 68·79·91·2006년 등 고점 주기가 있어 10~15년 사이클이 가능성이 있으나, 이번 상승은 9년째라 언제 꺾일지 확정 불가. 정책 리스크: 6월 지방선거 및 김포공항 일대 개발·규제완화(고도제한 완화, LTV 완화 등) 공약이 매수 심리를 자극할 수 있으며, 과거 선거 전후 개발 기대로 집값이 급등한 사례가 있음. 대안: 해외 리츠(미국·일본 부동산) 분산투자를 제시. 미국 부동산 상대적 저평가 언급. 1주택자 갈아타기: 큰 평수보다 미니멀한 주거를 권장하며, 소형 평형·도심·신축 선호 흐름이 10여 년 지속될 것으로 전망. 산업 관점: 서울·수원, 대덕 등 클러스터 중심의 혁신 산업이 일자리를 만들어 해당 지역 수요를 지지한다고 봄.
다듬은 글
요번에는 부동산 이야기를 좀 나누면 좋을 것 같아요. 올해 부동산이 어떻게 될지는 전문가들마다 말이 다르지만, 지금 시장 자체는 조금 부푼 느낌이에요. 다주택자들은 보유한 집을 파는 쪽으로 생각하시는 분들이 많고, 세금 쪽에서도 기회가 있을 것 같아요. 보도에 따르면 양도세를 한시적으로 완화해 준다는 얘기도 나오고 있으니, 그때 맞춰서 정리하시는 것도 좋습니다.
집이 없었던 분들이라면 굳이 지금 사야 한다고 생각하지 않으셨으면 해요. 1주택자라면 갈아타는 정도의 매매는 얼마든지 가능한 시장입니다. 하지만 지금까지 안 샀던 분이 이제 와서 사겠다는 것에는 저는 좀 동의하기 어렵습니다. 두 가지 이유가 있을 텐데, 하나는 높이 쌓인 가격이 무서워서 사는 경우이고, 또 하나는 조금 빠질 거라고 믿었기 때문에 망설였던 경우일 겁니다.
돈이 없어서 무서웠다는 분들께 말씀드리면, 서울 아파트가 5~7년 전에 평균 9억 정도였는데 지금은 13억 정도로 두 개 반 정도 올랐습니다. 그러면 "이걸 살 능력이 없다, 소득 대비 너무 비싸서 도저히 못 사겠다"며 계속 못 샀던 분들이 이 가격에서 사겠다고 나서는 건 의문입니다. 주식으로 대박 났다는 사람들은 이런 고민을 할 수도 있겠지만요. 7년 동안 내내 집값이 소득보다 빨리 올라서 못 샀는데 이제 와서 사겠다는 건, 지금 대출 받기도 거의 불가능하고 금리도 오르고 있는 상황에서 말이 안 되는 이야기입니다.
두 번째, 빠질 것 같아서 기다렸다는 분들께 말씀드리면, 우리나라 주택시장은 지난 60년 동안 68년 고점, 79년 고점, 91년 고점, 2006년 고점 식으로 4번 정도 역사적인 고점이 있었고, 보통 10~15년 정도로 싸이클이 돌았습니다. 그런데 지금 집값은 9년째 오르고 있어요. 이번 사이클이 15년짜리인지 10년짜리인지는 저도 모르지만, 9년째 오르는 시장에서 "빠질 거다"라고 말하던 분이 이제 와서 산다는 건 결국 가격이 너무 급등하니까 공포에 굴복한 것이라고 볼 수 있습니다. 시장의 공포에 굴복하지 말고 바닥에서 사야 합니다.
많은 분들이 "그냥 쉬어 보자, 언제든 사도 상관없다"고 하시는데, 실거주 목적이 있는 사람이라면 그렇게 여유를 부릴 수만은 없습니다. 결혼을 했는데 부모님 도움을 좀 더 받아야 할지, 빌려서라도 사야 할지 고민하는 분들도 있을 텐데, 그런 고민은 충분히 이해합니다. 다만 주식으로 많이 벌었다거나, 부모님 찬스를 쓸 수 있다거나, 코인으로 큰돈을 벌었다거나 하는 분들은 사도 됩니다. 그런데 이런 분들은 극소수입니다.
