저자: 표영호 tv / 경제적 자유와 행복을 위하여 · 한국인
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서울 전월세 가격이 급등하면서 청년과 직장인의 주거 불안이 커지고 있다는 내용이다. 신혼부부가 보증금 1억에 월세 300만 원으로 입주한 사례와, 성북구 장위동 전용 84㎡가 보증금 4천만 원에 월세 325만 원, 동대문구 전농동 전용 84㎡가 보증금 1억에 월세 375만 원인 사례가 소개된다. 원문은 이런 월세를 감당하려면 연봉 약 7,500만 원 이상이 필요하다고 설명하며, 서울 근로자 중 상위권 소득자 외에는 부담이 크다고 말한다. 전세 매물 감소의 원인으로는 실거주 의무 강화, 갭투자 차단, 토지거래허가구역 규제, 다주택자 중과세 등이 꼽힌다. 또한 주택담보대출의 장기 연체 비중이 전체 연체의 55.8%를 넘었다는 보험사 자료를 인용해 대출 상환 위험을 경고한다. 원문은 2027년 부동산 시장이 빚의 많고 적음에 따라 갈릴 것이라고 전망하며, 총부채원리금상환비율(DSR) 30% 이내, 대출 규모 우선 고려, 현금 시드머니 보유라는 세 가지 원칙을 제시한다. 다만 원문의 일부 수치와 전망은 출처가 명확하지 않으므로 참고 시 주의가 필요하다.
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청년 세대와 직장인들이 집값과 월세 급등에 크게 화가 나 있습니다. 전세대출 이자가 부담스러워 월세로 돌아서려 했는데, 막상 집을 구하려고 보니 월세 가격도 미친 듯이 올라 있습니다. 맞벌이로 밤낮없이 일해도 월급이 통장에 들어오자마자 집주인 통장으로 돈을 배달해 주는 기분이라고 할 정도입니다. 서울 강북의 한 신축 아파트에 30대 신혼부부가 보증금 1억에 월세 300만 원으로 입주했는데, 부부의 세후 월 소득을 합쳐 650만 원 정도라고 합니다.
꽤 많아 보이지만 매달 나가는 관리비와 공과금까지 합치면 주거비만 350만 원 이상 들어갑니다. 맞벌이 부부 소득의 절반 이상이 들어오자마자 바로 나가는 셈입니다. 3, 4년 전만 해도 강남의 초고가 아파트에서나 볼 수 있던 숫자인데, 이제는 서민들의 아파트마저 월세가 300만 원이 됐습니다. 한쪽에서는 월세 폭탄에 대한 비명이 터지고 있고, 다른 한쪽에서는 대출을 끌어모아 집을 산 청년들이 금리 인상으로 대출 상환 부담에 장기 연체의 공포 속에 갇혀 가고 있습니다. 지금 서울에서는 '서울 탈출' 현상이 시작되고 있습니다.
상대적으로 주거비가 저렴했던 성북구, 도봉구, 강북구 같은 서울 외곽 지역에서도 월 300만 원 이상의 고액 월세가 1년 만에 여섯 배 이상 늘어났습니다. 실거래가를 중심으로 전월세 가격을 직접 확인해 보니, 성북구 장위동 아파트 전용 84㎡가 보증금 4천만 원에 월세 325만 원입니다. 동대문구 전농동 전용 84㎡는 보증금 1억에 월세가 375만 원입니다. 점점 더 비싸지고 있습니다. 월 375만 원을 내려면 1년에 4,500만 원이 필요합니다.
세후 월 500만 원을 받는 외벌이 가장이라면 못 버는 사람은 아니지만, 이 월세는 꿈꾸기 어려운 금액입니다. 월 500만 원을 받는 직장인은 연봉이 7,500만 원 이상이어야 실제로 이 돈을 감당할 수 있습니다. 국세청 연말정산 신고 기준으로 보면, 전국 근로소득자 약 2,800만 명 중 서울 주소지 근로자는 약 600만 명입니다. 그중 상위 13~15%가 월 500만 원 정도를 받는데, 사람 수로는 서울에서 약 80만 명입니다.
쉽게 말해 직장인 100명을 일렬로 세웠을 때 서울 기준으로 상위 13번째 안에 들어야 월 500만 원을 받는 고소득 구간이라는 뜻입니다. 즉 월세 300만 원은 상위 13% 안에 드는 사람도 월급의 60%를 월세로 내야 한다는 뜻입니다. 외벌이로는 주거 불안을 겪을 수밖에 없는 극도의 부동산 시대를 살고 있는 셈입니다.
