저자: 김영익 · 한국인
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집값 우상향 시대는 끝나가고 있으며 동행지수 순환변동치 하락(18개월 평균 하락 사이클), 금리 상승·대출 규제, PIR 15% 고평가 등을 근거로 집값은 제자리거나 더 하락할 가능성이 크다고 주장. 건설 경기의 GDP 비중도 줄어 부동산 리스크의 경제 영향은 제한적이라 봄. 저성장·저금리 시대에는 금융 공부와 주식 투자가 필수라고 강조.
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집이 투자자다 그런 시대는 좀 지난 거 같아요. 집값이 좀 떨어졌다고 돈 벌기 위해서 자는 거는 바람한 투자 방법은 아닌 거 같습니다. 집값은 우상 향이다이 그래프 이게 통하지 않는 시대라는 말씀일까요. 저는 그런 시대가 오고 있다고 생각하고 있어요. 서울에서도 핵심 아파트 중에 하나라고 볼 수가 있거든요. 그런 데서 그런 현상이 발생했다는 겁니다. 그런 사이클이 올 수도 있다는 겁니다. 그럴 때 이제 집값이 바닥이고 그럴때 집을 사야 되는 거예 자 부동산 시장은 하락세가 계속 이어지고 있었고 거래도 이루어지지 않고 올해 2024년에 부동산 시장 교수님 좀 어떻게 될 거라고 보시나요.
지역별로 좀 차별화가 되지만은 저는 제자리 아니면은 좀 더 빠질 것이다 예 제가 부동산 가격을 결정하는 여러 가지 요인을 보니까요. 뭐 초기에는 금리하락 동행지수 순환 변동 치라는게 있어요. 대표 현재 경기를 나타낸 지표인데요 집값에 영향을 많이 주거든요. 근데 금리 제가 앞서 떨어진다고 말씀드렸으면 장기전은 더 떨어질 텐데요 아직도 상대적으로는 금리가 높은 수준입니다. 예 그리고 대출 정부에서 일부 청년분들 테는 조금 풀 여러가지 혜택을 주지하는 전반적으로 뭐 스트레스 DSR 같은 것 뭐 그런 제도 만들어내면서 대출을 규제하고 있습니다.
예 그리고 아직도 동행지수 순환 변동치 그는 떨어지고 있습니다. 이런 걸 고려했을 때 집값은 제자리걸음 아니면은 더 떨어질 여지가 있다 그렇게 좀 보고 있습니다. 교수님 동행지수 순환 변동치 뭘 의미하는 건가요 그게 통계청에서 앞서 선행 지수라는 건 앞으로 경기를 예상해서 만든 지표고 동행 주수 순환변동치란 거는 현재어 경기를 보기 위해서 만든 지표입니다. 그 통계청에서 매년과 산업활동 통양 발표할 때 선행지수 동행지수 순환변동 이걸 발표하는데요. 현재 경기를 판단할 때 동행지수 순환 변동 치만 보시면 돼요 이게 올라가면 지금 현재 경기가 좋다 이게 떨어지면 현재 경기가 나쁘다 예 그런데 그게 2020년 호를 정점으로 지금 계속 아직까지는 하락하고 있어요.
근데 이게 한번 하락 하면은 평균 한 18개월 정도 하락했습니다. 1972년부터 우리가 번의 경기 순환이 있었거든요. 경기가 이렇게 좋아졌다 나빠졌다 근데 그 경기 사이클을 대표적으로 나타나는게 동행기 순환변동치 근데 11번 사이클에서 평균 18개월 정도 한 번 꺾이면 18개월 정도 나빠졌다는 겁니다. 2020년 10월이 그요 작년 10월까지 1년 나빠졌어 예 그리고 뭐 이제 18개 그렇게 많이는 남아 있지 않은데요 그럼요 그래도 조금 그런데 이런 걸 보면은 집값이 좀 오르기는 힘들고요 그리고 집값이 아직도 높 높아요. 그 집값을 평가할 때 p이라고 그러죠.
