저자: 김영익 · 한국인
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결론: 부동산 거품이 꺼지며 집값 하락 국면이 시작될 것이며, 주식은 저평가 국면이라 지금 관심을 가질 만하다는 입장. 부동산 전망: 집값은 경착륙 가능성이 크고 자산시장에는 연착륙이 없다고 주장. 서울 아파트는 소득 대비 약 50%, 전국 아파트는 약 30% 과대평가되어 있다고 봄. 근거: 2009년 이후 전국 아파트 약 75% 상승 vs 소비자물가 약 30% 상승; 서울 중간 가구 PIR이 2013년 9배에서 약 19배로 상승. 지역별로 대구·대전이 먼저 하락 전환했고 지방 역전세 사례가 나오며 주변에서 중심으로 확산 중이라고 진단. 금리·경기: 저금리는 경제성장률 둔화의 신호이며 한국 잠재성장률이 미국보다 빨리 떨어져 한국 금리가 미국보다 더 낮아질 것이라고 봄. 장단기 금리차 역전 사례(2019년 9월, 2020년 침체)를 들어 채권시장이 주식시장보다 똑똑하다고 주장. 채권 투자: 10년 국채 매수를 권유하며 국채 금리 하락(=채권 가격 상승)을 전제. 국채 ETF 활용 가능, 거래 유동성은 낮다고 언급. 은행 예금보다 국채가 낫다는 입장, 금리 하락 시 시세차익 실현 후 주식으로 전환 가능. 주식 전망: 주가는 장기적으로 명목GDP 성장률(최근 10년 약 3%대)만큼 오르며 코스피는 연평균 5% 정도 상승. 향후 3년은 기대수익률을 낮춰야 한다고 봄. 개별 종목은 상장폐지 위험을 점검해야 하며, 내년 경기 악화로 구조조정이 불가피하다고 경고. 채권형 펀드 편입 종목 부도 경험 언급. 내년 상반기 한 차례 추가 저평가(하락) 가능성을 언급. 지금은 주가가 싼 편이므로 주식 미보유자는 매수 고려, 기존 투자자는 장기 보유 권유. 출연자 설명: 사회자는 제외, 출연 전문가 소속은 영상 정보에서 확인되지 않음.
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부동산 이야기를 한번 해보려고 합니다. 최근에 출간하신 책 『더 찬스』에서 부동산 거품 붕괴를 말씀하셨는데요. 앞으로 부동산은 어떻게 될까요? 저는 붕괴될 것으로 보고 있습니다. 모든 자산가격에는 연착륙이라는 게 없습니다. 지금 주가가 경착륙하듯이 부동산도 경착륙하게 됩니다. 예를 들어 2008~2009년 무렵 서울 아파트 가격이 30~40% 떨어졌습니다. 그때 저도 아파트에 전세를 살고 있었는데, 집값이 전세가 밑으로 떨어지는 그런 시기도 있었습니다. 부동산에는 반드시 사이클이 있습니다.
제가 여러 지표로 평가해 보면 지금 집값은 상당히 과대평가되어 있습니다. 2009년 5월부터 2023년 6월까지 전국 아파트 가격은 75% 올랐는데, 같은 기간 소비자물가는 30% 올랐습니다. 특히 소득에 비해 집값이 너무 많이 올랐습니다. PIR(소득 대비 집값 배수)을 보면, 서울의 중위 가구소득 대비 중위 집값은 19배입니다. 이는 중위 가구가 19년 동안 한 푼도 쓰지 않고 돈을 모아야 집을 살 수 있다는 뜻입니다. 2013년에는 9배였으니 두 배가 오른 셈입니다. 소득 증가에 비해 집값이 너무 올랐고, 전국 아파트는 약 30%, 서울 아파트는 약 50% 정도 과대평가되어 있다고 봅니다.
모든 것이 과대평가되어 있는데, 이 과대평가가 해소되는 국면에 들어섰고 이제 막 시작될 것입니다. 지역마다 차이는 있지만, 최근 도시별로 보면 대구가 가장 먼저 떨어졌고 대전도 떨어졌으며, 다른 대도시들도 추세가 바뀌고 있습니다. 이 추세가 한번 꺾이면 상당히 오래 갑니다. 부동산도 그렇습니다.