지금 전세 매물이 씨가 말랐습니다. 있다고 해도 너무 비싸서 들어갈 수가 없습니다. 실거주 의무 강화, 갭투자 차단, 토지거래허가구역 규제, 다주택자 중과세가 겹치면서 민간 임대사업자가 시장에 전세 물량을 공급할 통로가 완전히 막혔습니다. 전세 물량을 공급하면 오히려 투기꾼으로 몰리는 분위기입니다.
정부가 부동산으로 불로소득을 올리는 것을 적극적으로 차단하겠다는 의지에는 개인적으로 찬성합니다. 하지만 기본적으로 공급 통로는 열어 둬야 하지 않겠느냐는 의견도 있습니다. 부동산 규제의 목적은 주거 안정이어야 합니다. 주거 안정보다 세금을 더 걷는 것이 목적이 되어서는 안 됩니다. 세계 어느 나라든 부동산 규제와 제도의 가장 큰 목적은 국민의 주거 안정에 있습니다. 제가 잘못 알고 있는 걸까요?
2026년 10월 현재, 저렴한 주택을 찾아 외곽으로 밀려났던 서민과 청년들이 이제는 서울 외곽에서조차 월세 폭탄을 맞으며 생존의 기로에 서 있습니다. 문제는 무주택자만의 얘기가 아닙니다. 무리해서 대출로 집을 산 사람들도 지금 위태롭기는 마찬가지입니다. 금리가 오르는 시기에 집을 지키지 못하고 강제 매매를 당할 수도 있습니다.
보험사 자료를 확인해 보니, 주택담보대출 잔액 중 3개월 이상 연체된 장기 연체액 비중이 전체 연체의 55.8%를 돌파했습니다. 은행보다 보험에서 받은 대출을 못 갚는다는 것은 위험 차주일 가능성이 매우 높다는 뜻입니다. 미국의 서브프라임 모기지 사태도 이런 식으로 터졌습니다. 4년 전인 2022년 말과 비교하면 이 숫자는 68% 폭증한 수치입니다. 상환 여력이 점점 무너지고 있다는 뜻입니다.
장기 연체라고 하면 수십억을 빌린 것처럼 느껴질 수 있지만 꼭 그렇지는 않습니다. 대출 원리금을 감당하려고 먹을 것, 입을 것을 다 줄이고, 금리가 0.1~0.2%포인트, 2%포인트만 올라도 일상생활이 불가능해지는 상태, 그것이 바로 연체의 본질입니다. 대출 1억이 누군가에게는 쉽게 갚을 수 있는 돈이지만, 누군가에게는 도저히 갚을 수 없는 큰 금액일 수 있습니다.
주식 시장은 계속 저점을 향해 가고 있습니다. 대출을 갚을 수 있는 곳은 근로소득밖에 없는데, 근로소득으로는 집값을 받쳐 줄 수 없습니다. 주식 시장은 이미 5월과 6월에 몰빵 투자가 끝났기 때문에 주가가 떨어져도 받아 줄 돈이 말랐습니다. 차트를 보면 코스피 7,500~8,000선에 약 100조 원이 물려 있습니다. 코스피 8,500이 회복돼야 시중에 돈이 돌 것입니다. 그만큼 주식 시장에 몰린 돈이 많다는 뜻입니다.
이상하게도 이런 와중에도 아파트 패닉 바잉은 계속되고 있었습니다. 중요한 것은 이 패닉 바잉마저 끊기 시작했다는 점입니다. 성북구와 노원구의 중개업소를 가 보면, 6억 원 이하, 9억 원 이하 매물의 가격 오름폭이 커지자 매수 문의가 갑자기 뚝 끊겼습니다. 적당히 오를 때는 달려들었지만, 이만큼 오르니 무서워서 돈이 없다며 물러난 것입니다. 얼마 전까지 7억, 8억 원대였던 성북구 아파트가 이제는 10억 원을 훌쩍 넘었습니다. 망설이는 사이 또 올랐다며 못 참고 사던 사람들도 줄어들고 있습니다.
2027년 부동산 시장은 결국 두 가지로 나뉠 것입니다. 빚이 많은 사람과 빚이 적은 사람입니다. 빚이 없는 사람은 드무니, 많거나 적거나 둘 중 하나입니다.