소득에 비해서 집값이 얼마나 올랐는가 그다음에 prr이라고 그러는데요. 렌트에 비해서 얼마나 올랐는가 아 이거로 집값 제가 평가해 보면요 뭐 지역에 따라 조금 차기가 있지만 전국 평균은 아직도 한 15% 정도 가대 평가 됐어요네 값이 오르기는 쉽지 않다 예 아무래도 올해 뭐 내집마련을 하려고 하는 무주택자 분들도 계실 거고 뭐 1주택자 뭐 여러 가지 상황에 있겠지만 전반적으로 일단 데이터만 봐도 동행 지수 순환 변동치이 수치를 봤을 때 제자리 걸음이나 조금 더 빠질 방법이 좀 높다라는 걸 짚어 주셨고요 여기에 좀 변수가 총선이 이제 3개월도 제 남지 않았습니다.
그러다 보니까 결국은 정부가 뭘 원하는지 또 중요하지 않을까라는 생각이 들어요. 정부는 집값이 어떻게 돼 길 원하는 걸까요. 교수님 정부는 연착륙을 원하죠. 사실 그 집값이 고점에 비해서는 많이 떨어졌어요. 예 그런데 여기도 급격하게 떨어진 것을 맞겠다 그게 좀 연착륙을 원하죠. 그동안 이제 우리 한국에서 재작년 같은 데는 금융 불균형이라는 단어를 굉장히 많이 썼거든요이 금융 불균형이라는게 뭐냐면은 부채 특히 가계 부채가 너무 많이 늘어났다 그다음에 자산가 특히 집값이 너무 많이 올랐다 그걸 그 금융 불균형이라고 표현 했었거든요. 그 금융 불균형이 왜 안 냐 2020년 코로나 때문에 경제 극기가 침체에 빠지니까 한국내 금리를 0.5% 내리고 돈을 엄청 풀었지 않습니까 그랬더니 집값이 오르고 그다음에 부채가 많이 늘어났다 그거를 해소해야 된다 그래서 이제 금리 0.5% 3.5% 올리고 우리 강의 통화 증가율이 한때 13% 아지 갔다가 최근에 2% 초반으로 떨어졌어요.
그 긴축을 한 거죠. 그러다 보니까 부채 늘어나는 속도가 줄어들고 집값이 떨어진 거죠. 금융 불균 어 정도 해소됐다 여기서 집값이 더 급락해 버리면은 우리 경제에 상당한 좀 문제가 발생할 수가 있죠. 예 그래서 정부가 바하는 것은 연착륙이 겁니다. 아 그렇다면이 연착륙을 목표로 펼칠 정책들은 예상되는 것들이 어떤 정책들이 나올까요. 그래서 지갑이 많이 떨어지면 뭐 좀 돈을 조금 더 규제를 안해야 주고 예 그리고 뭐 세금 좀 감면해 주고 있지 않습니까 최근에는 그동안 거 2주택자에 많은 세금을 부과했는데 그것도 많이 안 하는 쪽으로 예 그런 것들이 정책 수단인 거 같습니다.
자산가는 연착륙이게 없어요. 오를 때는 펀더멘탈을 항상 가대 평가하죠. 떨어질 때는 가소 평가합니다. 특히 주가가 그렇죠. 그러니까 우리 코스피가 1평균 수출 금액하고 상관계수가 제일 높은데요 그래서 2021년 4월 달에는 우리 코스피가 1평균 수출에 돼서 40% 가대 평가 됐어요. 그때 코스피 3,300 갔을 때 제가 2,200 이야기해 가지고 욕 많이 얻어 먹었습니다만 예 그런데 그 밑으로 떨어져 버렸거든 예 제가 2011년 10년 무렵이었는데 여의도에서 좀 괜찮은 아파트에서 전세 산 적 있었어요네 근데 그때 제가 깡통 연세를 걱정했어요.
혹시라도 그 아파트까지 전세가 밑으로 떨어져 가지고 전세금을 돌려받지 못할까 예 그런 걱정을 한 때도 있었거든요. 야 그렇군요. 그래도 그게 강남은 아니지만은 예 그래도 서울에서도 좀 핵심 아파트 중에 하나라고 볼 수가 있거든요. 예 그런 데서 그런 현상이 발생했다는 겁니다. 저는 뭐 그런 상황이 좀 극단적인 상황인데 그런 사이클이 올 수도 있다는 겁니다. 그럴 때 이제 집값이 바닥이고 그럴 때 집을 사야 되는 거죠. 그런 시장이 어쨌든 올수 조만간은 아닐 수 있 하지만 다가올 시장의 흐름은 좀 그런 분 그런 사이클이 한번 전 있으리라고 보고 있습니다.