많은 분들이 부동산 가격이 연착륙해서 완만하게 안정되기를 바라지만, 자산시장에는 하향 안정이라는 게 없습니다. 올라갈 때 계속 오르듯, 떨어질 때는 계속 떨어집니다. 얼마 전 아침 운동을 하면서 TV를 봤는데, 벌써 일부 지방도시에서는 역전세 이야기가 나오고 있었습니다. 실제로 그런 일이 벌어지고 있다는 뜻입니다. 하락은 서서히 주변 지역에서 중심 지역으로 번져 오는 과정입니다. 정부도 이를 어느 정도 인지하고 대응하려 하겠지만, 자산가격에 안정화는 없습니다.
애널리스트들은 시장이 오를 때는 전망이 더 낙관적으로 바뀌고, 떨어질 때는 대체로 연착륙을 예상하며 잘 맞히지 못합니다. 지금 우리나라 시가총액 상위 10대 기업들의 목표주가를 보면, 실제 주가가 목표주가보다 50% 아래에 있습니다. 떨어질 때는 주가든 자산이든 경착륙하는데, 애널리스트들은 이런 하락을 잘 전망하지 못합니다. 그들이 제시하는 목표주가가 기업 실적에 비해서는 적정할 수 있지만, 떨어질 때는 반드시 경착륙한다는 점을 무시해서는 안 됩니다.
부동산 가격의 가장 중요한 결정 요소는 금리, 담보대출, 주가 등이 있지만 무엇보다 경기입니다. 내년에 인플레이션이 진정되고 경기침체가 남아 있는 상태에서 정부가 부양을 위해 금리를 내리고 돈을 풀 것이라는 전망도 있는데, 그래도 부동산은 계속 떨어질까요?
여기서 우리는 금리가 떨어진다는 의미를 다시 생각해 봐야 합니다. 금리에는 미래의 경제성장이 반영되어 있습니다. 금리가 떨어진다는 것은 앞으로 경제성장이 낮아진다는 뜻입니다. 우리 경제의 가장 큰 문제가 바로 이것입니다. 1980년부터 2009년까지 우리 경제는 연평균 7% 성장해 세계 평균 3.4%의 두 배 정도였습니다. 그러나 2010년부터 작년까지는 세계 경제 성장률 3.3%에 비해 우리는 3.0%에 그쳤습니다. 앞으로 10년은 선진국보다도 낮은 성장을 할 것이고, 특히 우리의 잠재성장률이 미국보다 더 빠르게 떨어지고 있습니다. 그래서 우리 금리가 미국 금리보다 더 낮아질 것입니다.
금리가 떨어진다는 것은 경제성장이 떨어지고, 임금이 많이 오르지 않고, 일자리도 많지 않다는 뜻입니다. 저금리는 바로 그런 시대를 의미합니다. 과거에 금리가 낮다고 영끌해서 돈을 빌려 주식, 채권, 부동산을 사던 시대는 이제 끝났습니다. 빚을 내서 위험자산에 투자해서는 안 됩니다. 물론 예외는 있습니다. 자산가들이 가격이 많이 떨어졌을 때 현금으로 10년 국채를 사는 것처럼, 상황에 따라 유용한 시기도 있습니다.
경제성장이 둔화되면 장기금리가 떨어지고, 장기금리가 떨어지면 장기국채 가격은 올라갑니다. 저는 최근 이런 주장을 계속해 왔는데, 일부 대형 증권사에서도 채권을 적극적으로 팔고 있는 것을 보면 이제 채권을 살 때가 왔다고 생각합니다. 지금은 채권 투자를 많이 하셔야 한다고 봅니다.
그런데 우리 가계 자산에서 채권 비중은 2~3%밖에 안 됩니다. 개인이 실제로 채권에 투자하는 경우는 거의 보지 못했습니다. 채권은 경기에 아주 민감해서, 채권을 보면 경기 흐름을 읽을 수 있습니다. 특히 미국 경제를 예측할 때 장단기 금리차 역전을 많이 보는데, 2019년 9월에 장단기 금리가 역전되었고 이후 2020년에 경기침체가 왔습니다. 코로나 때문이었지만, 채권시장은 주식시장보다 훨씬 똑똑하다고 느꼈습니다. 채권 투자를 하면서 경기 흐름을 읽어야 합니다.
