저자: 홍춘욱 · 한국인
요약 보기
한 줄 결론: 2021년 하반기 부동산은 금리 인상 지연과 임대차 3법 여파로 상승 압력이 남아 있다고 보며, 과열 지역의 단기 추격보다 실거주 중심의 신중한 접근을 권함. [부동산 시장 전망] 서울 아파트 매매는 줄었으나 30대 매수세가 강하고, 임대차 3법 이후 전세가 급등이 패닉 바잉을 촉발해 수도권·지방으로 확산 중이라고 진단. 과거 경매 낙찰가율(약 70%대)과 전세가율(약 60%) 등을 근거로 가격 상승 여력을 언급하나, 확실한 방향은 제시하지 않음. [금리 전망] 가계부채 부담(부채가 자산보다 많고 상환 부담이 큰 가구 다수)과 청년 고용 회복 지연을 들어 금리 인상은 천천히 진행될 것이며, 2023년쯤 기준금리 1.5% 수준에 도달할 것이라는 시각을 소개. [자산 관리 전략] 예금 금리(0.5%)가 소비자물가(2%대)보다 낮아 실질 손실이 발생하므로, 인플레이션을 따라갈 실물자산 투자가 필요하다고 주장. 과도한 안전 추구는 손실을 확정한다는 논리. [투자 행태 진단] 개인 투자자의 소수 종목 올인, 짧은 보유기간, 조급한 수익 추구를 문제로 지적. 집은 최소 2년 실거주를 전제로 신중히 접근할 것을 권고. [양극화] 평균 순자산은 늘었으나 중간값 가구는 자산 증가가 미미하며, 부동산·주식 투자 여력이 있는 쪽만 이익을 봤다는 분석. [기타 언급] 강남의 일자리·교육·인프라 우위가 지역 수요를 지지한다고 봄. 공유오피스 확산은 핵심 입지 수요를 강화한다는 해석.
다듬은 글
결제 사실은 그냥 바로 옆 동네로 3회 되는지 알고 갔으니 되는데, 그때 전체 깔아놓은 계속 무도 있었어요. 이걸 잊지 마십시오. 약간의 비용만 부담하면 아파트를 살 수 있는 기회들이 시장에 많이 있습니다. 좋아요.
네, 안녕하세요. 반갑습니다. 오늘은 정말 모시기 어려운 분을 모셨습니다. 예전에 처음 뵌 건 심사는 님 채널에서였는데, 제가 여행하며 꼭 한번 모시고 싶다고 생각했던 분이라 오늘이 그날이 되네요. 『돈의 흐름을 읽는 눈』, 『돈의 역사는 되풀이된다』 같은 책을 쓰셨는데요.
간단하게 말해서 최근에 굉장히 강력한 매수세가 나오면서 2030 세대가 시장에 굉장히 많이 진입하고 있는데, 그 목표를 달성하지 못하는 경우가 보이더라고요. 작년 통합 교육 쓰인 일도 그렇고, 다들 좋다고 하는 것들을 왜 그렇게 많이 하는지 모르겠어요. 주식 이야기를 좀 하자면, 첫 번째는 투자를 하실 때 한두 종목에 올인하시는 분이 많다는 겁니다. 보통은 분산해서 투자하는 게 기본인데, 소액으로 한두 종목에만 올인하시는 게 눈에 띕니다.
두 번째가 더 중요한 것 같은데, 주식 보유 기간이 아주 짧아요. 평균 보유 기간이 짧다 보니 잠재적인 큰 성과를 누리지 못하고, 현금을 들고 있다가 조바심을 느끼며 다시 들어가거나, 공부했던 종목으로 자꾸 갈아타시는 거죠. 처음 투자했을 때 얼마를 버느냐보다 더 중요한 건 얼마나 오래 보유할 것인가인데, 그 생각을 안 하시더라고요.
부동산 투자와 차이가 있는 것 같아요. 부동산은 양도세 때문에 일단 마감하고 나면 다시 사기도 어렵고 팔기도 정말 어려운 시장이라, 신중하게 접근하고 사더라도 최소 2년 실거주를 기본으로 깔고 가는 분위기가 있어요. 그래서 부동산이 상대적으로 좋은 성과를 낸 거고요. 반면 개미 투자자들이 뛰어드는 코인 같은 경우는 너무 쉽게 사고팔다 보니 손실 보는 분이 많아요. 빨리 부자가 되고 싶고, 신속하게 한방에 뜨고 싶은 마음은 다 똑같죠. 그러다 보니 암호자산부터 각종 테마주까지 찾아다니시는 거고요.
주식만 이야기할 필요는 없는 게, 지난 상반기 서울 아파트 매매량이 확 줄었는데, 그 가운데서도 30대가 매수에 가장 적극적이더라고요. 맞아요. 2010년대 중후반에는 50대가 압도적이었는데, 요즘은 30대 비중이 크게 늘었습니다. 급등한 가격에서도 사고 있는 거죠. 30대 중에는 능력자도 계실 거고, 영끌로 간신히 들어가신 분도 계실 겁니다. 제가 이번에 부동산 투자 입문서를 하나 만들었습니다.