아 그러면 그때 이제 무주택자들이 혹은 일주택자 내가 조금 더 나는 좋은 어떤 내 목적 있는 지역으로 가고 싶다 하신다면 한번 도전을 해보시는게 저는 뭐 집이라 거는 사는 곳이라고 생각하거든요. 그런데 집 살려면 굉장히 비싸지 않습니까 자기돈을 살 수 있는 분들이 별로 없거든요. 그럼요 은행에서 대출을 많이 받아야 되죠. 예 그런 분들한테는 조금 더 여유 있게 기다려 보자 그런 말씀을 드립니다네 이번에 사실 이슈가 됐던게 바로 피프 이슈였죠. 태형 건설까지 이제 무너지면서 부동산 시장에서도 조금 시 이제 균열이 일어나고 있는 거 영향을 좀 미치고 있다라는 생각이 드는데 이런 상황에서 모택 전에 일주택자 분들은 좀 어떤 포지션을 가지고 가는게 좋을까요.
예 우선 건설이 과거보다 우리 경제에 미치는 영향이 많이 줄어들었어요. 우리가 저 80년대 말 90년에 우리가 그 주택 200만 우리 정부가 그때 건설 투자가 우리 GDP 차지하는 비중이 30% 있어요. 예 그런데 작년에 133% 많이 줄어들었거든요. 그래서 건설이 전반적으로 우리 경제에 미치는 영향은 줄어들었다 그다음에 태형 말씀하셨습니다만 집값 상승에 이런 것들은 오히려 더 부정적인 영향을 미칠 수가 있습니다네 그 혹시라 또 다른 건설이 어떻게 될 것인가 우리가 좀 걱정하지 않습니까 이거는 전반적으로 부정적이고 부동산 경기 집값 터 하락 여인으로 작용할 수가 있죠.
근데 전체적으로는 큰 영향을 안 미칠 거예요네 건설의 영향력이 줄어들었기 때문에 물론 부정적이고 부동산 하락 요인이기 하나이 부분을 개인들이 느꼈을 때 막 더 큰 이슈로 받아들일 필요는 없을 것 같다 예 극단적인 기는 안 오이라는 겁니다. 아 그렇군요. 그렇다면 이런 상황에서 무주택자 분들은 좀 어떤 포지션을 취하고 1주택자는 좀 어떤 마음가짐을 갖고 있어야 되는지 한번 정리해 주시면 좋을 것 같아요. 예 집값이 지금 상승 국면이 아니라는 겁니다. 과거 통계를 보면요 집값이 오르다가 한 번 떨어지는 국면에서는 뭐 작게는 5년 길게는 10년까지 제자리가 냈었어요.
예 저는 그런 면이라고 보고 있습니다. 예 그래서 집을 지금 무주택자들 아도 뭐 그렇게 서들 사실 필요는 없다 이런 생각을 하고 있고요 예 그다음에 뭐 집이 투자자다 그런 시대는 좀 지난 거 같아요. 예 일본이 그 85년에 90년까지 집값이 엄청 올랐고 90년대 금리 오르고 그다음에 35세 55세 인구가 줄어들면서 집값이 급나 했거든요. 일반 사람들이 집값이 오를 때 집을 투자재 그래고 생각했는데 집값이 떨어지면서 소비자로 생각이 바뀌었어요. 근데 우리도 큰 전환을 보면 그런 시대인 것 같습니다. 예 그동안 가계부채 인구 고령화 이런 것 때문에 베이비 선태 때문에 집값 떨어졌다 그랬는데요.
그동안 집값이 오은 것은 소득이 증가했고 가구수가 증가했기 때문입니다. 예 그런데 우리 잠재 성장률이 현재 2% 2030년 가면 1% 그 이후로 가면 0% Pro 떨어질 거거든요. 소득 증가 속도가 굉장히 분화될 거라는 겁니다. 예 그리고 가구수는 서울 경우는 2029년이 통계청 추입니다만은 정점이 이런 음에서 보면은 뭐 1주택자가 투자를 위해서 집을 구입하시는 거는 그렇게 바람직스럽지 않고요 단지 저성장은 차별하거나 우리 경제가 잠재성의 10% 97년 애한이 금 5% Pro 떨어졌고 지금 1% 후반에 진입하고 있습니다만이 경제 규모가 99% 10% 성장할 때는요 빨리 커지니까 기업들이 같이 성장할 수가 있었어요.