현실적으로 지금 집을 산다면, 얼마 전 미분양이 났던 지역을 노려볼 수 있습니다. 아니면 빌라 같은 주택을 생각하실 수 있는데, 빌라 시장도 전세 사기 이후 거래가 많이 위축되어 있습니다. 이런 곳을 지금 사는 게 맞는지는 신중하게 봐야 해요. 경기가 잠깐이라도 나빠질 수 있다는 걸 견딜 수 있는 사람이 사야 합니다. 환율이 이렇게 오르는 것도 대외 경제가 나쁘기 때문이고, 경기 전망이 어두워지면 시장도 영향을 받습니다. 미분양 지역은 교통이 안 좋거나, 공급 물량이 많거나, 입지가 약할 가능성이 있으니 꼼꼼히 따져야 합니다.
또 하나 짚을 부분은 정치입니다. 한 후보가 공약을 내놨는데, 김포공항 일대 아파트의 고도제한을 풀어 용적률 규제를 완화하겠다는 내용입니다. 그러면 그 지역 아파트 가치는 크게 오를 수 있고, 그 지역에 있는 항공사 터미널 같은 부지를 옮기기 위해 토지 보상으로 돈이 쏟아질 수 있습니다. 서울 시내 규제를 완화하겠다거나, 생애 첫 집 구매 때 LTV 규제를 풀어 주겠다는 공약도 있습니다. 이런 이야기가 실제로 이뤄질지는 누가 당선될지와 별개로, 이런 재료만으로도 시장에는 매수세가 붙을 수 있습니다. 특히 6월 지방선거를 앞두고 기대감이 커질 수 있습니다.
작년 봄 서울시장 보궐선거 이후 서울 아파트 가격이 5월부터 10월까지 계속 올랐던 것도 이런 기대와 관련이 있습니다. 월 상승률 2%는 말도 안 되는 수준인데, 결국 개발 호재나 규제 완화에 대한 기대가 집값을 밀어 올렸습니다. 그래서 정부가 토지거래허가구역까지 지정했던 것이고요. 선거 때마다 집값이 크게 빠진 사례는 거의 없었습니다. 97년 외환위기를 빼고 나면, 이번에도 빠진다고 말하기는 어렵습니다. 오를 가능성이 있다고 봐야 합니다.
꼭 서울 부동산만 생각할 필요는 없습니다. 미국 리츠(REITs)나 일본 리츠를 통해 해외 부동산에 투자할 수도 있어요. 제가 많이 투자한 VNQ 같은 미국 리츠 상품은 시가총액이 1000조가 넘는 규모입니다. 이런 상품으로 분산 투자할 수 있습니다. 미국 부동산은 상대적으로 저평가된 측면도 있다고 봅니다. 미국 부동산은 2010년대 이후 경제 성장보다 부진했던 시기가 길었는데, 이게 우리 반도체 싸이클처럼 경기가 좋아지면 가격이 반등할 수 있습니다. 반면 우리나라는 지금 9년째 집값이 오르고 있어서 여기서 더 오를 수도 있고 빠질 수도 있는 애매한 타이밍입니다. 금리도 오르고, 정부의 DSR 규제도 쉽게 풀리지 않을 것 같아서, 대출 부담이 높아지는 상황에서 굳이 얼마 전 미분양 났던 지역이나 빌라를 지금 당장 사야 하는지 한번 고민해 보셨으면 합니다.
1주택자분이 갈아타기를 생각하신다면, 큰 평수로 갈아타는 것보다는 집의 크기를 줄이는 쪽도 생각해 보셨으면 합니다. 우리가 흔히 집이 커야 행복하다고 생각하지만, 미니멀리즘 같은 흐름도 있고 요즘 젊은 세대는 소형 평형, 도심 근접 주택을 선호하는 경향이 강합니다. 일본 동경 집값이 인구가 15년째 감소하고 있는데도 역대 최고치를 기록한 이유도 일자리가 도심에 몰려 있고, 1인 가구가 늘고 있기 때문입니다. 우리나라에서도 서울, 수원, 세종, 대덕 같은 IT 산업 중심 지역이 세계적인 클러스터로 꼽히고 있으니, 앞으로 10여 년은 이런 흐름이 크게 바뀌지 않을 것 같습니다. 그러니 능력이 된다면 신축 소형 아파트를 도심 가까운 곳에서 찾는 방향도 고려해 볼 만합니다.
평수를 넓히는 방법도 있지만, 평수를 줄이는 방법도 충분히 의미가 있습니다. 상황에 맞게 선택하시면 됩니다.
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