요즘 부동산 가격이 정말 엄청 올랐잖아요. 이제는 “이 가격에 어떻게 사냐”는 느낌이 들 거예요. 저도 오래 투자해 왔지만, 2018년부터는 서울 아파트를 사지 못하겠더라고요. 아내와 이야기해 보면 어느 순간부터 서울 아파트는 사지 못하는 상황이 되어버렸습니다. 이제 더 이상 투자하기 어렵다는 게 솔직한 심정이에요.
가장 큰 문제 중 하나가 임대차 3법입니다. 역사상 최악의 법 중 하나라고 생각하는데, 임대차 3법 때문에 고생하신 분이 주변에 너무 많아요. 전월세 계약 갱신 청구권 같은 조항이 구체적으로 어떻게 작동하는지도 잘 정리가 안 되어 있고요. 결국 전세 매물이 잠기고, 전세 가격이 급등하면서 패닉 바잉을 불렀죠. 다행히 지금은 서울에서 수도권, 지방으로 번지고 있는데, 말씀하신 것처럼 앞으로 더 갈 가능성도 솔직히 있다고 봅니다. 불이 한번 붙으면 오래 가거든요.
얼마 전 아버지와 이야기를 나눴는데, 아버지께서 “이제 좀 숨 쉬고 천천히 살라”고 하시더라고요. 그런데 제가 이렇게 말씀드렸어요. 아이들이 둘이 있으니 교육비가 들고, 결혼할 때 첫째, 둘째에게 아파트를 한 채씩 사줘야 하지 않겠냐고요. 서울 아파트가 10억, 20억이니까, 둘에게 대략 40억이 필요하다는 계산이 나오죠. 그런데 아버지도 웃으시기만 하고 대답을 못 하시더라고요.
50세부터 은퇴할 때까지 일하지 않고 살려면 현금이 30억 정도 있어야 한다는 계산도 나왔고요. 그런데 조언을 하나 드리자면, 책에서 말하는 전략도 그렇고, 그렇게까지 모으지 않으셔도 됩니다. 왜냐하면 자산 시장에서 진짜 부자라고 하는 기준이 지금은 50억 원 이상의 자산가를 말하는데, 제가 책에 그런 이야기를 쓴 이유가 있어요. 0.5% 금리 시대에는 노후에 월 250만 원 정도의 이자 소득이 있어야 넉넉하다고 느끼는데, 그걸 현금으로 받으려면 얼마가 필요한지 계산해 보면 50억 가까이 나오거든요. 그런데 우리나라 상속세 통계를 보면 한 해에 상속세를 내는 사람이 300명 정도밖에 안 됩니다. 그만큼 50억 원이라는 목표가 너무 높으니까, 너무 높은 목표를 세우면 오히려 좌절하기 쉽습니다.
제가 아버지께 “조금 더 열심히 살겠다”고 하면서 훈훈하게 마무리했는데요. 경매를 좀 더 배워보라고 하셨던 얘기도 있었죠. 제가 2015년에 회사를 그만뒀어요. 이코노미스트 애널리스트로 일하면서 자료를 쓰다 보니 몸이 많이 아팠고, 스트레스가 쌓여 결국 퇴사했습니다. 그때 제 자산은 달러로 갖고 있었는데, 중국 위안화 평가절하 위기 등 여러 위기가 겹치면서 환율이 1300원까지 갔어요. 그래서 그때 달러를 원화로 인출했죠.
이걸 가지고 뭘 해야 할지 고민했는데, 주변에서 모델하우스 보고 가라는 권유를 많이 받았어요. 그러다 경매를 알게 됐고, 낙찰가율 통계를 보니 70%대가 나오는 거예요. 전세가율이 60%였던 시절이니, 실제로 들어가는 돈은 명도 비용이나 취득세 등 일부뿐이었습니다. 그걸 알고 나서 공부를 계속했고, 나중에는 아들에게 돈을 물려주는 것뿐 아니라 경제 지식을 물려주는 게 더 중요하다는 생각이 들어 책을 쓰게 됐어요.
경매 관련 책도 많이 읽었는데, 주식이나 부동산이나 똑같아요. 시장의 바닥이라고 판단할 수 있는 중요한 징후들이 있거든요. 그 징후가 보일 때 낙찰가율을 한번 열어보면, 이 가격 밑으로는 떨어지기 어렵다는 기준이 보이고, 그때 살 수 있다는 판단을 할 수 있습니다. 당시 전세 사는 분들이 “더 떨어질 거다” 하고 기다리는 경우가 많았는데, 그동안 전세 가격은 계속 오르고 있었어요. 잊지 마세요. 그렇다면 계속 남에게 전세금을 주고 집주인을 좋게 해주는 것보다, 약간의 비용만 부담하면 아파트를 살 수 있는 기회가 시장에 분명히 있습니다.
최근 6년 동안 2번 정도 그런 기회가 있었어요. 조금만 공부하고 안테나를 세워도 미래가 달라질 수 있습니다. 경매 시장도 기회가 있는데, 2014년~2016년에 참 좋았죠. 하우스푸어 사태 때 문제가 됐던 물건들이 1~2년 지나 나오기도 했고요.