근데 잠재 성장률이 지금 1% 후반으로 진입하면서이 커지는 규모가 상대 줄어 들거든요. 그걸 나눠 가져야 돼요 경쟁력 있는 기업은 더 많이 가져오고 경쟁력 없는 기업은 시장이 퇴출될 수밖에 없죠. 저성장은 차별화합니다. 기업도 가게도 앞으로 차별화 가이 더 심화될 거예요. 자산 가격도 마찬가지입니다. 일부 지역은 오르겠죠. 근데 평균적으로는 여러 가지 그 집값 결정한 요인 보니까 가게 부채 그다음에 인구 고령화 베이비 은퇴이 힘은 더 강해지고 그다음에 떠받치던 힘이 소득 증가하고 가구수 증가인데 임은 약해지고 있다는 거죠. 집을 그 투자재 사시는 거는 별로 바람직스럽지 않고요 앞으로 그 차별 하 심마 되니까 일주택 하신 분들은 그냥 조금 더 좋은 데로 사실 옮기는 거 뭐 이런 거는 바람지가 뭐 주체 세체 어떤 투자의 수단보다는 오히려 사는 곳인데 그렇죠.
좀 더 세 가지 그렇 교통 교육 뭐 네 그런 집들은 앞으로도 더 어를 수도 있어요. 하니까 저 별하 되니까 예 그래서 그쪽으로 옮기는 거는 괜찮대요. 제가 집을 하나 사 가지고 살고 있는데 또 어디 주변에가 가지고이 집값이 현재 좀 떨어졌다고 사 가지고 돈 벌기 위해서 집 사는 거는 그거는 좀 바람직한 투자 방법은 아닌 것 같습니다. 현재 보여지는 여러 요인들로 봤을 때 결과는 이런데 예 굳이 어 그쪽 방향으로 갈 필요는 없을 것 같다라고 얘기를 해 주시는 건데 그러면 교수님 우리이 자산 투자하시는 분들의 불문율이 있잖아요. 집값은 우상 향이다이 그래프 그럼 이제는 이게 통하지 않는 시대라는 말씀이신가요 예 저는 그런 시대가 오고 있다고 생각하고 있어요.
아까 말씀드렸던 집값을 떡 배은 소득 증가속도 거의 둔화되고 그다음에 가우스 마저 서울은 정점이라는 겁니다. 차별화 돼 가지고 일부 집값을 올릴 수가 있는데요. 사실 모든 자산가의 물가만큼은 올라 줘야 되죠. 그죠. 그런데 중요한 거는 집값이 오르더라도 평균적으로는 물가보다 덜 올 라는 겁니다. 실질 가격은 오히려 하락할 거라는 겁니다. 실질 가격 그렇군요. 이젠 정말 투자재 아니게 되는 거죠. 어떻게 보면 자 그렇다면 집값이 그래도 반등이 조금씩 시작될 어떤 시그널 요런 걸 저희가 어떤 걸로 좀 확인을 하면 좋을까요. 심리 지수 같은 거 좀 보시는게 좋을 것 같습니다.
예 한국의 그 소비자 심리 지수 발표할 때요 뭐 주택 가격 전망 지수라고 나오거든요. 12개월 후에 집값이 어떻게 될 것인가 이런네 심리 주수 좀 보시고요 그게 최근에 잠깐 100일로 갔다가 또 미만으로 떨어지고 있고요 예 그다음에 이제 KB 국민은행 이런데 보면은 50대 선도 지수가 있거든요. 그러니까 집값을 선도하는 50대 지역을 해 가지고 선도 가격 선도 지수라고 그렇게 지수를 작성하더라도 예 그리고 매수 뭐 매도 위 지수 이런 거를 계속 매월 발표합니다. 예 그래서 이런 지표를 뭐 참조하시고 예 보는게 좋을 것 같은데요 예 그런데 뭐 집이 없으신 분들은 살고 싶은 지역이 있으실 거 아닙니까 뭐 그 지역에 언제든지 저는 급매물은 나오리라고 보고 있습니다.