채권은 팔기가 쉽지 않다는 단점이 있습니다. ETF도 있지만 아직 채권 거래가 활발하지 않아 사고파는 것이 쉽지 않습니다. 저는 큰돈이 아니기 때문에 거래가 안 되더라도 언제든 사고팔 수 있어서, 채권 ETF와 10년 국채 비중을 서서히 늘리고 있습니다. 가격 변동을 보면서 장기금리도 확인할 수 있고, 장기금리를 통해 앞으로 경기가 어떻게 될지도 볼 수 있습니다. 주식은 하루에도 많이 떨어지지만, 채권은 가격 변동 폭이 아주 작습니다. 채권을 가지고 있으면 최소한 자산은 지킬 수 있습니다.
10년 만기 국채를 보유하면 매년 약 3.7%의 이자를 정부가 주는 셈이고, 은행 적금보다도 높습니다. 중간에 금리가 떨어지면 언제든 팔아서 시세차익을 누릴 수도 있습니다. 은행의 3%대 예금은 1년 동안 가지고 있어야 이자를 주고 중간에 해지하면 이자가 없어지지만, 채권은 원하는 때에 팔 수 있습니다. 우리나라 10년 국채 수익률은 약 3.7%, 미국 10년물은 약 3.2% 정도입니다. 앞으로 우리 경제성장률이 미국보다 낮아질 것이므로 우리 국채 금리가 미국보다 더 빨리 떨어질 수 있습니다. 은행에 넣어 둘 돈이라면 국채를 사는 것이 낫다고 생각합니다. 채권 금리가 많이 떨어졌다는 것은 경기가 나빠졌다는 신호이므로, 그때 채권을 팔아 주식으로 옮기면 됩니다. 그때는 주가도 쌀 것입니다.
지금 주식을 샀다가 물을 타고 또 타서 이제는 손을 쓸 수도 없는 분들도 많습니다. 그런 분들은 기다릴 수밖에 없습니다. 주식을 팔지 마십시오. 주가는 장기적으로 오릅니다. 우리 명목 GDP는 최근 10여 년간 연평균 3% 넘게 성장했는데, 코스피는 같은 기간 연평균 5% 넘게 올랐습니다. 명목 GDP가 플러스로 성장하는 한 주가도 연 5% 정도는 오를 수 있습니다. 다만 최근 3년 동안은 명목 GDP 성장률이 3%였으니, 이미 많은 상승을 미리 당겨 쓴 셈입니다. 그래서 앞으로 3년은 기대수익률을 낮추셔야 합니다.
지금 시기에는 흔히 말하는 '존버'가 답입니다. 다만 반드시 종목 점검을 해야 합니다. 상장폐지될 가능성이 있는 종목이 아닌지, 살아남을 수 있는 기업인지 살펴보셔야 합니다. 특히 내년에 경제가 더 나빠지면 많은 기업들이 구조조정을 할 수밖에 없습니다. 저도 한 번 당한 적이 있습니다. 채권 투자를 증권사에 맡겼는데, 제가 선택한 펀드에 편입된 한 종목이 부도가 났습니다. 상당히 큰 금액이었습니다. 물론 펀드를 선택한 제 책임이지만, 앞으로 이런 일이 많이 있을 것입니다. 그래서 이런 시기에는 오래 버틸 수 있는 종목인지 꼭 확인하셔야 합니다.
지금은 상당히 저평가된 국면에 들어섰습니다. 내년 상반기에 한 번 더 저평가 국면이 올 수 있다고 생각하지만, 그때 사시면 됩니다. 지금까지 시장에 참여하지 않은 분들은 지금 주가가 싸다는 생각으로 관심을 가지실 필요가 있습니다. 이미 투자하셨는데 지금 힘든 시기를 보내는 투자자분들도 주가는 장기적으로 오른다는 신념을 잃지 말고 버텨 나가시길 바랍니다. 주식이 전혀 없는 분들은 지금쯤 조금씩이라도 사 두셔야 합니다. 내년 상반기에 또 떨어질 수 있다고 말씀드렸는데, 주식이 하나도 없으면 무서워서 못 삽니다. 발을 물에 담가 봐야 물이 얼마나 차가운지 알 수 있듯이, 조금이라도 사 두면 내년에 주가가 더 떨어질 때 '발이 너무 차갑구나'라고 느끼면서도 대응할 수 있습니다. 아직 한 주도 없으신 분들은 조금이라도 사 두시기 바랍니다.
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