올해 초 한 30대 부부가 성북구 도남동 성신여대입구역 근처 언덕에 있는 한진한신 아파트 30평대를 8억 원대에 사려다 못 샀습니다. 9억 원대로 다시 시도했지만 또 못 사고, 결국 최근 10억 원 초반에 거래를 했습니다. 이 아파트를 10억 원에 산 게 잘 산 거냐고 묻길래 잘 샀다고 답했습니다. 대출금이 3억 원 정도로 비교적 적었기 때문입니다. 만약 대출금을 5억 원으로 늘려 12억 원짜리를 샀다면 잘 산 게 아니라고 했을 겁니다. 그 정도로 2027년에는 빚이 많은지 적은지에 따라 삶의 질이 완전히 달라집니다.
이 아파트는 성북구에서 4,500세대가 조금 넘는 비교적 큰 단지입니다. 조용하고 살기 좋지만 언덕 위에 있어서 인기가 없었습니다. 최근 들어 다시 오르기 시작했습니다. 제가 아는 지인은 2012년쯤 이 아파트를 3억 원 중반에 샀는데, 15년이 지나 이제 10억 원이 됐습니다.
서울에 전세가 씨가 마르고 있습니다. 3년 전과 비교하면 전세 매물이 25% 이상 줄었습니다. 3년 전에는 서울의 전월세 매물이 약 5만 1천 건이었는데, 지금은 약 39만 9천 건으로 완전히 쪼그라들었습니다. 직장인들이 이렇게 말합니다. "잔고를 자고 나와도 월급의 절반 이상이 월세로 빠져나갑니다. 어떻게 좀 해 주세요." 저에게 하소연하시지만 제가 무슨 능력으로 해결하겠습니까? 국민의 가장 기본권이어야 할 주거가 삶을 위협하는 가장 큰 위험이 되어 버렸습니다. 우리는 이 부동산의 위험한 함정에서 어떻게 살아남을 수 있을까요?
혼란스러운 시장에서 부동산 초보자분들께 살아남기 위한 세 가지 핵심 원칙을 알려 드리겠습니다. 아주 간단하지만 꼭 지키셔야 합니다.
첫째, 영끌과 지나친 대출은 파멸을 부릅니다. 절대 하시면 안 됩니다. 지금처럼 불안한 경제 시스템에서, 현재 금리 수준과 거시 경제의 변동성을 감안하면 총부채원리금상환비율(DSR)이 월 실수령액의 30%를 넘는 대출은 절대 받으면 안 됩니다. 이 기준은 꼭 기억하셔야 합니다.
둘째, 가격보다 대출 규모가 우선입니다. 10억 원짜리 집이라도 대출이 3억 원 이내라면 상대적으로 안전합니다. 반대로 8억 원짜리 집이라도 대출이 5억 원을 넘는다면 굉장히 위험한 배팅이 될 수 있습니다.
셋째, 현금 시드머니를 꼭 지키십시오. 모두가 더 오를 거라 기대했던 주식 시장도 큰 이익을 냈음에도 지금 계속 가라앉고 있습니다. 금리를 이기는 투자는 없습니다.
이 세 가지를 지키면 부동산에서 실패하지 않습니다. 요즘 이자가 늘어나 다시 힘들어하시는 분들이 많은데, 차분하게 지출을 줄이고 기다리는 방법밖에 없습니다. 세상에는 뭔가 특별한 방법이 있는 것처럼 말하는 사람이 많지만, 제가 볼 때 기본을 지키는 것만큼 확실한 해결책은 없습니다. 이 점을 꼭 기억해 주시기 바랍니다.
이메일로 부동산 상담을 해 주시는 분들이 정말 많습니다. 죄송하게도 일일이 답변드릴 시간이 제게 없습니다. 그래서 여러분의 상담 내용을 동영상으로 다뤄 드리겠습니다. 상담을 원하시는 분은 이메일로 원하는 지역, 연령대, 직업, 급여나 소득, 자산 규모를 자세히 알려 주셔야 상담이 가능합니다. "어디 빌라를 사면 돼요?", "어디가 더 좋아요?", "이 아파트와 저 아파트 중 어떤 게 더 좋아요?"처럼 질문하시면 답변드리기가 곤란합니다. 앞서 말씀드린 세 가지 원칙, 특히 부동산 초보자분들은 꼭 지켜 주시기 바랍니다. 오늘 내용은 여기까지입니다. 감사합니다.
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