여기서 좀 거래가 안 되니까 또 돈이 필요하신 분들 급매물로 내를 수가 있죠. 그래서 그 부동산 중개 없어하고 배거 연결해 가면서 급매물이 나오면은 뭐 이런 거는 저는 사셔도 될 거라고 보고 있습니다. 가장 쉽게 소품만 팔면 확인할 수 있는게 이런 매물이나 뭐 이런 것들이다 보니까 여기에는 기본적으로 레이더를 세우고 조금 더 장기적으로 보시는 분들은네 은 뭐 소비자 심리 지수나 50대 선도 지수 런 것들로 반등의 어떤 시그널이 있는지를 체크해 보면 좋을 것 같습니다. 교수님께서는 정말이 시장이 오래 계시면서 금융 쪽에선 또 전문가로 또 일을 하시다가 지금은 또 강의를 하고 계시잖아요.
어 여전히이 시장을 떠나지 않고 꾸준하게 공부하면서 어 자기 어떤 자산을 또 투자를 하고 계신 분들이 참 많습니다. 어 오늘 월급쟁이 투자자분들 또 공부하는 분들에게 어떤 조언 을 남겨 주시면 좋을까요. 저는 저 오렌 베피 시라 분을 보니까요. 물론 그 이전에도 돈을 벌고 투자를 많이 해 놓은게 성과가 났지만 뭐 65세 이상 이후에 돈이 급수하는 늘어나더라고요 예 그래서 저도 이제 만 66세가 되고 있습니다만네네 저도 그 희망이 많이 있어요. 그래서 예 저도 저 주식 투자 지금 작년부터 좀 많이 하고 있고요 예 앞으로도 많이 할 생각이고요 예 그리고 우리가 구조조 아까 잠재 성량이 떨어진다고 말씀드렸습니다.
2030년 가면은 우리 잠재성이 1% 거예요. 예 그러면 2030년 가면은 금리가 다시 1내지 2% 그 사이로 떨어질 겁니다. 은행예금 가지고는 우리 노후 준비 할 수가 없다는 겁니다. 결국 금융을 공부하고 투자할 수밖에 없다는 겁니다. 예 그래서 저는 뭐 주식은 필수라고 보고 있어요. 투자는 예 금융 공부는 필수다 금융 공부는 필수고 예 거기서 이제 주식 채권 비중 뭐 현금 비중 이거는 경기 사이클 하면서 조정을 해 가야 되죠네 예 그리고 아주 그 장기적으로 보면은 뭐 주가 지수 계속 올랐거든요. 예를 들어서 2000년부터 2022년까지 우리 명목 GDP 성장률이 5.8% 있어요.
예 그런데 우리 코스피 상승률은 6.9% 있거든요. 어 그러니까 명목 GDP 성장률보다 1% 포인트는 주가가 더 올랐다는 겁니다. 장기적으로 보면 근데 우리 명목 성장률 추정해 보니까 지금 4% 안팎인데 그럼 매년 코스피는 5% 정도 오를 수가 있다는 겁니다. 예 그런데 코스피가 50% 오르는데요. 어떤 업종은 떨어지고 어떤 업종은 오르겠죠. 근데 거기서 공부하시면 좋은 업종 고르면 훨씬 수익률이 높을 수가 있다는 겁니다. 저는 석사 마치고 저 증권회사 들어갔는데요. 그런데 회사 다니면서 박사 하기를 했어요. 예 그래서 저번에 어떤데 강의를 갔더니 뭐 질문이 이거였어요.
당신 인생에 가장 큰 투자 가장 잘한 투자는 뭐였습니까 이런 질문을 하시더라고요 예 그래서 제가 회사 다니면서 박사 했던게 가장 큰 인생의 투자였다 하기를 했더니 학교 와서 강의할 수도 있고 지금도 여러군데서 강의할 수가 있는 거 아닙니까네 예 그런데 저는 그 우리 경제가 구조적으로 저성장 국면에 들어서면 우리가 임금 상승률도 많이 낮아지고 금리도 낮아질 거예요. 이런 그 저성장 저금리 시대는 일하면서 근로서는게 중요하고요 그래서 회사 다니면서 월급을 받아야 된다는 겁니다. 근데 회사라는게 직이라 건 영원한게 아니죠네 그래서 직을 떠나 가지고 하나 업을 가지셔야 된다는 겁니다.
아 맞습니다. 근데 제가 아까 가장 성공적인 잘한 투자가 회사 다면서 박사 하기를 했다는 그런 말씀을 드렸는데 그때 박사 하기를 해 놓으니까 제가 그 이코노미스트 하나 업을 가져 가지고 지금도 뭐 일할 수가 있지 않습니까 방송하게 활동하시고 아 좋습니다. h
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