집을 보러 갈 때는 절대 차를 타고 가지 마시고, 가능하면 버스나 지하철을 이용해 그 아파트까지 걸어가 보세요. 가는 길에 무엇이 있는지 눈으로 확인하고, 주변 동네를 많이 가볼수록 부동산 실력은 올라갑니다.
개인적으로는 지금 강남 땅값이 더 오를 수밖에 없다고 생각합니다. 우리나라에서 가장 좋은 지역은 강남이고, 강남에는 약 180만 개 정도의 일자리가 있어요. 교육 측면에서도 우리나라에서 제일 좋은 교육 특구 중 하나죠. 강남에는 학원가도 가장 많고요. 그리고 세 번째로, 사람들이 “강남 산다”고 하면 눈이 달라지는 상징성이 있습니다. 이 세 가지를 다 갖추고 있으니, 상대적으로 서울 핵심 지역이 싸 보이고, 그러면 결국 지금 고점 대비 하락도 제한적일 수밖에 없죠.
실제로 공유오피스 움직임도 보이더라고요. 강남에 패스트파이브, 위워크 등이 많이 생겼는데, 이런 공유오피스가 들어오면 그 지역에 사람들의 유입을 만들어 주고, 결국 핵심 지역으로의 끌어당김을 더 강화하는 역할을 합니다. 주변 지역으로는 잘 안 가고요.
금리는 올라갈 것이 분명하지만, 쉽게 올리기 어려운 이유가 두 가지 있습니다. 첫째, 청년 실업입니다. 작년에 잃어버린 일자리 중 복구된 게 3분의 1 정도밖에 안 되고, 파산한 자영업자분들의 인생은 작년 한 해 완전히 큰 타격을 받았습니다. 지금 고용이 회복된다 해도 그 분들이 예전보다 더 높은 소득의 직장을 잡을 수 있을지는 불분명하죠.
둘째는 가계부채입니다. 한국은행의 금융안정보고서에 따르면, 전체 가계 중 약 7% 정도가 위험 가구로 분류됩니다. 이들의 특징은 두 가지인데, 하나는 자산보다 부채가 많다는 것이고, 다른 하나는 이자와 원리금 상환이 전체 소득의 40%를 넘는다는 겁니다. 이런 분들이 눈앞이 캄캄한 상황에 있는데, 여기서 금리를 올려 이분들의 목줄을 조이는 게 옳은 일인지 생각해 봐야 합니다. 그래서 금리 인상은 아주 천천히, 2023년쯤 되어야 지난번 금리 수준인 1.5% 정도까지 올라갈 것이라고 보고 있습니다.
우리나라 빈부 격차가 점점 심해지고 있다고 생각하는데, 실제로 한국은행과 금융감독원이 공동 조사하는 가계금융복지조사를 보면, 평균 순자산은 많이 늘었지만 중간값, 즉 한가운데 있는 사람의 자산은 거의 늘지 않았습니다. 집이 있는 사람과 주식 등에 투자할 여력이 있는 사람만 자산이 늘어나는 구조죠. 그리고 자산이 적은 분들은 한번 손실을 보고 나면 다시 투자하기를 두려워하고, 결국 은행 예금에만 넣어두게 됩니다.
그런데 지금 예금 금리가 0.5%인데 소비자물가는 2.6%대라서, 예금만 하면 실질적으로 2% 이상 손실을 보고 있는 셈입니다. 앉아서 손해를 보고 있는 거죠. 결국 인플레이션을 최소한 따라갈 수 있는 자산, 즉 부동산이나 주식 같은 실물자산에 투자해야 합니다. 금리가 소비자물가보다 1% 이상 낮다는 건 자산시장 입장에서 보면 돈을 자산 쪽으로 보내 주는 신호이기도 하고요.
너무 안전만 쫓으면 오히려 100% 확률로 손실을 봅니다. 그래서 세상에는 적절한 위험이 필요하고, 그 위험을 관리하는 것이 중요합니다. 손실을 전혀 보지 않겠다는 건 불가능하고, 손실을 피하려고만 하면 결국 손실을 보는 거죠. 그리고 한편으로는 대박이 난다는 말에 휩쓸리지 말고, 나에게 그런 기회가 자주 오지는 않는다는 걸 인정하는 것도 필요합니다.
조금 더 팁을 드리자면, 자산이 처음에는 불리기 가장 어렵습니다. 1억을 모으는 것이 가장 힘든 벽이에요. 그걸 달성하고 나면 복리 효과가 붙는 순간부터 눈덩이처럼 불어나는 것을 경험하게 됩니다. 그게 재테크의 진짜 재미라고 생각합니다.
마지막으로 투자자 여러분께 말씀드리고 싶은 건, 천천히 작은 부자부터 되셔서, 사랑하는 사람과 함께 행복한 시간을 꾸준히 가져갈 수 있는 삶을 사셨으면 좋겠다는 겁니다. 오늘 이렇게 귀한 시간을 내주셔서 정말 감사합니다. 다음에 기회가 되면 더 찾아뵙고 말씀 나누도록 하겠습니다. 감사합니다.
Comments 0